「そろそろ大規模修繕の時期だが、国立市に管理組合が使える補助金はあるのだろうか」。大学通り沿いや富士見台、谷保エリアの理事長さまから、私はこの質問を本当によくいただきます。結論から申し上げます。国立市には、旧耐震マンションの診断費用に3分の2を出す制度や、共用部のLED化に使える補助、そして国の税制まで、管理組合が組み合わせて使える制度がきちんと用意されています。これを知らずに大規模修繕だけを進めてしまうのは、正直もったいない話です。

この記事では、国立市の分譲マンション管理組合が2026年度（令和8年度）に使える制度を、申請の順番と落とし穴まで、現場目線で整理しました。読み終えるころには「うちは何から動けばいいか」が見えているはずです。

国立市の分譲マンションと、この記事の使い方

文教都市として知られる国立市は、JR国立駅周辺の中高層分譲から、谷保・矢川エリアの落ち着いた住宅地のマンションまで、規模も築年数もさまざまな建物が混在しています。市全体の面積はコンパクトですが、そのぶん一棟一棟の管理組合の悩みは共通しています。修繕積立金の不足、住民の高齢化による合意形成の難しさ、そして「補助金があると聞いたが、どこに何を相談すればいいのか分からない」という戸惑いです。

私は塗装・防水から無足場のロープアクセスまで、多摩地域の現場を20年近く見てきました。その経験から言えるのは、補助金は「単体で探す」より「組み合わせの順番」で考えたほうが、結果的に組合の持ち出しが小さくなるということです。一つひとつの制度は小さく見えても、認定・診断・税制・融資をつなげて使うと、最終的な負担はかなり変わってきます。

国立市まわりで管理組合が使える制度は、大きく分けて、(1)管理の質を認定する制度、(2)旧耐震マンションの耐震診断にお金を出す制度、(3)共用部の省エネ改修（LED化）にお金を出す制度、(4)税金を軽くする国の制度、(5)東京都の融資・相談制度、の5つの層になっています。以下、この順番で見ていきます。なお本記事の金額・期限は2026年6月時点の公表情報に基づくもので、申請前には必ず各窓口で最新の要綱をご確認ください。

先に全体像をつかんでいただくため、主な制度を早見表にまとめました。ご自分のマンションがどれに当てはまりそうか、チェックしながら読み進めてください。

制度名	主な対象	補助・優遇の中身	窓口
マンション管理計画認定制度	市内の既存分譲マンション全般	認定取得でフラット35等の金利引下げ、各種優遇の前提に（申請手数料あり）	国立市 都市計画課
分譲マンション耐震診断費用助成	旧耐震（S56.5.31以前）・1,000㎡以上・3階以上	診断費用の2/3（限度額あり）	国立市 都市計画課
住宅省エネルギー化補助制度（共用部LED化）	市内分譲マンションの管理組合	共用部照明のLED化改修費の一部を補助	国立市 環境政策課
マンション長寿命化促進税制（国）	築20年・10戸以上等の要件を満たす建物	翌年度の建物固定資産税を減額	国立市 資産税担当
東京都マンション改良工事助成	共用部改良工事の借入金	利子の一部を補給（利子補給）	東京都 マンション課

表だけ見ると数が多く感じるかもしれませんが、実際にひとつの組合がすべてを同時に使うわけではありません。建物の築年数と今回の工事内容によって、効く制度はおのずと絞られます。私はいつも「全部を狙うのではなく、効く順番で2〜3個を確実に取る」ことをおすすめしています。

なお先に正直に申し上げておくと、国立市の場合、分譲マンションの「耐震改修工事そのもの」への市の直接助成は、現時点では診断費用助成までというのが実情です。改修費の負担軽減は、後述する国の長寿命化税制や東京都の利子補給を組み合わせて考えるのが現実的になります。そのぶん、診断から税制までを「点」ではなく「線」でつなぐ設計が大切になります。

① マンション管理計画認定制度 ― すべての入口になる

最初にお話ししたいのが「マンション管理計画認定制度」です。これは、一定の基準を満たす管理計画を持つマンションを国立市が認定する制度で、国立市では2023年（令和5年）4月から運用が始まっています（出典：国立市 マンションの管理計画認定制度）。

認定基準は国が定めた項目に沿ったもので、総会が年1回以上開かれていること、管理者（理事長）が定められていること、管理規約が定められていること、管理費と修繕積立金が区分して経理されていること、長期修繕計画が標準様式に沿って7年以内に見直され、計画期間30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれていること、修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと、などが柱になります。

申請者は管理組合の管理者（理事長）で、総会の決議が前提になります。手続きは、まず公益財団法人マンション管理センター等に事前確認を依頼して「事前確認適合証」を取得し、その後インターネットの支援システムから国立市に申請する、という二段構えです。ここで国立市ならではの注意点があります。国立市の場合、認定の申請にあたって市の申請手数料が必要で、申請後に市から送付される納付書で手数料を納め、納付が確認されてから審査が始まる運用になっています。長期修繕計画が複数ある場合は、1つ増えるごとに加算手数料がかかります（出典：国立市 マンション管理計画認定制度 申請の手引き）。多摩地域には申請手数料を無料にしている市もありますので、「お隣の市は無料だったのに」と混同しないよう、金額は事前に都市計画課でご確認ください。

「認定を取って何の得があるのか」と聞かれます。私はいつも理事長さまに、この認定は単独で得をする制度というより、他の優遇の入口になるものだとお伝えしています。認定を受けると、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利が引き下げられます。さらに後述する国の長寿命化税制を使うときの要件にもつながります。いわば、管理組合の健康診断書のようなものだとお考えください。

基準を改めて眺めると、その多くは「特別なこと」ではなく、本来どのマンションでも当たり前にやっておくべき管理の基本です。総会を年1回開く、管理費と修繕積立金を分けて経理する、長期修繕計画を7年以内に見直す、計画期間を30年以上にして大規模修繕を2回以上見込む――。私の経験上、つまずきやすいのは「長期修繕計画の計画期間」と「修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと」の2点です。築年数が経ったマンションほど、計画が10年・15年前のまま止まっていることが多いのです。私は、認定取得を「次の大規模修繕の準備運動」として、工事の2〜3年前から着手することをおすすめしています。

② 分譲マンション耐震診断費用助成 ― 旧耐震マンションの第一歩

国立市が分譲マンションの管理組合に直接お金を出してくれる、数少ない制度がこの「分譲マンション耐震診断費用助成」です。昭和56年（1981年）5月31日以前に建築基準法第6条に基づく確認を受けた旧耐震マンションを対象に、耐震診断にかかる費用の一部を助成します（出典：国立市 住宅の耐震化に対する助成について）。

対象になるのは、市内にある耐火建築物または準耐火建築物で、人の居住専有部分の床面積が建物の延べ床面積の2分の1以上である分譲マンション、かつ延べ面積が1,000平方メートル以上で3階以上（地下を除く）、そして旧耐震基準で建てられたものです。助成対象者は管理組合で、耐震診断を受けることについて区分所有者の半数以上の合意を得ていることが条件になります。「理事会だけで決めて申請する」ことはできない、という点は押さえておいてください。

助成額は、耐震診断に要する費用の3分の2を乗じた額か、限度額の3分の2を乗じた額のどちらか低い額（千円未満は切り捨て）です。限度額は建物の延べ面積に応じて段階的に決まっており、1,000平方メートル以内の部分は1平方メートルあたり3,670円、1,000平方メートルを超え2,000平方メートル以内の部分は1平方メートルあたり1,570円、2,000平方メートルを超える部分は1平方メートルあたり1,050円、という単価で計算します。診断機関は、東京都に登録された木造住宅耐震診断事務所や、一般社団法人東京都建築士事務所協会立川支部の所属委員など、所定の機関に限られます。

私が現場で20年やってきて一番悔しい思いをするのは、旧耐震のマンションが「お金がないから」と耐震をあきらめ、診断すら受けないまま大規模修繕だけを繰り返してしまうケースです。診断は、改修に比べれば組合の負担がぐっと小さく抑えられる入口です。まずは「うちの建物が地震に対してどういう状態なのか」を、客観的な数字で把握する。そこからしか、本当の意味での長期計画は立てられません。まずは診断から、と私はいつもお伝えしています。

ここで正直にお伝えしておきたいことがあります。国立市の場合、木造住宅には診断助成に加えて改修工事への助成（改修費用の3分の1・上限80万円）が用意されていますが、分譲マンション（非木造）については、市の助成は「耐震診断まで」というのが2026年6月時点の実情です。つまり、診断の結果「補強が必要」と出たあとの改修費は、市の補助だけではまかなえません。だからこそ、後述する国の長寿命化促進税制や東京都の利子補給制度、住宅金融支援機構の融資と組み合わせて、改修費全体の資金計画を立てることが重要になります。なお、いずれの助成も同一年度内に診断や工事を完了する必要があり、予算の都合で受けられなくなる可能性もあるとされていますので、早めのご相談が安全です。

③ 住宅省エネルギー化補助制度 ― 共用部のLED化に使える

意外と見落とされがちなのが、国立市の「住宅省エネルギー化補助制度」です。この制度には、管理組合が申請できるメニューが含まれています。それが、市内の分譲マンション等の共用部分の照明を、LED照明以外からLED照明に変更する改修工事への補助です（出典：国立市住宅省エネルギー化補助制度について）。

対象となるのは、市内の分譲マンション等の管理組合で、共用部分の照明をLED化する工事を行い、申請する年度内に工事を完了したもの、そしてその工事を行うことについて管理組合の総会等で決定していることが条件です。ここでも「総会での決定」が前提になっている点に注目してください。共用廊下や階段、エントランス、駐車場まわりの照明をまとめてLEDに替えると、電気代と球替えの手間が継続的に下がります。大規模修繕や設備更新のタイミングで一緒に進めると、足場や高所作業の段取りを共有できるため効率的です。

ひとつ注意していただきたいのは、同じ制度の中にある「窓の断熱改修」や「屋根・屋上の高反射率塗料（遮熱塗料）の塗装」は、市内に住所を有する個人が自ら居住する住宅に対象工事を行う場合の補助であって、管理組合が共用部として申請するメニューではない、という点です。つまり、共用部の省エネ改修としてこの制度から使えるのは、原則「照明のLED化」です。共用部の外壁・屋上の断熱改修まで踏み込みたい場合は、国や東京都の省エネ系メニュー、あるいは住宅金融支援機構のリフォーム融資などと組み合わせる形が現実的になります。補助額や年度ごとの予算・残額は先着・予算枠の影響を受けますので、最新の状況は国立市の環境政策課（地球温暖化対策の担当窓口）で必ずご確認ください。

④ マンション長寿命化促進税制（国） ― 大規模修繕で固定資産税が下がる

国の制度として見逃せないのが「マンション長寿命化促進税制」です。一定の要件を満たす大規模修繕工事を行うと、工事完了の翌年度分の建物（家屋）の固定資産税が減額されます（出典：国土交通省 マンション長寿命化促進税制、東京都主税局 長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度）。

減額の対象は1戸あたり床面積100平方メートルまでの部分で、減額割合は各自治体の条例で定められます。標準は2分の1ですが、自治体によって3分の1としている例もあるため、ここでは断定を避けます。国立市分の具体的な減額割合は、市の資産税担当窓口でご確認ください。対象となる工事は、外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事といった、まさに大規模修繕の中心となる工事です。

主な要件は、新築から20年以上が経過していること、居住用の専有部分があり総戸数10戸以上であること、過去に1回以上の長寿命化に資する大規模修繕（外壁塗装・床防水・屋根防水を含むもの）を適切に実施済みで、今回がその2回目以降の工事であること。工事の完了が令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの間であること。そして、管理計画の認定を受けているか、令和3年（2021年）9月1日以降に修繕積立金を一定額以上に引き上げているなどの管理面の要件を満たすこと、です。

ここでも①の管理計画認定が要件として登場します。申請は工事完了後3か月以内と期限が短いので、大規模修繕の計画段階から「税の減額も狙う」と決めておくことが大切です。私はこれを、大規模修繕の提案時に必ずワンセットでお話しするようにしています。

体感をつかんでいただくために、ざっくりした例を挙げます。仮に1戸あたりの建物分の固定資産税が年間6万円だとして、減額割合が2分の1なら、その年は3万円ほど軽くなる計算です。50戸あれば、組合全体では年間150万円規模の負担減になり得ます（あくまで概算で、実際の税額・減額割合は各戸の評価額と条例によります）。「たった1年分か」と思われるかもしれませんが、大規模修繕という大きな出費の翌年に効いてくるのは、資金繰りの面で意外と助かるものです。

注意点として、この減額は工事をすれば自動的に受けられるものではなく、要件を満たしたうえで期限内の申告が必要です。長寿命化に資する工事である証明や、過去の修繕履歴、積立金引上げの議事録など、そろえる書類が多めです。だからこそ、工事の計画段階で「税も取りにいく」と決め、施工会社と一緒に書類を準備しておくことが大切なのです。

⑤ 東京都マンション改良工事助成・アドバイザー制度

市の制度と併せて、東京都の制度も押さえておきましょう。

ひとつは「東京都マンション改良工事助成（利子補給）」です。共用部分の改良工事のために金融機関などから借り入れた資金に対し、東京都が利子の一部を補給してくれる制度です。令和8年度の申込受付は、第1期が令和8年（2026年）5月13日から9月30日まで、第2期が令和8年10月1日から令和9年（2027年）2月19日まで（いずれも先着順で、申込戸数が募集戸数に達した場合や申込額が予算額に達した場合は受付を締切）とされています（出典：東京都マンションポータルサイト 分譲マンションの修繕への助成（マンション改良工事助成制度））。お問い合わせは東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課（電話03-5320-7532）です。前述のとおり、国立市は分譲マンションの改修工事そのものへの市単独の助成が手薄ですから、改修費の資金計画では、この都の利子補給が実務上の柱になりやすいのです。

もうひとつ、東京都には分譲マンションの管理組合向けに、専門家を派遣する無料のアドバイザー制度（東京都マンション啓発・相談事業など）があります。建替えか改修かで迷っている、長期修繕計画の妥当性を第三者にみてほしい、といった段階の組合さまにとって、最初の一歩として有効です。「修繕と建替え、どちらが得か分からない」という段階の組合さまには、まず中立的な専門家に費用対効果を見てもらうのが、私の経験上いちばん遠回りに見えて近道です。制度の内容や申込方法は年度によって変わりますので、東京都マンションポータルサイトや住宅政策本部の最新情報をご確認ください。

補助金より先に整えておきたい「修繕積立金」と「合意形成」

ここまで制度の話をしてきましたが、現場で20年やってきた私の本音を申し上げます。補助金は工事費の一部を軽くする「追い風」であって、土台そのものではありません。土台は、修繕積立金と組合の合意形成です。

実際、ここで紹介した制度の多くは「長期修繕計画があること」「修繕積立金が適正に積み立てられていること」を直接・間接の要件にしています。管理計画認定は長期修繕計画の計画期間や積立金の水準を見ますし、長寿命化税制は令和3年9月以降の積立金引上げや管理計画認定を要件にしています。つまり、積立金の不足や計画の放置を抱えたままでは、そもそも補助や優遇の土俵に上がれないのです。

私が多摩地域のある築古マンションでご一緒したときも、まさにここが最初の壁でした。総戸数の多い建物で、月々の積立金は近隣相場より低く、長期修繕計画も10年以上見直されていませんでした。私たちはまず、補助金の話をいったん脇に置き、長期修繕計画の見直しと積立金の段階的な引上げを理事会で議論していただくところから始めました。遠回りに見えて、結果的にはこの順番が認定取得と各種申請をスムーズにしたのです。

合意形成についても一言。補助金や税制には「先着順」「総会決議が前提」「交付決定前の契約は不可」「工事完了後3か月以内の申告」といった時間の制約が多くあります。総会は年に1回が基本ですから、議案化のタイミングを逃すと、丸一年待つことになりかねません。私はこれを、必ず工法提案とワンセットでお伝えするようにしています。理事会の早い段階で、補助金の締切と総会の日程を一枚の紙に並べておく。それだけで、使えたはずの制度を取りこぼす事故がぐっと減ります。

モデルケースで見る「使う順番」

仮に、築40年・総戸数50戸・旧耐震の国立市内マンションが、3回目の大規模修繕（外壁塗装・屋上防水・共用部のLED化を含む）を来年度に計画しているとします。私ならこう組み立てます。

まず今年度のうちに、①管理計画認定の取得に着手します。総会決議と事前確認適合証の準備に数か月かかり、国立市では申請手数料の納付も挟むためです。並行して、②耐震診断を申請し、旧耐震の不安に先に手を打ちます。区分所有者の半数以上の合意が必要なので、ここも総会のスケジュールから逆算します。

次に、大規模修繕の設計に合わせて、③共用部のLED化を補助対象として組み込めるよう、環境政策課に年度内完了の段取りを確認します。工事の資金計画では、市の助成だけでは足りない改修費を、⑤東京都の利子補給で手当てする前提で組み立てます。第1期（5月13日〜）の先着枠を狙うなら、年明けには金融機関との話を進めておきたいところです。

そして工事完了後、④長寿命化促進税制の申告を3か月以内に行い、翌年度の固定資産税の減額を受けます。①の認定を先に取っておくことで、この税制の要件もクリアしやすくなります。

この順番で動くと、認定・診断・補助・税・融資が重ならず順に効いてきます。逆に、見積もりが固まってから補助金を探し始めると、総会のタイミングや先着枠に間に合わず、使えたはずの優遇を逃すことになりがちです。戸あたりの負担で考えれば、この差は決して小さくありません。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 補助金は管理組合が申請するのですか、それとも施工会社ですか。
A. 国立市の共用部向け制度（耐震診断助成、共用部LED化補助、管理計画認定）は、いずれも管理組合（管理者＝理事長）が申請者です。施工会社は見積書や図面の作成でお手伝いします。私たちも書類づくりに伴走します。

Q2. 国立市は耐震改修の工事費そのものには補助が出ないのですか。
A. 2026年6月時点では、分譲マンション（非木造）について市の助成は耐震診断費用までというのが実情です。改修費は、国の長寿命化促進税制、東京都の利子補給、住宅金融支援機構の融資などを組み合わせて資金計画を立てるのが現実的です。木造住宅には改修助成（改修費の1/3・上限80万円）がありますが、対象が異なります。

Q3. 旧耐震ではない（新耐震の）マンションでも使える制度はありますか。
A. 耐震診断費用助成は昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物が対象ですが、管理計画認定、共用部のLED化補助、長寿命化促進税制、東京都の利子補給は、新耐震の建物でも検討できます。

Q4. 管理計画認定はお金も手間もかかります。本当に必要ですか。
A. 認定自体は任意ですが、フラット35の金利引下げ、長寿命化税制の要件など、複数の優遇の前提になります。国立市は申請手数料がかかるぶん、取得の費用対効果を事前に確認したうえで、大規模修繕や補助金活用を考えるなら取得しておく価値は高いと私は考えます。

Q5. どこに相談すればいいですか。
A. 耐震診断助成と管理計画認定は国立市都市計画課（電話042-576-2111、内線361）、共用部のLED化補助は環境政策課、税は資産税担当が窓口です。東京都の助成はマンション課（電話03-5320-7532）です。「どの制度が自分のマンションに合うか分からない」という段階でしたら、私どもにご相談いただいても構いません。

大規模修繕は「3つの工法」から最適提案します

最後に、私たちの仕事の話を少しだけ。補助金で工事費の一部がまかなえても、工事そのものの費用が膨らんでしまっては本末転倒です。とくに国立市のように、改修工事への市の直接助成が手薄な場合は、工事費そのものをいかに抑えるかが、組合の持ち出しを左右します。

私たち明誠は、(1)通常の足場を架ける工法、(2)足場を架けない無足場のロープアクセス工法、(3)足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法、の3つから、建物の形状とご予算に合わせて最適な方法をご提案できる、数少ない会社です。

たとえば壁面が広く形状の整った中高層では、足場費を抑えられるロープアクセスの効果が大きく、居住者の生活への影響も最小限に抑えられます。一般的な大規模修繕では、仮設足場の架設・解体だけで工事費の2割前後を占めることも珍しくありません。足場を架けない部分にロープアクセスを使えば、その分の費用を圧縮でき、工期も短くなり、ベランダの前が長期間ふさがれる息苦しさからも住民の方を解放できます。

一方で、ロープアクセスが万能というわけではありません。バルコニーが入り組んだ低層や、広い面を一気に塗る必要がある外壁では、足場のほうが効率的なこともあります。だからこそ私たちは、最初から「足場ありき」「ロープありき」で決めつけず、建物を実際に見てから、部位ごとに最適な工法を組み合わせるハイブリッドをご提案します。補助金で外側から負担を減らし、工法で内側からコストを抑える。この両輪で、修繕積立金への負担をできるだけ軽くするのが私たちの役割です。大規模修繕工事のご紹介もあわせてご覧ください。

国立市の制度は、総会決議や先着順、年度内完了など「動き出しの早さ」がものを言うものばかりです。○月までに動けるかどうかが分かれ目になります。次回の理事会で1分だけでも、この補助金の話題を出してみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります（お問合せフォーム）。

出典・参考資料

• 国立市「マンションの管理計画認定制度」
• 国立市「マンション管理計画認定制度 申請の手引き（令和5年4月）」
• 国立市「住宅の耐震化に対する助成について（分譲マンション耐震診断費用助成）」
• 国立市「国立市住宅省エネルギー化補助制度について」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度／長寿命化促進税制」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 東京都マンションポータルサイト「分譲マンションの修繕への助成（マンション改良工事助成制度）」

※本記事の補助率・上限額・申請期間等は2026年6月時点の公表情報に基づきます。年度や予算により変更されることがありますので、申請前に各窓口で最新の要綱を必ずご確認ください。