「大規模修繕の会議に、見覚えのない人がいる」——そんな違和感が、実は数千万円規模の損失につながっているかもしれません。
2026年、読売新聞オンラインなどが報じた「マンション住民なりすまし」事件が、収益不動産オーナーやマンション管理組合の間で大きな話題となっています。工事関係者が住民や代理人になりすまして修繕委員会や総会に入り込み、自社に有利な形で大規模修繕工事の発注を“利益誘導”していたというものです。
この記事では、東京都東大和市・小平市を拠点にマンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がける株式会社明誠が、報道された手口の実態と、オーナー・管理組合が資産と修繕積立金を守るためのチェックポイント、そして「透明性のある業者選び・工法選定」の考え方を分かりやすく解説します。
そもそも「なりすまし」とは？ 大規模修繕で狙われる修繕積立金
大規模修繕工事は、マンション一棟あたり数千万円から、規模によっては億単位に達する大きな買い物です。その原資となるのが、区分所有者が毎月積み立ててきた「修繕積立金」。この大きなお金の流れが、一部の悪質な業者に狙われています。
報道や専門家の解説によれば、代表的な手口には次のようなものがあります。
工事会社の社員などが住民（区分所有者）になりすまし、修繕委員会に潜り込んで、自社や提携する設計コンサルタントへの発注を裏で主導するケース。首都圏のマンションでは発注前に発覚し、関与した人物が住居侵入の疑いで逮捕された事例も報じられています。
さらに今回話題となった手口では、業者側がチラシなどで「代理人になれば報酬（謝礼）を支払う」とうたって住民から委任状を集め、“代理人”として会議に出席。集めた議決権を背景に、自社に有利な業者選定へと総会の流れを誘導していた、とされています。
こうしたケースでは、相場より2〜3割ほど割高な工事費が設定され、その差額が設計コンサルタントや下請けの間で分配される——という利益配分の構造が指摘されています。設計コンサルタントが工事費の5〜10％程度のキックバックを受け取る例も報じられており、被害に気づかないまま高額な工事を発注してしまう危険があるのです。
なぜ「なりすまし」や利益誘導が起きてしまうのか
背景には、大規模修繕という工事の特殊性があります。
多くのオーナーや管理組合にとって、大規模修繕は「十数年に一度」の経験です。適正な工事費の相場も、工法の選択肢も分かりにくく、専門家や業者の言うことを信じるしかない場面が少なくありません。この“情報の非対称性”こそが、悪質業者につけ込まれる最大の隙になります。
加えて、区分所有法の改正などにより、総会での議決権行使が代理・書面・オンラインでも行いやすくなっています。利便性が高まる一方で、「誰が本当に議決権を持っているのか」の確認が甘いと、委任状を通じて第三者に意思決定を握られるリスクも高まります。
オーナー・管理組合が損をしないための7つのチェックポイント
大切な資産と修繕積立金を守るために、次の点を確認してみてください。
まず、修繕委員会や総会の出席者が本当に区分所有者本人（または正当な代理人）かを、本人確認書類や区分所有の登記情報で確認すること。委任状で議決権を集める人物がいる場合は、その目的と背景を必ず確かめます。
次に、「区分所有権を取得して一定年数（例：5年以上）」といった委員就任の条件を管理規約に設けることも、なりすまし対策として有効です。
そして工事費については、必ず複数社から相見積もりを取り、金額の“内訳”まで比較すること。総額だけでなく、数量・単価・仕様が妥当かを見ることで、割高な発注や不透明なキックバックを見抜きやすくなります。
設計コンサルタントを起用する場合も、その独立性・中立性を確認しましょう。特定の工事会社と資本関係・取引関係が深いコンサルタントは、公平な業者選定を歪めるおそれがあります。
さらに、外壁調査や打診調査などの「診断」と、実際の「工事」を担う会社の関係にも注目してください。診断結果をもとに不要な工事まで盛り込まれていないか、第三者の目でチェックすることが望ましいです。
最後に、そもそも「その工法・その足場は本当に必要か」を問い直すこと。ここが、工事費そのものを適正化する最大のポイントになります。
「工法の選択肢」を持つ会社は、なぜ不正が起きにくいのか
割高な大規模修繕の多くは、「足場を組むこと」が前提になっています。仮設足場は、それ自体に大きな費用と工期がかかり、金額を膨らませる要因になりがちです。
株式会社明誠は、この「足場ありき」の発想から一歩離れ、建物にとって本当に最適な工法を中立的に提案できることを最大の強みとしています。当社が扱う工法は次の3つです。
一つ目は、仮設足場を組む従来型の「通常足場工法」。二つ目は、足場を組まずにロープで高所へ直接アプローチする「ロープアクセス工法（無足場工法）」。三つ目は、必要な箇所にだけ足場を使い、他はロープでカバーする「ハイブリッド工法」です。
この3つすべてを提案できる会社は、日本でも数少ないのが実情です。多くの会社は「足場ありき」か「ロープありき」のどちらかに偏りがちですが、明誠は建物の形状・劣化状況・ご予算・長期修繕計画に合わせて、中立的な立場で最適な一手をご提案します。
ロープアクセス工法（無足場工法）を選べる場合、足場の仮設・解体コストを削減でき、工期の短縮につながり、足場による死角がないため防犯面でも安心、さらに入居者の生活やテナントの営業への影響も小さく抑えられます。空室対策や資産価値・利回りの維持を重視する収益不動産オーナーにとって、選択肢が増えることは大きなメリットです。
そして明誠は、事前のロープによる打診調査で建物の状態を丁寧に見極め、必要な工事を根拠とともにご提案します。診断にもとづく「追加費用ゼロ」を掲げているのも、後から不透明な費用が積み上がることを防ぐためです。塗装・防水・タイル・シーリング・電気・看板工事など各分野の専門職が加盟するフランチャイズのネットワークにより、それぞれの工程をその道のプロが直接施工することで、高品質と低価格を両立しています。
「なりすまし」や利益誘導が生まれる根っこには、価格と工事内容の“不透明さ”があります。工法の選択肢を複数持ち、診断から施工まで根拠を明示できる会社を選ぶことが、こうしたリスクを遠ざける確実な一歩です。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 大規模修繕でなりすまし被害に遭わないために、まず何をすべきですか？ A. まずは修繕委員会・総会の出席者と議決権者の本人確認を徹底し、工事は必ず複数社から「内訳付き」で相見積もりを取ることです。金額の総額だけでなく、数量・単価・仕様を比較すると、割高な発注や不透明な費用に気づきやすくなります。
Q. 設計コンサルタントに任せておけば安心ではないのですか？ A. 独立性・中立性の高いコンサルタントであれば有効ですが、特定の工事会社と関係が深い場合は業者選定が歪むおそれがあります。コンサルタントと施工会社の関係性を確認し、必要に応じて第三者のセカンドオピニオンを取ることをおすすめします。
Q. ロープアクセス（無足場工法）だと、なぜ費用を抑えられるのですか？ A. 仮設足場の設置・解体にかかる費用と工期が不要（または最小限）になるためです。足場コストの削減・工期短縮・入居者への影響が小さいという3点が主なメリットです。ただし建物の形状や工事内容によって最適な工法は変わるため、明誠では足場・ロープ・ハイブリッドの中から中立的にご提案します。
Q. 東京以外の物件でも相談できますか？ A. 株式会社明誠は東京都（東大和市・小平市を拠点に東京都〜関東一円）を中心に対応しており、フランチャイズネットワークの全国展開も進めています。まずはお気軽にご相談ください。
まとめ
マンション住民「なりすまし」による利益誘導は、他人事ではありません。大規模修繕という十数年に一度の大きな工事だからこそ、出席者・議決権の確認、内訳付きの相見積もり、コンサルタントの中立性チェック、そして「本当に必要な工法・足場か」の見極めが、オーナーと管理組合の資産を守ります。
そして、割高な工事の温床になりがちな「足場ありき」の発想から離れ、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を中立的に提案できる会社を選ぶことが、透明性のある大規模修繕への近道です。
明誠では、無料の現地調査・お見積りを承っています。「うちのマンション・ビル・ホテルの修繕、この見積りは適正？」「足場を組まない工法で費用を抑えられない？」といったご相談だけでも歓迎です。セカンドオピニオンとしてもお気軽にお声がけください。
株式会社明誠は、創業から6000棟超の施工実績を持つ、マンション・ビル・ホテルの総合改修工事会社です。従来の足場仮設による大規模修繕工事、足場を組まない無足場工法「ロープアクセス」、そして両者を組み合わせた「ハイブリッド工法」という3つの工法を扱い、建物の形状・ご予算・長期計画に合わせて、御物件にとって本当にベストな工法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。 さらに、塗装・防水・タイル・電気・看板工事など、各分野の専門職が加盟するフランチャイズのネットワークを持ち、それぞれの工程をその道のプロが責任をもって施工することで、高品質と低価格を両立しています。 「空室が気になり始めた」「外壁の劣化で物件の印象が落ちている」「建物の状態に合わせた最適な修繕プランを知りたい」——そうしたお悩みがありましたら、ご相談だけでもお気軽にお声がけください。建物の状況を丁寧に見極めたうえで、根拠とともに最適な一手をご提案いたします。
