逗子市のマンション大規模修繕｜2026年度に管理組合が使える補助金・助成・税制を本間が徹底解説

「逗子でマンションの2回目の大規模修繕を控えているのですが、逗子市に補助金ってあるんでしょうか」——先日、逗子市内の築28年・48戸の分譲マンションの理事長さまから、こんなご相談をいただきました。総会を前に、修繕積立金の残高とにらめっこしながら、少しでも組合員の負担を軽くできる制度がないかと探しておられたのです。

私は大規模修繕の現場を20年近く見てきましたが、この「補助金はあるのか」という問いに、正直にお答えするのはなかなか難しいものです。逗子市のような神奈川県内の中小規模の市は、横浜市や川崎市のような大都市と違い、「分譲マンションの共用部専用」の直接的な工事費補助を持っていないことがほとんどだからです。だからといって「使える制度はありません」と突き放してしまうのは、あまりに不親切だと私は思っています。

この記事では、2026年度（令和8年度）に逗子市の分譲マンション管理組合が現実的に活用できる制度を、逗子市・神奈川県・国の制度まで含めて整理します。結論から申し上げると、逗子市の場合は「市の工事費補助」を探すのではなく、管理計画認定という土台をつくり、固定資産税の減額（節税）・神奈川県の無料アドバイザー・住宅金融支援機構の融資優遇を組み合わせるのが王道です。総会前の資料づくりの一助になれば幸いです。

まず全体像：逗子市で管理組合が使える制度マップ

細かい話に入る前に、全体像をお示しします。逗子市の分譲マンション（区分所有のマンション）に関わる修繕・改修の支援制度は、大きく次のように整理できます。

制度名	実施主体	主な対象	支援の形
マンション管理計画認定制度	逗子市（国制度）	管理組合	優遇の入口（土台）
マンション長寿命化促進税制	逗子市（資産税課）	区分所有家屋	固定資産税を1/3減額
マンションアドバイザー派遣事業	神奈川県	分譲マンション管理組合	専門家を無料派遣
マンション共用部分リフォーム融資	住宅金融支援機構	管理組合	低利融資・金利引下げ
木造住宅耐震診断・改修補助	逗子市	木造戸建て（原則）	診断費・工事費の補助
緊急輸送道路沿道建築物耐震化	逗子市	沿道の建築物	耐震診断・改修の補助

ここで大事なのは、「管理組合（共用部）」として本命に据えられるものと、「区分所有者個人（専有部）」や「木造戸建て」向けのものが混在している点です。大規模修繕は共用部の工事ですから、管理組合として狙うべきは、上の表のうち管理計画認定制度・長寿命化促進税制・神奈川県のアドバイザー派遣・機構融資の4つです。木造耐震の補助を「うちのRCマンションでも使えるはず」と当てにしてしまうと、あとで「対象外だった」となりがちです。ここからが本題です。

逗子市のマンション事情と、大規模修繕の「現実」

逗子市は三浦半島の付け根、相模湾に面した風光明媚な住宅都市です。人口はおよそ5万7千人で、鎌倉市や葉山町に隣接し、海沿い・傾斜地の落ち着いた住宅地に分譲マンションが点在しています。駅周辺や海側には、バブル期前後に建った中高層マンションも少なくなく、1回目の大規模修繕を終えて、2回目・3回目を迎える管理組合が着実に増えている、というのが私の現場実感です。

逗子ならではの事情として、私が現場でいつも気にするのが「塩害」です。海に近い立地では、外壁や鉄部、手すり、アルミサッシなどが潮風で傷みやすく、内陸のマンションと同じ周期・同じ仕様で計画していると、思ったより早く劣化が進むことがあります。大規模修繕とは、外壁塗装や屋上防水、鉄部塗装、シーリング（外壁の目地を埋める防水材）の打ち替えなどを、おおむね12〜15年周期でまとめて行う工事のことですが、逗子のような海沿いの物件では、この周期と仕様を「立地に合わせて」見直す視点が欠かせません。

費用は決して小さくありません。一般的な中規模マンションで、1戸あたり100万円前後の工事費がかかることも珍しくありません。48戸なら、単純計算で5,000万円規模になります。私が理事長さまとお話ししていて一番多いお悩みは、やはり「修繕積立金が足りるか不安」というものです。国土交通省の調査でも、修繕積立金が長期修繕計画上の必要額に対して不足しているマンションが一定割合あることが指摘されています（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。だからこそ、使える制度は一つ残らず確認しておきたい。私はいつも、そうお伝えしています。

【土台】逗子市のマンション管理計画認定制度

逗子市の管理組合が、優遇や節税を考えるうえで最初に押さえたいのが「マンション管理計画認定制度」です。これは補助金そのものではありませんが、後で紹介する固定資産税の減額や融資優遇の入口になる、いわば土台の制度です。

そもそも管理計画認定制度とは

管理計画認定制度とは、マンションの管理計画が国の定める一定の基準を満たしている場合に、市が「きちんと管理されているマンションですよ」と認定してくれる制度です。国の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」にもとづくもので、逗子市も「マンション管理適正化推進計画」を策定し、認定制度を実施しています（出典：逗子市「マンションの管理計画認定制度について」、逗子市「マンション管理適正化推進計画」）。

認定の主なチェック項目には、管理組合の運営体制、管理規約の整備、集会（総会）の開催、そして長期修繕計画の作成状況や修繕積立金の積立状況などがあります。つまり「お金を配る制度」ではなく、「管理の質を見える化する制度」だとご理解ください。逗子市は独自の上乗せ基準を設けておらず、国が定める全国共通の基準で運用しています。

認定を受けると何が良いのか

認定を受けたマンションには、次のようなメリットがあります。第一に、適切に管理されたマンションとして資産価値の維持・向上が期待できること。中古で売り出す際、「管理計画認定マンション」であることは買い手への安心材料になります。第二に、住宅金融支援機構のフラット35や共用部分リフォーム融資で金利の引下げが受けられること。第三に、そして管理組合にとって実利が大きいのが、後述する固定資産税の減額（長寿命化促進税制）の入口になることです。逗子市の減額制度は、この認定通知書（または市の助言・指導）を前提としているためです。

申請の流れ（ここが逗子市の実務ポイント）

ここが実務上、少しつまずきやすいところです。管理計画認定は、管理組合が市の窓口へ直接書類を持ち込めば即認定、という単純なものではありません。逗子市の案内によれば、まず管理を委託している管理会社等のマンション管理士に事前相談を行い、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続き支援サービス」を使って適合状況の確認申請を行います。そのうえで、認定申請書と併せて逗子市に申請し、市の確認を経て「認定通知書」が発行される、という流れです。

書類の準備や適合確認には一定の時間がかかりますから、大規模修繕や税制優遇のスケジュールから逆算して、半年〜1年前には動き出すのが安全です。「工事の直前に認定を取ろう」とすると間に合わないことがあります。

【本命の節税】マンション長寿命化促進税制で固定資産税が1/3減額

逗子市の管理組合にとって、金額のインパクトが最も分かりやすいのが、この「マンション長寿命化促進税制」による固定資産税の減額です。

制度の中身

これは国の制度で、一定の要件を満たすマンションが令和5年（2023年）4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの間に、長寿命化に資する大規模修繕を行った場合、工事が完了した年の翌年度分の家屋の固定資産税を減額するというものです（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。減額の割合は各自治体が条例で1/6〜1/2の範囲で定めることになっており、逗子市は1/3の減額を設定しています（出典：逗子市「固定資産税の減額制度（家屋関係）」、逗子市「市税条例の一部改正（減額割合の設定）」）。

対象となるための主な要件

国の制度としての主な要件は次のとおりです。総戸数が10戸以上であること。新築から20年以上が経過していること。過去に1回以上の長寿命化工事（大規模修繕）を行っていること。そして今回、外壁塗装等・床防水・屋根（屋上）防水のすべてを含む長寿命化工事を実施すること。さらに、令和3年9月1日以降に、長期修繕計画に基づく修繕積立金の平均額を、管理計画の認定基準以上に引き上げていること、などです。

逗子市で減額を受けるには、これに加えて管理計画の認定通知書、または逗子市の助言・指導を受けたことを示す書類が必要になります。つまり、先ほどの管理計画認定（または市の助言・指導）が、ここで効いてくるわけです。

申告は「3か月以内」がカギ

見落とされがちなのが申告期限です。工事完了後3か月以内に、逗子市（資産税課）へ申告しなければ減額を受けられません。必要書類には、建築士等が発行する「大規模の修繕等証明書」、マンション管理士等が発行する「過去工事証明書」、そして認定通知書や修繕積立金引上証明書などがあります。工事が終わってから慌てて集めると間に合わないことがあるため、着工前から施工会社・管理会社と証明書の段取りを決めておくことを強くおすすめします。私たちが工事をお請けする際も、この証明書類の準備は最初にご案内しています。

【無料で使える】神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業

「制度の話は分かったが、うちの組合だけで判断するのは不安だ」——そう感じられた理事長さまに、ぜひ活用いただきたいのが、神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」です。

これは、マンション管理士や建築士などの専門家（一般社団法人 神奈川県マンション管理士会の会員）を、管理組合に無料で派遣してくれる制度です（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」）。対象は神奈川県内の分譲マンションの管理組合、または管理組合の承認を得た大規模修繕工事委員会などで、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除くエリアが対象です。逗子市はこの対象エリアに含まれます。

大規模修繕の進め方、長期修繕計画の見直し、修繕積立金の設定、管理計画認定の取り方といった相談に、中立の立場の専門家が乗ってくれます。施工会社に相談する前に、まず県の無料アドバイザーで「わが組合の現在地」を整理しておくと、その後の意思決定がぐっとスムーズになります。無料で使えるものは、遠慮なく使うべきだと私は思います。

【資金繰り】住宅金融支援機構の共用部分リフォーム融資

積立金だけでは工事費が足りない、あるいは一時金の徴収を避けたい——そんなときの選択肢が、住宅金融支援機構（旧・住宅金融公庫）の「マンション共用部分リフォーム融資（愛称：マンションすまい・る融資）」です。管理組合として申し込める、共用部の工事に使える公的な融資です（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」）。

注目したいのは金利の引下げです。耐震改修工事・浸水対策工事・省エネルギー対策工事のいずれかを行う場合、融資金利が年0.2％引き下げられ、さらに「マンションすまい・る債」を積み立てている組合はもう0.2％引き下げられます。加えて、マンション管理計画の認定を受けていることが金利優遇の条件に組み込まれており、ここでも認定という土台が効いてきます。金利は毎月見直されますので、実際に検討する際は最新の適用金利をご確認ください。融資と長寿命化税制、認定の3つは、いわばセットで設計するのが賢い進め方です。

【原則対象外】逗子市の耐震補助は「木造戸建て中心」

ここは、正直にお伝えしておかなければなりません。逗子市には「木造住宅耐震診断・耐震補強工事等補助制度」がありますが、これは分譲マンション（RC造・SRC造）は原則として対象外です（出典：逗子市「木造住宅耐震診断・耐震補強工事等補助制度」）。

対象は、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を得て着工した、2階建て以下の戸建木造住宅などです。簡易耐震診断や一般耐震診断への補助、耐震補強工事費の1/2補助（上限あり）などが用意されていますが、いずれも木造戸建てを念頭にした制度です。「マンションの耐震にも市の補助が使えるのでは」と期待して調べると、ここで対象外と分かってがっかりされる管理組合が少なくありません。最初から当てにしない方が、計画がぶれません。

ただし例外的に、お住まいのマンションが逗子市の指定する緊急輸送道路の沿道建築物に該当する場合は、沿道建築物の耐震化を促進する別の補助（耐震診断・改修等）の対象になり得ます。該当するかどうかは立地によりますので、まちづくり景観課に確認する価値があります。

使う順番のおすすめ（早見表）

ここまでの制度を、管理組合が実際に動く順番で並べると、次のようになります。

順番	やること	使う制度・窓口
①	現状を整理・相談する	神奈川県マンションアドバイザー派遣（無料）
②	長期修繕計画・積立金を見直す	管理会社・マンション管理士
③	管理計画認定を取得する	マンション管理センター＋逗子市
④	資金計画を立てる	住宅金融支援機構 共用部分リフォーム融資
⑤	工事を発注・実施する	施工会社（証明書の段取りを先に）
⑥	工事完了後3か月以内に申告する	逗子市 資産税課（固定資産税1/3減額）

大事なのは、①〜③を工事の半年〜1年前から動かしておくことです。認定や証明書の準備は時間がかかりますから、工事が決まってから慌てると、税制優遇や融資優遇のタイミングを逃してしまいます。

モデルケースで見る「重ね方」

イメージしやすいように、逗子市内の築30年・48戸・海沿いのRCマンションを例に、制度の重ね方を描いてみます。あくまで考え方の一例です。

このマンションは1回目の大規模修繕を済ませており、今回が2回目。まず神奈川県のアドバイザー派遣（無料）で長期修繕計画と積立金水準を点検し、積立金を認定基準以上に引き上げる決議を総会で通します。次に管理会社のマンション管理士の支援で管理計画認定を取得。工事は外壁塗装・屋上防水・床防水をすべて含む内容とし、資金の一部を機構の共用部分リフォーム融資でまかないます。工事完了後3か月以内に、認定通知書と各種証明書を添えて逗子市に申告すれば、翌年度の家屋の固定資産税が1/3減額されます。

一つひとつは地味でも、これらをセットで設計すると、直接の工事費補助がない逗子市でも、実質的な負担は着実に軽くなります。「補助金はないから何もできない」ではなく、「認定・節税・融資・無料相談を組み合わせる」——これが逗子の管理組合にとっての現実解です。

逗子の海沿い物件で特に注意したい劣化ポイント

制度の話が続きましたので、ここで少し現場の視点をお伝えします。逗子のように海に近いマンションでは、内陸の物件とは劣化の出方が違います。私が診断でよく指摘するのが、まず「鉄部の腐食」です。手すり、階段の骨組み、庇（ひさし）の裏、屋上の設備架台など、潮風が当たる鉄部は塩分によってサビの進行が早く、塗装だけでなく部材の交換が必要になることもあります。

次に「アルミサッシまわりのシーリング」です。塩害と紫外線が重なると、目地のシーリングが硬化してひび割れやすく、そこから雨水が侵入して内部の鉄筋を傷めます。外壁のコンクリートは、内部の鉄筋がサビて膨張すると押し割られ、「爆裂（ばくれつ）」と呼ばれるひび割れ・欠損が起きます。海沿いの物件では、この爆裂が想定より早く出ることがあるため、長期修繕計画の周期を内陸と同じにしていると、次の修繕までに劣化が先行してしまうのです。

だからこそ、逗子の物件では「立地に合った診断」と「立地に合った仕様選定」が費用対効果を大きく左右します。塩害地域向けの塗料や防錆処理を選ぶこと、傷みの早い部位を重点的に見ること。ここを丁寧にやるかどうかで、次回・次々回の工事費が変わってきます。制度で入口の負担を抑え、診断と仕様で長い目のコストを抑える——両輪で考えていただきたいと思います。

総会で決議を通すための実務のコツ

どんなに良い制度や工法を見つけても、最後は総会（集会）で組合員の合意を得なければ前に進みません。ここでつまずく管理組合は本当に多いので、私の経験からいくつかコツをお伝えします。

第一に、「なぜ今やるのか」を数字で示すこと。劣化診断の写真と、「このまま放置すると次回工事費がいくら増えるか」の見通しをセットで提示すると、組合員の納得感が高まります。第二に、補助・節税・融資の見込みを「一枚の表」にまとめること。この記事の早見表のように、使う順番と窓口を整理して配ると、「ちゃんと負担軽減を検討している理事会だ」という信頼につながります。第三に、中立の専門家の意見を添えること。神奈川県の無料アドバイザーや、管理会社のマンション管理士の見解があると、「業者に言われるがまま」という不信が和らぎます。

そして意外に効くのが、説明会を工事の説明ではなく「資産を守る話」として組み立てることです。大規模修繕は支出ではなく、資産価値と居住の安全を守る投資です。この視点で語ると、費用の話も前向きに受け止めていただけます。総会の半年前から情報提供を始め、当日いきなり採決に持ち込まない——この段取りが、否決や紛糾を防ぐ一番の近道です。

工事費そのものを抑える：3つの工法という選択肢

制度で負担を軽くするのと同時に、私が管理組合の皆さまにお伝えしたいのが、「工事費そのものの抑え方」です。大規模修繕というと、建物全体に足場を組むのが当たり前だと思われがちです。ですが私たちは、足場を使う従来工法に加えて、ロープアクセス工法（産業用のロープで作業員が降下しながら外壁の補修や塗装を行う、足場を組まない工法）、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、その建物にとって一番いい方法をご提案しています。3つの工法を自社で提案できる会社は、日本でも多くありません。

たとえば、足場が組みにくい海側の立面や、部分的な補修で足りる箇所は、ロープアクセスにすると足場の仮設費と工期をまとめて削減できます。私が現場で20年やってきて、いちばん悔しいのは「全面に足場を組んだが、実際に傷んでいたのは一部だけだった」というケースです。工法の選択は、そのまま積立金の使い方に直結します。逗子のように海に面し、傾斜地の物件も少なくない地域では、足場の架設条件が難しい建物も多く、無足場のロープアクセスが効いてくる場面が特に多いのです。

ロープアクセス工法の詳しい内容はロープアクセス工法のご紹介を、大規模修繕の総合的な進め方は大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。足場工法・ロープアクセス・ハイブリッドの3つを比べたうえで、逗子の海沿いという立地に合った仕様と周期をご提案します。

よくあるご質問（FAQ）

Q. 逗子市には、マンション大規模修繕への直接の工事費補助はありますか。
A. 2026年度時点で、逗子市が分譲マンションの共用部の大規模修繕そのものに出す直接補助は確認できていません。だからこそ、管理計画認定・長寿命化税制（固定資産税1/3減額）・神奈川県の無料アドバイザー・機構融資を組み合わせる進め方をおすすめしています。最新の状況は逗子市の窓口でご確認ください。

Q. 固定資産税の1/3減額は、いつまでの制度ですか。
A. 国の長寿命化促進税制は、令和5年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までに工事完了したものが対象です。期限がありますので、2回目以降の大規模修繕を予定している組合は、スケジュールから逆算して早めに準備してください。

Q. 管理計画認定を取っていないと、税の減額は受けられませんか。
A. 逗子市の減額は、管理計画の認定通知書、または逗子市の助言・指導を受けたことを示す書類が前提です。どちらのルートが可能かは、管理会社やマンション管理士、逗子市の窓口にご相談ください。

Q. 海沿いのマンションだと、工事の仕様は変えたほうがよいですか。
A. はい、変えたほうがよい場合が多いです。逗子のような塩害地域では、防錆処理や塩害地域向けの塗料を選ぶ、鉄部やシーリングを重点的に診断するなど、立地に合わせた仕様が長い目でのコストを左右します。診断の段階で立地条件を織り込むことをおすすめします。

Q. 神奈川県のアドバイザー派遣は、逗子市でも使えますか。
A. 使えます。神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業は、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く県内の分譲マンション管理組合が対象で、逗子市は対象エリアに含まれます。大規模修繕工事委員会からの相談も可能です。

Q. 相談は誰にすればよいですか。
A. まずは神奈川県のマンションアドバイザー派遣（無料）で全体像を整理するのがおすすめです。工法や工事費の具体的な相談は、私たち施工会社にお気軽にお寄せください。

まとめ：逗子の管理組合が今日からできること

逗子市には、他の大都市のような「マンション大規模修繕への直接補助」は今のところありません。しかし、管理計画認定という土台をつくり、固定資産税の1/3減額・神奈川県の無料アドバイザー・住宅金融支援機構の融資優遇を組み合わせることで、実質的な負担は着実に軽くできます。そして工事そのものは、3つの工法から立地に合った方法を選ぶことで、さらに費用を抑えられます。

私たち明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法でご提案できる、日本でも数少ない会社です。逗子の海沿い・傾斜地という条件に合った工法選定から、固定資産税減額のための証明書の段取りまで、管理組合の皆さまに寄り添ってお手伝いします。まずはお気軽にお問い合わせください。総会前の資料づくりからでも、喜んでご相談に乗ります。

※本記事の制度内容・金額・年度・受付期間・要件は、執筆時点で確認した各窓口の公表情報にもとづくものです。実際のご検討にあたっては、逗子市・神奈川県・住宅金融支援機構・国土交通省の各窓口で最新の情報を必ずご確認ください。