2026年9月16日 更新
五反田で賃貸マンションを2棟、天王洲でオフィスビルを1棟持っておられるオーナーさまから、去年の秋にこう言われました。「同じ会社が管理して、同じ年に外壁を塗ったのに、天王洲のほうだけ傷みが早い。手抜きをされたんじゃないか」。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
結論から申し上げると、手抜きではありませんでした。天王洲は東京港に面した埋立地で、五反田は目黒川が刻んだ谷のなかにあります。海からの塩分を含んだ風を1年中受ける建物と、内陸の谷にある建物では、同じ塗料・同じ職人でも傷み方が違います。品川区は、こういう「区内での差」がとりわけ大きい区です。
今日は、品川区が公表している最新のハザード資料から逆算して、品川区の分譲・賃貸マンションで先に手を打つべき漏水ポイントと、防災上の共用部の修繕優先度を整理します。
結論：品川区は「台地・低地・埋立地」の3層で対策を分ける区です
先に結論です。品川区の建物では、自分の建物が次の3つのどれに立っているかを地図で確定させてから、修繕の順番を組みます。
| 立地 | 該当エリアの例 | 最優先の対策 |
|---|---|---|
| 台地の上・台地の縁（斜面地） | 上大崎、東五反田（島津山・池田山）、西五反田、北品川の御殿山、荏原の台地部 | 擁壁の水抜き穴／斜面側の外壁とシーリング |
| 目黒川・立会川沿いの低地 | 大崎、西五反田、東五反田の川沿い、東大井、南大井、勝島 | 屋上ドレン清掃／地下・1階の止水対策 |
| 湾岸の埋立地 | 八潮、東品川（天王洲）、勝島、大井ふ頭 | 塩害を前提とした鉄部・シーリングの前倒し更新 |
そのうえで、どの立地でも共通して最優先なのは屋上ドレン（屋上の排水口）の清掃履歴です。私が20年見てきた漏水事故の大半は、河川の氾濫ではなく、ドレンの詰まりとシーリングの切れから始まっています。派手な災害より、地味な詰まりのほうが高い確率で建物を傷めます。
品川区には、もうひとつ読み違えやすい特徴があります。荒川沿いのゼロメートル地帯を抱える区とは違い、台地と低地が細かく入り混じっていることです。だからこそ「うちは大丈夫」と「うちは危ない」が隣の街区で入れ替わります。ここからが本題です。
品川区のハザード資料を1枚で読む
品川区は、地震マップ・浸水ハザードマップ・高潮浸水ハザードマップ・多摩川洪水ハザードマップ・津波（立会川）ハザードマップ・土砂ハザードマップを、品川区防災地図（令和8年6月一部修正）として1冊にまとめています（出典：品川区「浸水に関するハザードマップと浸水実績」／更新日：令和8年9月1日）。
理事会でお使いになるなら、この防災地図1冊で足ります。
1. 浸水ハザードマップ（防災地図16〜23ページ）
東京都建設局の「城南地区河川流域浸水予想区域図」に基づいて区が作成したもので、河川からあふれる外水氾濫と、下水道が追いつかない内水氾濫の両方を示しています。想定した雨は総雨量690ミリ、時間最大雨量153ミリです。
東京の下水道は、おおむね時間50ミリ前後の雨を流せるように整備されてきました。153ミリはその3倍です。インフラ側の能力を大きく超える雨を前提にした地図だと押さえてください。
この地図には、平成元年と平成11年に品川区で実際に起きた浸水実績が青枠で重ねてあります。私はいつも理事長さまに「シミュレーションの色より、この青枠を先に見てください」とお伝えしています。実際に水が来た場所は、地形が変わらない限り、また来ます。
2. 雨水出水浸水ハザードマップ（防災地図26・27ページ）
内水氾濫だけを抜き出した地図です。東京都下水道局の「城南地区河川流域 雨水出水浸水想定区域図」（令和8年3月25日公表）に基づきます。品川区のマンションで実際に起きやすいのは、圧倒的にこちらです。
「内水」とは、川から水が来るより先に、降った雨が足元からあふれてくる現象です。目黒川や立会川から離れた荏原・小山あたりでも、窪地なら水はたまります。
さらに区は、落ち葉による雨ますの詰まりで起きる浸水は、シミュレーションに反映しきれないと明記しています。現場の人間として申し上げれば、この「反映しきれない部分」こそが、管理組合さまが自力で減らせる部分です。
3. 高潮・多摩川洪水ハザードマップ（防災地図24・25ページ）
高潮は東京都港湾局の「高潮浸水想定区域図」（令和6年12月19日公表の改定版）に基づき、室戸台風級（中心気圧910hPa）で堤防等の決壊も見込んだ想定です。八潮・東品川・勝島・北品川に物件をお持ちなら、この地図の浸水継続時間を見てください。区は「地盤高が満潮面より低い地域では、堤防等が決壊した場合、台風の通過後でも、日々の潮位変化によって浸水が継続する場合がある」と書いています。水が引かない前提で電気設備の位置を考える必要があります。
多摩川洪水は、国土交通省関東地方整備局京浜河川事務所の資料に基づき、多摩川が決壊して約8時間後に氾濫水が到達した場合を想定したものです（前提は流域48時間総雨量588ミリ）。8時間という猶予は、建物側から見れば土のうを積む、止水板を立てる、地下の車両を出す——手順書があれば間に合う時間です。なければ間に合いません。
4. 土砂ハザードマップ
品川区は23区のなかでも斜面地の多い区で、土砂災害防止法に基づく土砂災害（特別）警戒区域が指定されています。最新の告示は令和8年1月22日です（出典：品川区「土砂災害に備えて」／更新日：令和8年6月9日）。
指定の基準は、傾斜30度以上かつ高さ5メートル以上の傾斜地と、その上端から水平10メートル以内・下端からがけの高さの2倍以内（最大50メートル）の区域です。区が避難情報（高齢者等避難・避難指示）の発令対象としている区域は、次のとおりです。
| 地区 | 対象となる町丁（いずれも一部） |
|---|---|
| 品川地区 | 北品川三・五・六丁目、南品川六丁目 |
| 大崎地区 | 東五反田一・三・四・五丁目、上大崎一・三・四丁目、西五反田三・八丁目 |
| 大井地区 | 東大井三・四丁目 |
| 八潮地区 | 八潮五丁目 |
御殿山、島津山、池田山といった高台の名前が並んでいるのに気づかれたと思います。品川区の「良い住宅地」は、多くが台地の縁にあります。眺望の良さと、がけのリスクは同じ地形から来ているわけです。
地域特性と漏水事故の関係
ここはハザードマップに書かれていない部分です。私が品川区で見てきた傾向を、正直に申し上げます。
湾岸の埋立地（八潮・東品川・勝島）——塩害とタワー物件の共用部
冒頭のオーナーさまの天王洲の物件が、まさにこれでした。海に面した立地では、塩分を含んだ風が1年中、建物の表面に当たり続けます。塗膜の劣化が早く、鉄部（手すり、避難ハッチ、屋外階段、設備架台）の錆の進行も内陸より速いのが実感です。
タワー物件の漏水で私が一番厄介だと感じるのは、高層部の風圧です。同じ雨でも、高さ100メートルでは横殴りの雨が窓まわりやシーリングの切れ目に押し込まれます。地上で「雨漏りするほどの雨じゃない」と感じる日に、上層階だけ漏るのはこれが理由です。
埋立地では、建物本体と外構の不同沈下にも注意が必要です。エントランスのタイルが浮き、目地が開き、そこから雨が入って地下ピットに回る。見落とされやすい経路です。
目黒川・立会川沿いの低地（大崎・五反田・東大井・南大井）——地下と1階が弱点
目黒川沿いの大崎・五反田は、再開発でビルが建ち並んだ一方、川面との高低差が小さいエリアです。立会川は上流部が暗渠（地下に埋められた水路）になっていて、その谷が刻んだ坂が入り組んでいます。暗渠の上は、地形としては谷の底です。
この帯で私が見てきた漏水は、屋上からではなく下から上がってくるものが多いです。地下駐車場、地下の機械室、1階の店舗。排水ポンプが止まれば、雨が止んでも水位は下がりません。
台地の上と台地の縁（上大崎・東五反田・西五反田・御殿山・荏原）——擁壁が主役
台地の上に建つ建物は、水害リスクとしては区内で最も低いグループです。ただし、台地の縁に建つ建物は話が別です。
斜面地の物件で私が最初に見るのは、擁壁の水抜き穴です。擁壁の壁面に等間隔で開いている、直径5〜7センチほどの穴のことです。あれは飾りではなく、土のなかの水を抜いて擁壁にかかる水圧を下げる装置です。穴が土や植栽の根で詰まると、擁壁の裏に水がたまり、擁壁の変形やはらみにつながります。
そして斜面側の外壁は、足場が組めないことが多い——この話は後ほど申し上げます。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
立地を問わず、大規模修繕のときに見ておいていただきたい7点です。私はこれを、ワンセットで提案するようにしています。
1. 屋上防水——防水層の膨れ、立上り部の口開き、保護モルタルのひび割れ。改修の目安はウレタン塗膜で10〜13年、シート防水で13〜20年程度ですが、湾岸の紫外線と塩害を受ける物件は短いほうで見ておくのが安全です。
2. シーリング（目地のゴム状の充填材）——外壁の板と板のあいだ、サッシのまわりを埋めている材料です。硬化して縮み、切れます。漏水の入口として最も件数が多いのがここだと私は考えています。高層部・海側の面から先に切れるのが定石です。
3. バルコニー排水——排水口に落ち葉や土がたまると床に水がたまり、笠木や壁との取り合いから室内側に回ります。共用部の工事だけでは解決しません。居住者さまへの声かけが半分です。
4. 屋上ドレンとストレーナー——ストレーナーは排水口のゴミ受けの網です。これが外れたまま何年も放置されている物件を、私は毎年いくつも見ます。清掃記録の有無だけで、その建物の漏水リスクは大きく変わります。
5. 立上り・パラペット（屋上外周の立ち上がり壁）——防水層が壁面に立ち上がって終わる末端の処理です。ここが浮くと雨は防水層の裏に回り、表面からは見えません。
6. サッシまわり——サッシと外壁の取り合い、窓台の水切り、サッシ自体の劣化。台地の縁や湾岸の高層部では、風で雨が押し込まれる前提で見ます。
7. エキスパンションジョイント（建物どうしの継ぎ目）——棟が分かれた団地型や増築を重ねたビルにあります。動きを許容する構造だからこそ切れやすく、品川区の大規模団地ではここが漏水源になっている例をよく見ます。
漏水の緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風が抜けた翌朝、「最上階の3戸で天井から漏っている」という連絡が入る。これが私どもの仕事で一番多い緊急案件です。
このとき、足場を組む工事だと近隣調整・申請・資材搬入・組立で数日から数週間かかります。品川区の場合、これがさらに重くなる条件が揃っています。
- 台地の縁の斜面地では、足場を建てる平地そのものがない
- 大崎・五反田の高密度な街区では、隣地との距離が取れず足場の外側に道路占用が必要になる
- 湾岸のタワー物件では、高さ100メートル超に足場をかける費用と工期が現実的でない
ロープアクセス工法（産業用ロープで屋上から降りて作業する無足場工法）なら、屋上に支点を取れれば、その日のうちに漏水箇所まで降りられます。原因のシーリング1本、ドレン1カ所を直接見て、その場で止水処置を打てるわけです。
私の経験上、漏水の緊急対応で本当に必要なのは「全面工事」ではなく「原因の特定と応急止水」です。そこを数日で押さえられるかどうかで、内装被害の範囲がまるで変わります。工法の詳細はロープアクセス工法のご紹介と、施工事例をまとめたロープアクセスドットコムを、原因調査は漏水・雨漏り調査をご覧ください。
もうひとつ、ハイブリッド工法という選択もあります。足場が組める低層部は足場で、斜面側や高層部はロープアクセスで、と部位ごとに使い分けるやり方です。台地の縁に建つ物件や敷地が変形している物件では、総額でこれが最も安くなるケースが少なくありません。3つの工法を比べてから決められるのは、品川区のような複雑な地形の区ではとりわけ効きます。
防災上の共用部と、修繕の優先度
漏水と防災は、共用部の設備というところで1本につながります。図面を開いて、次の5つがどの階にあるかを確認してください。
| 共用部 | 確認すること | 修繕優先度の考え方 |
|---|---|---|
| 受電設備（電気室・キュービクル） | 地下か1階か屋上か | 浸水域なら最優先。水に浸かると全館停電 |
| 給水ポンプ・受水槽 | 地下ピットか屋上か | 停止すれば断水。地下設置は止水板とセットで |
| エレベーター（機械室・ピット） | ピットの排水経路 | ピット浸水で長期停止。管制運転の設定も確認 |
| 自家発電設備 | 燃料タンクの位置と運転可能時間 | 浸水域では燃料タンクの位置が生死を分ける |
| 避難通路・屋外階段 | 鉄部の腐食、床防水、手すりの根元 | 湾岸物件は塩害で進行が早い。大規模修繕で必ず範囲に入れる |
私がこの表を作るとき、いつも最初に見るのは受電設備の階です。地下の電気室が水に浸かると、ポンプもエレベーターも止まり、給水も排水もできなくなります。建物が無事でも、住み続けられなくなる。この一点は、浸水域の物件の管理組合さまに強くお伝えしています。
屋外階段と避難通路の鉄部は、防災と漏水の両方にかかる部位です。錆が進むと階段が避難に使えなくなり、床防水が切れれば下階へ漏れます。湾岸の物件は、ここを大規模修繕の範囲から外さないでください。詳しい考え方はビルオーナーさま向けサービスと管理組合さま向けサービスにまとめています。
品川区の防災補助・耐震助成（令和8年度）
制度の話は、年度で中身が変わります。ここは令和8年（2026年）9月16日時点で区の公式ページに掲載されている内容を、そのまま整理します。
がけ・擁壁の安全化対策支援——令和8年度の改修工事受付は終了
品川区は、がけ・擁壁の安全化対策工事に助成を出しています。ただし区の公式ページには、「令和8年度は予算額に達したため、改修工事の申請受付は終了しました」と明記されています（出典：品川区「がけ・擁壁の安全化対策支援について」／更新日：令和8年6月25日）。
令和8年度の助成内容は、次のとおりです（助成額【A】【B】は拡充されています）。
| 対象 | 擁壁の新設 | がけ・擁壁の補強 | 防護壁の新設 |
|---|---|---|---|
| 土砂災害警戒区域内 | 工事費の1/2（限度額2,000万円）【A】 | 工事費の1/2（限度額100万円）【C】 | 工事費の1/2（限度額200万円）【D】 |
| 区内の道路または公共施設に面するもの | 工事費の1/2（限度額600万円）【B】 | 工事費の1/2（限度額100万円）【C】 | 工事費の1/2（限度額200万円）【D】 |
道路・公共施設に面するものは、高さ2メートル超かつ傾斜角30度超に限られます。手続きは事前協議→助成申請→区の審査→工事契約→着手届→中間検査→完了検査→交付という流れで、工事契約より前に事前協議と申請を済ませる建て付けです。
令和9年度の受付開始を待ってから動くと、また予算枠との競争になります。擁壁に不安がある物件は、年度が替わる前に事前協議までを済ませておくのが現実的です。窓口は建築課審査担当（構造／03-5742-9172）です。
耐震化支援事業——令和8年度は12月4日が申請期限
品川区の耐震化支援事業は、令和8年4月1日（水）に申請開始、令和8年12月4日（金）が申請期限です（一部の制度は通年受付）。出典は品川区「耐震化支援事業」（更新日：令和8年8月12日）です。
分譲マンションの管理組合さまに関係するメニューは4つあります。
- 耐震化アドバイザー派遣：理事会や総会の場に建築士を無料で派遣し、耐震診断・耐震改修・建替えの助言を受けられる制度
- 耐震診断の助成
- 補強設計の助成
- 耐震改修工事の助成
申請は窓口と電子申請の両方に対応しています。なお同じページには、特定緊急輸送道路沿道建築物の耐震診断の助成制度は終了した旨も記載されています。該当する物件をお持ちのオーナーさまはご注意ください。
まず使っていただきたいのは、アドバイザー派遣です。費用がかからず、理事会に第三者の建築士が入る。それだけで総会の議論の質が変わります。窓口は建築課 耐震化促進担当（03-5742-6634）です。
予算枠のある事業は、がけ・擁壁助成のように年度途中で受付を終えることがあります。検討されている管理組合さまは、着工前に、残枠と申請順序を窓口へご確認ください。着工後の申請は受け付けられないのが通例です。
背景データ：雨の降り方が変わっています
「昔はこんなに漏らなかった」というお声を、本当によくいただきます。感覚の問題ではありません。
気象庁は、全国のアメダスで観測した1時間降水量50ミリ以上の年間発生回数について、1980年ごろと比べて最近10年間はおおむね増加していることを公表しています。強い雨ほど頻度の増加率が高いという評価です（出典：気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」、気象庁「アメダスで見た短時間強雨発生回数の長期変化について」）。
インフラ側の対策には限界があり、その差は建物側で埋めるしかありません。屋上ドレンの清掃と、シーリングの前倒し更新。地味ですが、これが一番効きます。区境をまたぐリスクは、国土地理院の重ねるハザードマップで確認できます。
まとめ：今週、理事会・管理会社に投げられる3点
長くなりました。品川区の建物で、今週すぐ動けることを3つに絞ります。
1. 品川区防災地図で、自分の建物の4つのリスクを確認する
品川区防災地図（令和8年6月一部修正）で、浸水・雨水出水（内水）・高潮・土砂の4つを順に見る。あわせて平成元年・平成11年の浸水実績の青枠に自分の住所が入っていないかを確認してください。10分で終わります。
2. 屋上ドレンの清掃記録を、管理会社に出してもらう
直近1年で何回清掃したか。ストレーナーは付いているか。地下ピットがある物件は、排水ポンプの点検記録もあわせて。台風シーズンの真っ最中ですから、今週が一番効きます。
3. 擁壁と受電設備を、図面と現地で確認する
斜面地の物件は、擁壁の水抜き穴の詰まりを現地で見る。浸水域の物件は、電気室・給水ポンプ・エレベーターピットの設置階を図面で確認し、地下または1階なら止水板の見積りを1本取っておく。あわせて、がけ・擁壁助成の事前協議は建築課審査担当（03-5742-9172）、耐震化アドバイザー派遣は建築課 耐震化促進担当（03-5742-6634）へ。耐震化支援事業の令和8年度申請期限は12月4日です。
12月までに動けるかどうかが、令和8年度の分かれ目です。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。調査だけ、ご相談だけでも構いません。総会前の整理の段階から、お力になれることがあります。お問合せフォームからお声がけください。
冒頭のオーナーさまには、結局こうお伝えしました。「天王洲と五反田は、別の建物として修繕計画を立ててください」と。同じ区内、同じ管理会社、同じ塗料でも、立っている地形が違えば傷み方が違う。品川区で修繕積立金を有効に使う一番の近道は、区内の平均ではなく、自分の建物の地形で考えることだと、私は思っています。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月16日時点で公表されている品川区および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず品川区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。ハザードマップの被害想定は東京都および区が公表したものであり、実際の被害状況と異なることがあります。
出典・参考資料
- 品川区「浸水に関するハザードマップと浸水実績」（更新日：令和8年9月1日）
- 品川区「品川区防災地図（防災地図と各ハザードマップ）」
- 品川区「土砂災害に備えて」（更新日：令和8年6月9日／土砂災害（特別）警戒区域は令和8年1月22日告示）
- 品川区「がけ・擁壁の安全化対策支援について」（更新日：令和8年6月25日）
- 品川区「耐震化支援事業」（更新日：令和8年8月12日）
- 東京都下水道局「城南地区河川流域 雨水出水浸水想定区域図」（令和8年3月25日公表）
- 東京都建設局「城南地区河川流域浸水予想区域図」
- 東京都港湾局「高潮浸水想定区域図」（令和6年12月19日公表）
- 国土交通省関東地方整備局京浜河川事務所「多摩川洪水浸水想定区域図」
- 気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」
- 気象庁「アメダスで見た短時間強雨発生回数の長期変化について」
- 国土地理院「重ねるハザードマップ」
関連ページ
ロープアクセス工法の詳しい解説・施工事例はこちら → https://rope-access-method.com/
