この記事で答える質問：熱海市の分譲マンション管理組合が、2026年度（令和8年度）の大規模修繕で実際に使える公的支援は何か？ 申込先と締切はどこか？
結論から申し上げます。熱海市には「共用部の外壁塗装や防水にそのまま出る市の補助金」は、公開情報の範囲では見当たりません。ただし、熱海市の管理組合が2026年度に確実に取りにいける公的支援は4本あります。しかもそのうち2本には明確な締切があり、1本は受付10件で終了します。この記事は、その4本を申込先・電話番号・締切まで落とし込んだ実務ガイドです。
2026年8月24日 更新／株式会社明誠 代表取締役 本間幸紘
熱海市の管理組合が2026年度に狙える公的支援は「4本」
先に全体像を表で示します。この表だけでも印刷して理事会に持ち込んでいただければ、今年度の議論はほぼ回ります。
| # | 制度名 | 実施主体 | 管理組合にとっての価値 | 締切・注意点 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業（マンション管理士の無料派遣） | 静岡県 | 専門家を無料で2回呼べる。長期修繕計画と積立金の第三者チェックに使える | 受付10件・上限到達で終了／申込期限 令和8年11月14日（土）／派遣期限 令和9年1月31日 |
| 2 | 令和8年度 マンション管理セミナー 熱海市会場 | 静岡県 | 熱海市内で開催予定（令和8年10月）。移動負担ゼロで最新制度が拾える | 会場・日程は県ページで随時更新 |
| 3 | マンション管理計画認定制度 | 熱海市（令和6年4月開始） | 認定でフラット35・共用部リフォーム融資の金利引下げ。市への認定申請手数料は無料 | 申請はマンション管理センターのオンラインのみ。市窓口に直接は不可 |
| 4 | 長寿命化に資する大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税減額（長寿命化促進税制） | 熱海市 | 翌年度の建物部分の固定資産税を3分の1減額（1戸100㎡相当分まで） | 工事完了から3か月以内に市税務課へ申告 |
出典：静岡県「マンションの管理」、熱海市「マンション管理計画認定制度」、熱海市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
「市の補助金がない」ことを最初に正直に書く理由
私はこの連載で静岡県東部の市を順に扱ってきましたが、共用部の大規模修繕工事そのものに直接補助を出している市は、県東部ではほとんど確認できていません。熱海市も、市公式サイトの「住まい／住居・建築」および「補助金」の各ページを見る限り、分譲マンションの共用部改修に対する直接補助の掲載は確認できませんでした（2026年8月24日時点の公開情報）。
ここを曖昧にしたまま「補助金が使えます」と書く記事が世の中には多くあります。しかし理事会で「あると聞いたのに無かった」となれば、そのあと何を提案しても信用されません。無いものは無いと書き、代わりに実在する4本へ全力で誘導する。これがこの記事の立場です。
そのうえで申し上げると、熱海市の管理組合が受け取れる経済的メリットの総額は、決して小さくありません。固定資産税の3分の1減額は、規模によっては数十万円単位になります。無料派遣を2回使い切れば、マンション管理士への相談料としては十数万円相当の価値です。「補助金」という言葉から一歩視野を広げると、熱海には拾える支援が確かにあります。
熱海市のマンションストック：14,906戸という数字の重み
熱海市は令和6年3月に熱海市マンション管理適正化推進計画を策定しました。この計画は、熱海のマンションが置かれた状況を、市自身の言葉で正確に説明しています。
本市におけるマンションは、海や山に囲まれた地形的な制約から市民の重要な居住形態となっているほか、温泉のある観光地・保養地としての特性から、リゾートマンションとして使われているものも多くあります。
（出典：熱海市マンション管理適正化推進計画のページ）
そして同計画によれば、市内のマンション総戸数は14,906戸とされています。
この数字を、私がこれまで書いてきた近隣市と並べてみます。
| 市 | マンション戸数の規模感 | 特徴 |
|---|---|---|
| 熱海市 | 14,906戸（推進計画） | リゾート利用が多く、非居住の所有者が多数 |
| 伊豆の国市 | 10棟673戸（推進計画） | うち8棟がリゾートマンション |
| 裾野市 | 内陸・実需中心 | 市の直接補助は確認できず |
| 三島市 | 実需中心 | 交通至便・県セミナー会場 |
熱海市の人口は約3万人台です。その市に約1.5万戸のマンションがある。つまり熱海のマンションは、住民票のある市民のためだけの器ではなく、市外に住む区分所有者が大量に持っている資産なのです。この構造が、熱海の管理組合の運営を、他市とはまったく違うものにしています。
熱海の管理組合が直面する「3つの固有の壁」
壁1：総会の出席率と委任状
区分所有者の多くが市外在住のリゾート利用者である場合、通常総会に物理的に来られません。大規模修繕は普通決議で足りるとはいえ、議決権の過半数を集める作業そのものが重い。書面議決・委任状・電磁的方法による議決権行使をどこまで規約で認めているか、ここが熱海のマンションでは工事の可否を左右します。
壁2：修繕積立金の滞納と所有者の所在不明
セカンドハウスとして買った当時の所有者が高齢化し、相続が発生し、相続人が誰も熱海に関心を持たない。この経路で所在不明・滞納が生まれます。積立金が予定どおり集まらない前提で工事計画を立てざるを得ないケースを、私は伊豆・熱海エリアで何度も見てきました。
壁3：建物が斜面と海に挟まれている
これは後述しますが、熱海のマンションは急傾斜地に建ち、海からの潮風を正面から受けるものが多い。この2点が、そのまま工事費に跳ね返ります。
推進計画は、担い手不足と所有者の高齢化が進むことで「適切な修繕が行われず放置される高経年マンションが増加し、所有者の住環境の低下だけでなく、周辺環境にも悪影響を及ぼすことが懸念される」と書いています。市が公式文書でここまで踏み込んで書いているという事実を、理事会の資料に一行入れてください。「うちだけの問題ではない」という共通認識が、話を前に進めます。
最優先アクション：静岡県のマンション管理士 無料派遣（受付10件）
熱海市の管理組合が今日から動くべき制度は、これです。
制度の骨格
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 正式名称 | 令和8年度 マンション管理組合活動活性化支援事業 |
| 内容 | 県内のマンション管理組合へマンション管理士を無料で派遣し、業務補助・助言を行う |
| 費用 | 無料（県が一般社団法人静岡県マンション管理士会に委託） |
| 受付件数 | 10件（上限に達した時点で申込終了） |
| 派遣回数 | 各管理組合 2回まで |
| 申込期限 | 令和8年11月14日（土曜） |
| 派遣期限 | 令和9年1月31日（日曜）まで |
| 申込先 | 一般社団法人静岡県マンション管理士会 メール：t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス：0544-27-6561 |
| 申込書 | 県ページからWord形式でダウンロード可 |
受付件数は静岡県全体で10件です。県内には政令市の静岡市・浜松市をはじめ多数のマンションがあります。11月14日という期限だけを見て「まだ時間がある」と考えると、その前に枠が埋まります。理事会の議題に上げるのは、次の1回で。
2回の派遣をどう使い切るか（熱海版の使い方）
無料で呼べるのは2回だけです。私が熱海の管理組合であれば、こう配分します。
1回目：長期修繕計画と修繕積立金の「熱海補正」チェック
– 現在の長期修繕計画が、塩害環境を前提とした修繕周期になっているか（一般的な内陸想定の周期表をそのまま使っていないか）
– 修繕積立金の額が、国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の水準に対してどうか
– 滞納・所在不明区分所有者が何戸あり、それを織り込んだ資金計画になっているか
– 管理計画認定制度の認定基準に、今の管理体制がどこまで届いているか
2回目：発注方式と見積比較のチェック
– 責任施工方式／設計監理方式／管理会社一括、どれが自組合に合うか
– 相見積りの仕様書を統一できているか（仕様が違う見積りは比較不能です）
– 熱海特有の仮設計画（後述）が、各社見積りでどう扱われているか
この2回を「なんとなく相談」で消費してしまうのが一番もったいない。論点を紙に書いて渡すだけで、専門家の2時間の価値は倍になります。
申込書に書くとき、熱海の組合が強調すべきこと
申込多数の場合は派遣先を調整する、と県は明記しています。つまり書き方で選ばれる可能性があるということです。熱海の管理組合には、他地域にない訴求材料があります。
- 区分所有者の多くが市外在住で、合意形成に固有の困難がある
- 高経年で、次回の大規模修繕が資金的に厳しい見通しである
- 急傾斜地・塩害という立地条件があり、一般的な計画では対応できない
これらを申込書の「相談したい事項」に具体的に書いてください。抽象的に「長期修繕計画について」とだけ書いた組合と、上記を書いた組合では、緊急度の伝わり方が違います。
熱海市で開催：令和8年10月の県マンション管理セミナー
静岡県は令和8年度、県内9会場でマンション管理セミナーを開催予定です。そして——熱海市はその会場のひとつです。
| 開催地 | 開催日 | 会場 |
|---|---|---|
| 浜松市 | 令和8年7月25日（土） | 可美公園総合センター |
| 磐田市 | 令和8年8月29日（土） | 磐田商工会議所 |
| 三島市 | 令和8年9月12日（土） | 三島市役所 |
| 熱海市 | 令和8年10月予定 | 未定（県ページで発表） |
| 沼津市 | 令和8年10月予定 | 未定 |
| 静岡市 | 令和8年11月予定 | 未定 |
| 伊東市 | 令和8年12月予定 | 未定 |
| 富士市 | 令和9年2月予定 | 未定 |
| 浜松市 | 令和9年2月予定 | 未定 |
私はこの連載で、裾野市・御殿場市・伊豆市の記事では「自分の市に会場がないので、車で30分の三島会場へ行ってください」と書くしかありませんでした。熱海市の管理組合は、地元で受けられます。これは想像以上に大きな差です。
セミナーは「理事長ひとり」で行かないでください
熱海のマンション管理組合の最大の弱点は、理事の任期が1年で、毎年ゼロから学び直しになることです。特にリゾート利用の多い組合では、理事のなり手も限られます。
私からの提案は単純です。現理事長と、次期理事候補の2名で参加してください。知識が1年で消えるのを止められます。可能であれば、修繕委員会のメンバーも一人。セミナーは無料で、県が主催しています。参加コストは交通費すらほぼゼロです。
なお、令和8年2月には静岡県マンション管理士会主催のセミナーが熱海市いきいきプラザで開催された実績もあります。熱海は県のマンション施策の中で「重点的に情報提供する街」と位置づけられていると考えてよいでしょう。この立地の有利さを使い切ってください。
熱海市のマンション管理計画認定制度：市への手数料は無料
ここからは熱海市が主体となって動かしている制度です。
熱海市は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正を受け、令和6年4月からマンション管理計画認定制度を開始しました。
認定を取ると何が変わるか
熱海市は市ページで、認定による効果を4点挙げています。
- 区分所有者の管理への意識が高く保たれ、管理水準を維持しやすくなる
- 適正に管理されたマンションとして、市場において評価される
- 適正に管理されたマンションが存在することで、立地している地域価値の維持向上につながる
- 住宅金融支援機構の「フラット35」および「マンション共用部リフォーム融資」の金利引下げ等が受けられる
熱海の管理組合にとって、2番と4番が実利です。
2番（市場評価）が熱海で特に効く理由。熱海のリゾートマンションは中古市場で活発に取引されています。買い手が最も恐れるのは「安く買えたが、修繕積立金が枯渇していて、あとから大規模な一時金を請求される」ことです。管理計画認定は、その不安に対する公的な回答になります。売却を考える区分所有者にとっても、住み続ける区分所有者にとっても、資産価値の下支えになります。
4番（融資金利）は、積立金が足りない組合の生命線です。後述する住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資は、認定を受けていると金利引下げの対象になります。積立金不足を借入で埋めざるを得ない熱海の組合にとって、これは直接お金の話です。
申請ルートと費用（ここを間違える組合が多い）
| 項目 | 熱海市の場合 |
|---|---|
| 市への認定申請手数料 | 無料 |
| 申請方法 | （公財）マンション管理センターのオンラインシステム（管理計画認定手続き支援サービス）のみ。熱海市の窓口に直接申請することはできません |
| 必要書類 | マンション管理センターが発行する事前確認適合証（システム内で発行） |
| 市独自の基準 | なし（国のマンション管理適正化指針の基準のみ） |
| 別途かかる費用 | マンション管理センターのシステム利用料および事前確認審査料 |
| 担当課 | 熱海市 観光建設部 まちづくり課 建築住宅室 電話 0557-86-6424 |
注目していただきたいのは、熱海市が市独自の基準を設けていないことです。自治体によっては国基準に上乗せの独自要件を課すところもあります。熱海市は上乗せなし。つまり国の基準を満たせばそのまま通る設計です。管理組合にとっては、ハードルがひとつ少ない状態です。
また、市への手数料が無料という点も見逃せません。参考までに、静岡県が町域を対象に実施している認定制度では、令和8年4月1日改定後で事前確認適合証ありの場合4,000円、なしの場合28,100円の手数料がかかります（静岡県ページ）。熱海市域はこれが無料です。
認定制度の相談先
認定制度に関する相談ダイヤルが設置されています。
- マンション管理計画認定制度相談ダイヤル 電話 03-5801-0858
- 受付時間：月曜日～土曜日 午前10時～午後5時（祝日、年末年始を除く）
- 運営：一般社団法人日本マンション管理士会連合会
- 相談内容：認定制度をはじめ改正マンション管理適正化法全般
土曜も受け付けています。理事が集まれるのは土曜という組合が多いはずですから、理事会の最中にその場でかける、という使い方ができます。
長寿命化促進税制：熱海市の減額割合は「3分の1」
大規模修繕を実際にやった組合にお金が返ってくる制度が、これです。
制度の要点
令和5年度税制改正で創設された、長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度です。熱海市も市ページで案内しています。
| 項目 | 熱海市の内容 |
|---|---|
| 効果 | 工事完了年の翌年度分の建物部分の固定資産税を減額 |
| 減額割合 | 3分の1（熱海市の条例で定める割合） |
| 対象床面積 | 1戸あたり100㎡（共用部分含む）相当分まで |
| 対象期間 | 翌年度課税1年分 |
| 申告期限 | 工事完了日から3か月以内 |
| 申告先 | 熱海市役所 第一庁舎1階 税務課 課税室 |
| 前提 | 管理計画の認定を受けたマンション等で、長寿命化に資する大規模修繕工事を実施したこと |
出典：熱海市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
「工事完了から3か月」が、実務では一番危ない
私が現場で最も多く見てきた失注ならぬ「失権」がこれです。
大規模修繕は、竣工したあと理事会も住民も疲れ切っています。検査、手直し、報告会、決算——そこに追われているうちに3か月が過ぎる。気づいたときには申告期限切れです。減額は1年分しかありません。取り逃すと、来年やり直すことはできません。
対策は3つです。
- 工事契約を結んだ時点で、税制申告を工程表に書き込む。「竣工＋2か月」に申告と入れておく。
- 証明書の手配を工事中に始める。必要書類には時間がかかります。竣工後に動き出すのでは遅い。
- 施工会社に工事証明の発行を発注時から依頼しておく。私どもは契約時にこの確認を必ず行っています。
熱海市の申告窓口は税務課課税室（第一庁舎1階）です。まちづくり課ではありません。制度の説明はまちづくり課、税の申告は税務課、と部署が分かれます。ここを間違えて往復させられる組合が実際にあります。先に電話で確認してから行ってください（市代表 0557-86-6000）。
減額はいくらになるのか
具体額は各住戸の評価額次第ですが、考え方を示します。1戸の建物部分の固定資産税額が年5万円だとすると、3分の1減額で1戸あたり約1.6万円／年。50戸のマンションなら組合全体で約80万円が住民の手元に残る計算です。あくまで単純化した試算であり、実際の額は評価額・床面積・課税明細により変わります。正確な額は税務課にご確認ください。
しかし、80万円という数字は、理事会で「認定を取ろう」という話を通すには十分な説得力があります。認定制度は手間がかかりますが、その手間の先にこの減額があります。認定と税制はセットで検討してください。
TOUKAI-0＋（プラス）：令和8年度から新体系。マンションは「実施しているが額は非公開」
静岡県は平成13年度から、全国に先駆けて木造住宅の耐震化プロジェクト「TOUKAI-0」を実施してきました。そして令和8年度から、これに代わる新体系「TOUKAI-0＋（プラス）」がスタートしています。熱海市もこれを踏まえ、従来の耐震化事業に加えて、減災化事業である簡易補強事業・部分補強事業を拡充しました。
熱海市のTOUKAI-0＋ 補助メニュー（令和8年5月2日更新の市ページより）
| 対象事業 | 対象・内容 | 補助限度額 |
|---|---|---|
| わが家の専門家診断事業 | 昭和56年5月31日以前着工の既存木造住宅。耐震診断を自己負担5,000円で受けられる | 補助なし（自己負担5,000円） |
| 木造住宅耐震改修事業 | 上部構造評点1.0未満→補強後1.0以上となる補強計画作成と耐震補強工事 | 115万円 |
| 木造住宅簡易改修事業 | 上部構造評点0.7未満の住宅の補強計画作成と簡易補強 | 85万円 |
| 木造住宅部分補強事業 | 上部構造評点1.0未満の住宅の補強計画作成と部分補強 | 85万円 |
| ブロック塀等撤去事業 | 道路等に面した危険なブロック塀の撤去 | 10万円 |
| ブロック塀等緊急改善事業 | 危険なブロック塀を安全な塀に改善 | 25万円 |
補助金受付期限：令和8年11月30日まで（今年度予算額に到達次第終了。申請前に契約や着手した工事は対象外）
出典：熱海市「TOUKAI-0＋（プラス）総合支援事業（耐震診断・耐震補強等）」
分譲マンションの管理組合が本当に見るべきなのは「表の下の注記」
上の表は木造住宅とブロック塀の話であり、鉄筋コンクリート造の分譲マンションはこの表には出てきません。ここで多くの管理組合が「うちは対象外だ」とページを閉じます。
閉じないでください。市ページの表の下には、こう書かれています。
※木造住宅以外の建築物の耐震診断及び耐震補強計画策定補助事業を実施しています。詳細についてはお問い合わせください。
「実施しています」と市が明言しています。ただし、対象要件も補助率も限度額もページ上には掲載されていません。「詳細はお問い合わせください」で終わっています。
これは、私がこの連載で扱った近隣市と比べても特殊な状態です。裾野市や三島市は非木造の補助について基準額や補助率をページに掲載していました。熱海市は制度の存在だけを示し、中身は電話に委ねている。つまり電話をかけた組合だけが条件を知り得る構造になっています。
熱海市 建築住宅室への電話台本（そのまま読んでください）
熱海市役所 まちづくり課 建築住宅室 電話 0557-86-6424（平日8:30〜17:15）
「熱海市内の分譲マンションの管理組合です。TOUKAI-0＋のページに、木造住宅以外の建築物の耐震診断および耐震補強計画策定の補助事業を実施しているとの記載がありました。分譲マンションの共用部分は対象になりますか。
対象になる場合、
① 昭和56年5月31日以前の着工という要件は非木造にも同じように適用されますか。
② 補助率と限度額はいくらですか。
③ 耐震診断だけでなく、耐震補強計画の策定費も対象ですか。
④ 今年度の受付枠はまだ残っていますか。
⑤ 申請から交付決定までどのくらいかかりますか。申請前に契約・着手した分は対象外という理解でよいですか。
⑥ 管理組合として申請する場合、総会決議は必要ですか。決議前に事前相談は可能ですか。」
この6問を聞き切れば、その年度に動けるかどうかが確定します。所要5分です。
なぜ耐震の話を大規模修繕の記事でするのか。理由は単純です。耐震診断も外壁改修も、足場や仮設の費用が重複するからです。同じ年にまとめて発注すれば、仮設費は一度で済みます。別々の年にやれば二度払いです。熱海のように仮設が高くつく街では、この差が数百万円になります。耐震補助の可否は、大規模修繕の工程を決める前に確認すべき情報なのです。
なお、市の耐震関連の全体像は熱海市耐震改修促進計画にまとまっています。理事会資料の背景説明に使えます。
熱海だけの論点：別荘等所有税と修繕積立金の関係
熱海市には、他の街にはない税があります。別荘等所有税（法定外普通税）です。昭和51年度に創設され、これまで10回の更新を経て今も続いています。
制度の要点
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税率 | 毎年1月1日現在で所有する別荘等の延べ床面積1㎡につき650円 |
| 区分所有の場合 | 共用部分の按分面積も課税対象。登記面積より課税面積が大きくなることがある |
| 主な対象 | 熱海市に住民登録等のない所有者が保有する別荘、旅館業法の許可を受けていない寮・保養所など |
| 担当 | 熱海市 税務課 |
出典：熱海市「別荘等所有税（法定外普通税）」、熱海市「別荘等所有税とは」、熱海市「別荘等所有税Q&A」
この税が、管理組合の合意形成に効いてくる
70㎡の住戸に共用部按分が加わって課税面積が90㎡になったとすると、90㎡×650円＝年58,500円。これが固定資産税とは別に、毎年かかります。
熱海のリゾートマンションの区分所有者は、
– 管理費
– 修繕積立金
– 固定資産税・都市計画税
– 別荘等所有税
– 温泉使用料（温泉付き物件の場合）
を負担しています。この状態で「積立金を月額1万円上げます」と総会に諮ると、何が起きるか。市外在住の区分所有者から強い抵抗が出ます。彼らにとって熱海の住戸は生活の本拠ではなく、既に固定費が重い資産だからです。
だからこそ、熱海の管理組合の値上げ提案は、「値上げのお願い」ではなく「総保有コストの最適化提案」として組み立てる必要があります。
具体的にはこう説明します。
今回ご提案する大規模修繕は、工法の見直しにより仮設費を圧縮しています。さらに管理計画認定を取得することで、翌年度の建物部分の固定資産税が3分の1減額され、共用部リフォーム融資を使う場合の金利引下げも受けられます。負担増の一部は、税と金利で戻ってきます。
これは値上げの言い訳ではなく、事実の説明です。熱海の区分所有者に響くのは、情緒ではなく数字です。私はそう考えています。
国の制度：積立金が足りない熱海の組合が最初に見るべき3本
市と県の制度を押さえたら、次は国です。熱海の組合には特に、資金繰りの制度が効きます。
1. 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
管理組合が借入主体となり、共用部の修繕費を借りる制度です。管理計画認定を受けたマンションは金利引下げの対象になります（熱海市も市ページでこの点を効果として明記しています）。
積立金が計画額に届いていない組合が、工事を先送りすると何が起きるか。劣化が進み、次回の工事費が上がります。先送りは節約ではありません。借りて直し、積立金で返す方が、総額では安く済むケースが多くあります。詳細は住宅金融支援機構のページをご確認ください。
2. 「マンションすまい・る債」
積立金を計画的に積み立てるための制度です。すでに積立金がある組合の運用先として検討されます。住宅金融支援機構のページ。
3. 「マンションライフサイクルシミュレーション」
将来の修繕費と積立金残高を試算できる無料ツールです。理事会で使うと効果が大きい。「このままだと2035年に残高がマイナスになります」というグラフを1枚出すだけで、値上げの議論が現実味を帯びます。シミュレーションはこちら。
長寿命化促進税制の国側の解説は国土交通省のページにあります。市の窓口へ行く前に一読しておくと、話が早く進みます。
熱海の建物条件：斜面・塩害・温泉、そして「足場が組めない」
ここからは、制度ではなく建物の話です。熱海のマンションには、他の街の常識が通用しない条件が3つあります。
条件1：急傾斜地に建っている
熱海市は、海岸線から山までの距離が極端に短い地形です。市自身が推進計画で「海や山に囲まれた地形的な制約」と書いているとおりです。その結果、多くのマンションが斜面に張り付くように建っています。
これが意味するのは、
– 建物の周囲に平場がない。足場を組むための地面がない
– 敷地が擁壁や急斜面に接している。足場の支柱を立てる場所がない
– 前面道路が狭く急勾配。大型車両が入れない、資材置場が取れない
一般的なマンションであれば「外周に足場を組む」で終わる話が、熱海では設計から考え直す必要があります。斜面側だけ特殊な仮設を組む、あるいは組めない、という判断が現実に発生します。
なお、静岡県は土砂災害警戒区域等の指定を進めており、熱海市内にも指定区域があります。斜面地に建つマンションの管理組合は、熱海市の防災情報で自分の建物の立地区分を確認しておいてください。擁壁の点検を大規模修繕と同時に行うかどうかは、熱海では真面目に検討すべき論点です。
条件2：海からの塩害
熱海のマンションの多くは、相模灘を望む立地にあります。眺望はこの街の最大の資産ですが、眺望が良いということは、潮風を遮るものがないということです。
塩害環境で起きること：
– 鉄部（手すり、階段、扉枠、設備架台）の腐食が内陸の数倍速い
– コンクリートに塩分が浸透し、鉄筋の腐食（塩害劣化）が進む
– 塗膜の劣化が早く、一般的な塗替え周期では追いつかない
内陸想定の長期修繕計画をそのまま使っている熱海のマンションは、周期が実態に合っていない可能性が高い。これが、前述した「無料派遣の1回目で長期修繕計画をチェックすべき」と申し上げた最大の理由です。
塩害環境では、材料選定も変わります。鉄部には防食性能の高い塗料、シーリングには耐候性の高いグレード。初期費用は上がりますが、次回工事までの年数が延びれば総額は下がります。熱海の見積比較では、金額だけでなく仕様のグレードが揃っているかを必ず見てください。
条件3：温泉と設備
熱海のマンションには温泉配管を持つ物件があります。温泉成分は金属を侵します。共用部の温泉配管・貯湯槽・熱交換器は、外壁とは別の劣化曲線を持つ設備です。大規模修繕の予算に、これが計上されていない長期修繕計画をときどき見かけます。温泉付き物件の理事会は、設備の更新時期を必ず別立てで確認してください。
足場が組めない熱海の建物を、どう直すか
私は東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけています。足場を組む工法、ロープアクセス工法（無足場工法）、そしてその両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つを、建物ごとに選べる体制を取っています。日本でこの3つを自社で提案できる会社は、それほど多くありません。
熱海の建物条件は、この3工法の使い分けが最も効く条件です。
3工法の比較
| 項目 | 仮設足場工法 | ロープアクセス工法（無足場） | ハイブリッド工法 |
|---|---|---|---|
| 施工方法 | 建物外周に足場を組み、全面を覆う | 屋上から産業用ロープで降下して施工 | 部位ごとに足場とロープを使い分け |
| 平場が必要か | 必要（支柱を立てる地面が要る） | ほぼ不要（屋上の支点が確保できればよい） | 平場のある面だけ足場 |
| 熱海の斜面地での適性 | 斜面側は組めない／特殊仮設で高騰 | 斜面側に強い | 総合的に最適解になりやすい |
| 工期 | 長い（架設・解体だけで数週間） | 短い（架設不要） | 中間 |
| 居住者の影響 | 全戸が長期間シートで覆われる。採光・通風・眺望が制限される | 必要な面だけ・必要な期間だけ | 影響範囲を限定できる |
| 防犯面 | 足場が侵入経路になりうる | 足場がないためその懸念がない | 足場部分のみ管理 |
| 全面打診・全面改修 | 適する | 部分補修・限定範囲に適する | 面ごとに最適配分 |
ロープアクセス工法の技術的な解説や安全基準については、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法の仕組みから理事会向けに説明したい方は、まずこちらをご覧ください。
熱海のマンションでハイブリッドが効く典型パターン
パターンA：道路側は平場があるが、海側・山側は斜面
道路に面した1面だけ足場を架け、斜面側の3面をロープアクセスで施工する。足場面積が4分の1になれば、仮設費もおおむねそれに比例して下がります。
パターンB：全面打診が必要な面と、部分補修で足りる面が混在
劣化が進んだ面は足場で全面改修、健全な面はロープアクセスで打診調査と部分補修にとどめる。劣化調査の結果を工法配分に直結させる考え方です。
パターンC：リゾート利用が多く、繁忙期に工事を止めたくない
熱海は観光地です。花火大会や連休に建物全体がシートで覆われていることを、リゾート利用の区分所有者は嫌います。ロープアクセスなら、施工する面と期間を細かくコントロールできます。「ゴールデンウィークと8月は海側を触らない」という工程が現実的に組めます。
「安いから無足場」ではありません
誤解のないように申し上げますが、ロープアクセスは万能ではありません。タイルの全面張替えや大規模な躯体補修など、作業量が多く重量物を扱う工事は、足場のほうが確実で結果的に安く済みます。建物を見ずに工法を決める会社は、どの工法を推していても信用しないでください。
私どもが3工法を持っているのは、選択肢を持たない会社が「自分にできる工法」に建物を合わせてしまうからです。建物に工法を合わせる。これが順番として正しい。工法選定の考え方はロープアクセス工法のご紹介にまとめています。
費用の考え方と、熱海で削れるコスト
大規模修繕の費用は、大きく「仮設費」「直接工事費」「諸経費」に分かれます。一般に仮設費は総額の20％前後を占めると言われますが、熱海のような斜面地・狭隘道路の現場では、この比率がさらに上がります。平場がない現場では特殊な仮設計画が必要になり、それ自体が加算されるからです。
つまり、熱海は「仮設をどう減らすか」の効き目が全国平均より大きい街です。ここに手を入れずに単価だけを叩いても、大きくは下がりません。
熱海の管理組合が見積書で必ず確認すべき5点
- 仮設費の内訳が明細になっているか。「仮設工事一式」の一行見積りは比較できません。架設面積（㎡）と単価が出ているかを見てください。
- 斜面側の仮設方法が明記されているか。「現地対応」と書かれていたら、追加費用の伏線です。
- 塩害仕様になっているか。鉄部の下地処理の回数、塗料のグレード。ここを落とせば安くなりますが、次回が早く来ます。
- 足場以外の選択肢が検討された形跡があるか。検討していない会社は、そもそも選択肢を持っていません。
- 駐車・資材置場・搬入計画がどう積算されているか。熱海は道路が狭く駐車場が取りにくい街です。ここが後から追加請求になる典型ポイントです。
相見積りを取るときは、同一の仕様書を各社に配ること。これができていない相見積りは、比較ではなく単なる金額の並列です。無料派遣のマンション管理士に仕様書を見てもらう、という使い方を強くおすすめします。
私どもの見積りの考え方や施工品質の担保については明誠の施工品質への取り組みをご覧ください。
熱海市の管理組合のための12か月ロードマップ
制度の締切を実際の工程に落とし込むと、こうなります。今日が2026年8月24日である前提です。
| 時期 | やること | 根拠・締切 |
|---|---|---|
| 今週 | 静岡県マンション管理士 無料派遣に申し込む | 受付10件。埋まったら終了 |
| 今週 | 熱海市 建築住宅室（0557-86-6424）へ非木造の耐震補助について電話 | 受付期限 令和8年11月30日 |
| 9月 | 理事会で本記事の一覧表を共有。管理計画認定の取得可否を議論 | ― |
| 10月 | 県マンション管理セミナー 熱海会場に理事長＋次期理事候補で参加 | 令和8年10月予定 |
| 10〜11月 | 派遣1回目：長期修繕計画と積立金の塩害補正チェック | 派遣期限 令和9年1月31日 |
| 11月 | 劣化診断の実施（打診・目視・図面確認）。工法の当たりをつける | ― |
| 12月 | 派遣2回目：発注方式と仕様書の統一についてチェック | 派遣期限 令和9年1月31日 |
| 1〜2月 | 統一仕様書で相見積り。3社以上。仮設費の内訳を比較 | ― |
| 3月 | 管理計画認定の申請準備（マンション管理センターのオンライン） | 市手数料は無料 |
| 4〜5月 | 通常総会で工事と資金計画を決議 | ― |
| 6月〜 | 着工。契約時点で税制申告を工程表に記入 | 完了から3か月以内に申告 |
| 竣工＋2か月 | 熱海市 税務課 課税室へ長寿命化促進税制の申告 | 減額は3分の1・翌年度1年分 |
この表の最初の2行を今週やるかどうかで、今年度の結果が決まります。それ以降は、やろうと思えばいつでもできます。締切があるのは最初の2つだけです。
熱海市・静岡県の問い合わせ先一覧
| 用件 | 窓口 | 連絡先 |
|---|---|---|
| マンション管理計画認定制度／耐震補助（TOUKAI-0＋） | 熱海市 観光建設部 まちづくり課 建築住宅室 | 電話 0557-86-6424／ファクス 0557-86-6416 |
| 長寿命化促進税制の申告／別荘等所有税 | 熱海市 税務課 課税室（第一庁舎1階） | 熱海市代表 0557-86-6000 |
| 熱海市役所（所在地） | 〒413-8550 熱海市中央町1番1号 | 開庁 平日8:30〜17:15 |
| マンション管理士 無料派遣の申込 | 一般社団法人静岡県マンション管理士会 | メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561 |
| 県のマンション施策全般 | 静岡県 くらし・環境部 建築住宅局 住まいづくり課 | 電話 054-221-3084 |
| 認定制度の一般相談 | マンション管理計画認定制度相談ダイヤル | 電話 03-5801-0858（月〜土 10:00〜17:00） |
よくある質問（熱海市の管理組合から実際に多い5問）
Q1. 熱海市に、外壁塗装や防水そのものへの補助金はありますか？
A. 2026年8月時点の公開情報では、分譲マンションの共用部改修に対する熱海市の直接補助は確認できません。使えるのは、管理計画認定制度、長寿命化促進税制（固定資産税3分の1減額）、県のマンション管理士無料派遣、県のセミナーの4本です。非木造建築物の耐震診断・補強計画策定の補助は市が「実施している」と明記していますので、建築住宅室（0557-86-6424）へ直接ご確認ください。
Q2. リゾートマンションでも管理計画認定は取れますか？
A. 認定は建物の用途実態ではなく、管理組合の運営・管理規約・経理・長期修繕計画などが国の基準を満たすかで判断されます。熱海市は市独自の上乗せ基準を設けていません。リゾート利用が多い建物でも、管理組合が適正に機能していれば対象になり得ます。まずは（公財）マンション管理センターの事前確認をご利用ください。
Q3. 区分所有者の多くが市外在住で、総会に人が集まりません。工事を決められますか？
A. 大規模修繕工事は一般に普通決議で足りるとされますが、実務では議決権の確保が最大の壁になります。委任状・書面議決・電磁的方法による議決権行使が管理規約で認められているかを、まず確認してください。国土交通省のマンション標準管理規約は令和7年に改正されており、静岡県が改正パンフレットを案内しています。規約の見直し自体を、無料派遣の相談テーマにするのも有効です。
Q4. 足場が組めない立地だと言われました。工事はできないのですか？
A. できます。ロープアクセス工法（無足場工法）は、屋上に支点が確保できれば施工可能で、建物周囲の平場を必要としません。熱海のように斜面に建つ建物、道路が狭く資材置場が取れない建物では、この工法が現実的な解になります。ただし工事内容によっては足場が適する場合もあるため、建物を見たうえで工法を決めるのが原則です。技術情報はロープアクセスドットコムにまとめています。
Q5. 長寿命化促進税制の申告を忘れました。翌年に申告できますか？
A. 熱海市は工事完了日から3か月以内の申告を求めています。減額は工事完了年の翌年度課税1年分が対象であり、期限を過ぎた場合の取り扱いは市税務課の判断となります。期限内の申告が原則とお考えください。工事契約の時点で工程表に申告日を書き込んでおくことを強くおすすめします。
まとめ：熱海の管理組合が今週やるべきことは2つだけ
熱海市には、共用部の大規模修繕にそのまま出る市の補助金は見当たりません。それでも、この街の管理組合には確かに使える公的支援があります。
- 静岡県のマンション管理士 無料派遣に申し込む（受付10件・期限 令和8年11月14日）
- 熱海市 建築住宅室 0557-86-6424 に電話し、非木造の耐震補助の条件を6問聞く
この2つは今週できます。そして10月には、地元・熱海市で県のマンション管理セミナーが開かれます。理事長ひとりではなく、次期理事候補と2人で行ってください。
そのうえで、管理計画認定と長寿命化促進税制（3分の1減額）をセットで狙う。工事は、斜面と塩害という熱海の条件に合わせて、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの中から建物に合うものを選ぶ。この順番で進めれば、熱海のマンションでも、無理のない資金計画で建物を延命できます。
14,906戸。これが熱海市のマンションストックです。そのうちの1棟をお預かりする管理組合として、次の10年をどう設計するか。その最初の一歩が、今週の電話1本です。
熱海市および伊豆・県東部エリアの大規模修繕については、現地調査・工法比較のご相談を承っています。お問合せフォームからお気軽にご連絡ください。「足場が組めないと言われた」というご相談を、私どもは最も得意としています。
関連記事（静岡県東部のマンション補助金シリーズ）
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- 御殿場市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版
- 三島市のマンション補助金｜大規模修繕2026年版
出典一覧
熱海市
- 熱海市「マンション管理計画認定制度」（令和6年5月9日更新）
- 熱海市「熱海市マンション管理適正化推進計画」（令和6年4月27日更新）
- 熱海市「TOUKAI-0＋（プラス）総合支援事業（耐震診断・耐震補強等）」（令和8年5月2日更新）
- 熱海市「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
- 熱海市「別荘等所有税（法定外普通税）」
- 熱海市「別荘等所有税とは」
- 熱海市「別荘等所有税Q&A」
- 熱海市「熱海市耐震改修促進計画」
- 熱海市「住居・建築」
- 熱海市「防災・安全」
- 熱海市「人口」
静岡県
- 静岡県「マンションの管理」（2026年1月5日更新）
- 静岡県「静岡県マンション管理適正化推進計画（PDF）」
国・関係機関
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 国土交通省「マンション管理について」
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
- 住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」
- 住宅金融支援機構「マンションライフサイクルシミュレーション」
- ロープアクセスドットコム（ロープアクセス工法の技術情報）
執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）
株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円および静岡県で、ロープアクセス工法・仮設足場工法・ハイブリッド工法の3工法を提案できる改修会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しました。
最終更新：2026年8月24日
免責事項：本記事は2026年8月時点で公開されている一次情報をもとに作成しています。補助制度の内容・金額・期間・要件は変更される場合があり、また予算の状況により受付が早期に終了する場合があります。税額の試算は単純化したモデルであり、実際の減額額は評価額・床面積等により異なります。申請にあたっては、必ず各担当課の最新情報をご確認ください。本記事は税務・法務の助言を目的とするものではありません。
