南伊豆町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

Q. 静岡県賀茂郡南伊豆町の分譲マンションや賃貸物件で、2026年度（令和8年度）に大規模修繕を計画しています。町から出る補助金はありますか。
A. 分譲マンションの共用部そのものを対象にした南伊豆町独自の補助金は、2026年9月5日時点で確認できません。ただし南伊豆町には、工事の内容ではなく「どう組み合わせるか」で可否が変わる制度があります。中心は「南伊豆町住宅リフォーム振興事業」（補助率20%・上限20万円）。この制度の対象工事表には、「外壁のみの塗装工事」は否とはっきり書かれています（出典：南伊豆町住宅リフォーム振興事業概要）。同じ塗装でも、屋根やといを一緒に直せば対象になる。この一行を知っているかどうかで、20万円が動きます。

2026年9月5日更新

この記事の結論：南伊豆町で押さえるべきことは「3つ」

先に結論から書きます。南伊豆町で建物の修繕を考えるとき、押さえるべきことは3つです。

「外壁だけ塗る」と補助が出ない。「外壁＋屋根＋とい」なら出る
南伊豆町住宅リフォーム振興事業の対象工事一覧では、「屋根瓦の取替え、外壁の補修」は可、「外壁のみの塗装工事」は否、そして修繕の項目には「塗装工事（外壁のみを行う場合を除く。）」と書かれています。工事の切り出し方ひとつで、補助率20%・上限20万円の可否が変わります。
南伊豆町の制度は、ほぼすべてが「町内登録業者」を条件にしている
住宅リフォーム振興事業は「資格登録を受けた町内施工業者が自ら行う改修工事」が条件。空き家バンクリフォーム補助金も「町内施工業者の請負による工事」が条件です。制度を使うつもりなら、業者選定より先に登録状況の確認が要ります。
人口7,034人・3,768世帯の町で、共用部の相談先は町ではなく静岡県
南伊豆町は「町」なので、マンション管理計画認定制度の認定権者は静岡県です。そして静岡県は令和8年度、マンション管理士の無料派遣を10件だけ実施しています。申込期限は令和8年11月14日（土）。9月に読んでいるなら、まだ間に合う話です。

以下、順番に一次情報で確認していきます。

制度名	補助率・限度額	共用部・賃貸に使えるか	窓口
南伊豆町住宅リフォーム振興事業	工事費の20%・上限20万円（工事費10万円以上）	現に居住する自己所有住宅が対象。賃貸用・共用部は対象外。外壁のみの塗装も対象外	地域整備課 0558-62-6277
南伊豆町空き家バンクリフォーム補助金	所有者＝1/3・上限50万円／入居者＝2/3・上限80万円	空き家バンク登録物件のみ。町内施工業者要件あり	企画課 0558-62-6288
同・家財処分	所有者＝2/3・上限30万円／入居者＝1/2・上限20万円	同上。居住部分に係るものに限る	企画課 0558-62-6288
木造住宅耐震改修助成（プロジェクトTOUKAI‐0）	115万円/戸（補強計画一体型）	昭和56年5月31日以前の木造住宅。RC造マンションは対象外	地域整備課 0558-62-6277
ブロック塀等耐震改修促進事業（撤去）	「長さ(m)×9,200円」と工事費の少ない方の1/2・上限10万円	道路や避難地に面する塀。敷地内の該当塀なら可能性あり	地域整備課 0558-62-6277
ブロック塀等耐震改修促進事業（改善）	「長さ(m)×12,800円」と工事費の少ない方の1/3・上限16万6千円	同上。新設側に設置基準あり	地域整備課 0558-62-6277
老朽危険家屋等解体撤去補助金	対象経費の4/5以内。所有者・相続人＝50万円／行政区代表者＝300万円	法人・不動産業を営む方は対象外と明記	防災課 0558-62-6211
合併処理浄化槽設置補助金	5人槽＝386千円／7人槽＝482千円	販売や賃借を目的とした住宅は対象外。区域限定	生活環境課 0558-62-6270
空き店舗対策事業補助金	改装＝上限50万円／家賃＝月5万円×最大3か月	空き店舗を借りて新規開業する事業者向け	企画課 0558-62-6288
マンション管理計画認定制度	認定制度（補助ではない）。手数料4,000円〜28,100円	町域のため静岡県が認定権者	静岡県住まいづくり課 054-221-3084

南伊豆町の建物が置かれている前提を、3つの数字で

制度の話に入る前に、南伊豆町という町の輪郭を数字で押さえておきます。私は現場を見に行く前に、いつもその町の人口と世帯数を見るようにしています。建物がどう使われているかが、そこから見えてくるからです。

数字①：人口7,034人／世帯3,768世帯（令和8年8月1日現在）

2026年（令和8年）8月1日現在、南伊豆町の人口は7,034人（日本人住民6,934人・外国人住民100人）、世帯数は3,768世帯です（出典：令和8年度南伊豆町地区別・男女別人口）。

1世帯あたり1.87人。単身と二人暮らしが中心の町です。同じ資料の4月1日時点は7,061人でしたから、4か月で27人減っています。年率に直すと約1.1%の減少です。

もうひとつ、この表を見ていて私が気になったのは、外国人住民の動きです。4月1日に51世帯80人だったものが、8月1日には71世帯100人になっています。4か月で20人増。数としては小さいのですが、減り続ける町の中で増えている数少ない層であることは、賃貸物件を持つオーナーさまにとって無視できない事実だと思います。

数字②：35の行政区が6地区に分かれている

南伊豆町は、南崎・竹麻・南中・三坂・三浜・南上の6地区、合わせて35の行政区で構成されています。人口の多い区は湊（912人）、下賀茂（822人）、加納（524人）、青市（514人）。一方で吉田は11人、落居は18人、平戸は28人です（出典：令和8年度南伊豆町地区別・男女別人口）。

同じ町の中に、800人規模の集落と、10人台の集落が同居している。この差は、修繕工事の実務にそのまま効いてきます。

資材を積んだ4トン車が入れるかどうかが、集落によって違う
足場を組む前に、隣家との距離を実測しないと図面どおりにいかない
仮置き場が取れない現場が普通にある

私は伊豆半島の現場でこれを何度も経験しました。図面上は2メートル空いているはずの隣地境界が、実際に行くと1.2メートルしかない。石積みの擁壁が張り出していて、足場の建地が立たない。こういう現場では、着工前の実測が工程表そのものを左右します。

数字③：昭和56年5月31日という境界線

南伊豆町の無料耐震診断（わが家の専門家診断事業）の対象は「昭和56年5月31日以前に建築された既存木造住宅」です（出典：南伊豆町無料耐震診断・耐震補助制度プロジェクト「TOUKAI‐0」）。

この日付は新耐震基準の施行日で、全国共通の線引きです。老朽危険家屋等解体撤去補助金でも、対象は「昭和56年5月31日以前に着工された一戸建て住宅または併用住宅」と定められています（出典：南伊豆町老朽危険家屋等解体撤去補助金について）。

つまり南伊豆町の建物支援は、この一本の線を軸に組み立てられているということです。管理組合の理事さまが個人で古い家屋も持っている場合、そちらは診断・改修・解体のいずれの制度も射程に入ります。マンションの理事会の話と、ご自身の実家の話は、同じ窓口で相談できることが少なくありません。

【背骨①】南伊豆町住宅リフォーム振興事業——「外壁だけ塗る」と出ない補助金

この記事で一番お伝えしたいのが、この制度です。

制度の骨格

南伊豆町住宅リフォーム振興事業は、町内施工業者を使って住宅の安全性・耐震性・居住性を高めるリフォームを行う場合に、工事費の一部を町が補助する制度です（出典：南伊豆町住宅リフォーム振興事業概要）。

項目	内容
補助率	20%（1,000円未満は切捨）
補助額上限	20万円
対象工事費	10万円以上（消費税等を除く）
対象者	町税等の滞納がなく、南伊豆町に1年以上住所を有し、対象住宅の所有者であって現に居住している者
回数	同一住居・同一人について1回限り
施工者	資格登録を受けた町内施工業者が自ら行う改修工事
申請時期	工事着手前に申請。完了後14日以内かつ申請年度の3月10日までに報告
予算	限りあり。予算がなくなり次第、受付終了

補助率20%・上限20万円ということは、工事費100万円で20万円に到達します。100万円を超える工事なら、どこまで大きくしても補助額は20万円で頭打ちです。

対象工事表に書かれている「否」の意味

この制度の要綱には、対象工事の可否がかなり細かく例示されています。私が読んでいて手が止まったのが、次の並びです。

工事内容	可否	備考（要綱の記載）
屋根瓦の取替え、外壁の補修	可	—
壁紙張替え等の内装工事	可	—
ガラス（サッシ）の取替え工事	可	—
住宅に付随するバルコニー、ベランダ、テラスの設置、修繕	可	ウッドデッキ等は除く
フローリング等の床張替え工事	可	—
外壁のみの塗装工事	否	他工事と共であれば可
門扉、ブロック壁の設置	否	住宅ではないため対象外
車庫の増改築	否	住宅ではないため対象外
造園工事、植木剪定	否	リフォームではないため対象外
住宅の一部又は全部を取り壊す工事	否	リフォームではないため対象外

（出典：南伊豆町住宅リフォーム振興事業概要）

「外壁のみの塗装工事 → 否。ただし他工事と共であれば可」。

そして修繕の定義側にも、「塗装工事（外壁のみを行う場合を除く。）」という書き方で同じ趣旨が明記されています。

これは、外壁塗装を生業にしてきた私にとって、たいへん示唆的な一行です。町としては「塗り替えだけの美観工事に補助は出さない。建物の耐久性・安全性に踏み込む工事なら出す」という思想なのだと読めます。

では、どう組めば対象になるのか

正直に申し上げます。ここは工事会社の腕の見せどころです。

住宅の劣化は、外壁だけで進むものではありません。私が現場で見てきた限り、外壁にひび割れが出ている建物は、ほぼ例外なく次のどこかも傷んでいます。

とい（雨どい）：紫外線で硬化し、継手が外れかけている
屋根：瓦のずれ、棟の漆喰の痩せ、スレートの反り
シーリング（目地に詰めたゴム状の防水材）：肉痩せ、切れ
バルコニーの床防水：膨れ、めくれ
軒天（のきてん、屋根の裏側）：雨漏りによる染み

外壁の塗り替えを検討する段階で、これらを一緒に点検して工事範囲に入れる。要綱の言う「他工事と共であれば可」は、そのまま建物にとって正しい直し方でもあります。私が「必ずワンセットで提案するようにしています」と申し上げているのは、補助金のためではなく、片方だけ直しても数年で同じ場所が傷むからです。

なお、この制度は現に居住している自己所有住宅が対象です。賃貸に出している物件や、分譲マンションの共用部そのものには使えません。ここは誤解のないよう、はっきり書いておきます。

「1年以上住所を有する」という条件の重み

見落とされやすいのが、対象者の要件です。「南伊豆町に1年以上住所を有する者（住民票に記載がある者）」。

移住してきて半年、家を直したい——という方は、この制度をまだ使えません。逆に言えば、移住1年目は空き家バンクリフォーム補助金、2年目以降は住宅リフォーム振興事業という順番で考えると整理がつきます。両制度は併給できない仕組み（空き家バンク側の要綱で、住宅リフォーム振興事業の対象経費に含まれているものは除くと明記）ですから、どちらを先に使うかは設計の問題です。

【背骨②】空き家バンクリフォーム補助金——所有者と入居者で額が「逆転」する

南伊豆町のもうひとつの柱が、空き家バンクリフォーム補助金です。空き家バンクに登録された物件のリフォーム工事費と家財処分費を補助します（出典：南伊豆町空き家バンクリフォーム補助金）。令和8年度の申請受付は4月1日から始まっています。

補助額の設計が面白い

区分	物件の所有者	入居者・入居予定者
リフォーム工事	工事費の1/3・上限50万円	工事費の2/3・上限80万円
家財処分	費用の2/3・上限30万円	費用の1/2・上限20万円

リフォームは入居者側が手厚く、家財処分は所有者側が手厚い。この逆転は、偶然ではないと私は読んでいます。

家財処分は所有者の仕事：先代が残した家財を片づけない限り、そもそも物件が売り物・貸し物にならない。だから所有者に厚く出す
リフォームは入居者の負担になりがち：買った・借りた後に自腹で直すことになるから、入居者に厚く出す

制度の設計者が「どこで話が止まるか」を分かっているということです。実際、伊豆の空き家で私が相談を受けるとき、最初の壁はほぼ家財です。仏壇、桐箪笥、農機具、家族写真。これらを誰がどう処分するかで、半年止まる物件を何度も見てきました。

見落としやすい3つの条件

町内施工業者の請負であること
リフォーム工事は「町内施工業者の請負による工事の経費であること」と明記されています。ここでいう町内施工業者とは「南伊豆町住宅リフォーム振興事業（地域整備課）において施工業者の資格登録がされている者」を指します。登録の有無は企画課（0558-62-6288）または地域整備課（0558-62-6277）で事前に確認できます。
家財処分は「一般廃棄物処理業の許可を受け、町内に事務所・事業所を有する者」
こちらはさらに条件が絞られています。廃棄物の処理及び清掃に関する法律第7条の許可が要件です。町外の便利屋さんに頼んだ分は対象外になります。
所有者側には「3年」の縛りがある
所有者が補助を受ける場合、補助事業完了の日から継続して3年以上空き家バンクに登録し続けるか、3年未満で入居者を決めて売買契約を結ぶか、賃貸借契約を契約期間2年以上で締結するか。いずれかを満たす必要があります。入居者側には交付後5年間継続して居住する意思が求められます。

そして「家財」「リフォーム」それぞれ1物件に対し1回まで。1人1回ではなく1物件1回なので、所有者が変わっても枠は復活しません。中古で買った物件が過去に補助を受けていた、というケースは実際に起こり得ます。取得前の確認が要ります。

【背骨③】老朽危険家屋等解体撤去補助金——50万円と300万円を分けるもの

南伊豆町の制度で、金額の桁が違うのがこれです（出典：南伊豆町老朽危険家屋等解体撤去補助金について）。

補助対象者	補助率	上限
老朽危険家屋等の所有者（登記簿・固定資産課税台帳の登録名義人）	対象経費の4/5以内	50万円
その相続人	対象経費の4/5以内	50万円
老朽危険家屋等の存する行政区の代表者（所有者等から解体撤去の同意を受けた者）	対象経費の4/5以内	300万円

同じ工事で、6倍の差がつきます。

行政区が主体になって、地域の危険家屋を片づける場合に300万円まで出す。裏を返せば、「これは個人の資産の問題ではなく、集落の安全の問題だ」と町が認めた場合に、桁を上げる設計です。避難路をふさぐ空き家、隣家に瓦を落としそうな廃屋——南伊豆町のように道が細く、高齢化した集落が多い町では、切実な話だと思います。

ここは、はっきり注意してください

補助対象から明確に外されている方がいます。

※町税等を滞納している方、法人・不動産業を営む方、暴力団員等の方は対象外です。

不動産業を営む方は使えません。収益物件として取得した古家を壊して建て替える、という使い方は想定されていない制度です。加えて、

個人所有で、所有権以外の権利（抵当権など）が設定されていないこと
解体撤去後2年を経過しないうちに、建造物の建築または土地の譲渡・贈与を目的としていないこと
空家になってから5年以上使用がなされていないことが常態であること

という要件があります。特に2番目は返還規定にもなっていて、解体後2年以内に建てたり売ったりすると、交付決定が取り消され、補助金の返還を求められることがあります。更地にして売る前提では使えない、と理解しておくのが安全です。

木造住宅の耐震は115万円。ただしRC造マンションは対象外

南伊豆町は静岡県のプロジェクト「TOUKAI（東海・倒壊）‐0（ゼロ）」に参加しています（出典：南伊豆町無料耐震診断・耐震補助制度プロジェクト「TOUKAI‐0」）。

段階	内容
無料耐震診断（わが家の専門家診断事業）	町が木造住宅耐震診断補強相談士を派遣し、無料で診断・相談。対象は昭和56年5月31日以前建築の既存木造住宅。店舗等併用住宅は、住宅部分の床面積が店舗等部分より大きい場合に対象
木造住宅耐震改修助成（補強計画一体型事業）	補強計画策定と補強工事を同一年度に連続して実施する事業。耐震評点1.0未満を1.0以上にする補強計画（評点が0.3以上向上するものに限る）が対象。補助額115万円/戸

「補強計画と補強工事を同一年度に」という条件が肝です。年度をまたぐと一体型の枠から外れます。逆算すると、年内に診断・計画まで終えて、年明けに工事着工というスケジュールでないと収まりません。9月は、ぎりぎり間に合う時期です。

ここで管理組合の方にはっきり申し上げておきます。この115万円は木造住宅が対象です。鉄筋コンクリート造（RC造）の分譲マンションには使えません。伊豆エリアの記事を読んでいて「耐震に100万円以上出るらしい」という話だけが伝わることがあるのですが、対象が違います。マンション本体の耐震は、別の枠組みで考える必要があります。

敷地内のブロック塀は、着工前申請を忘れずに

マンションや賃貸物件の敷地でも実際に効くのが、ブロック塀の制度です（出典：南伊豆町ブロック塀の耐震改修に係る助成制度について）。

区分	補助金額
撤去	「塀の長さ(m)×9,200円」と実際の工事費を比較して少ない方の1/2。上限10万円
改善（撤去して安全な壁・フェンスを新設）	「塀の長さ(m)×12,800円」と実際の工事費を比較して少ない方の1/3。上限16万6千円

対象は「所有者が行う道路や避難地に面する危険なブロック塀等」。工事を行う前に申請手続きが必要とページに明記されています。大規模修繕の外構工事でブロック塀をやり替えるなら、着工前に地域整備課へ相談しておく。順番を間違えると、出るはずのものが出ません。

なお、新設側には設置基準があります。「安全な新しい壁やフェンス」の内容は、事前に窓口で確認しておくのが確実です。

合併処理浄化槽は「賃貸目的」だと使えない

賃貸オーナーさまにとって重要な除外規定なので、独立して書きます。

南伊豆町は、単独処理浄化槽から合併処理浄化槽への付け替え、または汲取り便槽から合併処理浄化槽の新設に対して補助を出しています（出典：南伊豆町合併処理浄化槽の設置補助金について）。

人槽	補助額
5人槽	386,000円
7人槽	482,000円

金額は大きいのですが、対象者の条件にこう書かれています。

販売や賃借を目的とした住宅に設置するものでないこと

賃貸物件には使えません。加えて、

補助対象区域から除かれる地区：公共下水道区域（湊・手石・下賀茂地区）、漁業集落排水区域（西子浦・東子浦・中木・妻良地区）※一部区域を除く
町内に住所を有すること、町税等の未納がない世帯であること
環境配慮型浄化槽を設置すること
専用住宅または併用住宅（延べ床面積の1/2以上を居住用）の所有者であること

対象区域の除外は、地図で確認しないと判断できません。人口の多い下賀茂（822人）・湊（912人）・手石（485人）が下水道区域に入っているので、町の中心部はそもそも対象外という構造です。

もうひとつ、静岡県固有の運用として、戸建住宅の処理対象人員算定で、JIS A3302-2000の表2-イ「130」を令和3年4月1日から「145」として運用する、という記載があります。人槽が変われば補助額も変わります。設計段階での確認事項です。

マンション管理計画認定制度の窓口は「静岡県」です

南伊豆町は町域のため、マンション管理計画認定制度（国土交通省）の認定権者は静岡県になります。市域なら市が窓口ですが、町村部は都道府県が担います（マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく制度）。

令和8年4月1日に手数料が改定されています

静岡県は令和8年4月1日付で認定申請手数料を改定しました（出典：静岡県マンションの管理）。

事前確認適合証	長期修繕計画数	令和8年3月31日まで	令和8年4月1日から
有り	1	3,800円	4,000円
有り	2以上	3,800円＋1,700円×(計画数-1)	4,000円＋1,800円×(計画数-1)
無し	1	26,900円	28,100円
無し	2以上	26,900円＋15,500円×(計画数-1)	28,100円＋16,200円×(計画数-1)

注目していただきたいのは、事前確認適合証の有無で7倍の差がつくことです。適合証があれば4,000円、なければ28,100円。

事前確認適合証は、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を利用して取得します。県へ直接申請することもできますが、その場合は適合証なしの手数料が適用されます。更新時も同じ表です。先にセンターのサービスを通すのが、費用面では合理的な流れになります。

令和8年度、静岡県はマンション管理士を「10件」無料派遣します

これは9月に読む価値のある情報です。静岡県は令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業として、マンション管理士の無料派遣を実施しています（出典：静岡県マンションの管理）。

項目	内容
受付件数	10件（上限に達した時点で申込終了）
派遣回数	各管理組合2回まで
申込期限	令和8年11月14日（土）まで
派遣期限	令和9年1月31日（日）まで
申込先	一般社団法人静岡県マンション管理士会（メールまたはファクス）
委託先	同上

静岡県内全域で10件です。静岡市・浜松市を含む県全体で10件ですから、決して多くありません。長期修繕計画の見直しに着手しようとしている管理組合であれば、費用ゼロで専門家の目を2回入れられる機会になります。

あわせて、令和8年度のマンション管理セミナーの県内開催予定も公表されています。伊豆エリアで開催されるのは、三島市が令和8年9月12日（土）に三島市役所、熱海市が令和8年10月予定、伊東市が令和8年12月予定の3回です。南伊豆町から三島市までは距離がありますが、伊豆縦貫自動車道を使えば日帰りできる範囲です。理事会のメンバーで手分けして、どれかに出ておく。それだけでも、次の総会での説明の厚みが変わります。

支援法人の登録制度は、静岡県では未実施

もうひとつ、制度動向として押さえておきたい点があります。令和7年5月30日に区分所有法の改正法が公布され、同年11月28日に一部施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に、マンション管理適正化支援法人の登録制度が新設されました。

町の区域における登録主体は県です。ただし静岡県は「現段階では、登録制度は実施していません」と明記しています（出典：静岡県マンションの管理）。南伊豆町の管理組合が支援法人の支援を受けたい場合、現時点では県内に登録された法人がない、という状況です。

制度は動いています。来年の話が変わる可能性は十分あります。

南伊豆町の建物を痛める3つの力

ここからが本題です。制度の話をひととおり終えたので、私の本業の話をさせてください。

南伊豆町は伊豆半島の最南端に位置し、石廊崎から弓ヶ浜、妻良、中木まで、太平洋（相模灘・駿河湾）に直接面した集落が並びます。この立地が、建物に対して3つの力を継続的に加えています。

力①：塩害（えんがい）

海から飛んでくる塩分（飛来塩分）が、外壁や鉄部に付着し続けます。塩分は空気中の水分を吸って濡れた状態を長く保つため、鉄部の腐食を加速させます。

私が伊豆の海沿いで見てきた典型的な症状は、こうです。

手すり・階段の鉄部：塗膜の下から錆が膨らみ、塗膜ごと剥がれる（内部から膨れる）
アルミサッシ：白い粉を吹く（腐食生成物）
外壁のコンクリート：中性化が進んだ箇所で鉄筋が錆び、爆裂（コンクリートが押し割られて剥落する現象）を起こす
屋上の設備架台：アンカーボルト（固定用の埋込ボルト）の根元から錆が回る

内陸のマンションで12年周期でよいものが、海沿いでは10年、条件によっては8年で同じ状態になります。南伊豆町の建物を、東京の周期表で管理してはいけないというのが、私の率直な意見です。

力②：台風の直撃

伊豆半島最南端は、台風の進路にまともに乗る位置です。強風そのものよりも、私が現場で怖いと思うのは雨が横から、そして下から入ることです。

サッシまわりのシーリングが切れていると、水が室内側へ回る
換気口・エアコンスリーブから吹き込む
屋上の笠木（かさぎ、パラペット上部の被せ材）の継手から浸入し、最上階の天井に染みが出る

台風の後に「雨漏りしました」と連絡をいただく物件の多くは、その前から兆候が出ていた建物です。前回の点検で「まだ大丈夫」と判断された箇所が、一晩で限界を超える。私が一番悔しい思いをするのは、この瞬間です。

力③：紫外線と温度差

南向き・南西向きの面は、年間を通して日射を受け続けます。シーリングは硬化してひび割れ、防水層は膨れ、塗膜はチョーキング（触ると白い粉が付く状態）を起こします。

伊豆の温暖な気候は、住むには快適でも、建材にとっては過酷です。冬に凍結しない代わりに、夏の日射時間が長い。塗り替え周期は、日射面と北面で分けて考えるべきだと私はお伝えしています。全面を同時に塗るのが常識になっていますが、劣化速度が違うものを同じ周期で扱うのは、本来おかしな話です。

足場が組みにくい町で、どう修繕するか

南伊豆町の現場で、私が最初に確認するのは「足場が組めるか」です。

足場が組めない・組みにくい南伊豆町の典型条件

敷地の背後が急斜面：山を削って建てているため、建物の裏に足場を立てる平場がない
前面道路が狭い：資材車が停められず、荷揚げに人手と時間がかかる
隣地との距離が近い：足場の建地（たてじ、垂直の支柱）が入らない
海に面した面が絶壁：物理的に地面がない
観光シーズンの規制：夏の弓ヶ浜、ヒリゾ浜（中木）周辺は、駐車・搬入の難易度が跳ね上がる

こういう建物に対して、私たちは3つの工法を使い分けています。

工法	概要	南伊豆町で向く場面	コスト・工期の傾向
通常足場工法	従来型の仮設足場を全面に組む	平場が確保でき、工事範囲が全面に及ぶ建物	仮設費が総額の2〜3割を占める。工期は長め
ロープアクセス工法（無足場工法）	産業用ロープで屋上から吊り下がり、足場を組まずに外壁作業を行う	背面が斜面、隣地が近い、部分補修、緊急の漏水対応	仮設費を大きく圧縮できる。着手が早い
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	正面は足場、背面と海側はロープ——という建物	全面足場より総額を抑えつつ、施工品質を確保

ロープアクセス工法の技術情報や安全基準の解説は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法そのものを詳しく知りたい方は、そちらもご覧ください。明誠の施工内容はロープアクセス工法のご紹介でも整理しています。

私が南伊豆町の建物で、ハイブリッドを勧める理由

正直に申し上げます。全面ロープアクセスが常に最適解ではありません。

塗装の品質は、職人が安定した姿勢で、十分な時間をかけられるかで決まります。広い面をムラなく仕上げるなら、足場のほうが有利な場面は確かにあります。一方で、背面の斜面側に無理やり足場を組むと、仮設だけで数百万円が飛び、しかも組立に何日もかかります。

だから、部位で分ける。

道路に面した正面・妻面 → 足場
背後の斜面側、海に面した面、突出したバルコニー → ロープアクセス
屋上防水・笠木 → 足場と関係なく施工可能

これがハイブリッド工法です。3つの工法を自社で持っているからこそ、建物ごとに最適な割合を設計できます。工法の考え方は明誠のコンセプトにまとめています。

賃貸マンション・ビルをお持ちのオーナーさまはビルオーナーさま向けページを、分譲マンションの管理組合さまは管理組合さま向けページをご覧ください。下賀茂温泉や弓ヶ浜周辺で宿泊施設を運営されている方には、ホテル・旅館オーナーさま向けページが参考になると思います。

南伊豆町で大規模修繕を進める、18か月の逆算表

補助金の申請時期と、工事の準備期間を重ねると、動くべき時期が見えてきます。南伊豆町の制度は「工事着手前申請」が基本なので、逆算が要ります。

時期（着工基準）	やること
着工18か月前	修繕積立金の残高確認、長期修繕計画の位置づけ確認。静岡県のマンション管理士無料派遣（10件枠・令和8年11月14日締切）への申込を検討
着工15か月前	建物診断（劣化診断）の実施。海沿い物件は鉄部・シーリング・笠木を重点的に
着工12か月前	診断結果をもとに工事範囲の一次案。工法（足場／ロープ／ハイブリッド）の比較検討
着工10か月前	見積り取得。町内登録業者の確認（住宅リフォーム振興事業を使う個人所有物件がある場合）
着工8か月前	理事会で工事範囲・工法・概算を共有。ブロック塀の該否を現地確認
着工6か月前	総会議案の作成。補助金の申請書類の準備開始
着工4か月前	総会決議。各補助金の交付申請（着工前申請が原則）
着工3か月前	交付決定を待つ。決定前に着手すると対象外になる制度が複数あるため、ここは動かない
着工1か月前	居住者・テナントへの説明。仮設計画の最終確認。台風期を避けた工程の最終調整
着工	交付決定後に工事開始
完了後14日以内	住宅リフォーム振興事業は完了報告（申請年度の3月10日が最終期限）

「交付決定前に着手したものは対象としない」——これは老朽危険家屋等解体撤去補助金の要綱にある一文ですが、南伊豆町の他の制度にも同じ考え方が貫かれています。段取りを飛ばすと、金額そのものが消えます。

そして南伊豆町でもうひとつ考えるべきは、観光シーズンとの兼ね合いです。夏の海水浴シーズン（弓ヶ浜・ヒリゾ浜）と、みなみの桜と菜の花まつりの時期は、町内の交通と宿泊事情が変わります。宿泊業を兼ねる建物なら、稼働率の高い時期に足場を架けるのは避けたい。工程表は、制度の期限と繁忙期の両方を見ながら組む必要があります。

修繕積立金が足りないとき、どう考えるか

南伊豆町の規模の物件では、修繕積立金の不足は珍しくありません。私が理事長さまにお伝えしている順番は、いつも同じです。

順番①：工事範囲を「今やるべき」と「次でよい」に分ける

診断結果を見ながら、劣化の進行が速い部位から順に並べます。海沿いなら鉄部・シーリング・笠木が上位に来ます。美観のための塗り替えは、後ろに回せることが多いです。

順番②：工法でコストを削る

仮設足場は総工事費の2〜3割を占めます。ここをロープアクセスやハイブリッドに置き換えられるなら、工事範囲を削らずに総額を下げられます。私はこれを「削るのではなく、置き換える」と言っています。詳しくは低コストでの改修にまとめています。

数字を、財布の感覚に落としてみます。仮に総額3,000万円の大規模修繕で、仮設足場が25%（750万円）を占めていたとします。背面と海側をロープアクセスに切り替えて仮設費が4割圧縮できれば、300万円が浮きます。20戸のマンションなら、1戸あたり15万円。30戸なら1戸あたり10万円です。

一時金として15万円を集めるのは、総会で相当な議論になります。同じ15万円を工法の選択で生み出せるなら、そちらのほうが合意形成の負荷は軽い。私はこの比較を、理事会の資料に必ず1枚入れていただくようお願いしています。もちろん建物の形状によって圧縮できる割合は変わりますので、実際の数字は現地を見てからのご提示になります。

順番③：融資を検討する

住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、管理組合が借主となる融資制度です。マンション管理計画認定を受けていれば金利の引下げが適用されます。認定申請手数料が4,000円（事前確認適合証あり）であることを考えると、認定を取ってから借りるという順番に合理性があります。

また、マンションすまい・る債は積立金の運用先として、マンションライフサイクルシミュレーションは長期の資金計画づくりに使えます。いずれも住宅金融支援機構が提供しているもので、静岡県のマンション管理ページからもリンクされています。

順番④：一時金は最後の手段

区分所有者からの一時金徴収は、合意形成の負荷が最も高い選択肢です。私は最後に持ってくるようにしています。ここに行き着く前にやれることが、たいてい残っています。

私が南伊豆町の理事長さまにお伝えしていること

現場で20年やってきて、私が小規模自治体の管理組合で一番心配しているのは、「前回どうやったか」を知っている人が組織の中に残っていないことです。

3,768世帯の町で、分譲マンションの数は限られます。理事は数年で一巡し、12年周期の大規模修繕は理事の任期を軽く超えます。前回の議事録は残っていても、そのとき何に困り、なぜその業者を選び、どこで想定外が起きたのかは、書類には残りません。

だから私は、次の3つをお願いしています。

診断報告書は、写真ごと保管してください。 12年後、その写真が「どこから傷み始めたか」を教えてくれます。
見積書は、比較したもの全部を残してください。 金額だけでなく、なぜその工法にしたかの記録になります。
工事中に困ったことを、3行でいいのでメモに残してください。 次の理事会への、最良の引き継ぎです。

制度は変わります。この記事に書いた補助率や上限額も、来年度には改定されているかもしれません。ですが、建物が海風と台風と日射にさらされ続けるという事実は変わりません。制度に合わせて工事を決めるのではなく、建物の状態から工事を決めて、そこに使える制度を当てはめる。順番はこちらだと、私は考えています。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せフォームからどうぞ。無料調査・お見積りに対応しています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 南伊豆町に、分譲マンションの共用部を対象にした補助金はありますか。
A. 2026年9月5日時点で、共用部そのものを対象にした町独自の補助金は確認できません。使える可能性があるのは、敷地内のブロック塀に対する「ブロック塀等耐震改修促進事業費補助金」（撤去は上限10万円、改善は上限16万6千円）です。いずれも着工前の申請が必要です。

Q2. 外壁塗装に南伊豆町住宅リフォーム振興事業は使えますか。
A. 外壁のみの塗装工事は対象外です。要綱の対象工事一覧に「外壁のみの塗装工事 → 否／他工事と共であれば可」と明記されています。屋根・とい・バルコニー修繕などと組み合わせれば対象になり得ます。補助率20%・上限20万円、対象工事費は10万円以上です（出典：南伊豆町住宅リフォーム振興事業概要）。

Q3. 賃貸に出しているアパートの修繕に、町の補助金は使えますか。
A. 住宅リフォーム振興事業は「現に居住している」自己所有住宅が対象のため、賃貸用物件には使えません。合併処理浄化槽設置補助金も「販売や賃借を目的とした住宅に設置するものでないこと」が条件です。老朽危険家屋等解体撤去補助金は不動産業を営む方が対象外とされています。賃貸物件については、工法の選択でコストを下げるアプローチが現実的です。

Q4. 移住して空き家を買いました。リフォーム補助はどちらを使うべきですか。
A. 空き家バンク登録物件であれば、入居者・入居予定者としてリフォーム工事費の2/3・上限80万円が対象になり得ます。住宅リフォーム振興事業は「町に1年以上住所を有する」ことが条件なので、移住直後は使えません。まず空き家バンク側、1年経ってから振興事業側という順番で検討すると整理がつきます。両制度の対象経費は重複できません。

Q5. マンション管理計画認定の申請先はどこですか。
A. 南伊豆町は町域のため、認定権者は静岡県（くらし・環境部建築住宅局住まいづくり課／054-221-3084）です。手数料は令和8年4月1日に改定され、事前確認適合証があれば4,000円、なければ28,100円（長期修繕計画1つの場合）。公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを経由するのが、費用面では有利です。

Q6. 静岡県のマンション管理士無料派遣は、まだ間に合いますか。
A. 令和8年度は受付件数10件、申込期限は令和8年11月14日（土）、派遣期限は令和9年1月31日（日）です。ただし定数に達し次第、早期に受付終了とされています。申込先は一般社団法人静岡県マンション管理士会（メールまたはファクス）。各管理組合2回まで派遣を受けられます。

Q7. 海沿いのマンションは、何年周期で修繕すべきですか。
A. 一般的な大規模修繕の周期は12年前後とされますが、飛来塩分の影響を受ける立地では鉄部・シーリングの劣化が先行します。私の経験では、海沿いの建物は鉄部の塗り替えを短い周期で回し、外壁全面の塗装は診断結果に応じて判断する形が現実的です。まずは劣化診断で、部位ごとの残存性能を把握することをお勧めします。

この記事のポイントまとめ

南伊豆町独自のマンション共用部補助金は確認できず。使えるのは周辺制度
住宅リフォーム振興事業は補助率20%・上限20万円。外壁のみの塗装は対象外
空き家バンクリフォーム補助は入居者2/3・80万円、所有者1/3・50万円と非対称
老朽危険家屋の解体は所有者50万円・行政区代表者300万円。不動産業者は対象外
マンション管理計画認定の窓口は静岡県。適合証の有無で手数料が7倍変わる
静岡県のマンション管理士無料派遣は令和8年度10件枠・11月14日締切
海沿い・斜面地の南伊豆町では、ハイブリッド工法が仮設費の圧縮に効く

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円および静岡県で、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つを建物特性に応じて提案できる改修会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月5日

ご注意：本記事の補助金・助成制度の内容は2026年9月5日時点で公開されている情報にもとづきます。制度は年度途中でも変更・終了する場合があり、予算の上限に達した時点で受付が締め切られる制度もあります。申請にあたっては、各窓口で最新の要綱をご確認ください。