河津町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

Q. 静岡県賀茂郡河津町のマンションで、2026年度に大規模修繕を計画しています。町から出る補助金はありますか。
A. 分譲マンションの共用部そのものを対象にした河津町独自の補助金は、2026年9月4日時点で確認できません。ただし河津町には、他の自治体では見かけない特徴を持った制度が3本あります。1本目は木造住宅の耐震補強に1戸あたり115万円を出す「プロジェクトTOUKAI‐0⁺」。2本目は固定資産税相当額を3年間返す「木造住宅建築等助成制度（有期）」。3本目は改修費の20%を出す「空き家活用支援補助金」です。そして後ろ2本には、発注先が町内業者でなければ補助が出ないという共通の条件が付いています（出典：河津町）。

2026年9月4日更新

この記事の結論：河津町で押さえるべきことは「3つ」

先に結論から書きます。河津町でマンションの大規模修繕を考えるとき、押さえるべきことは3つです。

町独自の共用部補助はない。しかし耐震の限度額は115万円で、伊豆エリアでは高い水準にある
プロジェクトTOUKAI‐0⁺（木造住宅耐震補強）は、補強計画と補強工事を同一年度内に実施する場合、1戸あたり115万円を限度に補助されます（工事費の8割と115万円を比較し、いずれか少ない額）。近隣の町で見かける100万円という限度額より15万円高い設定です（出典：河津町木造住宅耐震補強）。
河津町の補助金は「誰に発注するか」で可否が決まる制度が複数ある
木造住宅建築等助成制度は「町内建築業者と請負契約を締結したもの」が条件。空き家活用支援補助金の改修支援も「町内業者が施工したものに要する費用」が対象です。工事の中身ではなく、契約の相手方が要件になっています。
2月から3月上旬にかけて、河津町は工事ができる町ではなくなる
河津桜まつりの期間、人口6,130人の町に約100万人が訪れます。この1か月間に足場が架かっているという状態を、どう避けるか。ここが河津町の大規模修繕で最も実務的な論点です。

以下、順番に一次情報で確認していきます。

制度名	補助率・限度額	共用部に使えるか	窓口
プロジェクトTOUKAI‐0⁺（木造住宅耐震補強）	工事費の8割と115万円の少ない額	木造住宅が対象。RC造の分譲マンションは対象外	建設課 0558-34-1952
ブロック塀等撤去改善事業補助金	工事・設計費の一部（着工前申請）	敷地内の該当する塀なら可能性あり	建設課 0558-34-1952
木造住宅建築等助成制度（有期）	新築＝固定資産税相当額の全額（15万円/年）、増築＝1/2（10万円/年）、いずれも3年間	木造の新築・増築が対象。修繕は対象外	産業振興課 0558-34-1946
空き家活用支援補助金（改修支援）	工事費の20%・上限20万円	空き家情報バンク登録物件のみ	企画調整課 0558-34-1924
太陽光発電システム設置費補助金	1kWあたり5万円・最大4kW=20万円	賃貸住宅は対象外と明記	企画調整課 0558-34-1924
小規模事業者強化事業費補助金	事業費10〜60万円の1/2（5〜30万円）	販促のみ。建物工事は対象外	産業振興課 0558-34-1946
マンション管理計画認定制度	認定制度（補助ではない）	町域のため静岡県が窓口	静岡県住まいづくり課

河津町の建物が置かれている前提を、3つの数字で

制度の話に入る前に、河津町という町の輪郭を数字で押さえておきます。私は現場を見に行く前に、その町の人口と世帯数を見るようにしています。建物の使われ方が、そこから見えてくるからです。

数字①：人口6,130人／世帯3,208世帯

2026年8月1日現在、河津町の人口は6,130人（男2,963人・女3,167人）、世帯数は3,208世帯です（出典：河津町の人口と世帯）。

1世帯あたり1.91人。全国平均を下回りますが、伊豆半島東海岸の町としてはやや高めです。これは、河津町が別荘地としての性格だけでなく、生活の場としての性格も一定程度保っていることを示しています。

一方で、3,208世帯という規模の町に建つ分譲マンションは、当然ながら数が限られます。管理組合の理事は数年で一巡し、前回の大規模修繕を経験した理事が1人も残っていない、という状態が普通に起こります。「前回どうやったか」を知っている人が組織の中にいない——これが小規模自治体のマンション管理の実態です。

数字②：河津桜まつりに約100万人

2026年の河津桜まつりは、2月7日（土）から3月8日（日）まで開催されました。例年ほぼ同じ時期に約1か月間の会期が設定され、来訪者は100万人規模に達します（新型コロナウイルス感染症の流行前で90万人超）（出典：河津桜まつり公式）。

人口6,130人の町に、1か月で100万人。単純計算で人口の163倍です。この期間、河津川沿いの道路は歩行者であふれ、駐車場は満車になり、宿泊施設は埋まります。

これは工事計画にとって、決定的な制約です。

資材搬入車両が町内に入りにくい
職人の宿が取れない（伊豆急行沿線の宿はほぼ埋まる）
足場とシートが架かった建物は、桜の景観の中で著しく目立つ
賃貸・民泊・宿泊業を兼ねる建物なら、年間で最も稼げる1か月を工事で潰すことになる

首都圏の管理組合が「冬は乾燥していて塗装に向くから2月に工事を」と考えるのは、一般論としては正しい。しかし河津町では、その一般論がそのまま裏目に出ます。

数字③：昭和56年5月31日という境界線

河津町の無料耐震診断の対象は「昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅」です。この日付は新耐震基準の施行日で、全国共通の線引きですが、河津町では診断できる戸数に限りがあると明記されています（出典：河津町木造住宅耐震補強）。

年度予算と派遣できる専門家（木造住宅耐震診断補強相談士）の数に上限があるということです。「年度末近くに申し込んだら枠が埋まっていた」が現実に起こりうる。管理組合の役員が個人所有の木造家屋も持っている場合、そちらの診断は年度の早い時期に動かしておくべきです。

【背骨①】河津町の耐震補助は115万円。この15万円の差の意味

まず制度の全体像

プロジェクトTOUKAI‐0⁺は、静岡県が東海地震対策として展開してきた木造住宅耐震化支援の枠組みで、市町ごとに上乗せや運用の差があります。河津町の内容はこうです（出典：河津町木造住宅耐震補強）。

段階	内容
無料耐震診断	町が派遣する専門家（木造住宅耐震診断補強相談士）が無料で診断。対象は昭和56年5月31日以前建築の木造住宅。診断戸数に限りあり
補強計画・補強工事	診断の結果、倒壊の危険性があると判断され、補強計画と補強工事を同一年度内に実施する場合、1戸あたり115万円を限度に補助（工事費の8割と115万円を比較し、いずれか少ない額）

「工事費の8割と115万円の少ない額」を分岐点で読む

この書き方の制度は、必ず「どこで限度額に届くか」を計算しておくべきです。

115万円 ÷ 0.8 ＝ 143万7,500円

つまり、補強工事費が約144万円を超えた時点で、補助額は115万円で頭打ちになります。それ以下なら工事費の8割です。

補強工事費	工事費の8割	補助額（115万円と比較）	自己負担
60万円	48万円	48万円	12万円
100万円	80万円	80万円	20万円
140万円	112万円	112万円	28万円
143.75万円	115万円	115万円（分岐点）	28.75万円
200万円	160万円	115万円	85万円
300万円	240万円	115万円	185万円

分岐点を超えると、そこから先は全額が自己負担になります。補強工事の設計を「144万円をどう使い切るか」で組み立てるのが、この制度の最も効率のよい使い方です。144万円を大きく超える計画を立てるなら、超過分に見合う耐震性能の向上があるのかを、設計者に数字で説明してもらってください。

近隣の町との比較

私はこの連載で伊豆・東部の町を続けて調べてきました。その中で見えてきた限度額の水準を並べます。

自治体	木造耐震補強の限度額
河津町	115万円（工事費の8割との比較）
東伊豆町	100万円（別途、高齢者等の割増あり）
小山町	100万円（工事費の8割との比較）

河津町の115万円は、この3町の中で最も高い設定です。差は15万円。「たった15万円」ではありません。同じ工事をしても、河津町の建物なら15万円多く戻るということです。分岐点で見れば、河津町は143.75万円まで、東伊豆町・小山町は125万円までが「8割補助のゾーン」ということになります。

なお、いずれの町も金額・要件は年度ごとに見直される可能性があります。着工前に建設課で最新の要綱をご確認ください。

RC造の分譲マンションはこの制度の対象外です

はっきり書きます。プロジェクトTOUKAI‐0⁺は木造住宅の制度です。鉄筋コンクリート造・鉄骨造の分譲マンションの共用部は対象になりません。

では管理組合にとって無関係かというと、そうではありません。

敷地内に木造の管理人室・集会所・付属棟がある場合、それが昭和56年5月31日以前の建築なら、診断の対象になる可能性があります
理事・区分所有者が町内に古い木造家屋を所有している場合（河津町では珍しくありません）、その方個人が使えます
賃貸経営をされている方で木造アパートをお持ちなら、直接の対象です

管理組合の掲示板に「町の無料耐震診断は戸数に限りがあります。ご自宅が昭和56年5月以前の木造の方は、年度の早い時期に建設課へ」と1枚貼るだけで、それは組合員に対する価値の提供です。管理組合は自分が使えない制度でも、周知役にはなれます。

【背骨②】河津町の補助金は「誰に発注するか」で決まる

ここが、河津町という自治体の制度設計で最も特徴的な部分です。私はこの連載で176の自治体を調べてきましたが、複数の制度に一貫して「町内業者要件」が入っている町は多くありません。

木造住宅建築等助成制度（有期）——固定資産税を3年間返す制度

まず制度の中身です（出典：河津町木造住宅建築等助成制度（有期））。

項目	内容
対象工事	木造住宅の新築または増築
契約要件	平成26年1月1日以降に町内建築業者と請負契約を締結し、令和10年12月31日までに竣工したもの
町内建築業者の定義	町内に本社または支店を置く法人、または河津町に納税申告している個人事業主
木造住宅の定義	主要構造物を木材として建築された専用住宅（店舗等との併用住宅は居住用部分のみが対象）
竣工の定義	翌年度に固定資産税が賦課されたもの
その他要件	町税等の滞納がないこと／町税等を口座振替で納付していること（予定を含む）
補助額（新築）	納付すべき固定資産税相当額の全額（15万円/年を限度）
補助額（増築）	納付すべき固定資産税相当額の1/2（10万円/年を限度）
補助期間	最初の賦課年度から3年間
交付方法	固定資産税の賦課額確定後、税の口座振替先を利用して交付
窓口	産業振興課観光商工振興係 0558-34-1946

補助総額は、新築なら最大45万円（15万円×3年）、増築なら最大30万円（10万円×3年）。

この制度で注目すべき点は3つあります。

第1に、支払われるのが「固定資産税相当額」であること。 補助額が工事費に比例しません。工事費がいくらであっても、賦課された固定資産税の額が上限になります。つまり小さめの建物ほど補助率が実質的に高くなる構造です。

第2に、事前申し込みが必要であること。 「建築工事請負契約を締結した後、速やかに申請書を提出していただく」と明記されています。竣工してから「そういえば制度があった」では間に合いません。

第3に、町内建築業者との契約が条件であること。 ここが本題です。

空き家活用支援補助金にも同じ条件がある

空き家情報バンク登録物件の改修支援事業でも、対象経費は「住宅の機能・性能を維持・向上させるために、登録物件の改修などを行う経費を対象とし、町内業者が施工したものに要する費用」と定義されています（出典：河津町空き家活用支援補助金）。

事業	補助額
登録物件利用促進事業（取得）	取得対価の3%以内・上限30万円
登録物件利用促進事業（賃借）	家賃の50%以内・上限3万円/月、3か月分まで（最大9万円）
登録物件改修支援事業	工事費の20%・上限20万円（町内業者施工に限る）

いずれも新規転入者が対象、5年以上の居住が条件、契約締結後2年以内の申請が必要です。

この構造が管理組合にとって意味すること

2つの制度に共通する「町内業者要件」は、河津町という自治体が補助金を地域経済を回すための道具として設計していることを意味します。これは行政の考え方として、まったく正当なものです。

ただ、管理組合の実務としては、次の3点を分けて考える必要があります。

① 分譲マンションの共用部の大規模修繕には、この2制度は直接効きません。
木造住宅の新築・増築、あるいは空き家バンク登録物件の改修。いずれも共用部の外壁・防水とは対象が違います。ここは正直に申し上げます。

② しかし「町内業者との契約が有利になる制度が町にある」という事実は、業者選定の議論に影響します。
理事会で「地元業者にすべきか、実績のある町外業者にすべきか」という議論は必ず起きます。河津町の場合、補助金の設計思想として町内業者を優遇する町であることを、判断材料の1つとして議事録に残しておくべきです。

③ 元請と協力会社の関係を整理しておく。
実務では、町外の元請が地元の職人を協力会社として使う、あるいは地元業者が元請になって専門工事会社が入る、という組み合わせが一般的です。将来的に町の制度を使う可能性があるなら、契約の名義がどちらになっているかを、契約の段階で意識しておくことをおすすめします。

私たち株式会社明誠は、日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しています。塗装・防水・タイル・電気・看板といった各分野の専門職が加盟する仕組みで、地域の専門工事会社と組んで施工体制を作ることが前提の会社です。河津町のように地元業者との関係が制度に組み込まれている地域では、この形が噛み合いやすいと考えています。ロープアクセス工法そのものの技術情報や安全基準は、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

【背骨③】桜まつりの1か月を、工事カレンダーからどう外すか

ここからが、河津町の大規模修繕で最も実務的な話です。

2月上旬から3月上旬は「工事をしない月」として先に確保する

2026年の河津桜まつりは2月7日（土）から3月8日（日）でした。例年、2月上旬から3月上旬にかけての約1か月です。次回も同様の時期になると想定して、この1か月を工程表から先に抜いて計画を組むのが河津町のセオリーです。

理由を整理します。

論点	具体的な支障
交通	河津川沿いを中心に歩行者が集中。資材搬入車両・高所作業車の動線が確保しにくい
宿泊	職人の宿が押さえられない。伊豆急行沿線の宿泊施設が埋まる
景観	足場とメッシュシートが桜の景観の中で目立つ。近隣・観光関係者からの心証も悪い
収益	賃貸・民泊・宿泊業を兼ねる建物では、年間で最も稼働率が高い1か月を工事で潰すことになる
安全	敷地周辺の歩行者が普段の数十倍。落下物・接触のリスク管理コストが跳ね上がる

では、いつやるのか

伊豆半島東海岸の気候と、この制約を合わせて考えると、河津町の建物にはこういう順序が現実的です。

時期	適性	理由
4月〜6月上旬	◎	桜まつり明けで町が落ち着く。気温・湿度が塗装に適する。梅雨入り前に工程の山を越せる
6月中旬〜7月中旬	△	梅雨。工程が伸びやすい。伊豆は雨量が多い
7月下旬〜8月	○	夏休みの観光期。海側は人が多いが、桜まつりほどの集中ではない。ただし猛暑と台風
9月〜11月	◎	台風シーズンを抜ければ最も安定。紅葉・河津七滝方面の観光はあるが分散型
12月〜1月	○	気温低下で塗料の乾燥に注意。ただし桜まつり前に必ず終わらせるという締切がある
2月〜3月上旬	×	桜まつり期間。原則として工事を置かない

結論：河津町では「9月着工・12月竣工」または「4月着工・6月竣工」の2択が基本形です。

そして12月竣工を狙う場合、天候による遅延が桜まつりに食い込むリスクがあります。ここが後述するロープアクセス工法の価値が最も大きくなる場面です。

ブロック塀等撤去改善事業補助金——着工前申請という一点

河津町のブロック塀等撤去改善事業補助金は、地震発生時におけるブロック塀などの撤去または改善を行う場合に、工事や設計にかかる費用の一部を補助する制度です（出典：河津町ブロック塀等撤去改善事業補助金）。

区分	対象
撤去	道路に面したブロック塀など
改善	広域避難地避難路に面するブロック塀など
注意	着工前に申請が必要

補助率と限度額は町のページに記載がないため、建設課（0558-34-1952）への確認が必要です。

管理組合の実務では、ここでミスが起きます

大規模修繕の工事範囲に敷地内の塀の補修が含まれているケースは、決して珍しくありません。そして塀の工事は、外壁や防水と一緒に一括契約されてしまう。

このとき何が起きるか。

総会で工事一式が承認される
契約を締結し、着工する
工事が始まってから「そういえば塀の補助金があった」と気づく
着工前申請の要件を満たさないため、申請できない

これを避ける手順は単純です。

設計段階で、敷地内の塀のうち「道路に面しているもの」「広域避難地避難路に面しているもの」を図面上で色分けする
該当があれば、総会の前に建設課へ相談する（ここが要点です）
見積書で塀の工事費を別項目として分離しておく（補助対象額の算定に必要になります）
交付決定の通知を受けてから着工する

塀の工事だけ着工時期をずらす、という判断もあり得ます。工程上は面倒ですが、補助金が出るなら差し引きで得になる場合があります。

太陽光発電システム設置費補助金は「賃貸住宅を除く」と明記されている

この制度は、賃貸オーナーの方に特に読んでいただきたい内容です（出典：河津町太陽光発電システム設置費補助金）。

項目	内容
補助額	1kWあたり5万円、最大4kW＝20万円
対象設備	当該年度以降に設置された未使用のもので、最大出力が10kW未満
対象者	町内に住所を有し、自ら居住する既存住宅（店舗兼用住宅を含み、賃貸住宅は除く）に設置する個人
申請者	設置者本人が行う。業者等の代理申請は受け付けない
申請時期	着工前。交付決定通知を受けた日以降に着工
工期	5か月以内に着工し工事着工届を提出。着工後3か月以内、または当該年度の3月10日までに完了
実績報告	当該年度の3月15日まで
事後義務	設置年度の次年度から3年間、発電量などの定期報告が義務。未提出の場合は返還
処分制限	耐用年数15年。途中処分は届出が必要で、返還が生じることがある

3つの注意点

① 賃貸住宅は明確に対象外です。
賃貸マンション・アパートのオーナーがご自身の物件の屋根に太陽光を載せても、この補助は使えません。ここは要綱の文言がはっきりしています。

② 分譲マンションの共用部（屋上）も、実務上は使いにくい。
対象者が「自ら居住する既存住宅に設置する個人」と定義されているため、管理組合（区分所有者の団体）が申請主体になる想定ではありません。専有部分の話でもない。屋上に載せるなら管理組合の決議が必要ですが、その管理組合はこの制度の対象者要件に当てはまりません。

③ 屋根に載せる前に、建物の安全性を確認する——町自身がそう書いています。
町のページの「設置にあたっての注意事項」には、こう記載されています。

建物耐震診断や耐震補強の必要な建物は（昭和56年5月以前の木造住宅は、必ずご確認ください。）太陽光発電施設の設置について、事前に建築士等に相談して、建物の安全性を確認してください。

これは太陽光の話ですが、大規模修繕の実務にそのまま通じる話です。屋根・屋上に新しい荷重を載せる、あるいは防水層を貫通させる工事は、既存躯体の状態を把握してからでなければ判断できません。太陽光の検討と、屋上防水の改修時期は、同じテーブルで議論すべきです。防水の更新直前に太陽光を載せてしまうと、数年後に架台を外して防水をやり直すことになります。

小規模事業者強化事業費補助金は、建物工事には使えません

賃貸経営・民泊・宿泊業を営む方向けに、河津町小規模事業者強化事業費補助金があります（出典：河津町小規模事業者強化事業費補助金交付）。

項目	内容
対象業種	各種小売、卸売、サービス、建設業など
対象事業者	河津町に町税を納めている個人事業者、町内に本店または支店等の登記をしている法人事業者ほか
補助額	事業費10万円以上60万円以内の1/2（補助金額5万円以上30万円以内）
2回目以降	1件につき5万円以上10万円以下
再申請	補助を受けた年度から5年以上経過した場合に限り可能
期限	申請後10月末までに事業開始し、翌年3月25日までに完了
窓口	産業振興課 0558-34-1946

対象事業は4メニューだけです

メニュー	内容
ホームページ等の制作	新規制作またはリニューアル費用（機器購入費、自作の経費、維持管理費は対象外）
インターネットを活用した販路整備	ネット注文・メール配信システムの整備費用
商標登録・意匠登録	新たに開発・製作したものの所有権登録費用
事業者紹介チラシ	店舗の事業内容を紹介するチラシ・リーフレット作成費用

外壁塗装・防水・改修工事は、いずれのメニューにも含まれません。

期待させて外すのは不誠実なので、はっきり書きました。この制度は販路開拓・集客のための補助金です。

ただし、使い方はあります。 大規模修繕を終えた賃貸物件・宿泊施設のオーナーが、「改修完了」を訴求材料にしてホームページをリニューアルする——これは対象になり得ます。工事そのものではなく、工事の成果を売上につなげる段階で使う制度だと理解してください。実際、外壁を一新した物件の写真を差し替えるだけで、宿泊予約サイトのクリック率が変わることがあります。申請は10月末までの事業開始が条件なので、9月着工・12月竣工の工程なら、補助金の申請を先に済ませてホームページ制作を並走させるという組み方も可能です。

マンション管理計画認定制度の窓口は「静岡県」です

河津町は町域のため、マンション管理計画認定制度（国土交通省）の認定権者は静岡県になります。市域であれば市が窓口ですが、町村部は都道府県が担います（マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づく制度）。

認定を取ると何が変わるのか

効果	内容
住宅金融支援機構の融資優遇	マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ、フラット35の金利引下げ（区分所有者の住宅取得時）
管理の質の可視化	中古売買時に「管理が適正である」ことの公的な裏付けになる
長期修繕計画の整備	認定基準を満たす過程で、計画そのものが整う

認定基準には、長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされていること、計画期間が30年以上かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること、修繕積立金の額が明確に定められていること、などが含まれます。基準の詳細は公益財団法人マンション管理センターの案内が実務的です。

大規模修繕を計画するタイミングは、長期修繕計画を見直すタイミングでもあります。どうせ見直すなら、認定基準を満たす形で見直すのが合理的です。認定申請の手数料や運用の詳細は静岡県の最新の案内をご確認ください。制度は変更される可能性があります。

河津町から静岡県の窓口・セミナーへ

伊豆急行の河津駅から、熱海まで約1時間、伊東まで約40分。静岡県が開催するマンション管理セミナーは熱海・伊東・三島などで実施されることがあり、河津町からでも日帰りで参加できます。開催予定は静岡県のサイトでご確認ください。

ここから先は、株式会社明誠のサービスの話を含みます

ここまでは公的制度の話でした。ここから先は、私たちの仕事の話が入ります。あらかじめお断りしておきます。

まず「見積書のどこにお金が乗っているか」から

大規模修繕の見積書を開くと、多くの方が最初に驚くのが仮設足場の金額です。

一般的な中層マンションの大規模修繕では、仮設工事費が総工事費の2割前後を占めることが珍しくありません。建物の形状・立地・階数によって上下しますが、「外壁を直すためのお金」ではなく「外壁に手が届くようにするためのお金」が、それだけの比率を占めているということです。

そして河津町の建物では、この比率がさらに上がる要因があります。

傾斜地に建つ建物が多い——敷地が平坦でないと、足場の基礎や乗り入れ構台に追加費用が発生します
海沿いの狭い敷地——足場を組むスペースそのものが限られる
強風——伊豆半島東海岸は冬季の季節風と台風の両方を受けます。メッシュシートを張った足場は風を受ける面積が大きく、養生・補強のコストが増えます

ロープアクセス工法という選択肢

ロープアクセス工法（無足場工法）は、産業用ロープを使って屋上から作業員が下降し、外壁の調査・補修・塗装・シーリング打ち替えなどを行う工法です。

河津町の建物にとっての具体的なメリットは4つです。

① 足場費が発生しない
仮設足場を組まないため、その費用がまるごと不要になります。工事費全体でどれだけ下がるかは建物によりますが、足場費が総額の2割前後を占める構造を考えれば、影響は小さくありません。

② 桜まつりの1か月に「架けっぱなし」が発生しない
これが河津町では最も大きい。ロープアクセスはその日の作業が終われば設備が残りません。仮に工期が伸びて2月に食い込んだとしても、桜まつりの期間だけ作業を止めれば、建物の外観は通常の状態に戻ります。足場だと、こうはいきません。組んだままにするか、一度解体して再度組むか（当然、二重の費用が発生します）。

③ 傾斜地・狭小地でも施工できる
足場を組む平坦なスペースが確保できない部位——擁壁際、隣地との隙間、海側の崖に面した面——でも、屋上から下降できれば作業ができます。

④ 部分補修に向いている
「シーリングだけ」「タイルの浮きだけ」「1面だけ」といった限定的な工事で、足場を全面に組むのは費用対効果が悪い。ロープアクセスなら必要な範囲だけを施工できます。

正直に申し上げます。ロープアクセスは万能ではありません

これは毎回書いていることですが、河津町の記事でも書きます。

屋上に確実な支点が取れない建物では使えません。構造的に十分な強度を持つ支点が必要です。事前調査で必ず確認します。
建物全面を同時に、短期間で仕上げる工事には向きません。同時に下降できる作業員の数には限りがあります。工程が長引く可能性があります。
大量の資材を上げ下ろしする工事には向きません。外壁の大規模な張り替えや、開口部の全面交換のような工事は、足場のほうが適しています。
強風時は作業を中止します。伊豆半島東海岸の風は侮れません。安全第一で、風速の基準を超えれば止めます。

だからこそ、私たちはハイブリッド工法という選択肢を持っています。足場が必要な部位（バルコニー側の全面改修、サッシまわりの大規模な作業）には足場を架け、それ以外の面（山側、海側の狭い面、傾斜地に面した部位）はロープアクセスで施工する。部位ごとに最適な工法を割り当てて、総コストを最小化する考え方です。

通常足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法。この3つを比較して提案できる会社は、日本でも多くありません。私たちはその3つを持っています。

河津町のマンションで、モデルケースを2つ

具体的な建物を特定しない、一般的なモデルケースで考えます。

ケース1：河津駅圏／築26年・5階建て・28戸

伊豆急行河津駅から徒歩圏、河津川に近い立地。海と川の両方の影響を受けます。

項目	内容
主な劣化	海側外壁のチョーキング、シーリングの硬化・剥離、バルコニー手すりの発錆、屋上防水の膨れ
工法の判断	全面ロープアクセス、またはバルコニー側のみ足場のハイブリッド
工期の置き方	9月着工・12月中旬竣工。桜まつりに1日も掛からない
使える公的制度	敷地内に道路に面したブロック塀があればブロック塀等撤去改善事業補助金（着工前申請）／管理計画認定は静岡県へ
押さえどころ	桜まつり期間中の来訪者動線が敷地に近いなら、そもそも足場は選択肢から外れる

ケース2：谷津・峰方面／築34年・4階建て・22戸（傾斜地）

天城方面へ向かう斜面地。山側は湿気、道路側は日照の強い面。

項目	内容
主な劣化	山側外壁の藻・カビ、北面の白華（エフロレッセンス）、擁壁のクラック、外階段の鉄部腐食
工法の判断	足場の設置が困難な擁壁側はロープアクセス、道路に面した側は足場のハイブリッド
工期の置き方	4月着工・6月上旬竣工。梅雨入り前に山側の洗浄・塗装を終える
使える公的制度	敷地内に木造の集会所・管理人室があり昭和56年5月31日以前の建築なら、TOUKAI‐0⁺の無料診断の対象になる可能性
押さえどころ	傾斜地は足場の基礎工事だけで金額が跳ねる。ここでロープアクセスの差が最も出る

いずれのケースも、現地を見なければ本当のことは言えません。私たちの調査・診断は無料で承っています。上の表は「こういう考え方で組み立てます」という設計図であって、見積書ではありません。

修繕積立金が足りないときの4つの打ち手

河津町に限らず、小規模マンションで最も多い相談がこれです。順番に検討してください。

① 工事範囲を分割する（フェーズ分け）
「今回は防水と鉄部、次回は外壁」というように、劣化の進行度で優先順位をつけて分割します。ロープアクセスは部分施工に向いているため、この戦略と相性が良い工法です。足場を前提にすると、分割するたびに足場費が二重・三重にかかるため、分割そのものが不利になります。

② 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資
管理組合が借主となる融資制度です。管理計画認定を受けていれば金利の引下げがあります（出典：住宅金融支援機構）。

③ 修繕積立金の見直し
痛みを伴いますが、避けられない場面があります。一度に大きく上げるのではなく、段階的な引き上げを長期修繕計画とセットで総会に提案するのが現実的です。

④ 工法の見直しで総額を下げる
これが私たちの領域です。足場を前提にした見積書を、ロープアクセスまたはハイブリッドで組み直すと、総額が変わることがあります。まず現行の見積書を見せていただければ、どこに削れる余地があるかを申し上げられます。工法ごとの考え方はロープアクセス工法のご紹介にまとめています。

見積書のチェック5点【河津町版】

管理組合の理事の方が、見積書を受け取ったときに最低限見るべき5点です。

① 仮設工事費が総額の何%か
2割を大きく超えているなら、その理由を説明してもらってください。傾斜地・狭小地なら妥当な場合もありますが、根拠は必要です。

② 塩害を前提とした仕様になっているか
河津町は海に面しています。海側の面と山側の面で、塗料の仕様や下地処理の内容が同じになっていないか確認してください。同じなら、それは建物を見ていない見積書です。

③ シーリングの打ち替えか、増し打ちか
「打ち替え（既存を撤去して新しく充填）」と「増し打ち（既存の上から重ねる）」では、耐久性も金額も違います。どちらか明記されているか確認してください。

④ 温泉配管・給湯設備の扱い
河津町は温泉地です。町が温泉給湯事業を行っており、建物によっては共用部に温泉の引湯配管や熱交換器があります。温泉水は成分によって金属の腐食やスケール付着を早めます。外壁・防水の見積書には現れませんが、大規模修繕のタイミングで一度点検しておくべき設備です。見積書に入っていないなら、それは「対象外」なのか「見落とし」なのかを確認してください。

⑤ 桜まつり期間の扱いが工程表に書かれているか
2月上旬から3月上旬にかけての工事の扱いについて、工程表に何も記載がないなら、その業者は河津町という土地の条件を理解していません。「2月上旬〜3月上旬は作業を行わない」あるいは「この期間に足場を残さない」と明記されているか。ここが河津町で見積書を比較するときの、最もわかりやすい判別点です。

河津町の建物が受けている、方位別の劣化条件

伊豆半島東海岸の建物は、面ごとに劣化の条件が大きく違います。

方位・立地	主な劣化要因	現れ方
東〜南東（海側）	潮風・紫外線・強い日照	塗膜のチョーキング、鉄部の発錆、シーリングの硬化・割れ
北〜北西（山側）	湿気・日照不足	藻・カビ、白華（エフロレッセンス）、塗膜の膨れ
屋上・屋根	紫外線・熱伸縮・台風	防水層の膨れ・ひび、笠木のシーリング切れ、ドレンの詰まり
河津川沿い	湿度・虫害	外壁下部の汚れ、基礎まわりの湿気
傾斜地の擁壁側	地下水・凍結融解	擁壁のクラック、外構の沈下

この5つの条件が1棟の中に同居しているのが、河津町の建物の特徴です。だからこそ、全面を同じ仕様で塗る見積書は、どこかで無理をしています。

着工19か月前からの逆算カレンダー【河津町版】

「9月着工」を目標にした場合の逆算です。総会の回数と、桜まつりの位置を組み込んであります。

時期	やること
着工19か月前（2月）	桜まつり期間。理事会は開催しにくい。この月は何も予定しない前提で組む
着工18か月前（3月）	建物診断の実施を理事会で決定。複数社に劣化診断を依頼
着工16か月前（5月）	診断結果の受領。長期修繕計画の見直し着手。管理計画認定の要否を検討
着工14か月前（7月）	通常総会で「調査・設計に着手する」ことの承認を取る
着工12か月前（9月）	工法の比較検討（足場／ロープアクセス／ハイブリッド）。概算見積の取得
着工10か月前（11月）	施工会社の選定に入る。3社以上から相見積。ブロック塀があれば建設課へ事前相談
着工8か月前（1月）	見積比較の完了。臨時総会の議案書を確定させる（2月に総会は開けない前提）
着工7か月前（2月）	桜まつり期間。議案書の郵送・回覧のみ。対面の説明会は避ける
着工6か月前（3月中旬）	臨時総会で工事の実施・契約の締結を決議
着工5か月前（4月）	契約締結。補助金の申請（該当があれば着工前に済ませる）
着工3か月前（6月）	近隣挨拶、居住者説明会。資材の発注
着工1か月前（8月）	最終確認。工程表の共有
着工（9月）	台風の情報を見ながら着工
竣工（12月）	桜まつり前に完全撤収

河津町の逆算カレンダーは、他の町と1点だけ違います。それは「2月は総会も説明会も開けない月」として最初から外すことです。

区分所有者に別荘所有者・町外居住者が含まれる建物では、そもそも総会の出席率が上がりにくい。そこに桜まつりの繁忙が重なる2月を選ぶと、定足数を満たせずに議案が流れます。工事が遅れるのではなく、決議が遅れる。これが伊豆エリアのマンション管理で、私が繰り返し見てきた失敗の形です。

今週できること（合計1時間かかりません）

明日から動けることを、5つだけ挙げます。

管理組合の書類から、建物の建築年月日を確認する（5分）
昭和56年5月31日以前かどうかで、使える制度が変わります。敷地内の付属棟についても確認してください。
敷地内の塀を歩いて見る（10分）
道路に面しているか。広域避難地避難路に面しているか。写真を撮っておいてください。
前回の大規模修繕の見積書を探す（15分）
仮設工事費が総額の何%だったか。これがわかると、次回の交渉の基準ができます。
カレンダーに桜まつりの期間を書き込む（1分）
2月上旬〜3月上旬。ここに総会も工事も置かない、と決めるだけで計画の質が変わります。
河津町役場建設課（0558-34-1952）に、ブロック塀の補助について電話する（10分）
補助率と限度額は町のページに記載がありません。聞けばわかります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 河津町に、分譲マンションの共用部そのものに使える町独自の補助金はありますか。
A. 2026年9月4日時点で、町のホームページ上に共用部の大規模修繕を直接の対象とする制度は確認できません。ただしブロック塀等撤去改善事業補助金は敷地内の該当する塀に使える可能性があります。着工前の申請が必要です（出典：河津町）。

Q2. プロジェクトTOUKAI‐0⁺の115万円は、どういう計算で決まりますか。
A. 工事費の8割と115万円を比較して、いずれか少ない額です。工事費が約143万7,500円を超えると115万円で頭打ちになります。木造住宅が対象で、RC造の分譲マンションの共用部は対象外です（出典：河津町木造住宅耐震補強）。

Q3. 「町内業者」でないと補助が出ない制度があると聞きました。
A. 木造住宅建築等助成制度（有期）は町内建築業者との請負契約が要件です。町内建築業者とは、町内に本社または支店を置く法人、または河津町に納税申告している個人事業主を指します。空き家活用支援補助金の改修支援も町内業者施工が対象です（出典：河津町木造住宅建築等助成制度）。

Q4. 賃貸マンションの屋根に太陽光を載せたら補助は出ますか。
A. 出ません。河津町の太陽光発電システム設置費補助金は「自ら居住する既存住宅（店舗兼用住宅を含み、賃貸住宅は除く。）」に設置する個人が対象と明記されています（出典：河津町太陽光発電システム設置費補助金）。

Q5. 河津桜まつりの期間に工事をしてはいけないという決まりがあるのですか。
A. 法令上の禁止ではありません。私たちの実務上の推奨です。2026年は2月7日から3月8日まで開催され、来訪者は100万人規模でした。人口6,130人の町にこの人数が訪れる期間は、資材搬入・職人の宿泊確保・安全管理のいずれもコストが上がります。工程表からこの1か月を先に外しておくことをおすすめします。

Q6. 管理計画認定の申請先はどこですか。
A. 河津町は町域のため、認定権者は静岡県です。手数料や様式は静岡県の最新の案内をご確認ください。

Q7. ロープアクセスだけで大規模修繕は完結しますか。
A. 建物によります。屋上に確実な支点が取れること、大量の資材の上げ下ろしを伴わない工事内容であることが前提です。条件が合わない部位には足場を架けるハイブリッド工法をご提案します。現地を見ないまま「全部ロープでできます」と言う会社があれば、それは慎重に判断されたほうがよいと思います。

この記事のポイントまとめ

河津町に分譲マンション共用部への町独自補助は確認できないが、耐震は115万円と伊豆で高水準
TOUKAI‐0⁺の分岐点は工事費143万7,500円。それ以上は補助が頭打ちになる
木造住宅建築等助成と空き家改修支援には「町内業者要件」がある
太陽光補助は賃貸住宅を明確に除外。分譲共用部にも実務上使いにくい
小規模事業者強化補助は販促のみ。建物工事は対象外だが、改修後の集客に使える
ブロック塀の補助は着工前申請。総会前に建設課へ相談すること
2月上旬〜3月上旬の桜まつり期間は、工事も総会も置かない前提で計画する
河津町の推奨工程は「9月着工・12月竣工」または「4月着工・6月竣工」

主なお問い合わせ先

窓口	担当	電話
河津町役場建設課	耐震・ブロック塀	0558-34-1952
河津町役場産業振興課	木造住宅建築等助成・小規模事業者強化	0558-34-1946
河津町役場企画調整課	空き家活用支援・太陽光	0558-34-1924
河津町役場（代表）	〒413-0595 静岡県賀茂郡河津町田中212-2	0558-34-1111

制度の内容・金額・要件は年度ごとに変更される可能性があります。着工前に各窓口で最新の情報をご確認ください。

河津町の建物のこと、まずはご相談ください

私たち株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を専門にしています。通常の足場仮設による工事、無足場のロープアクセス工法、そして両者を組み合わせたハイブリッド工法——この3つを比較して、建物にとって最適な工法をご提案できる会社は、日本でも多くありません。

河津町のように、傾斜地と海沿いの狭小地が混在し、しかも年に1か月「工事ができない期間」がある町では、工法の選び方がそのまま総コストと工程リスクに直結します。

ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。

現地調査・お見積りは無料です。「今の見積書が妥当かどうかだけ見てほしい」というご相談でも構いません。

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円および静岡県でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月4日

出典・参考資料

東伊豆町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
森町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
小山町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版
湖西市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版