東久留米市のマンション補助金2026年度版｜管理組合が使える管理計画認定・耐震化支援・長寿命化税制を本間が解説

こんにちは。株式会社明誠代表取締役の本間です。私はこれまで、首都圏を中心に数多くの分譲マンションの大規模修繕に携わってきました。足場を架ける従来工法だけでなく、無足場のロープアクセス工法、その二つを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法まで、建物ごとに最適な方法を選べる体制を整えてきたのは、修繕という一大事業で管理組合の皆さまに一円でも多くのお金を残していただきたいからです。

今回は、西武池袋線が走る多摩北部の住宅都市・東久留米市の分譲マンション管理組合に向けて、2026年度（令和8年度）に使える公的な補助・支援・税制をまとめました。結論から申し上げます。東久留米市は「工事費そのものへの市の直接補助」が限られている自治体です。だからこそ、国の税制、東京都の助成、そして市の認定制度を正しい順番で重ねることが、負担を抑える鍵になります。本記事では、私が現場で管理組合の理事の皆さまから実際に受ける質問を思い浮かべながら、申請の順番と落とし穴まで含めて、できるだけ正直に整理していきます。

なお、本記事の金額・期間・要件は執筆時点で確認できた公的な一次情報に基づいていますが、補助制度は年度ごとに予算・受付期間・単価が変わります。実際に申請される際は、必ず各窓口の最新の手引きでご確認ください。断定を避けている箇所は「窓口で要確認」と正直に記しています。

まず全体像：東久留米市のマンション管理組合が押さえるべき6本柱

分譲マンションの管理組合が大規模修繕や維持管理でお金を軽くしたいとき、東久留米市で検討すべき柱は次の6つです。

第一に、マンション管理計画認定制度。これは補助金そのものではありませんが、後述する国の長寿命化税制やフラット35の金利引下げなど、さまざまな優遇の「入口」になる、いわば土台の仕組みです。第二に、市の耐震化支援。ただし東久留米市の耐震助成は木造住宅が中心で、分譲マンションは対象の考え方が異なるため、ここは正直な線引きが必要です。第三に、国のマンション長寿命化促進税制。大規模修繕を実施した翌年度の建物固定資産税が減額される、管理組合にとって非常に大きな制度です。第四に、東京都のマンション改良工事助成（利子補給）。第五に、東京都のマンション管理アドバイザーの無料派遣。第六に、省エネ・再エネ設備への東京都補助です。

この6本を、認定という土台の上に税制と都の助成を重ねていく——これが東久留米市での基本戦略になります。順番に見ていきましょう。

1．マンション管理計画認定制度（すべての優遇の入口）

東久留米市は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）第3条の2に基づき、令和5年10月に「東久留米市マンション管理適正化推進計画」を策定しました。この計画の策定によって、市内の分譲マンションの管理計画が国の基準を満たしていれば、「適切な管理計画を持つマンション」として市の認定を受けられる、管理計画認定制度が動き始めています。

どんな制度か

管理計画認定制度は、管理組合の運営体制、長期修繕計画、修繕積立金の積立状況などが一定の基準を満たしているかを行政がチェックし、満たしていれば5年間有効の「お墨付き」を与える仕組みです。認定を受けたからといって直接お金がもらえるわけではありません。しかし、この認定があることで、次のような優遇の扉が開きます。

一つ目は、後述する国のマンション長寿命化促進税制。この税制は、原則として管理計画の認定を受けていることが要件の一つになっています。二つ目は、住宅金融支援機構のフラット35や共用部分リフォーム融資の金利引下げ。三つ目は、機構の「マンションすまい・る債」の利率上乗せです。つまり認定は、単体で得をする制度ではなく、他の優遇をまとめて引き寄せる土台なのです。

申請の実務と落とし穴

東久留米市の認定申請は、公益財団法人マンション管理センターが運営する「管理計画認定手続支援サービス」を通じて行う流れになっています。ここで理事の皆さまにお伝えしておきたいのは、このサービスの利用には所定の利用料がかかるという点です。市に納める手数料の有無・金額については、市の手引きや窓口で最新の取り扱いをご確認ください。私がお客さまにいつも申し上げるのは、「認定は総会決議が必要な案件なので、通常総会のスケジュールから逆算して準備を始めてください」ということです。事前確認や書類の整備には想像以上に時間がかかります。

なお東久留米市では、マンション管理適正化法に基づく管理状況届出制度も運用されています。届出は認定とは別の仕組みですが、後述する東京都のアドバイザー無料派遣の要件にも関わってきますので、あわせて整理しておくとよいでしょう。窓口はマンション管理を所管する部署（東久留米市の「マンション管理」担当）です。

2．東久留米市の耐震化支援（正直に線引きします）

耐震化の話になると、多くの理事の方が「うちのマンションにも市の耐震補助が使えるはず」と期待されます。ここは誤解が生まれやすいところなので、正直に線を引かせてください。

市の耐震助成は「木造住宅」が中心

東久留米市の耐震診断助成制度・耐震改修助成制度は、いずれも木造住宅を対象としています。木造住宅耐震診断助成は耐震診断に要した費用の2分の1以内・上限5万円、木造住宅耐震改修助成は最大60万円が目安です。ただし、これらは木造の戸建てを想定した制度であり、集合住宅や長屋は助成の対象外とされています。つまり、鉄筋コンクリート造（RC造）が大半である分譲マンションは、市の一般的な木造向け耐震助成の対象にはならない、というのが実情です。

これを黙って「耐震補助があります」と書くのは誠実ではありません。分譲マンションで市の耐震助成を当てにして予算を組むと、あとで計画が狂います。RC造の分譲マンションについては、耐震改修そのものへの市の直接助成は限定的である、という前提で資金計画を立ててください。

例外：特定緊急輸送道路の沿道建築物

一方で、建物が特定緊急輸送道路（震災時に救援・輸送の大動脈となる主要道路）に接している場合は話が変わります。昭和56年6月1日より前の旧耐震基準で建てられ、道路幅員に応じた一定の高さを超える沿道建築物については、東京都と市が連携した耐震診断・補強設計・耐震改修への手厚い支援の対象になり得ます。分譲マンションの場合は、管理組合または区分所有者の代表者が申請主体になります。ご自身のマンションが沿道要件に当たるかどうかは、東久留米市の建築指導担当と東京都多摩建築指導事務所に、早い段階で相談することをおすすめします。交付決定の前に工事契約を結んでしまうと対象外になる制度が多いので、「相談が先、契約は後」を必ず守ってください。

3．国のマンション長寿命化促進税制（管理組合にとって最大の追い風）

大規模修繕を検討している東久留米市の管理組合に、私が最も強くお伝えしたいのがこの制度です。

制度の中身

マンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たす大規模修繕を実施したマンションについて、工事が完了した翌年度分の家屋（建物）にかかる固定資産税を減額する国の制度です。東久留米市でもこの制度は運用されており、減額を受けるには課税課への申告が必要になります。減額の割合は、国の標準では2分の1とされていますが、実際の割合は各市区町村が条例で定めるため、東久留米市の適用割合については課税課の家屋資産税係でご確認ください（本記事では断定を避けます）。減額の対象は一戸あたり100平方メートル相当分までの居住用部分で、土地や都市計画税は対象外です。

主な要件

対象となるには、おおむね次の条件を満たす必要があります。築後20年以上が経過していること。総戸数が10戸以上であること。過去に一度以上、長寿命化に資する大規模修繕（外壁塗装、床防水、屋根防水などを含む工事）を行っていること。そして、管理計画の認定を受けている、または令和3年9月1日以降に修繕積立金を一定水準以上へ引き上げている、といった管理状態に関する要件です。工事の完了時期は令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間が対象で、工事完了後3か月以内の申告が原則です。

申告に必要な書類

東久留米市の場合、申告にあたっては、マンション長寿命化促進税制の適用申告書、大規模の修繕等証明書、過去工事証明書、総戸数を確認できる書類、管理計画認定通知書、修繕積立金引上証明書、助言・指導内容実施証明書などが必要になります。証明書の中には、工事内容を専門家が確認して発行するものもありますので、施工会社と設計事務所の協力が欠かせません。私どもは、この税制の申告を見据えて工事範囲を組み立て、必要な証明書がきちんと発行できる形で修繕を進めるお手伝いをしています。「大規模修繕をやったのに、税制の要件に少し足りず減額が受けられなかった」という取りこぼしほどもったいないものはありません。窓口は市民部課税課家屋資産税係（電話 042-470-7727）です。

4．東京都マンション改良工事助成（利子補給で金利負担を軽く）

工事費の借入れを予定している管理組合には、東京都のマンション改良工事助成が有効です。

これは、分譲マンションの共用部分の外壁塗装、屋上防水、バリアフリー化などを計画的に改良・修繕する管理組合に対し、独立行政法人住宅金融支援機構と連携して利子補給（金利負担の軽減）を行う制度です。借入金の利息の一部を東京都が補助してくれるため、実質的な金利負担を抑えられます。

受付は先着順で、予算や募集戸数に達した時点で締め切られます。令和7年度は令和7年6月25日から令和8年2月20日までの受付でした。令和8年度分についても例年6月頃から募集が始まる見込みで、期別（第1期・第2期）に分けて先着で受け付ける運用が続いています。正確な日程は年度ごとに東京都の発表で変わりますので、大規模修繕の資金計画に組み込む場合は、募集開始の情報を早めに押さえておいてください。申込先・問い合わせは、東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課（電話 03-5320-7532）です。

5．東京都マンション管理アドバイザーの無料派遣

「制度は分かったが、うちの管理組合だけで判断するのは不安だ」という理事の方に、私がいつもおすすめしているのが東京都のアドバイザー無料派遣です。

これは、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」に基づく管理状況届出制度で届出を行った管理組合に対し、マンション管理士などの専門家を派遣し、管理や建替え・改修について助言してもらえる制度です。管理状況の届出が受理・更新された「要届出マンション」は1回まで無料、そのうち管理不全の兆候があるマンションは5回まで無料で派遣を受けられます。申込みは、公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンターへFAX・メール・郵送で行い、申込後おおむね1〜2週間で担当アドバイザーから日程調整の連絡が入ります。

修繕の進め方、長期修繕計画の見直し、合意形成の段取りなど、中立的な立場の専門家に一度整理してもらうと、その後の総会での議論がぐっとスムーズになります。私ども施工会社に相談する前の「頭の整理」として、まず活用されるとよいと思います。

6．省エネ・再エネ設備への東京都補助（共用部の扱いに注意）

脱炭素の流れの中で、太陽光発電や蓄電池、断熱改修への補助にも関心が高まっています。ここでも正直にお伝えします。東久留米市には、太陽光発電・蓄電池に対する市独自の補助制度は確認されていません。ただし、東久留米市は東京都内にあるため、東京都の補助制度を活用できます。

東京都の助成は手厚く、既存住宅の太陽光発電で1kWあたり15万円（3.75kW以下・上限45万円）、蓄電池で1kWhあたり10万円（上限120万円/戸）といった水準が示されています。ただしこれらは基本的に住宅（住戸）を想定した制度で、マンションの共用部に設置する場合の適用可否や申請主体の考え方は、住戸向けとは扱いが異なることがあります。管理組合として共用部への導入を検討する場合は、都の最新の募集要項で対象範囲を必ず確認してください。令和8年度は前年度より予算規模が縮小しているとの情報もあり、先着で早期に締め切られる可能性があります。導入を検討されるなら、早めの情報収集をおすすめします。

7．認定と税制を確実につなぐための実務ステップ

ここまで6本の柱を見てきましたが、実際にこれらを取りこぼさずに束ねるには、動く順番がとても大切です。私が管理組合の理事の皆さまに、現場でお伝えしている段取りを整理します。

最初のステップは、長期修繕計画と修繕積立金の点検です。管理計画認定も長寿命化促進税制も、その根っこには「計画的に積み立て、計画的に直しているか」という考え方があります。長期修繕計画がおおむね30年以上をカバーし、定期的に見直されているか。修繕積立金が計画に見合った水準になっているか。ここが崩れていると、認定も税制も入口でつまずきます。逆に言えば、この土台を整える作業そのものが、将来の優遇を引き寄せる投資になります。とくに東久留米市のように築年数の進んだマンションが増えている地域では、積立金が計画に追いついていないケースが少なくありません。値上げには住民の合意が要りますが、「認定と税制という具体的なメリットのため」という説明ができれば、総会での議論も前に進みやすくなります。

次のステップは、認定申請の決議とスケジューリングです。認定は総会決議が前提になるため、通常総会の議案として準備する必要があります。事前確認や書類整備には数か月かかることもあるため、大規模修繕の実施予定から逆算して、少なくとも1年前には動き始めるのが理想です。

三つ目のステップが、大規模修繕の工事設計と証明書の段取りです。長寿命化促進税制は、外壁塗装・床防水・屋根防水といった工事が含まれていること、そしてそれを証明する書類が発行できることが要件になります。ここで工事会社と設計事務所の役割が決定的に重要になります。私ども明誠は、税制の要件を満たす工事範囲を最初から意識し、完了後にスムーズに申告できるよう証明書の発行まで見据えて計画を組みます。「工事は終わったが証明書が揃わず減額を逃した」という事態を防ぐには、着工前の設計段階からの逆算が欠かせません。

最後に、資金調達と申請の実行です。借入れがある場合は東京都の利子補給を組み込み、迷いがあればアドバイザー派遣で第三者の確認を受ける。この一連の流れを、ばらばらにではなく一つのプロジェクトとして管理することが、負担を最小化する近道です。

なお、私どもは一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）を運営し、全国の建設業や管理組合向けに、こうした制度活用や大規模修繕に関する情報発信・セミナー・交流の場も提供しています。制度は毎年動きますので、最新情報に触れ続けられる仕組みを持っておくことも、賢い管理組合運営の一部だと考えています。

早見表：東久留米市の管理組合向け主な制度

制度	種別	対象・ポイント	窓口
マンション管理計画認定制度	認定（優遇の入口）	管理計画が国基準適合で5年認定。税制・融資優遇の土台	東久留米市マンション管理担当／マンション管理センター
木造住宅耐震診断・改修助成	補助	木造戸建て中心。分譲マンション（RC）は原則対象外	東久留米市建築指導担当
特定緊急輸送道路沿道建築物耐震化	補助	沿道の旧耐震建物が対象。管理組合が申請主体	市建築指導／東京都多摩建築指導事務所
マンション長寿命化促進税制	税制	大規模修繕翌年度の建物固定資産税を減額（割合は要確認）	東久留米市課税課家屋資産税係 042-470-7727
東京都マンション改良工事助成	利子補給	共用部改修の借入利子を補助。先着	東京都マンション課 03-5320-7532
東京都マンション管理アドバイザー	専門家派遣	届出組合は1回無料／管理不全兆候5回無料	東京都防災・建築まちづくりセンター
省エネ・再エネ設備補助	補助	市独自補助なし。都補助は住戸想定、共用部は要確認	東京都（クール・ネット東京等）

モデルケースで考える：築30年・50戸の分譲マンション

イメージしやすいように、東久留米市内にある築30年・総戸数50戸・RC造の分譲マンションを例に、制度の重ね方を描いてみます。あくまで一般化した想定であり、実際の適用は個別の要件審査によります。

この管理組合は、これから3回目の大規模修繕を計画しているとします。まず取り組むべきは、管理計画認定の取得です。長期修繕計画と修繕積立金の水準を国基準に合わせて整え、通常総会で認定申請を決議します。この土台があれば、次の大規模修繕を「長寿命化促進税制の要件を満たす工事」として設計できます。外壁塗装・床防水・屋根防水を含む工事範囲を組み、必要な証明書が発行できる体制で施工すれば、工事完了の翌年度、50戸分の建物固定資産税に減額が入る可能性が出てきます。

資金面では、借入れを行う部分に東京都のマンション改良工事助成（利子補給）を組み合わせ、金利負担を軽くします。判断に迷う場面では、着工前に東京都のアドバイザー無料派遣を使い、計画の妥当性を第三者にチェックしてもらう。この「認定→税制→都の利子補給→専門家の確認」という重ね方が、東久留米市のように市の直接補助が限られる地域での王道です。市の補助が薄いことを嘆くのではなく、国と都の制度を取りこぼさず束ねる——ここに管理組合の腕の見せ所があります。

そして、工事費そのものをどう抑えるか。ここが私ども明誠の出番です。

大規模修繕そのものの負担を抑える——明誠の3工法

補助や税制でどれだけ支援を引き出しても、工事そのものの費用が膨らんでは意味がありません。分譲マンションの大規模修繕でまず大きな金額を占めるのが、実は「足場」です。建物をぐるりと仮設足場で囲むと、その架設・解体・費用だけで工事費の相当部分を占めることも珍しくありません。しかも足場は工期を長引かせ、居住者の生活にも影響します。

私ども明誠は、この足場に対して三つの選択肢を持っています。一つ目は、従来どおりの仮設足場による工法。二つ目は、産業用ロープで作業員が壁面を昇降しながら施工する無足場のロープアクセス工法。三つ目は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法です。

ロープアクセス工法は、足場が要らない分、仮設コストを大きく圧縮でき、工期も短縮しやすいという利点があります。足場で建物が覆われないため、居住者の日当たりや防犯面のストレス、洗濯物が干せない不便さといった生活への影響も最小限に抑えられます。一方で、建物の形状や工事の内容によっては、足場を架けたほうが合理的な部分もあります。そこで、下層部や複雑な部位は足場、高層部や単純な立面はロープアクセス、というように使い分けるのがハイブリッド工法です。

大切なのは、工法ありきではなく、建物にとって何がベストかから逆算することです。3つの工法をすべて自社の選択肢として持ち、建物ごとに最適な組み合わせを提案できる会社は、日本でも多くありません。私どもはロープアクセス工事で日本初のフランチャイズ展開を進めており、塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟しています。だからこそ、高品質と低価格を両立できるのです。東久留米市の管理組合の皆さまにも、まずは「足場を減らせないか」という視点で見積りを一度見直してみることを強くおすすめします。

よくあるご質問（FAQ）

Q1．東久留米市には、分譲マンションの大規模修繕の工事費を直接補助してくれる市の制度はありますか。
A．工事費そのものへの市の直接補助は限られているのが実情です。市の耐震助成は木造住宅が中心で、RC造の分譲マンションは原則対象外です。そのため東久留米市では、国のマンション長寿命化促進税制、東京都のマンション改良工事助成（利子補給）、管理計画認定による各種優遇を重ねて負担を軽くする設計が中心になります。

Q2．管理計画認定を受けると、何が得なのですか。
A．認定そのものでお金がもらえるわけではありませんが、国の長寿命化促進税制の要件を満たしやすくなり、住宅金融支援機構のフラット35や共用部分リフォーム融資の金利引下げ、すまい・る債の利率上乗せなどの入口になります。いわば各種優遇の土台です。申請には総会決議が必要なので、通常総会から逆算した準備をおすすめします。

Q3．長寿命化促進税制で、固定資産税はどのくらい減りますか。
A．国の標準では翌年度の建物固定資産税の2分の1が減額とされていますが、実際の割合は市区町村の条例で定まります。東久留米市の適用割合は課税課家屋資産税係（042-470-7727）でご確認ください。減額は一戸あたり100平方メートル相当分までの居住用部分が対象で、土地や都市計画税は対象外です。工事完了後3か月以内の申告が原則です。

Q4．東京都のマンション改良工事助成は、いつ申し込めばよいですか。
A．先着順で予算や募集戸数に達すると締め切られます。令和7年度は6月下旬から翌年2月まででした。令和8年度分も例年6月頃の募集開始が見込まれます。大規模修繕の資金計画に組み込む場合は、募集開始の情報を早めに押さえ、余裕をもって申し込んでください。窓口は東京都マンション課（03-5320-7532）です。

Q5．補助や税制の相談と、工事会社への相談は、どちらを先にすべきですか。
A．順番としては、まず東京都のアドバイザー無料派遣などで計画の全体像を整理し、認定や税制の要件を確認するのがおすすめです。そのうえで、工事範囲や工法、費用の見積りを施工会社に相談すると、税制の証明書要件を満たしつつ、足場費を抑えた合理的な計画が組めます。私ども明誠は、この「制度を取りこぼさない工事設計」から一緒に考えます。

おわりに

東久留米市は、市の直接補助が限られている分、国の税制と東京都の助成、そして管理計画認定という土台を、正しい順番で重ねられるかどうかで、管理組合の負担が大きく変わってきます。そしてその上で、工事費の大きな部分を占める足場をいかに合理化するか——ここまで踏み込んで初めて、大規模修繕は本当に「賢い投資」になります。

私ども明誠は、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から建物にとってベストな方法をご提案し、制度の活用まで含めてお手伝いします。東久留米市で大規模修繕や補助制度の活用をご検討の管理組合の皆さまは、どうぞお気軽にご相談ください。皆さまの大切な資産を、長く、健やかに守るお手伝いができれば幸いです。

※本記事の制度内容・金額・期間は執筆時点で確認できた情報に基づく一般的な整理です。実際の申請にあたっては、各制度の最新の募集要項・手引き・窓口で必ずご確認ください。