大規模修繕の市場が「1兆円規模」へ——分譲マンション713万戸時代に、上がり続ける修繕積立金とどう向き合うか。オーナー・管理組合のコスト最適化と工法選択【2026年6月】

「うちのマンション、次の大規模修繕で積立金が足りるだろうか」。理事会のあと、理事長さまにそう声をかけられることが、この一年で本当に増えました。私は大規模修繕の現場に20年近く立ってきましたが、修繕の「お金」と「工法」を同じテーブルで語らなければならない時代が、いよいよ来たと感じています。

きっかけは、先日報じられた一本の記事でした。大規模修繕工事の需要が高まり、市場規模が1兆円規模へ向かっているという内容です（出典：朝日新聞「高まる大規模修繕工事の需要、市場は1兆円規模に上がる修繕積立金」）。数字だけ見れば「業界が伸びている」という景気のいい話に聞こえます。けれども、この市場拡大の裏側にあるのは、オーナーさまと管理組合にとっては決して楽ではない構造変化です。今日は、その数字の中身を分解しながら、では私たち建物の持ち主・管理者は何をすべきなのかを、現場目線で正直にお話しします。

「市場1兆円」の中身——数字が示しているのは“老いていくストック”

まず、市場規模の根拠から押さえます。矢野経済研究所の2025年の調査によると、マンション共用部の修繕工事の市場規模は2030年に1兆539億円となり、2024年比で12.7%の拡大が見込まれています（出典：朝日新聞・前掲記事）。

なぜこれだけ需要が伸びるのか。答えはシンプルで、直す対象の建物そのものが、どんどん増えて、どんどん古くなっているからです。国土交通省によると、2024年末時点の分譲マンションの総戸数は約713万戸。1999年からのおよそ四半世紀でほぼ倍増しました（出典：国土交通省報道発表資料）。

さらに見過ごせないのが、その「高経年化」のスピードです。築40年以上のマンションは約148万戸で、この10年間で3倍以上に増えました。そして20年後には、さらに約3.3倍に増えると見込まれています。建物が古くなれば、直すべき箇所も、1回あたりにかかる費用も増えていきます。この「ストックの老い」こそが、1兆円市場の正体だと、私は受け止めています。

ここで一度、言葉を補足させてください。「大規模修繕」とは、おおむね12〜15年の周期で、外壁・屋上防水・鉄部塗装・シーリング（外壁の目地を埋める防水材）などをまとめて直す、建物全体のメンテナンス工事のことです。1回あたりの費用は平均で約1.2億〜約1.5億円とされています（出典：朝日新聞・前掲記事）。つまり「1兆円市場」とは、全国のマンションが順番に1億円超の工事を迎えていく、その総和なのです。景気の話ではなく、私たちのマンションの“順番”が回ってくるという話だと、私は受け止めています。

修繕積立金は、なぜ上がり続けるのか

市場が伸びるということは、裏返せば「工事の発注が殺到する」ということです。当然、価格は上がります。その負担を最終的に背負うのは、毎月コツコツ積み立てているオーナーさまと区分所有者の皆さまです。

実際、1戸あたりの修繕積立金の月額は、2023年時点で約1万3千円。1999年の約7400円と比べると、約1.8倍の水準になっています（出典：朝日新聞・前掲記事）。25年で1.8倍。これは決して小さな数字ではありません。

しかも問題は、上がっても“まだ足りない”ケースが多いことです。積み立てられている額が、長期修繕計画で想定した額に比べて不足している管理組合は、約4割にのぼります（出典：朝日新聞・前掲記事）。10棟あれば4棟は「計画どおりにお金が貯まっていない」という現実です。

国も手を打っています。2024年6月、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と「長期修繕計画作成ガイドライン」を改定し、当初は安く設定して後から段階的に値上げする「段階増額積立方式」について、適切な引上げの考え方を示しました。具体的には、段階増額方式における各時点の徴収額を、均等積立方式とした場合の月額（基準額）と比べたとき、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内に収めることが望ましい、という目安です（出典：国土交通省報道発表資料（ガイドライン改定））。

少し噛み砕きます。これは「最初を安く見せておいて、後で急に2倍3倍に跳ね上げるような計画は、もうやめましょう」という国からのメッセージです。裏を返せば、これまでそういう“安く見せる”長期修繕計画が世の中に少なくなかった、ということでもあります。私はいつも理事長さまに、「新築時の積立金額は“最低ライン”だと思ってください」とお伝えしています。

本当の危機は「需要過多」と「供給逼迫」が同時に来ること

ここからが本題です。市場が1兆円に伸び、積立金も上がる。ここまでは「お金が足りるかどうか」の話でした。しかし私が現場で本当に怖いと感じているのは、もう一つの逆風が同時に吹いていることです。それは「工事を担う会社が減っている」という供給側の問題です。

直近では、塗装・防水工事業者の倒産が2000年以降で最多ペースで進んでいるという報道も出ています。原油・ナフサ（塗料や防水材の原料となる石油由来の成分）不足による資材高や、職人の高齢化・人手不足が背景にあります。需要は1兆円へ膨らむのに、それを支える施工側の体力は細っている。この「需要過多×供給逼迫」が重なると、何が起きるか。価格はさらに上がり、工事の順番待ちは長くなり、見積もりの精度や品質のばらつきも広がります。

正直に申し上げます。こういう局面では、「とりあえず相見積もりを3社取って一番安いところに」という従来のやり方だけでは、もう守りきれません。安いには安いなりの理由があり、その理由が「手抜き」や「あとからの追加請求」だった、という話を、私はこの業界で何度も見てきました。現場で20年やってきて、私が一番悔しい思いをするのは、お金がないわけではなかったのに、工法と発注先の選び方を誤って、本来守れたはずの資産価値を削ってしまったお客さまを見るときです。

では、オーナー・管理組合に何ができるのか——「効くところ」を押さえる

ここで悲観して終わるつもりはありません。値上がりする要素の中にも、自分たちでコントロールできる部分が確かにあります。そのひとつが「工法の選択」です。

大規模修繕の費用は、ざっくり言えば「①直す工事そのものの費用」と「②その工事を行うための仮設の費用」に分かれます。意外に思われるかもしれませんが、この②、つまり建物全体を覆う仮設足場（と、その周りに張る飛散防止のメッシュシート）の費用は、工事総額の中で決して小さくない割合を占めます。建物の形状や高さによっては、足場の架設・解体だけで数百万円から1千万円を超えることもあります。

私はここに、コストを抑える「効きどころ」があると考えています。明誠では、建物に応じて次の3つの工法を使い分けています。

工法	概要	向いている建物・状況
通常足場工法	従来型の仮設足場を建物全体に架ける	中低層、形状が複雑、全面的に手を入れる場合
ロープアクセス工法（無足場工法）	産業用ロープで作業員が降下して施工。足場を建てない	高層、足場が組みにくい、コストと工期を抑えたい、居住者の生活影響を最小化したい場合
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	大規模・複雑物件で、全体コストの最適化が必要な場合

「ロープアクセス工法」という言葉に馴染みのない方のために補足します。これは、ビルの窓清掃で職人さんがロープでぶら下がっている、あの技術を、外壁の調査・補修・塗装・防水にまで応用したものです。足場を建てない分、仮設費を抑えられ、工期も短縮しやすく、何より足場がないので居住者・テナントの生活や営業への影響を小さくできます。明誠は、このロープアクセス工事で日本初のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格の両立を目指しています（ロープアクセス工法のご紹介）。

ただし、両論併記でお伝えします。ロープアクセスは万能ではありません。外壁の全面打診（壁を叩いて浮きを調べる調査）が大量に必要な場合や、バルコニーの内部まで大がかりに手を入れる場合、あるいは作業の安全上ロープを固定する支点（アンカー）が十分に取れない建物では、足場のほうが適していることもあります。だからこそ私は、足場・ロープ・ハイブリッドの3つを“どれも持っている”会社として、その建物にとって本当に最適な組み合わせを提案するようにしています。1工法しか持たない会社は、どうしても「自社が得意な工法」に答えを寄せがちです。これは、3工法を扱える数少ない会社だからこそ言える、正直な話です。

3つの工法を、私はどう選んでいるか

実際の判断軸を、もう少しだけ具体的にお話しします。私が最初に見るのは、建物の「高さ」と「形状」、そして「居住者・利用者の生活影響をどこまで抑えたいか」です。

たとえば、足場を建てると窓が長期間ふさがれてしまう高層マンションや、足場の設置場所そのものが取りにくい敷地ぎりぎりの建物では、ロープアクセスやハイブリッドが効いてきます。逆に、低層で外壁の劣化が全面に及んでいる建物なら、足場をしっかり建てて一気に直したほうが、結果的に安く・早く終わることもあります。

私はこれを、必ず現地で自分の目を入れてから決めるようにしています。図面と写真だけで「ロープでいけます」と即答する会社があれば、私はむしろ慎重になります。建物は一棟ごとに性格が違う。だから、工法ありきではなく、建物ありきで考える。これが現場で20年やってきた私の、ゆずれない順番です。大規模修繕の総合的なご提案については、大規模修繕工事のご紹介もあわせてご覧ください。

修繕積立金が足りないとき、工法選択がもつ意味

ここで、お金の話に戻します。積立金が計画より不足している管理組合が約4割ある、という数字を先ほどお伝えしました。積立金が足りないとき、選択肢は大きく3つです。①一時金を徴収する、②借入をする、③工事の内容や範囲を見直す。①と②は区分所有者の負担増や金利負担を伴い、総会での合意形成も簡単ではありません。

そこで、③の「見直し」の一手として、工法の選択が生きてきます。たとえば仮設足場が前提だった計画を、建物条件が許す範囲でロープアクセスやハイブリッドに置き換えられれば、仮設費の一部を圧縮できる可能性があります。仮に総戸数50戸のマンションで仮設費を数百万円抑えられたとすれば、1戸あたりに換算して数万円から十数万円。これは、一時金の負担をそのぶん軽くできるということです。お財布感覚で言えば、「来年の一時金が、家族での旅行1回ぶん軽くなるかどうか」くらいの違いになり得ます。

もちろん、これは建物ごとの条件次第で、すべての物件で同じだけ下がるわけではありません。「必ず安くなります」とは申し上げません。けれども、工法という選択肢を最初から1つに固定してしまうと、この“効きどころ”を検討する機会そのものを失ってしまう。それが一番もったいない、と私は思うのです。

総会で必ず聞かれる質問と、私の答え方

6月は、多くの管理組合で通常総会が開かれる季節です。修繕の話題が必ず出ます。理事長さまから「総会で何を聞かれますか」とよく相談されるので、現場でよくいただく質問と、私の答え方を共有します。

「今やるべきか、もう少し待てるか」——劣化は待ってくれません。シーリングの切れや塗膜の劣化を放置すると、雨水が躯体（建物の構造部分）に入り、鉄筋の腐食や爆裂につながります。そうなると、修繕どころか“改修”という、桁の違う工事になりかねません。私はいつも「点検だけでも今のうちに」とお伝えしています。

「相見積もりの読み方が分からない」——金額の安さだけでなく、足場・仮設の費用が妥当か、工法がその建物に合っているか、数量(平米数)の根拠が示されているかを見てください。国土交通省も、適正な見積りかどうかを管理組合が検討できるよう、大規模修繕工事の実態調査を行い、指標を公表しています（出典：国土交通省報道発表資料）。

「積立金が足りないと言われた」——まずは長期修繕計画と積立方式を確認し、2024年改定のガイドラインの考え方（初期0.6倍以上・最終1.1倍以内）に照らして、無理のない引上げ計画になっているかを点検してください（出典：国土交通省ガイドライン改定）。

収益不動産オーナーの視点——修繕は「コスト」ではなく「資産防衛」

ここまでは管理組合の理事長さまを想定してお話ししてきましたが、区分マンションや一棟ビルを保有する収益不動産オーナーさまにも、同じ構造変化が押し寄せています。むしろ、賃料という収益と直結するぶん、修繕の巧拙が経営にダイレクトに効いてきます。

私がオーナーさまにいつもお伝えしているのは、「大規模修繕は支出ではなく、資産価値を守るための投資だ」ということです。外壁の劣化やタイルの浮き、雨漏りを放置した建物は、見た目の印象が悪くなるだけでなく、空室率の上昇や賃料下落、最悪の場合は外壁落下による事故リスクまで抱え込みます。きれいに維持された建物は、入居者にも金融機関にも「管理が行き届いた物件」と評価され、売却時の価格にも効いてきます。

一方で、賃貸経営は利回りとの戦いでもあります。だからこそ、必要な修繕はしっかり行いつつ、仮設費のような“削れる固定費”は工法選択で抑える。この両立が、収益を守りながら資産価値を維持する現実的な道だと、私は考えています。たとえばテナントが営業を続けながらの工事では、足場で店舗の看板や入口がふさがれることが死活問題になります。ロープアクセスなら、その影響を最小限にしながら外壁を直せる。私はこういう物件でこそ、無足場工法の価値が際立つと感じています。

倒産が増えるいま、発注先をどう見極めるか

需要過多と供給逼迫が同時に進むこの局面で、もう一つ避けて通れないのが「発注先の見極め」です。工事を頼んだ会社が、工事の途中や保証期間中に倒産してしまえば、アフター対応も保証も宙に浮きます。せっかく1億円超をかけた工事が、これでは台無しです。

私が見極めのポイントとしてお伝えしているのは、次の3つです。ひとつは、見積もりの「内訳」がきちんと開示されているか。一式いくら、ではなく、足場・塗装・防水・シーリングといった項目ごとに、数量(平米数)と単価が示されているかを見てください。ふたつめは、自社施工の体制があるか、丸投げの多重下請けになっていないか。工事の品質と価格は、ここで大きく変わります。みっつめは、アフター保証と、その会社が保証期間を支えられる事業基盤を持っているか、です。

明誠は、こうした建設業界全体の課題に向き合うため、一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）を運営し、全国の建設業者に向けた経営支援やビジネスマッチング、情報発信を行っています。業界の足腰が強くなることは、最終的に発注者であるオーナーさま・管理組合の安心につながると信じているからです。正直に申し上げて、安かろう悪かろうの工事が淘汰され、まっとうな会社が正しく評価される業界にしていくことが、私の20年来の願いでもあります。

均等積立か、段階増額か——「方式」を知ると総会が変わる

修繕積立金の話に、もう一歩だけ踏み込みます。積立金には大きく2つの方式があります。「均等積立方式」は、長期修繕計画の全期間で必要な額を平準化し、毎月ほぼ一定額を積み立てる方式です。最初は負担が重く感じられますが、将来の急な値上げが起きにくく、計画が安定します。

もう一方の「段階増額積立方式」は、当初は低めに設定し、数年ごとに段階的に引き上げていく方式です。新築時の月々の負担を軽く見せられるため、分譲時に採用されることが多いのですが、後年になって大幅な値上げが必要になり、総会で合意が取れずに資金不足に陥る——これが、約4割の組合が積立不足を抱える一因にもなっています。

だからこそ国土交通省は2024年6月の改定で、段階増額方式を採るなら、初期額は均等積立の基準額の0.6倍以上、最終額は1.1倍以内に、という目安を示したわけです（出典：国土交通省ガイドライン改定）。私はいつも、「自分のマンションがどちらの方式か、今期の総会で一度確認してみてください」とお伝えしています。方式を理解しているだけで、値上げ提案が出たときの理事会の議論の質が、まるで変わります。

数字だけでは見えない「暮らしのコスト」——ある現場の話

最後に、見積書の金額には載らない価値の話を、ひとつだけさせてください。以前、築22年・約80戸の中規模マンションで、2回目の大規模修繕をお手伝いしたときのことです。1回目は全面足場で施工されていて、住民の方々から「3カ月近く窓を開けられず、洗濯物も外に干せなかった」「足場から部屋が見えるようで落ち着かなかった」という声が、理事会に多く寄せられていたそうです。

2回目のご相談で私が提案したのは、外壁の大部分をロープアクセスで、足場が必要な一部だけ部分足場を組むハイブリッド工法でした。結果として、仮設費を抑えられただけでなく、住民の方の生活ストレスが大きく減りました。工事が終わったあと、理事長さまから「今回は“工事をやっている感じ”がしなくて、住民からの苦情がほとんどなかった」と言っていただけたのです。私はこの一言を、金額の値引き以上に嬉しく思いました。

修繕積立金や工事費は、たしかに数字で比較できます。けれども、工事期間中に住民やテナントが負担する「暮らしのコスト」「営業のコスト」は、見積書には載りません。私はいつも、この“見えないコスト”まで含めて、その建物にとって本当に得な選択は何かを考えるようにしています。これは、足場・ロープ・ハイブリッドの3つを持っているからこそできる提案だと、自負しています。

よくある質問（FAQ）

Q. ロープアクセス工法は、足場より本当に安いのですか。
A. 仮設足場の架設・解体費を抑えられるため、足場が高くつく建物では総額が下がる可能性があります。ただし建物の形状・劣化範囲・安全上の支点の取りやすさによっては、足場のほうが適切で安い場合もあります。条件次第、というのが正直なお答えです。

Q. 居住者の生活への影響が心配です。
A. ロープアクセスは足場を建てないため、窓が長期間ふさがれる・足場から室内が見えるといったストレスを軽減しやすい工法です。防犯面でも、足場を伝った侵入リスクを避けられます。

Q. 築年数が浅くても相談していいですか。
A. もちろんです。むしろ、最初の大規模修繕（築12〜15年前後）を迎える前に、工法の選択肢と概算を知っておくほうが、長期修繕計画も積立計画も立てやすくなります。

Q. 工法の比較だけ相談することはできますか。
A. できます。発注前提でなくて構いません。総会前の論点整理だけでも、お力になれることがあります。

まとめ——数字に振り回されず、「効きどころ」を押さえる

最後に、今日の話を一段に絞ります。大規模修繕の市場が2030年に1兆539億円規模へ拡大し、分譲マンションは713万戸、築40年超は148万戸。修繕積立金は25年で1.8倍に上がり、なお約4割の組合が不足を抱えています。この大きな流れ自体は、私たちには止められません。

けれども、その大きな流れの中でも、自分たちでコントロールできる“効きどころ”はあります。そのひとつが、足場・ロープアクセス・ハイブリッドという工法の選択です。工法を最初から1つに決め打ちせず、建物に合った最適な組み合わせを検討する。それだけで、仮設費というコストの一部に、手を入れる余地が生まれます。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。総会の前段階の整理だけでも、工法の比較だけでも構いません。お問合せフォームから、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

朝日新聞「高まる大規模修繕工事の需要、市場は1兆円規模に上がる修繕積立金」
国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施」
国土交通省「「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について」（令和6年6月）
矢野経済研究所マンション大規模修繕工事市場調査（2025年）※朝日新聞前掲記事より

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の修繕計画・積立金・補助制度の適用可否を保証するものではありません。最新の制度内容・数値は各公的機関の一次情報をご確認のうえ、専門家にご相談ください。