あなたの物件、「負債」になっていませんか？
不動産を所有するということは、資産を持つということです。しかし現実には、空室が続いてテナントの募集費用だけがかかり続ける「負債化した不動産」を抱えているオーナー様は少なくありません。駅から遠い、エレベーターがない、築年数が経過している——そんな理由で長期間空室が続いている物件に、心当たりはないでしょうか。
今回ご紹介するのは、そうした「訳あり物件」を高収益な資産へと転換する、まったく新しいビジネスモデルです。株式会社UKCorporationが運営する屋内型トランクルーム「Space Lab（スペラボ）」は、視認性ゼロの物件、駅徒歩20分以上のB1F（EV無し）物件、廃れた商店街のテナントなど、通常の賃貸では埋まらない空間を、安定した収益を生む「富動産」へと生まれ変わらせています。
私たち**明誠塗装（明誠）**は、マンション・ビル・ホテルなどの大規模修繕工事を専門とする建設会社です。足場仮設による工事、ロープアクセスによる無足場工法、そしてその両者を組み合わせたハイブリッド工法の三つを持ち、建物にとって最適な工法をご提案できる日本でも数少ない会社として、日々不動産オーナー様と向き合ってきました。
私たちが工事だけでなく力を入れているのが、不動産オーナー様に役立つ情報の発信です。修繕・防水・塗装といった工事の情報はもちろん、資産価値を高めるための経営情報、収益改善のヒントなど、オーナー様の経営に直結する情報を継続的に届けることが、私たちの使命のひとつだと考えています。今回のスペラボ紹介も、その一環です。
トランクルーム市場が急拡大している理由
まず押さえておきたいのが、トランクルーム（セルフストレージ）市場の成長です。
矢野経済研究所の調査によると、収納ビジネスの市場規模は2021年に765.8億円、2022年に797億円、2023年には825億円を記録し、毎年着実に成長を続けています。さらに2026年には約945億円、2028年には1,040億円、2030年には1,152億円に達すると予測されており、年間約5%の成長が見込まれる拡大産業です。
現在、日本全国のトランクルーム店舗数は16,000店を超え、なんとファミリーレストランの店舗数を上回っています。にもかかわらず、市場普及率は日本全体でわずか約1%。アメリカの10%、カナダの4%、オーストラリアの4%と比べると、日本の市場はまだまだ成長余地が大きい段階にあります。
この急成長の背景には、大きく二つの要因があります。
一つ目は、不動産価格高騰による住宅・オフィスの狭小化です。 国土交通省のデータによれば、1戸あたりの平均床面積は過去20年間で約15㎡縮小しています。かつて97㎡だった住宅が、今では82㎡が標準となり、収納スペースが不足した住民がトランクルームを「第二の押入れ」として活用するケースが急増しています。自宅だけでなくオフィスの狭小化も進んでおり、個人・法人を問わず収納需要は高まる一方です。
二つ目は、投資家からの注目の高まりです。 不動産価格が高騰したことで、ワンルームマンション投資の表面利回りは5%前後まで低下しています。それに対してトランクルーム経営は実質利回り15%前後が見込めることから、新たな投資先として個人投資家・法人の双方から急速に注目を集めています。
さらに特筆すべきは、トランクルーム事業が災害や不景気に強いという点です。リーマンショック、東日本大震災、コロナ禍——これらいずれの局面においても、トランクルームの稼働率は安定的に推移し、下落どころか向上し続けてきた実績があります。荷物を預けるという行為は、景気に左右されにくい生活インフラだからこそ、長期安定収益が見込めるのです。
スペラボとは何か？——UKCorporationの事業モデル
株式会社UKCorporationは2015年創業、資本金1億円（みずほ銀行SDGsサポート私募債発行実績あり）、東京・大阪に拠点を持つ不動産企業です。2020年春に業界最後発でトランクルーム事業に参入しながら、現在は直営・FCを合わせて全国約750店舗を運営。屋内型店舗数においては2025年に業界2位を達成するという驚異的な成長を遂げています。また代表の浦川浩貴氏はトランクルーム投資関連の書籍を3冊出版しており、amazon「アパート・ビル経営部門」でベストセラー1位を獲得。日本経済新聞、楽待、家主と地主、PRTIMESなど多数のメディアにも掲載されています。
スペラボが不動産オーナーに提供するサービスの本質は、空室物件を活用したトランクルーム経営です。オーナー様の物件をUKCorporationが賃借し、社内のノウハウでトランクルームとして整備・運営します。オーナー様は、空室だった物件から安定した賃料収入を得られるようになります。
スペラボには「屋内型（ビルトイン）」タイプと「屋外コンテナ型」の2種類がありますが、UKCorporationが特化しているのは屋内型です。建物の内部をパーテーションで区切ってトランクルームを構成するため、コンテナ型より初期費用が抑えられ、温度・湿度・空調の管理が可能で、セキュリティも充実しています。立地も良く日常的に使えるため利用者の満足度が高く、解約率が低いのが特長です。
不動産オーナーにとってのメリット：2つのプランを徹底解説
スペラボには不動産オーナー向けに、**「店舗運営プラン」と「固定収益（賃料）プラン」**の2種類があります。
店舗運営プラン
初期費用：1,000万円〜 実質利回り：15%前後
こちらは不動産オーナー（または投資家）が資金を拠出し、UKCorporationのノウハウを活用してトランクルームを開業・運営するプランです。オーナー様はUKCorporationと建物転貸借契約・業務管理委託契約を締結し、UKCorporationが集客から店舗管理まで一手に引き受けます。売上に応じた変動収益を受け取る形で、高利回りが期待できます。
初期費用の内訳は、レンタル収納開業支援コンサルティング費用（350万円・35%）、システム登録料（90万円・9%）、レンタル収納システム一式（270万円・27%）、初年度システム運営サポート費用（240万円・20万円×12か月）、レンタル収納システム権利（50万円・5%）など。これらの費用の最大95%が即時償却の対象となる可能性があり、個人・法人の節税対策としても非常に有効です（最終的な税務処理は顧問税理士にご相談ください）。
節税効果の具体例として、初期費用1,200万円を投じた大阪府の40代会社役員の個人A様のケースでは、初年度に1,140万円が償却でき、年間収益は約180万円。法人のケースでは、初期費用2億7,700万円で19店舗を運営する神奈川県の食品製造業C社は、年間収益約3,900万円・初年度1億6,620万円の償却という規模感の大きな運用も実現しています。
固定収益（賃料）プラン
初期費用：150万円前後 毎月の固定収益：1〜2万円程度
こちらは低リスクで始めたい方向けのプランです。UKCorporationのトランクルーム設備を第三者に転貸することを許諾する権利を取得し、毎月固定の賃料収入を受け取ります。更新料はなく、賃料売上は固定のため予測が立てやすいのが特長です。初期費用は転貸承諾料（200万円・5年での減価償却）、礼金・保証金・契約事務手数料を合わせた約250万円前後。手軽に始めたい方、安定収入を優先したい方に向いています。
スペラボの３つの圧倒的強み
① 他社の3倍以上の集客力と契約率
トランクルーム事業の業界課題は「集客の難しさ」です。業界平均の契約率はわずか25%前後。一方UKCorporationは、マーケティング部門とインサイドセールス部門を独自に強化した結果、契約率80%以上を達成しています。また業界では珍しい即日内見にも対応し、スピーディーな契約を実現。黒字化まで通常2〜3年かかる業界において、高稼働到達を1年前後で実現しています。
② 業界初！初年度ランニング費用・広告費を無料支援
開業直後は稼働率が低く、先行投資が続く期間がトランクルーム事業の最大の難所です。UKCorporationはその課題に正面から取り組み、初年度の転借料・固定費を無料、さらに広告費100万円相当を無料支援するキャンペーンを実施（最大1年・キャンペーン適用あり・一部店舗除外）。この業界初のサポートにより、オーナー様・投資家様の初期リスクを大幅に軽減しています。
③ 平均30部屋でのリスク分散
区分マンション投資では1部屋が空室になれば収入はゼロになります。一方スペラボは1拠点あたり平均30部屋を保有しており、数部屋の解約が出ても収入がゼロになることはありません。解約と入居が入れ替わりながら安定した収益曲線を描くのがトランクルームの特長であり、長期的な資産形成に向いた運用モデルです。
実際の稼働率実績
「理論はわかるが、本当に稼働するのか？」——そう思われるオーナー様のために、実際の稼働率実績をご紹介します。
スペラボ京成曳舟1号店（東京） 開業2023年2月。開業1か月目の稼働率3%から、3か月目には28%（目標12%の2倍以上）、そして2024年1月時点で稼働率84%を達成。
スペラボ浦安富士見店（千葉） 開業2022年12月。開業1か月目の稼働率16%から3か月目には41%、2024年1月時点では稼働率**100%**の満室状態を継続。
スペラボ高崎中居町店（群馬） 開業2025年3月。開業5か月目の2025年7月には稼働率78%（目標30%の2倍超）、2026年1月時点では稼働率**98%**に到達。地方都市においても高稼働を実現できる証左です。
スペラボあべのベルタ店（大阪） 開業2023年3月。開業2か月目には稼働率41%を記録し、2024年1月時点で89%の高稼働を維持。
これらの実績は、UKCorporationの出店前の緻密な市場調査（出店承認基準20%未満と業界最厳）と、開業後の継続的なマーケティング施策の賜物です。業績不振による撤退店舗は現状ゼロ。この事実が、ビジネスモデルの堅牢さを物語っています。
マンション・アパート投資と比較したときの優位性
「マンション投資のほうがわかりやすいのでは？」というご質問をよくいただきます。そこで、トランクルーム経営と区分マンション・アパート投資を比較してみましょう。
初期費用：マンション1R投資の最低ラインが3,000万円〜であるのに対し、トランクルーム店舗運営プランは1,000万円〜からスタート可能です。また固定収益プランなら150万円前後と、さらに手軽に始められます。
利回り：マンション投資の表面利回りが5%前後（しかも固定資産税が毎年発生する所有型運営）なのに対し、トランクルームは実質利回り15%前後（賃貸借運営・営業権）を見込めます。
物件・立地の条件：マンション投資では築浅・駅近10分以内・最新設備が求められますが、トランクルームは築古・駅遠でも稼働します。利用者は「近所に住んでいる人」がターゲットであるため、駅から30分以上離れた立地でも高稼働中の店舗が多数あります。ハイスペックな設備やデザイン性は求められません。
トラブル：マンションは居住型のため、騒音・住人間のトラブルが絶えません。トランクルームは非居住型で、利用者の行動は荷物の出し入れのみ。トラブルが極めて少ないのが特長です。
修繕費：マンションは定期的に高額修繕が発生します。トランクルームは人が住まないため、清掃が中心で修繕コストは最小限に抑えられます。また賃貸借運営のため、建物の大規模修繕費用は建物所有者（大家さん）の負担となります。
リスク分散：区分マンション1室への投資は「0か100か」の稼働リスクを伴いますが、トランクルームは平均30部屋での分散運用。一度稼働率が上がれば安定収入が続きます。
気になるよくある質問
Q：所有権で運営しないのはなぜ？ 日本のトランクルーム市場では、業界TOP上場企業を含め90%以上が賃貸借運営を採用しています。借主に有利な日本の借地借家法のもと、物件を借りて運営する方が初期費用が安く、出店スピードも早く、利回りが高いためです。
Q：建物オーナーから撤退させられる心配は？ 借地借家法により賃借人は保護されています。普通借家契約での借り上げのため、建物倒壊危機等の正当事由がなければ退去させることは困難です。
Q：業績不振による撤退店舗はないか？ 現状ゼロです。緻密な市場調査と厳格な出店承認基準（20%未満）が、高稼働を担保しています。
明誠からのメッセージ——私たちが情報発信を続ける理由
明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を専門とする会社です。足場を使った通常工法、ロープアクセスによる無足場工法、さらにその両方を組み合わせたハイブリッド工法まで、建物の状態と条件に応じて最適な工法をご提案できる、日本でも数少ない施工会社です。
さらに明誠は、日本で初めてとなるロープアクセス工法のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板工事の専門職が全国に加盟しています。このネットワークにより、高品質かつ低価格な工事の実現が可能です。
また、私たちが運営する**JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）**では、全国の建設業者向けに経営支援情報の発信、オンラインセミナーの開催、リアル交流会、ビジネスマッチングなども行っています。
こうした活動の根底にあるのは、「不動産オーナー様と長くお付き合いする」という姿勢です。工事を受注して終わりではなく、オーナー様が建物を通じて豊かであり続けるために必要な情報をお届けしたい——それが私たちの信念です。
今回ご紹介したスペラボのようなトランクルーム活用も、修繕工事後の建物の空室対策として非常に有効な選択肢のひとつです。修繕で建物の価値を守りながら、空きスペースを収益化する。この二段構えの戦略が、これからの不動産経営において重要性を増していくと私たちは考えています。
明誠では今後も、工事情報にとどまらず、オーナー様の資産形成・経営改善に役立つ情報を積極的に発信し続けます。オンラインセミナーや個別相談会なども随時開催していますので、ぜひご活用ください。
まとめ：空室は「課題」ではなく「可能性」です
長期空室の物件を抱えているオーナー様へ。その空間は、問題ではなく可能性です。
スペラボ（Space Lab）は、普通の賃貸では埋まらない「訳あり物件」を、実質利回り15%前後の高収益資産へと転換するサービスです。市場規模は右肩上がり、災害・不景気にも強く、人が住まないためトラブルも少ない。初期費用の最大95%が即時償却できる節税効果も加わり、個人・法人を問わず注目度が急上昇しています。
空室のご相談はもちろん、大規模修繕や建物の資産価値向上に関することでも、明誠へお気軽にお問い合わせください。
