大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

創業から6000棟超の施工実績

ホテル新設ラッシュの2026年を“直す側”から読む——福山200室・大阪続々着工の裏で、既存ホテルに迫る大規模修繕と『止められない営業』をどう両立するか【2026年7月】

ホテル新設ラッシュの2026年を“直す側”から読む——福山200室・大阪続々着工の裏で、既存ホテルに迫る大規模修繕と『止められない営業』をどう両立するか【2026年7月】

「またホテルが建つ」——そのニュース、直す側から見ると数年後の景色まで見えます

この一週間、私のもとに届くニュースにホテルの新築計画がいくつも並びました。JR福山駅近くの広島県福山市伏見町で200室規模のホテルが2028年秋の完成を目指して計画されているという報道（中国新聞、2026年7月23日）。大阪市で10月に着工するホテル（建設通信新聞Digital、2026年7月24日）。さらに大阪・新今宮/動物園前の近くでは、9月1日着工・2027年9月完成予定で（仮称）TOUGA HOTELの新築工事が動き出すといいます（建通新聞 電子版）。

こうした記事を眺めていると、多くの方は「インバウンドが好調だから、まだホテルが増えるのだな」と受け取ると思います。それはその通りです。ただ、20年近く建物の大規模修繕の現場に立ってきた人間として、私はもう一歩先の景色まで一緒に見えてしまいます。いま着工するホテルは、10年後・15年後に必ず大規模修繕の時期を迎えます。そして、すでに全国に建ち並ぶ既存ホテルの多くは、いままさにその修繕のタイミングに差しかかっている——ということです。

この記事は、ホテルや宿泊施設をお持ちのオーナーさま、収益ビルの一部に宿泊・店舗を抱えるオーナーさま、そしてホテルの運営・管理に携わる方に向けて書いています。「新設のニュースは景気がいいが、うちの既存物件は外壁の劣化が気になってきた」「大規模修繕はしたいが、営業を止めるわけにはいかない」——そんな現実的な悩みを、公的なデータと、工事会社の立場から見た「本当に効く打ち手」に翻訳するのが狙いです。

結論から申し上げます。2026年のホテル経営における資産防衛の要は、「新しく建てること」よりも、「稼働を止めずに、正しい工法で、適正なコストで直し続けること」に移っています。ホテルは住まいと違い、一日止めれば一日分の売上がまるごと消えます。だからこそ、直し方の巧拙が収益に直結する。ここからが本題です。

数字で見る「なぜホテルは建ち続けるのか」——2026年の市場構造

感覚論ではなく、公的なデータで現在地を確認します。ホテルが次々と計画される背景には、はっきりとした数字の裏づけがあります。

訪日客は初の4,000万人超、消費額は約9.5兆円

日本政府観光局（JNTO）の統計をもとにした集計によれば、2025年の訪日外国人数は約4,268万人と、初めて年間4,000万人を突破し、過去最高を更新しました。前年比では15.8%の増加です。旅行消費額も約9.5兆円と3年連続で過去最高を記録し、観光庁はこの経済効果を大きく評価しています（出典：訪日ラボ「2025年の訪日外客数、過去最高の4,268万人」、やまとごころ.jp「2025年の訪日客数4268万人、前年比15.8％増」）。

この需要が、全国のホテル新設計画を後押ししています。福山にせよ大阪にせよ、着工のニュースが続くのは、「泊まる場所が足りない」という市場の声が背景にあるからです。

それでも新規供給は「限定的」——建設費高騰という壁

一方で、需要があるからといって、供給が無尽蔵に増えるわけではありません。米JLL社の分析では、建設費の高騰により、日本の新規ホテル供給はむしろ限定的になると指摘されています（出典：トラベルボイス「日本のホテル市場の最新動向、建設費高騰で新規ホテル供給は限定的に」）。

実際、2026年に開業するホテルは582軒とされますが、平均客室数は39室にとどまり、9室以下の小型施設が全体の約6割を占めるなど、「大型ホテルを新築する」より「コンパクトに造る」方向へ投資が集中しています（出典：HotelBank「2026年開業582軒で読み解く最適規模戦略」）。

つまり、これから大型ホテルが街を埋め尽くすわけではありません。いま稼働している既存のホテルこそが、当面の宿泊需要を支える主役であり続けるということです。だからこそ、既存ホテルをいかに良い状態で維持するかが、経営上ますます重要になります。

稼働率は約62%で「上限」、人手不足という構造問題

もう一つ見逃せないのが稼働率です。2026年4月時点で、宿泊業の客室稼働率は約62%で上限に達しており、人手不足によって「予約が入っても受けきれない」構造が生まれていると分析されています（出典：HotelBank「『取り切れる宿だけが残る』2026」）。上場ホテルREITの稼働率は80%台で高止まりしているというデータもあります。

この事実は、修繕を考えるオーナーにとって重い意味を持ちます。稼働率が高い、つまり客室がよく埋まっているということは、「工事のために客室や館を止めると、それだけ確実に売上を失う」ということでもあるからです。ホテルの大規模修繕は、マンションの大規模修繕以上に「営業を止めない」ことが死活問題になります。ここが、今日一番お伝えしたい論点です。

既存ホテルこそ、これからの「稼ぐ資産」

ここまでの数字を整理すると、2026年のホテル市場には一つの明確な流れが見えてきます。需要は史上最高水準で伸び続ける一方、建設費の高騰で新規の大型供給は限られ、稼働率はすでに上限に張りついている。この三つが同時に起きているとき、価値が上がるのはどこか——それは、いますでに建っていて、いま現に稼げている既存のホテルです。

私はオーナーさまとお話しするとき、よくこう申し上げます。「新しく一棟建てるのは、いまや相当な体力が要る投資です。それよりも、いまお持ちの建物を良い状態に保ち、稼働と客単価を落とさないことのほうが、確実な資産防衛になりますよ」と。これは営業トークではなく、市場データが示している事実です。供給が絞られ、需要が旺盛なら、きちんと手入れされた既存ホテルの相対的な価値は上がる。逆に、外壁が傷み、印象が古びたまま放置された建物は、同じ立地でも選ばれにくくなっていきます。

そして、その「手入れ」の中心にあるのが、外壁改修をはじめとする大規模修繕です。派手さはありませんが、資産の土台を守る仕事です。私はこの仕事を、ホテル経営の「守りの投資」だと捉えています。攻めの集客や内装リニューアルが花だとすれば、外装と防水はその花を支える根のようなもの。根が傷んでいれば、どれだけ集客に力を入れても、いずれ建物そのものが足を引っ張ってしまうからです。

いま着工するホテルも、既存ホテルも——必ず来る「大規模修繕」という現実

新築のニュースは華やかですが、建物は完成した瞬間から劣化が始まります。外壁の塗装やタイル、目地のシーリング、屋上の防水は、どれほど立派なホテルでも経年で必ず傷んでいきます。放置すれば、外壁タイルやモルタルの剥落による事故・賠償リスクにつながり、ホテルの場合はそれがそのままブランドと信頼の毀損になります。

一般に、建物の外壁改修や大規模修繕は12年前後を一つの目安とすることが多いのですが、これはあくまで目安です。海沿いの立地は塩害で劣化が早く、逆に丁寧に点検・部分補修を重ねてきた建物は、周期を5〜10年延ばせるケースもあります（出典：Takaoプランニング「大規模修繕の工事費が高騰している理由」）。つまり周期は「◯年で一律にやる」ものではなく、建物の状態を診断しながら最適なタイミングを見極めるものだと、私は現場で一貫してお伝えしています。

そして今、その修繕コストそのものが上がっています。2026年3月から適用された公共工事設計労務単価は全国平均で前年度比4.5%引き上げられ、14年連続の上昇となりました。塗料・防水材・シーリング材・金物など、大規模修繕で使うほぼすべての資材が値上がりし、資材費だけで工事全体が20〜30%上昇するケースも珍しくありません（出典：新東亜工業「大規模修繕の費用が高騰する原因と対策」、横浜市「マンション大規模修繕費用の高騰、その背景と対策」）。

新築の建設費が上がっているということは、修繕の費用も同じ理由で上がっているということです。だからこそ、「どう直すか」の工夫で1円でも無駄を削る意味が、以前よりずっと大きくなっています。

ホテル修繕の最大の壁——「営業を止められない」をどう越えるか

ホテルの大規模修繕がマンションと決定的に違うのは、そこで人が暮らしているのではなく、そこで日々売上が発生しているという点です。全館の外壁塗装や設備工事は1〜3ヶ月を要することもありますが、これを一気にやろうとすれば、その間の客室稼働や外観の印象に大きく響きます（出典：ミサワリフォーム「ホテルのリノベーション費用相場」）。

現場では、この「止められない」制約を越えるために、大きく二つの工夫を組み合わせます。一つは工程の分割。全館を一度に工事するのではなく、面やフロア、時期を分けて少しずつ進め、営業への影響を最小化する進め方です。もう一つが、今日ぜひ知っていただきたい高所へのアプローチ手段そのものの見直し、つまり工法の選択です。

足場・ロープアクセス・ハイブリッド——3つの工法を「建物にとって最適」に選ぶ

外壁改修と聞くと、多くの方が「建物全体を足場で覆う工事」を思い浮かべます。しかし、高所へ職人を届ける手段は足場だけではありません。株式会社明誠では、次の3つの工法から、その建物にとって最適なものを中立的にご提案しています。

1. 通常足場工法 — 仮設足場を組む従来型の工事です。面での大規模な打診・タイル張り替えなど、広範囲を同時に、腰を据えて施工する必要がある場合に強みを発揮します。

2. ロープアクセス工法（無足場工法） — 足場を組まず、産業用ロープで高所へ直接アプローチする工法です。足場を組む・払う時間が不要で、部分的な補修なら着手も撤収も速い。都市部で「隣の建物との間が狭く足場が組めない」ような立地でも施工できる場合があります。

3. ハイブリッド工法 — 面での補修が必要な低層部や複雑な形状の部分には足場を組み、平滑で作業しやすい高層部はロープアクセスで施工する、といった使い分けです。「全面足場」より足場費を抑えつつ、「全面ロープ」では届きにくい作業も確実に行える。大規模で複雑な建物の総合コスト最適化に向いています。

この3つすべてを提案できる会社は、日本でも数少ないのが実情です。多くの工事会社は「足場ありき」か「ロープありき」のどちらか一方に寄りがちで、その前提のまま見積りが出てきます。私たちは、まず建物を診てから、どの手段で高所に届かせるのが最適かを一緒に並べて考える——この順番を大切にしています。

ホテルにこそ効く「無足場」の3つのメリット

ロープアクセス（無足場工法）のメリットは、いつも次の3点でご説明しています。これがホテルの「止められない営業」と、とても相性がいいのです。

足場コストの削減：仮設足場費は工事費の約15〜25%を占めるとされ、外壁の施工金額そのものより足場架設のほうが高い、ということも珍しくありません。無足場工法では、条件が合えば工事費を15〜25%程度抑えられるケースがあります（出典：MIJ「足場なし工法 大規模修繕費用比較」、ユニース「ロープアクセス工法とは？」）。

工期の短縮：足場の架設と撤去には、軽微な補修でも最低で合計3日程度かかることがありますが、ロープアクセスなら足場が要らないため、部分的な補修は1日で終わることもあります。工期が短ければ、そのぶんホテルの外観や運営への影響も短くて済みます。

利用者・入居者への影響が小さい：足場と養生シートで建物全体を覆うと、外観の印象や客室からの眺望、開放感が損なわれます。無足場なら建物を覆い尽くさずに必要な箇所だけを直せるため、営業を続けながらの施工がしやすい。店舗やホテルが入るビルで「営業しながら工事ができる」ことは、想像以上に大きな価値です（出典：gaiheki.com「無足場・ロープアクセス」）。

もちろん、無足場がいつでも最適というわけではありません。外壁全面の打診や大規模な張り替えが必要な建物では、足場を組んだほうが結果的に確実で早いこともあります。だからこそ「3つから選べる」ことに意味があるのです。ホテルという止められない建物では、この工法選択がそのまま「失う売上をいくら圧縮できるか」に直結します。

現場から——「営業を止めない改修」は、こうして実現しています

少し、私が現場で見てきた話をさせてください。数字だけでは伝わりにくい部分だと思うからです。

以前、都市部のあるビジネスホテルで、外壁のシーリングと一部タイルの浮きが気になる、というご相談を受けたことがあります。オーナーさまが最初に手にしていたのは、全館を足場で覆う前提の見積りでした。金額もさることながら、オーナーさまが本当に困っていたのは「足場を組むあいだ、外観が工事中になり、稼働の高い時期に予約や印象に響くのではないか」という点でした。私はまず建物を一周して劣化の出方を確かめ、「これは全面を覆う必要はありません。傷んでいるのは特定の面と高さに集中しています」とお伝えしました。結果として、その物件では傷んだ箇所を無足場のロープアクセスで先行して直し、面での補修が必要な低層部だけに部分足場を使う——いわゆるハイブリッドの考え方で進めました。全館を止めることなく、繁忙期の予約にも大きく響かせずに、必要な補修を終えることができたのです。

もう一つ思い出すのは、隣の建物との間がほとんど空いていない、都市部の細長い宿泊施設です。物理的に足場が組みにくく、「うちは工事のしようがないと言われた」とご相談に来られました。こういう立地こそ、無足場工法の出番です。私は「足場が組めないから直せない、ではなく、足場を使わずに直す方法があります」とお答えしました。都市部の狭小地でこそ、高所へロープで直接アプローチできる工法の価値が際立ちます。

私がこの2つの話でお伝えしたいのは、テクニックの自慢ではありません。「その建物にとって最適な直し方は、実際に診てみないと分からない」ということです。足場ありきで諦める前に、あるいは無足場ありきで押し切る前に、一度その建物の劣化の出方をきちんと診る。そこから工法を選ぶ。この順番を守るだけで、失わずに済んだ売上や、抑えられたコストが、確かに現場には存在します。私はそれを何度も見てきました。

ホテルオーナー・運営者が今日からできる5つのチェック

難しく考える必要はありません。まずは次の5点を確認してみてください。

  1. 直近の外壁改修・大規模修繕はいつ実施したか（前回から12年前後が経っていれば、まずは点検を）。
  2. 外壁タイル・モルタル・シーリング・屋上防水に、剥落や浮き、ひび割れのサインが出ていないか。とくにエントランスや歩行者の通る面は、事故リスクの観点から優先的に確認する。
  3. 修繕の予算計画は、資材・人件費の高騰（前年比で工事費20〜30%上昇の可能性）を織り込んだ、現実的なものになっているか。
  4. 工事期間中、客室稼働や営業をどこまで止めずに進められるか。運営側と工事側で「止めない前提」の工程を描けているか。
  5. 見積りを取るとき、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で比較検討したか。

とくに5つ目は、多くのオーナーで抜けています。足場前提の1社見積りだけで判断すると、本来削れたはずの足場費を丸ごと払い、しかも工期が延びたぶんだけ営業機会も失うことになりかねません。「同じ工事を、どの手段で高所に届かせるか」を並べて見比べるだけで、費用も工期も、そして失う売上も変わってきます。

もう一つ添えるなら、ホテルの修繕は「最安の1社」を選ぶ入札ではありません。金額だけでなく、「劣化診断の丁寧さ」「工法提案の中立性」「営業を止めない工程への理解」まで含めて比べていただきたい。安さだけで選んだ結果、必要な補修が抜け落ち、数年後にまた工事を組む羽目になっては、稼働を止める回数が増えるだけで本末転倒だからです。

よくある質問（FAQ）

Q. ロープアクセス工法は、足場より品質が落ちませんか？
A. 施工内容が同じであれば、仕上がりの品質に差はありません。ロープアクセスは「職人が高所へアプローチする手段」の違いであって、塗装や防水・補修そのものの工程は足場工事と同じです。ただし、全面的な打診・張り替えが必要な建物では足場のほうが適することもあります。だからこそ、建物を診てから工法を選ぶことが大切です。

Q. 営業を続けたまま、本当に外壁改修はできますか？
A. 建物の条件によりますが、工程を分割し、無足場工法で必要な箇所だけを直す進め方なら、営業を続けながらの施工がしやすくなります。足場と養生シートで全館を覆う必要がなくなるため、外観・眺望・動線への影響を抑えられます。まずは「どこまで止めずにできるか」を現地で一緒に整理させてください。

Q. 修繕費が高騰していると聞きます。今は待ったほうがいいですか？
A. 資材・人件費は14年連続で上昇傾向にあり、「待てば安くなる」とは言いにくいのが実情です。むしろ、劣化を放置すると補修範囲が広がり、将来の費用がさらに膨らむことが多い。だからこそ、工法の見直しで足場費を圧縮するなど、「今できる範囲で賢く直す」判断をおすすめしています。

Q. 大規模修繕の周期は何年ですか？
A. 一般的には12年前後を目安とすることが多いですが、これはあくまで目安です。海沿いの立地は塩害で劣化が早く、逆に定期点検と部分補修を重ねてきた建物は周期を延ばせることもあります。周期に縛られるより、点検で劣化の進み方を見ながら判断するのが望ましいと考えています。

Q. ハイブリッド工法とは、具体的にどういう使い分けですか？
A. たとえば、面での補修が必要な低層部や複雑な形状の部分には足場を組み、平滑で作業しやすい高層部の外壁はロープアクセスで施工する、といった使い分けです。「全面足場」より足場費を抑えつつ、「全面ロープ」では届きにくい作業も確実に行えるため、大規模で複雑な建物の総合コスト最適化に向いています。

Q. 工事中、宿泊しているお客様への影響が心配です。
A. ホテルの改修では、この「宿泊客への配慮」がマンション以上に重要だと私は考えています。作業時間帯の調整、騒音・臭気の少ない工程や材料の選定、客室からの眺望や動線への影響を抑える養生の工夫など、運営側と綿密にすり合わせて計画します。無足場工法で建物全体を覆わずに必要な箇所だけを直せれば、そのぶんお客様の体験を損なわずに済みます。「快適さを保ったまま直す」ことを前提に工程を設計するのが、ホテル改修の勘どころです。

Q. まず何から相談すればいいですか？
A. まずは建物を実際に見せていただく無料調査からで大丈夫です。図面や過去の修繕履歴、運営スケジュールがあれば、より精度の高いご提案ができます。工法を決めるのはその後で構いません。「うちの建物はどの工法が向いているのか」「どこまで止めずに直せるのか」を一緒に整理するところから始めましょう。

おわりに

ホテル新設のニュースは、これからも続くでしょう。それは日本の観光にとって喜ばしいことです。ただ、その華やかさの裏で、いま稼働している一棟一棟のホテルは、静かに、しかし確実に、修繕の時期へと近づいています。稼働率が上限に張りつき、建設費も修繕費も上がり続ける2026年において、既存の建物をいかに止めずに、いかに賢く直すかは、もはや経営そのものです。

私はこれを、現場で20年見てきた実感として申し上げます。足場かロープか、という二択で悩む前に、まずは「この建物にとって何が最適か」「どこまで営業を止めずにできるか」をご一緒に考えさせてください。新棟を建てるほどの投資でなくとも、いまある建物を正しく直すことで、資産価値と稼働の両方を守る確かな打ち手があります。工法比較のためのご相談や、劣化診断だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォームはこちら）。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の工事費・工期や制度の適用可否を保証するものではありません。工事費・周期・各種数値は建物の条件や時期によって異なります。実際のご検討にあたっては現地調査と最新の一次情報をご確認ください。ホテル新設計画に関する各報道は、報道時点の関係者取材に基づく計画であり、今後変更される可能性があります。

株式会社明誠（東京都東大和市）は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がけ、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を中立的にご提案できる、日本でも数少ない会社です。営業を止めにくいホテル・店舗ビルの外壁改修も、無料調査・お見積りを承っております。