【令和8年度版】江東区の12条点検・外壁全面打診はいつ必要か｜報告時期と無足場の選択肢

最終更新：2026年9月16日

「うちのマンション、江東区の12条点検っていつ出すんでしたっけ？」——豊洲や東陽町の理事会にお邪魔すると、私はこの質問を毎年のように受けます。この記事では、江東区で建築基準法第12条第1項の定期調査報告が必要になる建物はどれか、外壁の全面打診はいつ求められるのかに、区と国の一次情報だけで答えます。

私は株式会社明誠（東京都東大和市）で、20年近く外壁の改修現場に立ってきました。足場を組む工事も、ロープでぶら下がる工事も、両方を自分の目で見てきた立場から、制度の話と現場の段取りの話をつなげてお伝えします。

結論：江東区で12条点検の対象になる建物と、全面打診が必要になるタイミング

先に結論だけ置きます。

Q. 江東区で特定建築物の定期調査報告が必要なマンション・ビルは？
A. 江東区が定める定期報告対象一覧表に載る用途・規模に該当する建物です。分譲・賃貸マンション（下宿・共同住宅・寄宿舎／用途コード40）なら、5階以上の階でその用途の床面積が100平方メートルを超え、かつ当該用途の床面積合計が1,000平方メートルを超えるものが対象で、3年ごとの報告になります（出典：江東区定期報告対象建築物）。

Q. 外壁の全面打診はいつ必要？
A. タイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く）、モルタル等の外装仕上げ材は、おおむね6か月から3年以内に一度の「手の届く範囲の打診等」に加え、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等を行うこととされています（出典：国土交通省定期報告制度における外壁のタイル等の調査について）。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 江東区で今、いちばん締切が近いのは？
A. 江東区の一覧表では、物販店舗（用途コード31）・飲食店等（32）・複合用途建築物（33）・事務所（34）が令和8年の5月1日から10月31日までの報告期間にあたります。つまり令和8年度の受付は10月31日で締まります。共同住宅（40）は令和9年の5月1日から10月31日までなので、今は準備の年です（出典：同上、江東区ページ更新日2025年7月4日時点の掲載内容）。

ここからが本題です。順番にほどいていきます。

建築基準法第12条とは：1項の「調査」と3項の「検査」は別物です

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に対して、防災上の現状を有資格者に見てもらい、その結果を特定行政庁（江東区の場合は江東区長）へ定期的に報告することを義務づけた条文です。江東区はこの制度の目的を「建築物の防災上の現状を的確に把握して、災害を未然に防止しようとするもの」と説明しています（出典：江東区定期報告制度について）。

現場でよく混ざるのが、第1項と第3項の違いです。私はいつも理事長さまに、この表をお見せしています。

区分	根拠	対象	通称
特定建築物の定期調査	法第12条第1項	建物本体（敷地・外部・屋上・内部・避難施設等）	12条点検、特定建築物定期調査
防火設備の定期検査	法第12条第3項	防火扉・防火シャッター等	防火設備定期検査
建築設備の定期検査	法第12条第3項	換気・排煙・非常用照明・給排水	建築設備定期検査
昇降機等の定期検査	法第12条第3項	エレベーター、エスカレーター等	昇降機定期検査

外壁の打診が出てくるのは、このうち第1項の「特定建築物の定期調査」です。江東区が示す調査項目は、①敷地及び地盤、②建築物の外部、③屋上及び屋根、④建築物の内部、⑤避難施設等、⑥その他の6分野。外壁（窓サッシ等含む）は②に入ります（出典：江東区特定建築物の定期調査報告）。

調査ができるのは、一級建築士・二級建築士または特定建築物調査員です。ここは資格要件ですので、業者選定のときに資格者証を見せてもらってください。

「初回免除」を知らずに慌てる管理組合が多い

新築マンションで理事会に入ったばかりの方がよくつまずくのが、初回の報告時期です。江東区の説明はこうです。

当該特定建築物に係る検査済証の交付を受けた日が属する年度の翌年度以降で、特定建築物の定期報告時期一覧が示す報告時期の次の報告時期が定期報告の時期になります。

江東区が挙げている例をそのまま引くと、用途が共同住宅（用途コード40）で検査済証の交付日が令和元年5月27日の場合、検査済証の年度は令和元年度、初回の定期報告の時期は令和6年5月〜10月になります（出典：前掲・江東区特定建築物の定期調査報告）。

東京都も同じ考え方を「初回免除」として整理しており、共同住宅のように3年ごと報告の用途では、検査済証交付の直後に来る報告時期は免除され、その次の回から報告が必要になります（出典：東京都都市整備局３．定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧）。

私の経験上、ここを読み違えて「まだ先だと思っていた」となる管理組合は少なくありません。竣工から6〜8年目で一度、検査済証の交付日を管理会社に確認しておくと安心です。

全面打診が必要になる4つのトリガー

「築何年で打診？」という聞かれ方をしますが、実務上は次の4つのどれかに当たったら、と考えたほうが正確です。

竣工からおおむね10年を経過して、その後の最初の定期調査を迎えるとき
外壁改修（全面打診または落下防止措置）からおおむね10年を経過したとき
手の届く範囲の打診や目視で異常が認められ、要調査と判定されたとき
外壁タイル等の落下・剥落が実際に起きたとき

1と2の根拠が平成20年国土交通省告示第282号、3と4は現場判定と行政指導の世界です。私が江東区の湾岸エリアで一番怖いと感じているのは、3と4を待ってしまうパターンです。海に近い建物は、潮風で目地やシーリングが痛みやすく、劣化の進み方が内陸とは違います。

令和4年の告示改正で「ドローン赤外線」も選べるようになりました

ここは新しい話なので、しっかり押さえてください。国土交通省は令和4年1月18日付けで平成20年国土交通省告示第282号を一部改正し、打診以外の調査方法として、無人航空機（ドローン）による赤外線調査であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものを明確化しました（出典：前掲・国土交通省ページ）。

精度の判定にあたっては、一般財団法人日本建築防災協会の委員会がまとめた「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査ガイドライン」を参照することとされています。地上設置型の赤外線装置による調査も同じガイドラインが判断基準です。

さらに、落下防止措置付きの外壁タイルの扱いについては、令和7年6月30日付国住参建第1579号（最終改正）の技術的助言が、性能検証法については令和8年7月21日付事務連絡が出ています（出典：前掲・国土交通省ページ）。制度は今も動いています。江東区には東京五輪前後に建った建物も多く、この新しい助言が効いてくる物件が出てくるはずです。

正直に申し上げます。赤外線やドローンは万能ではありません。天候、日射条件、隣接距離、飛行の許可、タイルの仕上げによっては、精度が出ないこともあります。打診・赤外線・ロープアクセスを、部位ごとに使い分けるというのが、私が現場で辿り着いた答えです。ロープアクセス工法の技術情報や安全基準は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

江東区固有の運用：窓口・報告時期・提出先・電子申請

ここが自治体ごとにいちばん違うところです。江東区の令和8年9月時点の運用を整理します。

用途コード別の報告時期（江東区）

用途コード	主な用途	規模の目安	報告時期
13	旅館又はホテル	3階以上かつ2,000平方メートル超	毎年11月1日〜翌年1月31日
22	旅館又はホテル（13を除く）	地階・3階以上等	令和7年5月1日〜10月31日（3年ごと）
28	共同住宅等と他用途の複合（34を除く）	5階以上かつ1,000平方メートル超	令和7年5月1日〜10月31日（3年ごと）
31	物品販売業を営む店舗等（14を除く）	地階・3階以上、500平方メートル超等	令和8年5月1日〜10月31日（3年ごと）
32	飲食店、遊技場、公衆浴場等	地階・3階以上、500平方メートル超等	令和8年5月1日〜10月31日（3年ごと）
33	複合用途建築物（28・34を除く）	3階以上かつ500平方メートル超	令和8年5月1日〜10月31日（3年ごと）
34	事務所その他これに類するもの	5階建て以上・延べ2,000平方メートル超のうち3階以上かつ1,000平方メートル超	令和8年5月1日〜10月31日（3年ごと）
40	下宿、共同住宅、寄宿舎	5階以上かつ1,000平方メートル超	令和9年5月1日〜10月31日（3年ごと）
41	高齢者等の就寝の用に供する共同住宅等	地階・3階以上、2階300平方メートル以上	令和9年5月1日〜10月31日（3年ごと）

（出典：江東区定期報告対象建築物／同ページ更新日2025年7月4日時点の掲載内容。規模要件は原典の注記を伴いますので、該当判断は原典と区へご確認ください）

注意点として、共同住宅（高齢者等の就寝の用に供するものを除く）の住戸内は調査・検査の報告対象から除かれます。専有部に立ち入る話ではない、と理事会でご説明いただければ、居住者の理解も早いです。

報告書の提出先は「区役所」ではありません

江東区で私がいちばん多く説明するのがここです。

特定建築物定期調査報告書の提出先：公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター建築防災部建築防災課（〒160-8353 東京都新宿区西新宿7-7-30 小田急西新宿O-PLACE 2階／電話 03-5989-1929）。様式も同センターのサイトからダウンロードします。
改善計画書・改善完了報告書、各種届出（所有者変更、除却・使用休止、再使用、新規登録票）の提出先：江東区役所都市整備部建築調整課建築紛争係（区役所5階30番／〒135-8383 東京都江東区東陽4-11-28／電話 03-3647-9767）。
届出・報告の電子申請：江東区はLoGoFormによる電子申請窓口を用意しています。
令和3年4月1日から、改善報告等の押印は不要になりました。

（出典：前掲・江東区定期報告制度についておよび特定建築物の定期調査報告）

敷地内に1万平方メートル超の建物があると「都扱い」になります

豊洲・有明・東雲のタワーマンションや大規模複合施設をお持ちの方は、ここが分かれ道です。敷地内に延べ面積が10,000平方メートルを超える建築物がある場合、所管は江東区ではなく東京都になります。窓口は東京都都市整備局市街地建築部建築企画課（建築安全担当直通 03-5388-3344）です（出典：前掲・江東区定期報告対象建築物、東京都都市整備局ページ）。

定期報告概要書の閲覧先も変わります。区扱いなら江東区役所5階の建築調整課窓口（閲覧は無料、写しの交付は1件300円）、1万平方メートル超なら東京都の電子閲覧システムです。

江東区は湾岸開発で大規模物件が集中しているため、私の実感では「都扱い」に当たる割合が23区のなかでも高いエリアです。管理会社が変わったタイミングで所管を取り違え、提出先で往復してしまった管理組合を、私は実際に見ています。

実務コスト感：打診面積と仮設の組み方で総額が変わる

ここからは公的資料ではなく、私が江東区・湾岸エリアで実際に見積を出してきた肌感覚です。公的な単価表ではないことを、先にお断りします。建物形状、階数、隣地条件、タイルの種類で大きく振れます。

12条調査そのもの（有資格者の調査・報告書作成）は、中規模マンションで数十万円規模に収まることが多い
総額を左右するのは調査費より「外壁の高所にどうやって手を届かせるか」の費用
枠組足場を全面に架けると、仮設費だけで数百万円から一千万円超になる物件もある
ロープアクセスで打診する場合、足場を組まないため仮設費の項目自体がほぼ消える
ただし、屋上のアンカー・支持物の条件が悪いと、ロープを下ろせない面が出る

私が一番悔しい思いをするのは、「全面打診のためだけに」足場を組んでしまった案件に、後から相談をいただくときです。同じ足場で塗装も防水もシーリングもできたのに、調査だけで解体してしまった。数百万円が、調査という名目で一度きり消えていくわけです。

工法ごとの向き不向きは、ロープアクセス工法のご紹介で整理しています。

進め方	仮設費	居住者への影響	向いている場面
全面足場で調査	大きい	大（窓の開閉制限・防犯懸念・工期長）	調査後すぐ大規模修繕に入る場合
ロープアクセスで調査	ほぼ不要	小（架設・解体期間がない）	調査単独、部分補修、高層・狭隘地
ハイブリッド（足場＋ロープ）	中	中	低層部は足場、高層部・張り出し部はロープ
赤外線・ドローン併用	小	小	条件が合う面の一次スクリーニング

ロープアクセス工法が12条の全面打診で選ばれる理由

私がロープアクセス工法（産業用ロープで作業員が壁面に取り付く無足場工法）を12条調査でお勧めするのは、主に3つの理由からです。

1. 居ながらでできる
足場を組むと、窓が開けにくくなり、バルコニーに他人が近づく不安が生まれ、洗濯物も干しにくくなります。江東区のタワー型・板状型どちらでも、居住者からの苦情のほとんどは仮設由来です。ロープなら架設・解体の期間がなく、作業も上から下へ短時間で通過していきます。

2. 調査単独でも成立する
「調査だけで足場は過剰」というケースに、そのまま対応できます。全面打診の結果、補修が必要な箇所が限定的なら、同じロープでそのまま部分補修まで抜けられるのも実務上は大きい。調査と補修で二度仮設を組む必要がありません。

3. 高層・狭隘地に強い
豊洲・東雲のような高層物件や、亀戸・大島のように隣地が迫る密集地では、足場そのものが架けにくい面が出ます。そこだけロープで拾う、という組み方ができます。

一方で、ロープアクセスにも限界があります。屋上のパラペット形状、支持物の強度、風の条件によっては下ろせない面があり、その場合はゴンドラや足場を部分的に併用します。安全基準や適用条件については、ロープアクセスドットコムで技術的な解説をしていますので、業者選定の判断材料にしていただければと思います。

明誠が足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つを持っている理由は、会社の考え方（コンセプト）にも書いています。工法を売りたいのではなく、建物ごとに一番安く安全に終わる組み合わせを選びたいというだけの話です。

12条点検を大規模修繕と一体化する3つのメリット

私はこれを、可能なかぎりワンセットで提案するようにしています。

メリット1：仮設費が一度で済む
全面打診と外壁改修を別々に発注すると、高所へのアクセス費用を二重に払うことになります。同じ年度で束ねられれば、その分を工事本体に回せます。

メリット2：長期修繕計画の根拠になる
全面打診の結果は、浮き・欠損の面積が数字で出ます。これは修繕積立金の見直しや長期修繕計画の改定を総会に諮るとき、感覚論ではない根拠になります。管理組合向けの進め方は管理組合さま向けサービスにまとめました。

メリット3：要是正指摘への対応が早い
定期調査報告で「要是正」の指摘が出た場合、江東区へ改善計画書・改善完了報告書を提出する流れになります（前掲・江東区特定建築物の定期調査報告）。修繕工事とセットで動いていれば、改善完了までのリードタイムが短くなります。賃貸ビル・一棟オーナーさまの場合はビルオーナーさま向けサービスもご覧ください。

なお、江東区が令和4年3月にまとめた「マンション実態調査報告書」によれば、区内の調査対象マンションは全体で4,242件（分譲1,517件、賃貸2,725件）とされています（出典：江東区マンション実態調査報告書（令和4年3月）／調査時点の数値）。これだけのストックが、10年周期の全面打診をどこかの年度で迎えるわけです。

よくある質問（FAQ）

Q1. 江東区で12条点検を出さないとどうなりますか？
A. 建築基準法第12条第1項・第3項に基づく報告義務であり、報告しないこと自体が法令違反にあたります。加えて、外壁が落下して通行人に被害が出た場合、所有者・管理者の管理責任が問われます。制度の目的は「災害を未然に防止すること」だと江東区も明記しています。

Q2. 築何年から全面打診が必要ですか？
A. 竣工または外壁改修からおおむね10年を経過した後の定期調査で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について全面的な打診等を行うこととされています（平成20年国土交通省告示第282号）。年数だけでなく、部分打診で異常が見つかった場合も対象になります。

Q3. 打診の代わりにドローンの赤外線調査でもよいのですか？
A. 令和4年1月18日付けの告示一部改正で、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有する無人航空機の赤外線調査が明確化されました。精度の判定は日本建築防災協会の外壁調査ガイドラインによります（出典：国土交通省）。条件が合わない面もあるため、打診との併用設計が現実的です。

Q4. 報告書は江東区役所に持っていけばよいですか？
A. 特定建築物定期調査報告書の提出先は、公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター（新宿区西新宿）です。改善報告書や所有者変更届などは江東区役所5階の建築調整課建築紛争係が窓口になります。届出・報告は電子申請も可能です。

Q5. うちは豊洲のタワーマンションですが、区と都のどちらですか？
A. 敷地内に延べ面積10,000平方メートルを超える建築物がある場合は東京都の所管です。東京都都市整備局市街地建築部建築企画課（建築安全担当 03-5388-3344）へご確認ください。

Q6. 調査だけ頼むことはできますか？
A. できます。明誠でも、調査のみ・調査＋部分補修・調査＋大規模修繕の3つの入り方でお受けしています。工法の選定だけのご相談も歓迎です。

まとめ：江東区のオーナー・理事会が今週動くこと3点

長くなりましたので、今週できることだけに絞ります。

検査済証の交付日を確認する。管理会社か、竣工図書一式の中にあります。ここが分からないと、初回免除の計算も次回報告年度の逆算もできません。
自分の建物の用途コードを確定させる。事務所・複合用途・物販・飲食が入っている建物は、江東区の一覧表で令和8年5月1日〜10月31日の報告期間にあたります。共同住宅単独なら令和9年度です。
前回の全面打診がいつだったかを議事録で探す。10年を超えていれば、次回の調査で全面打診の話が出ます。そのとき、足場を組むのか、ロープで行くのか、一体化するのか——この判断は総会の半年前には始めておきたいところです。

10月31日までに動けるかどうかが、令和8年度分の分かれ目になります。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。江東区の物件であれば、現地を見ずとも図面と竣工年から、おおよその段取りはお答えできます。ご相談だけでも遠慮なくお問合せフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

ロープアクセス工法そのものについて、もう少し技術的に知りたい方はロープアクセスドットコムもあわせてご覧ください。

この記事のポイントまとめ

江東区の12条点検は用途コード別に報告年度が決まる（共同住宅は3年ごと）
令和8年度の報告期間は事務所・複合用途等が10月31日まで、共同住宅は令和9年度
外壁の全面打診はおおむね10年に一度、告示第282号が根拠
令和4年1月18日の告示改正でドローン赤外線調査が明確化された
報告書の提出先は区役所ではなく東京都防災・建築まちづくりセンター
敷地内に1万平方メートル超の建物があれば所管は東京都になる
足場を組まず打診できるロープアクセスなら仮設費を一度で済ませられる

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方、さらに両者を組み合わせたハイブリッド工法を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

出典・参考資料

江東区「定期報告制度について」（更新日：2026年4月8日）
江東区「定期報告対象建築物」（更新日：2025年7月4日）
江東区「特定建築物の定期調査報告」（更新日：2026年4月8日）
江東区「マンション実態調査報告書（令和4年3月）」
東京都都市整備局「３．定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」（平成20年国土交通省告示第282号、令和4年1月18日一部改正、令和7年6月30日付国住参建第1579号、令和8年7月21日付事務連絡）
国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター「定期報告」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月16日時点で公表されている江東区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・運用変更があり得ます。実際に調査・報告される前に、江東区役所都市整備部建築調整課（03-3647-9767）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。また、費用に関する記述は当社の見積実績に基づく目安であり、公的な単価ではありません。

関連リソース：ロープアクセス工法の技術情報・安全基準はロープアクセスドットコム（https://rope-access-method.com/）にまとめています。