中央区のマンション漏水・防災対策｜荒川決壊「12時間後」から逆算する共用部の修繕優先順位

2026年9月12日更新

中央区の洪水ハザードマップ（荒川版）には、他区ではあまり見かけない一文が載っています。

「区内への浸水は、堤防が決壊してから12時間後に到達するとされています」

12時間。長いと見るか、短いと見るか。私は「準備していた建物とそうでない建物で、結果が決定的に分かれる時間」だと考えています。

申し遅れました。株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンションやビルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、両方やってきた人間です。

今日は、中央区が公表している資料を一次情報として、中央区のマンション・ビルで先に手を打つべき漏水ポイントと、防災上の共用部の修繕優先度を整理します。あわせて、令和8年度に拡充された区の助成制度のうち、この話に直結するものをご紹介します。

結論：中央区は「水が引かない前提」で共用部を設計し直す

先に結論を申し上げます。中央区で優先順位をつけるなら、こうなります。

優先度	対策部位	理由（中央区固有の事情）
最優先	電気設備（受変電・キュービクル）の浸水対策	荒川版は水が引きにくい。停電が長引くと高層階が生活不能になる
最優先	屋上防水・ルーフドレン（排水口）	時間最大153mmを想定した降雨。上から入る水が一番早く効く
高	外壁シーリング・サッシまわり	湾岸部は風が強い。横殴りの雨は上からではなく横から入る
高	受水槽・高架水槽とポンプまわり	停電＝断水。タワー系では上階ほど影響が大きい
中	開放廊下・バルコニーの排水	避難経路を兼ねる。詰まると数十分で室内へ回る
中	エキスパンションジョイント	複数棟連結の建物で見落とされやすい浸入口

千代田区のように崖地・土砂災害の話は中央区にはほとんど出てきません。中央区で効くのは、「上から入る水」と「引かない水」の二つです。

そしてもうひとつ。中央区には、この話にそのまま使える助成メニューがあります。後半で触れます。

中央区のハザードマップを1枚で読む

中央区が水防法に基づいて作成・公表しているハザードマップは、2種類だけです（出典：中央区「中央区ハザードマップ・浸水実績図」／掲載日2026年9月3日）。

区は内水ハザードマップや土砂災害ハザードマップは作成していません。ここは千代田区（4種類）と大きく違う点です。2種類しかない＝リスクが少ない、ではありません。区自身が「マップに反映されていない中小河川や内水の氾濫により、表示とは異なる範囲や深さで浸水することがある」と明記しています。

1. 洪水ハザードマップ（隅田川・神田川・日本橋川版）

東京都が作成した神田川・隅田川、新河岸川、江東内部河川の3流域の浸水予想区域図をもとにしたものです。

想定条件は、総雨量690ミリメートル、時間最大雨量153ミリメートル（1000年に1回程度）。この規模の雨で、河川の氾濫や下水道の排水能力超過が起きた場合の浸水想定です。

ポイントは「下水道施設の排水能力を大きく超えた場合」という但し書きです。つまり、川から水が来る前に、降った雨が行き場を失って地表にあふれる状況が含まれています。私の経験では、実務上こちらのほうが遭遇確率は高い。

2. 洪水ハザードマップ（荒川版）

国が作成した荒川水系荒川洪水浸水想定区域図がベースです。想定は荒川流域平均の3日間総雨量632ミリメートル（1000年に1回程度）で荒川が氾濫した場合。

冒頭の「決壊から12時間後に到達」はこちらです。あわせて区は、荒川版は中小河川の氾濫・高潮・内水氾濫を考慮していない、とも注記しています。荒川版だけを見て安心してはいけないということです。

3. 高潮は区ではなく東京都の資料を見る

高潮については、中央区はハザードマップを作成していません。東京都が公表している東京都高潮浸水想定区域図（令和6年12月改定） を参照するよう案内されています。

中央区は隅田川の河口部と東京湾に面しています。高潮は「東京湾から川をさかのぼってくる水」です。湾岸のタワーマンションにお住まいの方ほど、この資料は一度開いておく価値があります。

4. 浸水実績図——過去に実際どこが浸かったか

中央区は、平成12年7月から現在までに区が確認した、または区民から報告のあった地下室等への浸水・道路冠水の箇所を浸水実績図 として公表しています。

区の記載によれば、令和8年8月の最終更新以降、新たな浸水の確認・連絡はありません。これはこれで良い知らせですが、裏を返せば「実績がない＝浸水しない」ではないということでもあります。実績図はあくまで報告ベースであり、区も「区内で発生したすべての浸水箇所を示すものではありません」と注記しています。

それでも、自分の建物の近くに過去の浸水実績の点があるかどうかは、見ておいて損はありません。 5分で確認できます。

中央区の3つの顔と、漏水事故の出方

中央区は、ひとつの区のなかに性格がかなり違うエリアが同居しています。私が見積りに伺うときも、住所を聞いた時点で見る箇所を切り替えます。

湾岸・タワー系（月島・佃・勝どき・晴海・豊海）

中央区の住宅ストックは共同住宅の比率が非常に高く、区の住宅マスタープラン参考資料でも共同住宅が9割を超える水準にあることが示されています（出典：中央区「住宅マスタープラン参考資料」）。その中心がこのエリアです。

タワーマンションで一番多い漏水は、屋上ではありません。高層階のサッシまわりと外壁シーリングの目地です。

理由は単純で、高いところほど風が強いからです。雨は真下に落ちてくるのではなく、横から、ときには下から吹き上げてきます。地上から双眼鏡で見上げても、幅1ミリの目地の切れは見つかりません。

私が以前調査した湾岸エリアの高層物件では、「最上階が原因だろう」と理事会が考えておられた漏水の原因が、実際には中層階の縦目地シーリングの破断でした。水が壁の中を数層分下ってから室内に出ていた。ロープで降りて全面をなめるように見て、ようやく特定できたケースです。

業務地区・中小ビル系（日本橋・京橋・八重洲・新川）

築40年超の中小ビル、賃貸マンションが密集するエリアです。ここで多いのは、屋上の押えコンクリート（防水層の上に打つコンクリート）の割れと、パラペット（屋上の立上り壁）の笠木シーリング切れ。

上から入った水は、すぐには室内に出ません。数カ月から数年かけて、最上階の天井にシミとして現れます。「去年まで何ともなかった」は、去年から漏っていなかった証拠にはならないのです。

もうひとつ、このエリア特有の事情があります。地下に電気室や受水槽を置いている建物が非常に多い。土地が高いので、設備を上に置くより下に押し込むほうが経済合理的だったわけです。その判断が、いま浸水リスクとして効いてきます。

商業地（銀座・築地）

銀座はテナントビルの塊です。ここでのご相談は、ほぼ必ず「営業を止められない」から始まります。

足場を組むと、看板が隠れます。入口の動線が変わります。それだけで売上に響く。工法の選択が、そのまま経営判断になるエリアです。この点は後ほど詳しく書きます。

大規模修繕で押さえておきたい漏水ポイント7つ

現場で20年やってきて、私が「ここを外すと後で泣く」と思っている7カ所です。

1. 屋上防水層

アスファルト防水、シート防水、ウレタン塗膜防水。それぞれ耐用年数の目安が違います。膨れ、破断、端末（防水層の縁）の口開きを見ます。

2. ルーフドレン（屋上の排水口）

時間153mmの雨を前提にすると、ドレンが1カ所詰まっただけで屋上がプール状になります。要点はストレーナー（ゴミよけの網）の有無と、ドレン周囲の防水の巻き込み。湾岸部は飛来物や塩分を含んだ砂も溜まるので、年2回の清掃を管理仕様に入れておくと安全側に振れます。

3. パラペット笠木・立上り

屋上の縁の部分。日射と雨の両方を最も受けるので、笠木の継ぎ目のシーリングは防水層本体より先に寿命が来ます。

4. 外壁シーリング（目地）

コンクリートの打継ぎ目地、サッシ廻り目地。指で押して弾力がなくなっていたら交換時期です。中央区の高層物件では、ここが最大の弱点になります。

5. サッシまわり

台風時の横殴りの雨は、下から吹き上げてサッシの下枠から入ります。「屋上を直したのにまだ漏る」というご相談の多くは、これが原因です。

6. 開放廊下・バルコニーの排水（雑排水ドレン）

避難経路を兼ねる開放廊下は勾配が緩く、水が滞りやすい。防水の立上り高さが足りているかも確認します。

7. エキスパンションジョイント（建物同士のつなぎ目）

複数棟を連結している建物にあります。地震で動くことを前提にした部位なので、可動部のカバーとシールが劣化していると、そこが浸入口になります。点検リストから漏れがちな筆頭です。

外壁とシーリングの劣化サインは、漏水・雨漏り調査のページにも整理しています。

「12時間」をどう使うか——電気室の話

冒頭の話に戻ります。荒川版の想定では、決壊から区内到達まで12時間。

この12時間でできることは、実はそれほど多くありません。止水板を立てる。土のうを積む。地下駐車場の車を出す。備蓄を上階へ運ぶ。どれも「あらかじめ物があって、手順が決まっていて、動く人が決まっている」場合にだけ成立します。

そして、12時間でどうにもならないものが一つあります。電気室の位置です。

受変電設備が地下や1階にあり、そこが浸水すれば全館停電になります。高層マンションで停電すると、エレベーターが止まり、給水ポンプが止まり、上階は断水します。人が住めなくなる。

荒川版の想定がやっかいなのは、水がなかなか引かないことです。神田川・日本橋川のように数時間で引くタイプではありません。復旧までの日数が長引くほど、住民の生活も、賃貸なら稼働率も、直接傷みます。

電気室を後から動かすのは、非常に大変です。移設が難しい場合は、次の組み合わせで「入れない・濡らさない」を作ります。

防水扉・止水板・防水シャッターで開口部をふさぐ
機器の嵩上げ（かさあげ）で想定浸水深より上に逃がす
止水壁でエリアそのものを囲う
ケーブルピット・配管貫通部の止水処理（見落としがち。ここから水が回ります）

最後の項目は本当に見落とされます。扉を立派にしても、床下の配管の穴から水が来たら意味がありません。

私はいつも理事長さま・オーナーさまに、「大規模修繕の設計段階で、電気室の浸水対策も一緒に検討しませんか」とお伝えしています。別々にやると、足場も申請も二度手間になり、確実に割高になるからです。ビルオーナーさま向けのご提案、管理組合さま向けのご提案は、この一体検討を前提に組み立てています。

中央区の助成制度——「電気設備への浸水対策工事」が対象に入っている

ここが、中央区で仕事をしてきて「よくできているな」と思う点です。

区は分譲マンション共用部分改修費用助成を設けており、その対象工事に、修繕工事だけでなく防災対策工事が明記されています。そして防災対策工事のメニューのなかに、こう書かれています。

電気設備への浸水対策工事

（出典：中央区「分譲マンション共用部分改修費用助成」）

つまり中央区は、電気室の浸水対策を「大規模修繕とセットで考えるもの」として制度に組み込んでいるわけです。

区が示している概要は次のとおりです。

項目	内容
対象	区内の分譲マンション（現に住宅として使用）で築20年以上
対象工事（修繕）	壁面の改修、鉄部の塗装・取替え、屋上・バルコニー・外部共用廊下の防水、給排水管の更生・取替え
対象工事（防災）	受水槽・高架水槽の耐震型への取替え、感震器連動型止水弁の設置、エレベーターの地震時管制運転装置、昇降機耐震設計・施工指針（2014年版）に基づく耐震改修、戸開走行保護装置、遮煙性能を有した出入口扉への改修、防災備蓄倉庫、防火水槽、電気設備への浸水対策工事
助成額（設計費）	助成対象部分の設計費（住宅部分に限る）×3分の2／限度額100万円
助成額（工事費）	助成対象工事費（住宅部分に限る）×10％×3分の2／限度額1,000万円
回数	ともに10年間で2回まで

店舗や事務所が入っている複合用途のマンションでは、住宅にかかる部分（面積按分）が対象になります。

もうひとつ、大規模修繕の入口で使えるのが分譲マンション計画修繕調査費助成です。

項目	内容
対象	区内の分譲マンション（現に住宅として使用）で築8年以上
助成額	調査費の3分の1、または助成限度額のいずれか少ない額
限度額（防水・壁面・鉄部等の調査）	60戸以下 250,000円／61〜120戸 360,000円／121戸以上 470,000円
限度額（給排水管の調査）	規模にかかわらず 160,000円
回数	各調査項目とも10年間で1回限り

（出典：中央区「分譲マンション計画修繕調査費助成」）

築8年から使える、というのが地味に重要です。1回目の大規模修繕を12〜15年目に想定するなら、その手前で調査費の一部を補える計算になります。

注意していただきたいこと

正直に書きます。この2つの助成について区が掲載しているページの掲載日は、共用部分改修費用助成が2024年3月29日、計画修繕調査費助成が2023年1月18日です。いずれも令和8年度（現行年度）に入ってからの更新ではありません。

したがって、上の表の助成率・限度額が令和8年度も同一であるかどうかは、区のウェブページだけでは確認できません。 実際の窓口は一般財団法人中央区都市整備公社まちづくり支援第一課（電話 03-3561-5191）です。検討される場合は、必ずこちらへ事前にご確認ください。

制度の趣旨と対象工事の考え方は参考になりますが、金額を前提に予算を組むのは危険です。ここは正直にお伝えしておきます。

耐震助成は令和8年度に拡充——ただし「10月まで」

防災の話をするうえで外せないのが耐震助成です。こちらは令和8年度に拡充されており、区のページも2026年5月1日付で更新されています（出典：中央区「建築物の耐震助成制度」）。

対象は昭和56年5月31日以前に工事に着手した旧耐震基準の建築物です。分譲マンション・賃貸マンションの概要は次のとおりです。

木造以外の建築物（一般）

用途	項目	助成率・限度額
分譲マンション	耐震診断	診断費用の3分の2（限度額200万円）
分譲マンション	補強設計	設計費用の3分の2（限度額200万円）
分譲マンション	耐震補強工事	工事費用の2分の1（限度額3,300万円）
賃貸マンション	耐震診断	診断費用の3分の2（限度額200万円）
賃貸マンション	補強設計	設計費用の3分の2（限度額100万円）
賃貸マンション	耐震補強工事	工事費用の2分の1（限度額1,650万円）

緊急輸送道路沿道等建築物（沿道に建つ場合は助成が手厚くなります）

用途	項目	助成率・限度額
分譲マンション	耐震診断	診断費用の3分の2（限度額400万円）
分譲マンション	補強設計	設計費用の3分の2（限度額200万円）
分譲マンション	耐震補強工事	工事費用の3分の2（限度額3,300万円）
賃貸マンション	耐震補強工事	工事費用の3分の2（限度額1,650万円）

分譲マンションは管理組合が申請者であること、賃貸マンションは所有者が個人または中小企業であることなど、条件があります。自分の建物が沿道に該当するかは、中央区の緊急輸送道路網図で確認できます。

そして、ここが今日一番お伝えしたい実務情報です。

区は、「令和8年度中に事業に着手したい場合は、令和8年10月までにご相談ください」と明記しています。あわせて「年度の途中であっても、申込上限に達した時点で受付を終了します」とも書かれています。

この記事を公開している9月中旬から数えると、残りは1カ月弱です。管理組合の場合、理事会で議題に乗せるだけでも1回分の会議が必要になります。該当しそうな建物をお持ちなら、今週のうちに電話1本（都市整備部建築課耐震化推進係 03-3546-5459）を入れておくのが現実的です。

もう1点、重要な注意事項があります。区は「契約後に区に申請した事業は、助成対象となりません」と明記しています。診断も設計も工事も、契約前に交付申請して決定を受ける必要があります。段取りを間違えると、金額の問題ではなく、そもそも対象外になります。

漏水の緊急対応でロープアクセスが強い理由

正直に申し上げます。台風が来た翌日に「漏っている」とご連絡をいただいても、足場を組む工法では、その日のうちに原因を見に行けません。

仮設足場は、計画・申請・資材搬入・組立で、規模にもよりますが数日から2週間程度かかります。その間、水は入り続けます。

ロープアクセス工法（無足場工法）なら、屋上にアンカーを取り、産業用ロープで壁面を降りながら調査できます。人と道具だけで動けるので、ご連絡をいただいたその日か翌日には壁面に取り付けるケースが少なくありません。

緊急時の強みは、大きく3つです。

初動が早い：原因特定までの日数が短く、被害の拡大を止めやすい
部分補修ができる：全面足場を組まずに、傷んだ数メートルだけを直せる
居住者・テナントへの影響が小さい：足場による日照・防犯・営業影響がない

中央区は、この3つ目が特に効きます。銀座・日本橋のテナントビルでは営業を止められない。月島・晴海のタワーマンションでは、そもそも高層階に足場を架けること自体が大工事になります。

もちろん、ロープアクセスが万能だと申し上げるつもりはありません。全面的に防水層を張り替えるような工事は、足場を組んだほうが確実で、結果的に安く上がることもあります。だからこそ明誠では、足場・ロープアクセス・両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な組み合わせをご提案しています。

工法ごとの比較や施工事例は、ロープアクセス専門サイトにも詳しくまとめています。

背景データ：雨の降り方が変わっている

「昔はこんなに漏らなかった」というお声を、本当によくいただきます。感覚の問題ではありません。

気象庁は、全国のアメダスで観測した1時間降水量50mm以上の年間発生回数が、統計期間の初めごろと比べて増加していることを公表しています（出典：気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」）。気象庁の分析では、1時間50mm以上の短時間強雨はおよそ1.5倍、80mm以上はおよそ1.7倍に増えているとされています。

一方、東京都下水道局は区部全域で1時間75mm降雨への対応を目標に整備を進めています（出典：東京都下水道局「浸水への備えを万全に！」）。

中央区のハザードマップが前提にしている時間最大153mmは、下水道の整備目標の2倍を超える雨です。インフラ側で受けきれない分は、建物側で受け止めるしかない。これが、私が屋上ドレンと外壁シーリング、そして電気室の浸水対策を優先に挙げる理由です。

まとめ：今週、理事会・管理会社に投げられる4点

長くなりました。中央区の建物で、今週すぐ動けることを4つに絞ります。

1. 荒川版と隅田川版、両方のハザードマップで自分の建物を確認する

中央区ハザードマップのページから2種類のPDFを開き、自分の建物の想定浸水深をメモする。あわせて東京都の高潮浸水想定区域図も1回だけ見る。合わせて10分です。

2. 電気室・受水槽・給水ポンプの設置階を、図面で確認する

地下または1階にあるなら、止水板・嵩上げ・貫通部止水の見積りを1本取っておく。大規模修繕の検討に入るときの材料になります。区の共用部分改修費用助成に「電気設備への浸水対策工事」が入っていることも、あわせて公社（03-3561-5191）に確認してください。

3. 屋上ドレンの清掃記録を、管理会社に出してもらう

直近1年で何回清掃したか。ストレーナーは付いているか。これだけで台風シーズンのリスクがかなり変わります。

4. 旧耐震の建物なら、10月までに耐震助成の相談電話を入れる

令和8年度中の着手を考えるなら、区の案内は「令和8年10月まで」。契約前の申請が必須です。該当しそうなら、判断は理事会でなく、まず相談から。

10月までに動けるかどうかが、今年の分かれ目です。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。調査だけ、ご相談だけでも構いません。お問合せフォームからお気軽にお声がけください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月12日時点で公表されている中央区および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。特に分譲マンション共用部分改修費用助成（掲載日2024年3月29日）および分譲マンション計画修繕調査費助成（掲載日2023年1月18日）は、令和8年度時点での助成率・限度額が同一であるかを区のウェブページだけでは確認できません。実際に申請される前に、必ず中央区および一般財団法人中央区都市整備公社へ最新の内容をご確認ください。ハザードマップの被害想定は国土交通省および東京都が公表したものであり、実際の被害状況と異なることがあります。

出典・参考資料

関連ページ

ロープアクセス工法の詳しい解説・施工事例はこちら → https://rope-access-method.com/