渋谷区の理事長さまから、この夏に立て続けに同じ相談をいただきました。「区の手数料が無料になったと聞いたので、うちも管理計画認定を取ろうと思う」。

その通りです。ただ、私が資料を取り寄せて中身を読み込んだところ、話はそこで終わりませんでした。手数料が無料になった令和8年4月1日と同じ日に、渋谷区は独自の上乗せ基準を3本、新しく設けています。無料化と基準強化がセットになっている。ここを知らずに動き出すと、事前相談の席で書類が足りずに出直しになります。

私は大規模修繕の施工会社の人間ですので、認定申請そのものの代行はしません。ただ、認定基準の骨格である長期修繕計画、修繕積立金、計画的修繕の実施は、私が20年近く現場で向き合ってきた項目そのものです。制度パンフレットには書かれていない「どこでつまずくか」を、渋谷区に絞ってお伝えします。

結論：渋谷区は「区の手数料ゼロ・独自基準3本」。実費は2万円前後に収まる

先に結論です。

渋谷区への管理計画認定の申請手数料は、新規・更新・変更のいずれも無料になりました（令和8年4月1日から。出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度」／更新日2026年6月3日）。

ただし費用がゼロになるわけではありません。渋谷区は公益財団法人マンション管理センターの事前確認を経由するルートしか認めていないため（変更認定申請を除く）、センター側の費用は発生します。

費用の項目	金額の目安	支払先
渋谷区への申請手数料（新規・更新・変更）	0円	―
システム利用料	1申請あたり10,000円（税込）	マンション管理センター
事前確認審査料	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）※	マンション管理センター等

※センターまたは日本マンション管理士会連合会に依頼した場合の金額です。個別のマンション管理士や管理委託先に依頼する場合、審査料は管理組合と委託先の取り決めによります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

つまり渋谷区の管理組合が実際に負担するのは、おおむね2万円前後という計算になります。23区のなかには区への手数料だけで2万円台を求める区もありますから、渋谷区は金銭面ではかなり動きやすい部類です。

渋谷区の認定主体は渋谷区。都ではありません

管理計画認定制度の認定主体は、市および東京23区の区域内では当該市区、町村の区域内では都道府県です。ですから渋谷区内のマンションの認定主体は渋谷区であり、東京都ではありません。

窓口は渋谷区役所12階の都市整備部住宅政策課住環境整備係（電話03-3463-3548、渋谷区宇田川町1-1）です。マンション管理センターの相談ダイヤル（03-5801-0858）は制度全般、センター（03-6261-1274）は事前確認手続き、渋谷区は独自基準と区の手続き、と役割が分かれています。私はいつも理事長さまに「独自基準の話は区、それ以外はセンター」と整理してお伝えしています。

渋谷区の認定基準は全20項目。国が17、渋谷区が3

渋谷区の「マンション管理計画認定制度 申請の手引き」（令和8年6月版）によれば、渋谷区の認定基準は全20項目です。内訳は、国が定める基準（1①〜5①および5⑤）に、渋谷区の独自基準（5②〜5④）が加わる形になっています。

国の基準はおおむね次の5分類です。

• 管理組合の運営：管理者等が定められている／監事が選任されている／集会（総会）が年1回以上開催されている
• 管理規約：管理規約が作成されている／緊急時の専有部立入りと修繕履歴情報の管理が定められている／財務・管理情報の書面交付が定められている
• 管理組合の経理：管理費と修繕積立金の区分経理／修繕積立金会計から他会計への充当がない／直前事業年度末で3か月以上の滞納額が全体の1割以内
• 長期修繕計画：標準様式に準拠し総会決議済み／作成または見直しが7年以内／計画期間30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上／将来の一時金徴収を予定していない／修繕積立金の平均額が著しく低額でない／計画最終年度に借入金残高がない
• その他：組合員名簿・居住者名簿を備え年1回以上内容確認している／渋谷区マンション管理適正化指針に照らして適切である

国の事務ガイドラインは令和8年3月に改訂されており、標準管理規約は令和7年10月改正版、長期修繕計画標準様式と修繕積立金ガイドラインは令和6年6月改訂版が前提です（出典：マンション管理センター）。手元の規約や計画が古い版のままだと、ここで引っかかります。

令和8年4月から追加された渋谷区独自基準3本が、実務では一番の関門

ここからが本題です。渋谷区が令和8年4月に新設した独自基準は、次の3本です（出典：渋谷区「マンション管理計画認定制度 申請の手引き」令和8年6月）。

独自基準1｜防災マニュアルを作成していること

災害時の役割分担、避難経路、避難場所、緊急連絡先などを記載したものです。区のQ&Aでは「手書きでもよい」「数項目の簡単なものでも、最低限の項目が記載されていれば認められる」「防火管理者が作成する消防計画も含まれる」と明記されています。ハードルは高くありません。

独自基準2｜マンション内の防災対策について、次の4つのうち1つ以上

1. 防災訓練を年1回以上実施している
2. 自主防災組織がある
3. 防災資機材および備蓄物資の整備をしている
4. 避難行動要支援者等の把握をしている

地域の自治会の防災訓練に担当者が参加して住民と情報共有していれば認められる、備蓄の保管場所がなく近隣の貸倉庫を使っていても認められる、といった柔軟な運用が手引きに書かれています。一方で、入居者が各自で備蓄しているだけでは認められません。

独自基準3｜マンション内のコミュニティ活動について、次の4つのうち1つ以上

1. マンション内で組織する自治会を設置または設置計画している
2. 地域の町会・自治会等に区分所有者および居住者等が加入している
3. 居住者間のコミュニティが形成される地域活動（美化活動、防災訓練等）を行っている
4. 町会・自治会との連絡担当者を選任している

「区分所有者または居住者が一人でも町会・自治会に加入していることが分かれば認定可能」と手引きにあります。ただし懇親会や忘年会だけでは認められず、美化活動や防災訓練など地域のために行う活動が求められます。

そして重要なのが、この独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外だという点です。 独自基準は渋谷区が自ら審査します。だから、センターに事前確認を依頼する前に、区への事前相談が組み込まれているわけです。

なお、令和8年3月31日までに事前確認申請を済ませた管理組合には経過措置が設けられています。該当しそうな組合は、区に確認したほうが早いです。

渋谷区への事前相談で持っていくもの

事前相談の持ち物は決まっています。

• 第2号様式「渋谷区独自基準に係る申出書」
• 防災マニュアルの写し
• 独自基準2を満たすことが確認できる書類（防災訓練の実施報告書、自主防災組織の規約の写し、備蓄物資の写真や物品リスト、避難行動要支援者名簿の写し など）
• 独自基準3を満たすことが確認できる書類（自治会規約の写し、町会の加入証明書や会費の支払い記録、地域活動の実施報告書、連絡担当者選任通知書 など）

加えて、申請段階では長期修繕計画のExcel版を区へ直接提出する決まりになっています。マンション管理センターへ送るPDFとは別です。ここは見落としが多いので、理事会の段階で担当を決めておくと後が楽になります。

私の経験上、備蓄倉庫の写真は「保管状況の全体像が分かる一枚」で足ります。日付が入っていることが望ましいとされていますので、スマートフォンで撮って日付表示を入れておけば十分です。

認定の3つの経済効果。金額で見るとこうなる

① マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

築20年以上・総戸数10戸以上で、過去に長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事のすべて）を行っており、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げた認定マンション。この条件を満たして長寿命化工事を完了すると、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が、一戸あたり100㎡相当分まで減額されます。

東京23区の減額割合は「2分の1」です（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。渋谷区内のマンションの申告先は渋谷都税事務所になります。

期限には注意が必要です。対象となるのは令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了したもので、申告期限は工事完了日から3か月以内。さらに、賦課期日（工事完了の翌年1月1日）時点と申告時点の両方で管理計画の認定を受けていることが求められます（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制の要件」）。

本稿執筆時点で、令和9年4月1日以降への期限延長は公表されていません。国土交通省の令和8年度税制改正概要にも本税制の延長は盛り込まれておらず、今後の扱いは令和9年度税制改正の議論を待つことになります。断定はできませんので、いま工事を検討中の組合は「延びる前提」で計画を組まないほうが安全です。

修繕積立金の引上げ基準も具体的です。国の修繕積立金ガイドラインが示す下限値は、20階未満で建築延床面積5,000㎡未満なら月額235円／㎡、5,000〜10,000㎡未満で170円／㎡、10,000〜20,000㎡未満で200円／㎡、20,000㎡以上で190円／㎡、20階以上は240円／㎡です（機械式駐車場分を除く）。

② 【フラット35】維持保全型（購入者側のメリット）

認定を受けたマンションを中古で取得する方は、【フラット35】維持保全型として当初5年間、借入金利が年0.25%引き下げられます。借入額3,000万円・借入期間35年・借入金利年2.50%の試算例で、総返済額が約41万円軽くなる計算です（出典：住宅金融支援機構【フラット35】維持保全型）。返済期間が最長50年の【フラット50】も利用できます。

買主の住宅ローン条件が良くなるということは、売却時の競争力がわずかでも上がるということです。資産価値の話として理事会で説明すると、理解が早いことが多いです。

③ 共用部分リフォーム融資とマンションすまい・る債

認定を受けた管理組合は、住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資（愛称「マンションすまい・る融資」）で金利の引下げを受けられます。また「マンションすまい・る債」を購入する際は利率が上乗せされます（出典：渋谷区「申請の手引き」）。

融資を使う場合、（公財）マンション管理センターの債務保証を利用すれば無担保で借りられます。マンションみらいネット登録組合などの「特定管理組合」は保証料が約20%安くなります（出典：マンション管理センター「共用部分リフォーム融資と債務保証」）。

認定基準は、大規模修繕の中身とそのまま直結している

ここで私の本業の話をさせてください。

認定基準の「長期修繕計画の計画期間30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上」「修繕積立金の平均額が著しく低額でない」という2項目は、工事費の見積り水準を上げれば上げるほど、達成が苦しくなる構造をしています。積立金を上げるか、工事費を下げるか。理事会はこの二択で足踏みします。

私がご提案しているのは、工事費の内訳を組み替えるアプローチです。30戸規模のマンションの大規模修繕は総額3,500万〜5,000万円程度が一つの目安ですが、このうち仮設足場が15〜25%を占めます。ここが効きます。

たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、全面足場を架けると仮設費はおよそ168万円。同じ範囲をロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が壁面を昇降し、足場を架けずに施工する方法）で対応すると、概算で59万円。差額はおよそ109万円という試算になります。これは物件形状や施工範囲で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。

㎡単価の目安も申し上げます。外壁塗装は3,500〜4,500円／㎡、打診調査は250〜500円／㎡、防水は5,000〜8,000円／㎡といったレンジです。渋谷区のように敷地に余裕のない立地や、隣地との離隔が取れない物件では、足場そのものが架けにくく、この差はさらに広がります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、当社および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工を担当します。工法の技術的な詳細は、同業者・加盟希望者向けの姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。

3つの工法（通常足場／ロープアクセス／両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド）を建物特性に応じて選べるかどうかで、長期修繕計画に載せる工事費の前提が変わります。詳しくは明誠のロープアクセス工法の技術詳細と大規模修繕の料金の考え方をご覧ください。

逆算スケジュール｜渋谷区で認定を取るまでの流れ

渋谷区の申請は、次の順番で進みます。

1. 理事会で方針決定（独自基準3本の証拠書類が今あるか棚卸し）
2. 渋谷区へ事前相談（第2号様式＋防災・コミュニティの証拠書類を持参。事前確認の依頼前に行う必要があります）
3. 集会（総会）で認定申請の決議（管理計画の認定申請には集会での決議が要ります。臨時総会でも構いません）
4. マンション管理センターの事前確認を依頼（マンション管理士／管理委託先／日本マンション管理士会連合会／センターの4パターン）
5. 事前確認適合証の交付
6. システムから渋谷区へ認定申請＋独自基準の書類を区へ提出（長期修繕計画のExcel版も区へ直接）
7. 渋谷区が審査し、認定通知書を交付

ボトルネックになりやすいのは3番です。通常総会は年1回しかありません。次の通常総会が来春なら、いまから独自基準の書類を揃えて秋のうちに事前相談を済ませ、議案書に間に合わせる。あるいは臨時総会を打つ。この判断を今月中にしておくと、動きが1年変わります。

長寿命化促進税制を狙う場合はさらに逆算が必要です。工事完了の翌年1月1日時点で認定を受けている必要がありますから、認定の取得が工事完了より先になるよう組み立てます。ここを逆にして税制を取り逃した組合を、私は実際に見ています。

認定の有効期間は5年です。更新は有効期間満了日の1か月前から申請できます。

渋谷区で使える無料の相談先

認定を目指す過程で、渋谷区の管理組合が使える窓口があります。

• 渋谷区 都市整備部 住宅政策課 住環境整備係（03-3463-3548）※独自基準・区の手続き
• マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル（03-5801-0858、月〜土 10時〜17時）※制度全般
• （公財）マンション管理センター（03-6261-1274、平日9時30分〜17時）※事前確認手続き

渋谷区は分譲マンション向けに長期修繕計画作成等費用助成や計画修繕調査費助成も設けています。制度の内容と令和8年度の受付状況は年度で変わりますので、渋谷区のマンション施策ページで最新の内容をご確認ください。

よくあるご質問

Q. 渋谷区に直接申請することはできますか？

A. できません。変更認定申請を除き、公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービス（事前確認）を経由するルートのみです。変更認定申請はセンターで対応していないため、渋谷区への直接申請となります。

Q. 区への手数料が無料なら、総額いくらかかりますか？

A. 渋谷区への申請手数料は新規・更新・変更とも0円です。別途、マンション管理センターのシステム利用料10,000円と事前確認審査料がかかります。センターまたは日本マンション管理士会連合会に依頼する場合、審査料は長期修繕計画1計画あたり10,000円ですので、おおむね2万円前後が目安です。

Q. 独自基準はマンション管理士が見てくれますか？

A. いいえ。地方公共団体の独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外で、渋谷区が自ら審査します。だからこそ、事前確認を依頼する前に区への事前相談が必要とされています。

Q. 防災マニュアルは一から作らないといけませんか？

A. 区のQ&Aでは、防火管理者が作成する消防計画も防災マニュアルに含まれるとされています。手書きでも、項目数が少なくても、災害時の体制・発災時の対応・安否確認の方法が記載されていれば認められるとの説明です。まず既存の書類を探すところから始めるのが早道です。

Q. 町会に加入していないマンションは、コミュニティ基準を満たせませんか？

A. 4つの基準のうち1つ以上を満たせば足ります。町会加入がなくても、共用部の清掃や共同花壇の管理といった美化活動、防災訓練の実施、町会・自治会との連絡担当者の選任などで対応できます。実施頻度は年1回以上が望ましいものの、不定期でも認定可能とされています。

Q. 認定を取ると、大規模修繕の費用は安くなりますか？

A. 認定そのものが工事費を下げるわけではありません。ただし共用部分リフォーム融資の金利引下げや、長寿命化促進税制による固定資産税の減額といった形で、資金計画には効いてきます。工事費そのものは、工法の選び方で差が出ます。

Q. 長期修繕計画のExcel版とは何ですか？

A. 渋谷区は、マンション管理センターへ提出するPDFとは別に、長期修繕計画のExcel形式ファイルを区へ直接提出するよう求めています。区が公開している「長期修繕計画(Excel版)フォーマット」を参考にするか、任意の形式でも構わないとされています。

Q. 打診調査や12条点検の記録は、認定に関係しますか？

A. 国の認定基準には法定点検の実施そのものは含まれていませんが、計画的修繕の実施と長期修繕計画の実効性は基準に入っています。外壁の全面打診調査の結果は、長期修繕計画の妥当性を裏づける材料になります。調査から補修まで一貫して対応した事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ｜渋谷区の理事会が今週できる3つのこと

渋谷区の管理計画認定は、区への手数料が無料になった一方で、令和8年4月から独自基準3本が加わりました。費用の壁は下がり、書類の壁が少し上がった、というのが私の読みです。

今週できることを3つに絞ります。

1. 防災マニュアルに相当する書類が手元にあるか探す。消防計画でも構いません。あれば独自基準1はほぼ片づきます。
2. 町会・自治会との関わりを一つ書き出す。加入している区分所有者が一人でもいれば、独自基準3は満たせる可能性があります。
3. 長期修繕計画の作成・見直し日を確認する。7年を超えていれば、認定の前に見直しが要ります。ここが一番時間を食います。

この3つが揃っていれば、渋谷区への事前相談はすぐ予約できます。揃っていなくても、何が足りないかが分かるだけで動き出せます。

私は現場の人間ですので、認定申請の代行はできません。ただ、長期修繕計画に載せる工事費の前提を組み替えるお手伝いはできます。工法の選択で仮設費が変われば、修繕積立金の引上げ幅も変わります。管理組合向けのご提案内容は管理組合のみなさまへにまとめています。技術面をさらに詳しくお知りになりたい方はロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問合せはこちらから承ります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月18日時点で公表されている渋谷区および国土交通省・東京都・住宅金融支援機構・公益財団法人マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、渋谷区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 渋谷区「マンション管理計画認定制度」（更新日2026年6月3日）
• 渋谷区「マンション管理計画認定制度 申請の手引き」（令和8年6月）
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 公益財団法人マンション管理センター「共用部分リフォーム融資と債務保証」
• 国土交通省「マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の要件（管理計画認定マンション）」
• 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（令和7年12月）
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年9月18日