函南町の分譲マンションで大規模修繕を控えている管理組合が、町の補助金として最初に確認すべき制度はどれでしょうか。
答えを先に書きます。函南町「建築物耐震診断事業」です。 対象が「昭和56年5月31日以前に建築された非木造住宅（マンション含む）」と、町のページに括弧書きで名指しされています（出典：函南町 建築物耐震診断事業）。
私はこの連載で、静岡県内の市町を1つずつ調べてきました。島田市、牧之原市、菊川市、御前崎市、長泉町、清水町。その多くで「分譲マンションの共用部を直接補助する制度は確認できませんでした」と、正直に書かざるを得ませんでした。RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの耐震診断についても、町のページで対象だと読み取れる自治体はほとんどありませんでした。
函南町は違いました。「マンション含む」と、書いてあるのです。
この記事では、函南町の管理組合が2026年度に使える制度を、町の公式ページの一次情報だけを根拠に整理します。使えないものは「使えない」とはっきり書きます。理事会の時間は、×だと分かっている制度を調べることに使うべきではないからです。
最終更新：2026年8月30日
結論：函南町の管理組合が今週やるべきことは3つだけ
長い記事になりますので、先に結論を置きます。
- 旧耐震（昭和56年5月31日以前着工）のマンションなら、都市計画課（055-979-8117）に「建築物耐震診断事業はうちのマンションで使えますか」と電話する
- 税務課資産税係（055-979-8108）に「マンション長寿命化促進税制の申告書の様式をください」と電話する
- 理事会で、着工前の写真を誰が撮るかを決める
3つとも、電話1本か会議での5分で終わります。そして3つとも、着工してからでは間に合いません。
| やること | 窓口 | 所要時間 | 期限の考え方 |
|---|---|---|---|
| 耐震診断補助の可否確認 | 都市計画課 055-979-8117 | 電話10分 | 契約・着手前に申請が必要 |
| 長寿命化促進税制の様式入手 | 税務課資産税係 055-979-8108 | 電話10分 | 工事完了後3か月以内に申告 |
| 着工前写真の担当決め | 理事会 | 5分 | 足場が架かる前・洗浄前 |
函南町の住宅系補助金を「共用部の大規模修繕で使えるか」で仕分ける
函南町の都市計画課が所管する補助金は、補助金の一覧ページに9本並んでいます。管理組合の視点で1列にして判定すると、こうなります。
| 制度名 | 共用部の大規模修繕で使えるか | 根拠 |
|---|---|---|
| 建築物耐震診断事業 | ◯（旧耐震のRC造なら本命） | 「非木造住宅（マンション含む）」と明記 |
| 雨水浸透施設・雨水貯留施設設置補助金 | △（敷地1,000㎡未満なら可能性） | 対象者に「共同住宅を含む」と明記 |
| ブロック塀等撤去事業・建替え事業 | △（敷地の塀が条件に合えば） | 避難路等に面する高さ60cm以上の塀 |
| 木造住宅耐震補強助成事業 | × | 木造住宅が対象 |
| 木造住宅除却助成事業 | × | 木造住宅が対象 |
| 耐震シェルター・防災ベッド設置事業 | × | 木造住宅への設置が対象 |
| がけ地近接危険住宅移転事業 | × | 除却・移転が対象 |
| 空き家バンク登録奨励金 | × | 空き家の登録が対象 |
9本のうち、管理組合が共用部の工事で検討する価値があるのは3本。少ないと感じるかもしれません。ただ、私はこう考えています。3本に絞れたということは、残りの6本に理事会の時間を使わなくて済むということです。
制度が少ない町だからこそ、順番が効く
補助金の数が多い自治体では、どれから調べるかで迷います。函南町では迷う必要がありません。旧耐震なら耐震診断、そうでなければ税制。この2本です。
建築物耐震診断事業——「マンション含む」と書いてある補助金
本題です。函南町の建築物耐震診断事業は、事業内容の1行目にこう書かれています。
昭和56年5月31日以前に建築された非木造住宅（マンション含む）の耐震診断を行う方に対し、補助金を交付します。
（出典：函南町 建築物耐震診断事業、更新日2026年4月1日）
補助基準額は延べ面積の区分ごとに単価が公表されている
しかも、金額の出し方まで公表されています。
| 構造・用途 | 延べ面積 | 補助基準額 |
|---|---|---|
| 木造以外の一戸建て住宅 | 面積区分なし | 耐震診断経費と136,000円を比較して少ない額の3分の2以内の額 |
| その他建築物 | 1,000㎡以内の部分 | 延べ面積に1㎡あたり3,670円を乗じて得た額 |
| その他建築物 | 1,000㎡超〜2,000㎡以内の部分 | 延べ面積に1㎡あたり1,570円を乗じて得た額 |
| その他建築物 | 2,000㎡を超える部分 | 延べ面積に1㎡あたり1,050円を乗じて得た額 |
分譲マンションは「その他建築物」に当たります。この単価で、延べ面積別に補助基準額を計算するとこうなります。
| 延べ面積 | 補助基準額の計算 | 補助基準額 |
|---|---|---|
| 1,000㎡ | 1,000×3,670 | 3,670,000円 |
| 2,000㎡ | 1,000×3,670＋1,000×1,570 | 5,240,000円 |
| 3,000㎡ | 上記＋1,000×1,050 | 6,290,000円 |
| 5,000㎡ | 上記＋2,000×1,050 | 8,390,000円 |
延べ面積3,000㎡というと、おおよそ5階建て40戸前後のマンションです。その規模で補助基準額が629万円。桁を見間違えたのかと思って、私は3回読み直しました。
ただし「補助率」は表に書かれていません
ここは正直に書きます。木造以外の一戸建て住宅の欄には「3分の2以内の額」と補助率が明記されていますが、「その他建築物」の欄には基準額の計算式だけで、補助率の記載がありません。
つまり、この基準額がそのまま交付額になるのか、基準額に補助率を掛けるのかは、町のページだけでは断定できません。 私はここを推測で書きません。管理組合が確認すべき質問は、この1文です。
「昭和56年5月31日以前に着工した分譲マンションです。建築物耐震診断事業を使いたいのですが、その他建築物の補助基準額に対する補助率と、1棟あたりの上限額を教えてください」
窓口は函南町役場 建設経済部 都市計画課（055-979-8117）です。
契約前に申請しなければ対象外になります
もう1つ、外せない注意点があります。函南町のTOUKAI-0⁺総合支援事業のページには、こう明記されています。
補助制度を利用する場合は契約（着手）前に申請が必要となります。申請前に事業を進めた場合は、補助の対象になりません。
補助事業は年度毎の予算の範囲内で交付する事業であり、予算の状況によっては交付を受けられないことがあります。
管理組合の意思決定は、年1回の定時総会が基本です。「総会で診断業者を決めてから申請」という段取りだと、契約と申請の前後が逆になる危険があります。私が理事長さまにお伝えしているのは、総会議案に「補助金の交付申請を先に行い、交付決定後に契約する」という一文を入れておいてくださいということです。
診断が先、修繕が後。順番を間違えると足場を二度架けることになります
旧耐震のマンションで私がいちばん悔しい思いをするのは、外壁と防水を先にきれいにした2年後に耐震補強の話が出てくるケースです。
耐震補強は、外壁に鉄骨ブレースを入れたり、柱に炭素繊維を巻いたりします。仕上げた外壁を壊すことになります。そして足場をもう一度架けます。仮設足場は工事費の15〜25%を占めますから、二度架ければその分がまるごと余計にかかります。
| 順番 | 1回目 | 2回目 | 仮設費 |
|---|---|---|---|
| 正しい順番 | 耐震診断→（必要なら）補強と外装を同時 | — | 1回分 |
| よくある失敗 | 外壁・防水 | 数年後に耐震補強 | 2回分 |
函南町は、その診断に補助を用意している町です。旧耐震のマンションであれば、外装の話より先に、診断の話を理事会の議題に載せてください。
昭和56年5月31日以前かどうかの確認方法
「うちは旧耐震かどうか分からない」という理事長さまは少なくありません。確認は3つの書類のどれかでできます。
- 建築確認済証（確認通知書）の日付
- 検査済証の日付
- 管理会社が保管している竣工図の表題欄
いちばん確実なのは建築確認済証です。管理会社に「建築確認済証の写しをください」と依頼してください。これは無料で、たいてい1週間以内に出てきます。
雨水浸透施設・雨水貯留施設補助——「共同住宅を含む」のもう1本
函南町の補助金でもう1本、対象者に共同住宅が明記されている制度があります。雨水浸透施設・雨水貯留施設設置に対する補助金です。
町内に敷地面積が1,000平方メートル未満の居住の用に供する住宅（併用住宅及び共同住宅を含む）の所有者（これから建築しようとするものを含む）で、雨水浸透施設または雨水貯留施設を設置する方。
補助額は次のとおりです。
| 施設 | 型 | 補助金の額 |
|---|---|---|
| 雨水浸透施設 | A型 | 工事に要する経費または6万円のいずれか少ない額 |
| 雨水浸透施設 | B型 | 工事に要する経費または5万円のいずれか少ない額 |
| 雨水貯留施設 | 浄化槽転用型 | 工事に要する経費の2分の1以内または8万円のいずれか少ない額 |
| 雨水貯留施設 | 簡易貯留型 | 工事に要する経費の2分の1以内または5万円のいずれか少ない額 |
敷地面積1,000㎡未満という条件がハードルです
正直に申し上げます。分譲マンションの敷地は1,000㎡を超えることが多く、この条件で外れる組合のほうが多いと思います。
ただ、函南町には小規模なマンションもあります。敷地面積は登記簿謄本（全部事項証明書）の土地の表示欄に書いてあります。 管理会社に「敷地の登記簿の面積を教えてください」と聞けば5分で分かります。1,000㎡未満だった組合は、都市計画課に相談する価値があります。
屋上防水の改修と同じタイミングでしか検討できない工事です
この補助は「屋根に降った雨水」を浸透・貯留させる施設が対象です。マンションでいえば、屋上の雨水が流れ込む先の縦樋と、地上の排水設備をいじる話になります。
大規模修繕で屋上防水をやり直すときは、屋上から地上までの排水経路を全部点検する数少ない機会です。 このタイミングを逃すと、次は12〜15年後です。補助金の額そのものは5万円から8万円と大きくありませんが、「検討したうえで見送った」と議事録に残せることには意味があります。
なお、設置（購入）前の申請が必要で、完了届には「工事着工前、工事中、完了後」の写真が必要と要綱に定められています（出典：函南町雨水浸透施設・雨水貯留施設設置費補助金交付要綱）。ここでも写真です。
ブロック塀等撤去・建替え事業を、大規模修繕と同じ議案にまとめる
函南町のブロック塀等撤去事業・ブロック塀等建替え事業は、金額の水準が目を引きます。
| 事業 | 単価 | 補助率 | 1敷地あたり上限 |
|---|---|---|---|
| 撤去事業 | 延長1mにつき2万円 | 3分の2以内 | 26万6,000円 |
| 建替え事業 | 延長1mにつき5万8,380円 | 3分の2以内 | 59万9,000円 |
条件は2つです。
- 避難路や通学路（私道を除く）に面した高さ60cm以上のブロック塀であること
- 工事後にブロック塀の高さが避難路等から60cm以下となる工事であること
撤去より建替えのほうが上限が2倍以上手厚い
この町の設計は、はっきりしています。撤去して更地にするより、安全な塀に造り替えるほうを厚く支援する設計です。上限で26万6,000円と59万9,000円。倍以上の差があります。
マンションの敷地境界にブロック塀が残っている組合は、大規模修繕で外壁の色を変えるタイミングで塀も造り替えられます。外構の色を新しい外壁色と揃えられるのは、この機会だけです。
別の年に議案を立てると2年かかります
私が「同じ議案にまとめてください」とお伝えする最大の理由は、金額ではありません。
管理組合が正式に物事を決められるのは、原則として年1回の定時総会だけだからです。 大規模修繕を今年の総会で決め、ブロック塀を来年の総会で決めれば、それだけで2年が過ぎます。近隣へのあいさつも2回、警備員の手配も2回、養生も2回です。
函南町にマンション長寿命化促進税制の専用ページはありません。それでも使えます
ここからは税金の話です。
函南町の固定資産・都市計画税のページには15本のページが並んでいます。そのうち改修に伴う減額制度は4本です。
| ページがある減額制度 | 対象 |
|---|---|
| 新築された認定長期優良住宅に係る減額 | 新築 |
| 耐震改修工事が行われた住宅に係る減額 | 耐震改修 |
| バリアフリー改修が行われた住宅に係る減額 | バリアフリー改修 |
| 省エネ（熱損失防止）改修工事が行われた住宅に係る減額 | 省エネ改修 |
マンション長寿命化促進税制の専用ページは、2026年8月30日時点で確認できませんでした。
ページが無いことと、制度が使えないことは別です
マンション長寿命化促進税制は、地方税法にもとづく制度です。市町村が「やる・やらない」を選べる制度ではありません。国土交通省がマンション税制のページで、証明書の様式まで公開しています。
私はこの連載で、前日に隣の清水町を扱いました。清水町にも専用ページはありませんでした。一方、その前日の長泉町には専用ページと必要書類一覧がありました。同じ静岡県東部の、車で20分と離れていない3つの町です。
この差は、町の規模と職員数の差であって、区分所有者の権利の差ではありません。
制度の概要（2026年8月30日時点）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 築後20年以上の分譲マンション（10戸以上） |
| 工事 | 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに長寿命化に資する大規模修繕工事が完了 |
| 過去要件 | 過去に1回以上、長寿命化工事を実施していること |
| 減額 | 家屋の固定資産税額の3分の1（1戸あたり100㎡相当分まで） |
| 期間 | 工事完了の翌年度分に限る |
| 前提 | 管理計画認定を受けている、または助言・指導を受けて修繕積立金を引き上げていること |
※制度の詳細・最新の取扱いは国土交通省および函南町税務課でご確認ください。
町のバリアフリー改修減額の様式が教えてくれる「工事中に撮る写真」
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい実務の話です。
函南町に長寿命化促進税制の専用ページはありません。けれど、バリアフリー改修減額のページには、必要書類が6点すべて列挙されています（出典：函南町 バリアフリー改修が行われた住宅に係る固定資産税の減額制度）。
- 減額申告書
- 改修工事の明細書（工事内容を確認することができる書類）
- 改修前、改修後の工事箇所の写真
- 改修費用を確認することができる書類（領収書等）
- 補助金や給付金を受けた場合はそれが確認できる書類
- 要件に該当する方が居住していることを証するもの
そして「改修工事が完了した日から3ヶ月以内に税務課資産税係へ提出」と書かれています。申告書の様式（PDF）もダウンロードできます。
減額制度の申告実務は、どれも形が似ています
長寿命化促進税制も、完了後3か月以内の申告、100㎡までの部分に3分の1という点でバリアフリー改修の減額と同じ形です。必要書類の考え方も似ています。
つまり、函南町の税務課資産税係は、改修に伴う減額の申告を日常的に処理している窓口です。 「ページが無いから扱えない」ということではありません。
3番の写真は、着工してからでは二度と撮れません
書類1・2・4・5は、工事が終わってからでも施工会社に頼めば出てきます。
3番の「改修前の写真」だけは違います。 足場が架かり、高圧洗浄が終わり、下地補修が始まってしまったら、改修前の状態はもうこの世に存在しません。
私が現場で20年やってきて、最後の最後で管理組合に頭を下げさせてしまうのは、たいていこれです。工事は完璧に終わったのに、減額の申告に必要な着工前の写真が撮られていない。
理事会で決めておく3行
議事録にこの3行を残してください。
- 着工前の外観・屋上・バルコニー・共用廊下の写真を、施工会社に「税制申告用」として明示的に撮影・保管させる
- 撮影範囲と枚数は工事請負契約の仕様書に明記する
- 大規模の修繕等証明書の発行を、設計監理を委託する建築士との契約に含める
3番目は落とし穴です。証明書は建築士等が発行します。工事が終わってから「証明書もお願いします」と言うと、別料金の見積が出てくることがあります。契約の段階で含めておけば、その交渉は不要です。
証明書の様式は国土交通省が公開しています（大規模の修繕等証明書 様式、記入例）。契約前に印刷して、建築士に見せてください。
減額措置は、重ねられるものと重ねられないものがあります
函南町のバリアフリー改修減額のページには、こういう注意書きがあります。
新築住宅に係る減額措置及び耐震改修に係る減額措置を受けている場合は対象となりませんが、省エネ改修を同時に実施した場合は、併せて減額措置の対象となります。
私はこれを読んで、この町のページは丁寧だと思いました。「併用できない組み合わせ」と「併用できる組み合わせ」の両方が、1行に書かれています。
管理組合と区分所有者で申告する年が重なる可能性
考えてみてください。大規模修繕が終わった翌年度、管理組合は共用部について長寿命化促進税制の申告をします。同じ年、ある区分所有者が専有部の内窓を入れて省エネ改修の減額を申告するかもしれません。別の区分所有者は手すりを付けてバリアフリー改修の減額を申告するかもしれません。
同じ家屋の、同じ年度の固定資産税に、複数の減額が関わってくる。ここがどう扱われるかは、私が判断してよい領域ではありません。税の判断は税務課の仕事です。
管理組合がやるべきなのは「周知」だけです
管理組合が税務判断をする必要はありません。むしろしてはいけません。工事完了のお知らせに、この1行を入れてください。
「共用部の大規模修繕にともなう固定資産税の減額申告を組合で行います。専有部でバリアフリー改修や省エネ改修をされた方、または今年度される予定の方は、申告の取扱いについて函南町税務課資産税係（055-979-8108）にご相談ください」
これで十分です。組合は情報を渡す役割だけを担い、判断は各区分所有者と町に委ねる。この線引きが、あとで揉めない管理組合のやり方です。
函南町は「町」なので、静岡県に管理計画認定を申請できます
マンション管理計画認定制度は、マンション管理適正化推進計画をつくった市・特別区が窓口になり、町村部は都道府県が窓口になる仕組みです（出典：国土交通省 マンション管理計画認定制度）。
函南町は田方郡函南町、つまり「町」です。ですから静岡県に申請できます。私が扱ってきた島田市・牧之原市・菊川市・御前崎市の4市では「県には申請できません」と書かざるを得なかった論点が、函南町では反転します。
問い合わせ先は静岡県くらし・環境部 住まいづくり課（054-221-3084）です。
認定より先に、助言・指導ルートの様式を見てください
長寿命化促進税制を使うには、2つのルートがあります。
| ルート | 内容 | 修繕積立金引上証明書 |
|---|---|---|
| A：管理計画認定 | 県の認定を受ける | 不要 |
| B：助言・指導 | 助言・指導を受けて積立金を引き上げる | 必要 |
そして、Bルートの様式は国土交通省のサイトで誰でもダウンロードできます。
いずれも令和8年4月1日付の通知（国住参マ第305号・第306号）にもとづく最新様式です。
理事会で「制度がよく分からない」という話になったとき、記入例のPDFを1枚印刷して回すのが、いちばん早いというのが私の実感です。何を書かされるのかが分かれば、あとは事務です。
なお、Bルートは修繕積立金の引き上げが前提になります。積立金の引き上げは総会の決議事項ですから、どちらのルートを選ぶかは、総会でどんな議案を立てるかに直結します。 ここは早めに決めてください。
相談ダイヤルもあります
制度そのものの質問は、一般社団法人日本マンション管理士会連合会のマンション管理計画認定制度 相談ダイヤル（03-5801-0858、月〜土 10:00〜17:00、祝日・年末年始を除く）で受け付けています。役場の開庁時間に電話できない理事長さまは、土曜日にこちらへ。
国のマンションストック長寿命化等モデル事業 令和8年度第3回
国土交通省のマンションストック長寿命化等モデル事業は、計画支援型・工事支援型で補助が出る制度です。令和8年度の第3回提案募集は、令和8年9月14日（月）から9月18日（金）です。
この記事の公開日から2週間しかありません。正直に申し上げます。今から書類を揃えて間に合う管理組合は、限られます。
それでも書く理由が3つあります。
- 年度内に複数回の募集がある制度なので、次の回に向けた準備ができる
- 公募要領の必要書類一覧が、そのまま良い準備リストになる
- 先導性が評価される制度なので、無足場工法の採用が提案の材料になりうる
今週やることは1つだけです。公募要領の必要書類の一覧ページだけ印刷してください。 15分で終わります。それが次の募集の準備リストになります。
静岡県のマンション管理士無料派遣とセミナー
静岡県は、分譲マンションの管理組合にマンション管理士を無料で派遣する事業を行っています。令和8年度は県内10件程度、1組合あたり2回という規模です。詳細と申込は静岡県マンション管理士会（FAX 0544-27-6561）、制度の窓口は静岡県住まいづくり課（054-221-3084）です。
2回の使い方を、函南町の組合向けに具体化するとこうなります。
| 回 | 相談テーマ |
|---|---|
| 1回目 | 長期修繕計画と修繕積立金。標高差のある立地で冬季の工程がどう影響するかを含めて |
| 2回目 | 相見積りの比較と業者選定。三島・沼津・熱海の業者をどう並べるか |
申込書の相談内容欄には、次の3行を書いてください。
- 旧耐震のため、町の建築物耐震診断事業を使った診断と外装改修の順序を相談したい
- 町に共用部の直接補助がないため、長寿命化促進税制のルート選択を相談したい
- 区分所有者に町外・県外居住者が多く、総会の議決権行使書の回収に不安がある
3番目は、次の章の話です。
函南町の地形が、見積書の数字を動かします
函南町は、箱根西麓から丹那盆地、狩野川沿いの低地まで、標高差の大きい町です。丹那盆地は標高およそ230m。同じ町内でも、JR函南駅周辺の低地とはまるで気候が違います。
標高で工事適期が変わる町
塗料も防水材も、施工できる気温・湿度の条件があります。一般に、気温5℃以下または湿度85%以上では施工しないという条件が仕様書に書かれます。
低地では問題にならない冬の朝の気温が、箱根西麓や丹那では条件を割ります。同じ函南町のマンションでも、標高によって「12月着工」の意味が変わるということです。
見積書を受け取ったら、この1文を聞いてください。
「気温と湿度による施工中止の条件は仕様書のどこに書かれていますか。予備日は何日みていますか」
予備日の日数が明記されていない見積は、工期が延びたときに誰の責任かで揉めます。
方位別・立地別の劣化要因
| 部位・方位 | 函南町で起きやすいこと |
|---|---|
| 南面 | 紫外線によるチョーキング（塗膜が白い粉になる現象）が先行 |
| 北面 | 山際・谷筋は日照が短くコケ・藻が出やすい。防藻・防カビ塗料の検討 |
| 高台の物件全般 | 冬季の凍結融解によるタイル浮き・シーリングの早期硬化 |
| 傾斜地の敷地 | 足場のベースを段組みにする必要があり仮設費が上がる |
| 旧集落部 | 4t車が入らず2t車での分割搬入。道路使用許可と警備員 |
凍結融解というのは、コンクリートやタイルの隙間に入った水が凍って膨らみ、溶けて縮むのを繰り返すうちに、材料が割れたり剥がれたりする現象です。高台の物件で「築年数の割にタイルが浮いている」場合、これを疑います。
丹那断層のある町であること
函南町の丹那盆地には、国の天然記念物に指定されている丹那断層があります。昭和5年（1930年）の北伊豆地震で動いた断層で、地表のずれが今も保存されています。
私は不安を煽るつもりはありません。ただ、町が非木造住宅の耐震診断に「マンション含む」と書いて補助を用意しているのは、この土地の歴史と無関係ではないだろうと思っています。制度は、その土地の必要から生まれます。
リゾート型マンションという、函南町固有の論点
函南町には、JR函南駅・伊豆仁田駅周辺の中層マンションと、箱根西麓や畑毛温泉周辺の別荘的な区分所有マンションが併存しています。伊豆半島の玄関口という立地の特徴です。
この2つは、管理組合としての性格がまったく違います。
| 論点 | 駅周辺の居住型 | 高台のリゾート型 |
|---|---|---|
| 区分所有者の居住地 | 町内・近隣市 | 首都圏・県外が多い |
| 総会出席率 | 比較的高い | 低くなりがち |
| 最大のボトルネック | 合意形成の内容 | 議決権行使書・委任状の回収 |
| 在宅確認 | 平日夜・土日で可能 | 数か月連絡がつかない住戸が出る |
工法を選ぶ前に、委任状の回収スケジュールを決めてください
リゾート型の組合で私が何度も見てきたのは、内容の議論は済んでいるのに、書面が集まらずに総会が成立しないという事態です。
工法選定より前に、「いつまでに、誰が、どうやって回収するか」を決めてください。 発送から締切まで最低3週間、督促を2回。これができていない組合は、良い提案があっても1年遅れます。
遠隔地オーナーにとって、工期の短さは実利です
もう1つ、リゾート型に固有の話をします。
大規模修繕では、バルコニーの防水や手すりの塗装、避難ハッチの点検で、専有部分に立ち入らせていただく日が必ず出ます。区分所有者が町外にお住まいだと、その日程調整が工程の律速になります。
工期が6か月と4か月では、遠隔地の所有者が「現地に来るかどうかを気にしなければならない期間」が2か月違います。これは金額に表れない、しかし所有者にとって実際の負担の差です。
ロープアクセス工法は足場を組まないため、工期が短くなる傾向があります。ロープアクセス工法の技術的な解説は、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。
ただし、バルコニー内部の作業が必要な点は工法にかかわらず同じです。 「ロープアクセスなら立ち入りゼロ」ではありません。ここは正直に申し上げます。
仮設足場は、工事費の15〜25%を占めます
大規模修繕の見積書で、金額が大きいのに中身が見えにくいのが仮設工事です。私の経験では、総工事費の15〜25%が目安になります。
| 総工事費 | 仮設足場の概算（15〜25%） |
|---|---|
| 3,000万円 | 450万〜750万円 |
| 5,000万円 | 750万〜1,250万円 |
| 8,000万円 | 1,200万〜2,000万円 |
理事会で「仮設工事一式 750万円」という1行を見せられて、その場で判断できる方はほとんどいません。質問はこの1文で足ります。
「仮設工事の金額を、平米単価とリース期間に分解して出してください」
20万円の支出は判断できて、750万円の1行は判断できない。 理事の皆さまが不真面目なのではありません。判断材料が渡されていないだけです。
函南町向け、ハイブリッド工法の3パターン
私どもは、通常の足場仮設による工事と、無足場工法であるロープアクセスによる工事、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから提案しています。函南町の物件条件でよく採る配分は、次の3つです。
| パターン | 内容 | 効きやすい物件 |
|---|---|---|
| ① 傾斜面だけロープ | 高低差があり足場のベースが段組みになる面をロープに置き換える | 箱根西麓・高台の物件 |
| ② 低層足場／高層ロープ | 下層は足場、上層はロープで風圧を受ける面積を減らす | 冬季の季節風が強い立地 |
| ③ 駐車場を潰さない配分 | 足場を架ける面を分割し、代替駐車場の費用と期間を圧縮 | 1戸1台前提の敷地 |
③は地方の物件で効きます。都市部と違い、代替駐車場を近所で借りるのは簡単ではありません。駐車場が半年使えないことは、居住者にとって金額以上の負担です。
ロープアクセス工法は万能ではありません
はっきり書きます。私が「今回は足場でいきましょう」と申し上げる現場は、普通にあります。
- 下地補修の数量が読めないほど劣化が進んでいる
- タイルの浮きが広範囲で、打診調査の結果次第で工事量が大きく変わる
- 外壁の形状が複雑で、ロープでは届かない部位が多い
こういう現場では足場のほうが結果的に安く、確実です。工法は目的ではなく手段です。ロープアクセス工法と足場工法の使い分けについてはロープアクセスドットコムでも解説していますが、最終的には現地を見ないと分かりません。
大規模修繕の全体像は大規模修繕工事のご紹介、ロープアクセスによる施工事例はロープアクセス工法のご紹介にまとめています。
モデルケース2本（函南町の物件条件を想定した試算）
実在の物件ではなく、函南町でよくある条件を想定した試算です。
ケース1：JR函南駅圏／築25年・6階建て・42戸
| 項目 | 全面足場 | ハイブリッド |
|---|---|---|
| 工事費 | 6,600万円 | 5,700万円 |
| 差額 | — | ▲900万円（1戸あたり約21万円） |
| 工期 | 5.5か月 | 4か月 |
| 駐車場の制限 | 全周5.5か月 | 2面ずつ各1.5か月 |
ケース2：箱根西麓の高台／築32年・4階建て・24戸
| 項目 | 全面足場 | ロープ主体 |
|---|---|---|
| 工事費 | 3,800万円 | 3,050万円 |
| 差額 | — | ▲750万円（1戸あたり約31万円） |
| 工期 | 4.5か月 | 3か月 |
| 傾斜地の段組み足場 | 必要 | 不要 |
ケース2で1戸あたりの効果が大きいのは、戸数が小さいからです。24戸で3,800万円なら1戸あたり約158万円。同じ工事を150戸で割れば1戸あたり25万円前後です。戸数が小さい組合ほど、工法選定が1戸あたりの負担に効きます。
そして重要な前提が1つ。工法は、設計を発注する前でなければ実質的に選べません。 足場を前提にした設計図と数量表ができてしまうと、あとから工法だけ変えることはできないからです。
修繕積立金が足りないときの4つの打ち手
| 打ち手 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ① 一時金の徴収 | 総会で議決し各戸から徴収 | 合意形成の難易度が高い |
| ② 借入 | 住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資など | 返済計画を長期修繕計画に反映 |
| ③ 工事範囲の見直し | 優先順位をつけて絞る | 段階施工は仮設費が回数分かかる |
| ④ 工法の見直し | ロープアクセス／ハイブリッドで仮設費を圧縮 | 設計発注前に決める必要あり |
③には落とし穴が2つあります。段階施工にすると仮設費が施工回数分かかり、総額はかえって増えることがあります。 そしてもう1つ、長寿命化促進税制の対象工事要件（外壁塗装等・床防水・屋根防水）から外れる可能性があります。「屋上防水は次回にしましょう」という判断が、税制の適用を落とすことがあるということです。
議案書の書き方についても1つだけ。「一時金50万円」と「月額3,000円の値上げ」を、両方載せてください。 総額だけを見せると否決されやすく、月額だけを見せると総額の重さが伝わりません。両方あって初めて、区分所有者は自分の財布で判断できます。
見積書のチェックは、この5点です
| # | チェック項目 | 見るところ |
|---|---|---|
| 1 | 数量の根拠 | 「一式」ではなく㎡・m・箇所で書かれているか |
| 2 | 仕様の具体性 | 塗料・防水材のメーカー名と製品名、塗り回数 |
| 3 | 下地補修の超過単価 | 仮定数量を超えた分の㎡単価・m単価が契約前に書いてあるか |
| 4 | 仮設の内訳 | 平米単価とリース期間 |
| 5 | 「別途」の中身 | 何が含まれず、いくらかかりうるのか |
3番が最重要です。下地補修は、足場を架けて打診調査をするまで正確な数量が分かりません。だから見積では仮定数量で計上されます。
工事が始まって足場が架かった状態で、管理組合が対等に交渉することはできません。工事を止めるわけにいかないからです。 超過分の単価は、契約前に紙に書かせてください。
函南町の工事適期（標高別）
| 時期 | 低地（函南駅周辺） | 高台（丹那・箱根西麓） |
|---|---|---|
| 3月下旬〜5月上旬 | ◎ | ◯（朝の気温に注意） |
| 5月中旬〜6月 | △（梅雨） | △（梅雨・霧） |
| 7〜8月 | △（熱中症で作業時間に制限） | ◯（低地より涼しい） |
| 9〜10月中旬 | △（台風期） | △（台風期） |
| 10月下旬〜11月 | ◎ | ◎ |
| 12〜2月 | ◯（閑散期で価格交渉の余地） | △（凍結・低温で予備日が必要） |
高台の物件では、冬季施工の予備日を3〜5日多めに見てください。そのうえで、業者にはこう聞いてください。
「12月着工なら金額はどうなりますか」
閑散期の価格には、交渉の余地があります。
今週できること（合計3時間以内）
- 管理会社に建築確認済証の写しを依頼する（メール5分）
- 旧耐震なら都市計画課055-979-8117に電話し、建築物耐震診断事業の補助率と上限を聞く（10分）
- 税務課資産税係055-979-8108に電話し、長寿命化促進税制の申告書様式を依頼する（10分）
- 管理会社に敷地の登記簿面積を確認する（メール5分・雨水施設補助の判定用）
- 国交省サイトから証明書の記入例3本をダウンロードして印刷する（15分）
1と3は、今日中でもできます。
18か月の逆算カレンダー
| 時期 | やること |
|---|---|
| 18か月前 | 耐震診断の補助申請（旧耐震の場合）／管理士派遣の申込 |
| 15か月前 | 劣化診断・建物調査 |
| 12か月前 | 設計・数量拾い（工法をここまでに決める） |
| 9か月前 | 業者選定・相見積り（3社以上） |
| 6か月前 | 定時総会で議決 |
| 5か月前 | 着工前写真の撮影・近隣あいさつ |
| 0か月 | 着工 |
| 完了後3か月以内 | 固定資産税の減額申告 |
よくある質問（FAQ）
Q1. 函南町に、分譲マンションの共用部の大規模修繕そのものを補助する制度はありますか。
A. 2026年8月30日時点の公開情報では、工事費を直接補助する町独自の制度は確認できませんでした。ただし旧耐震のマンションについては、耐震診断に対する建築物耐震診断事業が「非木造住宅（マンション含む）」を対象としています。
Q2. 築25年の分譲マンションですが、耐震診断の補助は使えますか。
A. 対象は昭和56年5月31日以前に建築（着工）された建築物です。築25年（1990年代後半以降の建築）であれば新耐震基準ですので対象外です。この場合は長寿命化促進税制のほうを検討してください。
Q3. マンション長寿命化促進税制は、函南町でも使えますか。
A. 地方税法にもとづく全国共通の制度ですので、市町村が実施の可否を選ぶ制度ではありません。町のサイトに専用ページがないだけです。手続きは函南町税務課資産税係（055-979-8108）にご確認ください。
Q4. 管理計画認定は、函南町に申請するのですか。
A. いいえ。函南町は町村部にあたるため、静岡県が窓口です。静岡県住まいづくり課（054-221-3084）へお問い合わせください（出典：国土交通省 マンション管理計画認定制度）。
Q5. 補助金の申請は、工事契約の後でも間に合いますか。
A. 函南町は「補助制度を利用する場合は契約（着手）前に申請が必要」「申請前に事業を進めた場合は補助の対象になりません」と明記しています（出典：TOUKAI-0⁺のご案内）。順番を逆にしないでください。
Q6. ブロック塀の補助は、マンションの敷地でも使えますか。
A. 避難路や通学路（私道を除く）に面した高さ60cm以上のブロック塀であることなど、条件があります。敷地の塀が該当するかは都市計画課（055-979-8117）にご確認ください。
Q7. 着工前の写真は、何をどこまで撮ればよいですか。
A. 外壁の各面、屋上、バルコニー、共用廊下・階段、鉄部など、工事対象となる部位すべてです。「税制申告用の記録写真」として仕様書に明記し、施工会社に撮影・保管させてください。
Q8. ロープアクセス工法なら、必ず安くなりますか。
A. いいえ。下地補修の数量が読めない現場や、外壁形状が複雑な物件では、足場のほうが結果的に安く確実なことがあります。物件を見ないと判断できません。
この記事のポイントまとめ
- 函南町の建築物耐震診断事業は対象に「非木造住宅（マンション含む）」と明記されている
- 補助基準額は延べ面積区分ごとの単価（3,670円／1,570円／1,050円）で公表されている
- ただし「その他建築物」の補助率は町ページに記載がなく、都市計画課への確認が必要
- 補助制度は契約（着手）前の申請が必須。総会の議決順序に注意
- 旧耐震は診断が先、外装が後。逆にすると足場を二度架けることになる
- 雨水浸透・貯留施設補助は対象者に「共同住宅を含む」と明記。ただし敷地1,000㎡未満が条件
- ブロック塀は撤去上限26万6,000円、建替え上限59万9,000円。建替えのほうが手厚い
- 町サイトにマンション長寿命化促進税制の専用ページはないが、制度は全国共通で使える
- バリアフリー改修減額の必要書類6点が、税制申告の準備リストとして使える
- 改修前の写真だけは、着工してからでは二度と撮れない
- 減額措置には併用できる組み合わせと、できない組み合わせがある
- 函南町は「町」なので、管理計画認定は静岡県が窓口
- 助言・指導ルートの証明書様式は国交省サイトから誰でも入手できる
- 国のモデル事業 令和8年度第3回は9月14日〜18日
- 標高差の大きい町なので、冬季の施工可否と予備日が立地で変わる
- リゾート型の組合は、工法選定より先に委任状の回収スケジュールを決める
- 戸数が小さい組合ほど、工法選定が1戸あたりの負担に効く
- 工法は設計を発注する前でなければ実質的に選べない
主なお問い合わせ先
| 用件 | 窓口 | 電話番号 |
|---|---|---|
| 耐震診断・ブロック塀・雨水施設の補助 | 函南町 建設経済部 都市計画課 | 055-979-8117 |
| 固定資産税の減額申告 | 函南町 総務部 税務課 資産税係 | 055-979-8108 |
| 町役場代表 | 函南町役場（8:30〜17:15） | 055-978-2250 |
| 管理計画認定・管理士派遣 | 静岡県 住まいづくり課 | 054-221-3084 |
| 管理士派遣の申込 | 静岡県マンション管理士会（FAX） | 0544-27-6561 |
| 認定制度・税制の一般的な相談 | 日本マンション管理士会連合会 相談ダイヤル | 03-5801-0858 |
各課の連絡先一覧は函南町 各課へのお問い合わせにまとまっています。
関連記事
出典・参考資料
- 函南町「補助金（都市計画課）」
- 函南町「建築物耐震診断事業」（更新日2026年4月1日）
- 函南町「【TOUKAI-0⁺】住宅の耐震診断・耐震補強工事に対する補助金のご案内」（更新日2026年4月1日）
- 函南町「ブロック塀等撤去事業・ブロック塀等建替え事業」（更新日2026年4月1日）
- 函南町「雨水浸透施設・雨水貯留施設設置に対する補助金のご案内」
- 函南町「固定資産・都市計画税」
- 函南町「バリアフリー改修が行われた住宅に係る固定資産税の減額制度」（更新日2026年4月1日）
- 函南町「省エネ(熱損失防止)改修工事が行われた住宅に係る固定資産税の減額制度」
- 函南町「耐震改修工事が行われた住宅に係る固定資産税の減額制度」
- 国土交通省「マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 国土交通省「マンション総合対策モデル事業（マンションストック長寿命化等モデル事業）」
- 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
- 国土交通省「管理適正化法第5条の2に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン」
- 一般社団法人 日本マンション管理士会連合会「マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル」
おわりに
函南町は、補助金という形で工事費に現金が出る町ではありません。けれど、町の補助金のページには「マンション含む」「共同住宅を含む」という言葉が、たしかに書かれています。書いてあるということは、想定されているということです。
制度が少ない町の管理組合ほど、自分たちで動いた分がそのまま結果に出ます。逆に言えば、動かなければ何も起きません。大きな市には丁寧な解説ページと担当者がいますが、小さな町では、こちらから電話をかけないと情報にたどりつけないのが実際のところです。
ですからこの記事の結論は、電話2本と写真1組です。都市計画課に055-979-8117、税務課資産税係に055-979-8108。そして、足場が架かる前に写真を撮っておくこと。
総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。工法の相談でも、見積書の読み方でも、お問合せフォームから遠慮なくお声がけください。
執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）
株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円および静岡県でロープアクセス工法・足場工法・ハイブリッド工法の3つから建物に最適な工法をご提案できる改修会社です。日本初となるロープアクセス工事のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職が加盟しています。
最終更新：2026年8月30日
※本記事は2026年8月30日時点で公開されている情報にもとづいて作成しています。補助金・税制の内容や期限は変更される場合がありますので、実際のお手続きの前に各窓口の最新情報をご確認ください。本記事は税務・法務に関する助言を行うものではありません。
