秦野市の賃貸マンション補助金｜オーナー向け2026年版

秦野市で賃貸マンション、賃貸アパート、テナントビルをお持ちのオーナーさまへ。2026年度（令和8年度）に「収益物件のオーナーが自分名義で申請できる」補助制度を、市・県・国の一次情報だけをもとに整理しました。

先に結論をお伝えします。秦野市は、市の独自制度が「自己居住」の壁を越えてオーナー側にも開かれている、県内では珍しい自治体です。ただし、その制度は「リフォーム助成」という名前ではありません。名前だけを見て探していると、まず見つかりません。

一方で、秦野市にはすでに受付を終了した制度と、要件上どうやっても賃貸物件には使えない制度も混在しています。ネット上の「秦野市で最大155万円」「最大920万円」といった見出しは、自宅所有者向けの制度を合算した数字であり、収益物件のオーナーがそのまま使えるものではありません。

この記事では、使える制度・条件付きの制度・すでに使えない制度を最初に切り分けたうえで、補助額の計算方法、申請の時間軸、そして受け取った後に必ず発生する税務の論点まで踏み込みます。最後に、秦野という市場で賃貸物件の外装をどう維持するか、工法選定でコストがどこまで動くかについても触れます。

この記事のポイントまとめ

最大の発見は「秦野市木のある暮らしづくり補助金」の民間建築物枠。補助率50％、上限200万円。補助対象者は「市内施工業者により秦野産木材を使用して、本市内において民間建築物の新築又はリフォームを行う方」で、自己居住要件も、個人・法人の別も書かれていません。ただし市の例示は「商業施設、飲食店、オフィスなど」であり、賃貸共同住宅が含まれるかは必ず事前相談が必要です。
木製構造物枠も同じく補助率50％・上限200万円。ウッドデッキ、ウッドチップ舗装などが対象。共用部の外構整備に使える可能性があります。
予算残額は令和8年5月26日時点で5,990,000円（申請2件・執行額21万円）。予算が上限に達した時点で締切です。申請枠登録の締切は9月30日（水曜日）。
神奈川県の太陽光・蓄電池補助は「県内の賃貸共同住宅を所有する個人又は法人」が申請者として明記。第2期は2026年9月7日（月）8時30分から電子申請のみ・先着順（500件程度）、申請期限は9月30日（水）。
国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」は補助対象者が「賃貸集合住宅のオーナー等」。追い焚きなし5万円/台、追い焚きあり7万円/台が基本。
秦野市ゼロカーボンな暮らし創出補助金は令和8年度分の受付がすべて終了しています（ZEH 5月15日、蓄電池6月12日、太陽光6月15日申請分をもって終了）。
秦野市の木造建築物耐震改修等補助は「自ら所有し、かつ、居住する市民」が対象。賃貸アパートには使えません。
補助金は受給時に雑収入（益金）。修繕費か資本的支出かの判定で初年度の損金額が大きく変わります。
秦野市の推計人口は161,110人・75,219世帯・1世帯あたり2.14人（令和8年8月1日時点）。判断の物差しは補助額の大小ではなく、NOI（純営業収益＝賃料収入から運営費を引いた利益）がいくら動くかです。

1. 結論：秦野市のオーナーが動くべき制度は4つ、諦めるべき制度は3つ

秦野市で収益物件を所有するオーナーが、2026年度に自分名義で申請を検討できる制度を、実務上の優先順位で並べると次のようになります。

動くべき制度（4つ）

秦野市木のある暮らしづくり補助金・民間建築物枠（市）
→ 補助率50％、上限200万円。秦野産材を使った木造化・木質化工事。要事前相談。
秦野市木のある暮らしづくり補助金・木製構造物枠（市）
→ 補助率50％、上限200万円。ウッドデッキ、ウッドチップ舗装などの外構。
令和8年度神奈川県住宅用太陽光発電・蓄電池導入費補助金（県）
→ 共同住宅枠で「県内の賃貸共同住宅を所有する個人又は法人」が申請者。9月7日8時30分開始、9月30日締切、先着500件程度。
賃貸集合給湯省エネ2026事業（国／資源エネルギー庁）
→ 補助対象者が「賃貸集合住宅のオーナー等」。既存の従来型給湯器の高効率機への交換が対象。

諦めるべき、あるいは条件を確認すべき制度（3つ）

秦野市ゼロカーボンな暮らし創出補助金 → 令和8年度は全枠が受付終了済み。太陽光は6月15日、蓄電池は6月12日、ZEHは5月15日の申請分をもって終了しています。
秦野市木造建築物耐震改修工事等補助事業 → 補助の対象者は「原則として対象となる建築物を自ら所有し、かつ、居住する市民」。賃貸アパートは対象外です。
秦野市空家の管理及び活用促進補助金 → 「会社等が所有及び購入等の場合を除く」と明記され、対象空家も「空家バンク登録の一戸建て住宅」で「アパート、マンション、長屋は対象外」。一棟物件には使えません。

この切り分けを先にやっておかないと、見積りを取り、書類を集め、申請直前で「対象外です」と言われる、という時間の浪費が起きます。以下、それぞれ詳しく見ていきます。

2. 【本命①】秦野市木のある暮らしづくり補助金 ── 「民間建築物」枠に自己居住要件がない

2-1. なぜこの制度がオーナーにとって重要なのか

多くの自治体の住宅系補助金は、「市内に住所を有し、自ら居住する住宅」という要件で設計されています。収益物件のオーナーは、この一文で対象から外れます。秦野市の耐震改修補助も、空家活用補助も、その構造です。

ところが、秦野市の「木のある暮らしづくり補助金」は、森林行政の制度として設計されています。所管は環境産業部の森林ふれあい課。目的は秦野産材の利用促進であり、住宅政策ではありません。そのため、補助対象者の書きぶりが住宅系補助金とまったく異なります。

市の公式ページから、住宅枠と民間建築物枠の記載を並べてみます。

【住宅の新築又はリフォーム】
市内施工業者により秦野産木材を使用して、本市内において自己居住用の住宅の新築又はリフォームを行う個人。

【民間建築物の建築又はリフォーム】
市内施工業者により秦野産木材を使用して、本市内において民間建築物の新築又はリフォームを行う方。

住宅枠には「自己居住用」「個人」という限定があり、補助金額も秦野市電子地域通貨（OMOTANコイン）10万コインです。一方、民間建築物枠には自己居住要件がなく、「個人」への限定もありません。木製遊具・木製玩具・木育活動の各枠には「（個人を除く）」という但し書きがありますが、民間建築物枠にはそれもありません。

2-2. 補助額は50％・上限200万円

民間建築物枠の条件を整理します。

項目	内容
補助対象経費	木造化・木質化に係る工事費（設計費は除く）
補助対象経費の下限額	20万円
補助率	50％
補助金額（上限）	200万円
秦野産材の使用量	構造材3立方メートル以上、内装材9平方メートル以上、両方の場合は3立方メートル以上
施工業者	市内施工業者であること

補助率50％で上限200万円という金額は、市町村レベルの制度としてはかなり大きい部類です。400万円の木質化工事に対して200万円が交付される計算になります。

なお構造材については「柱や梁などが一部露出していれば対象」と補足されています。すべての構造材を現しにする必要はありません。

また、民間建築物の新築またはリフォームを行った場合に限り、秦野産材を活用した木製什器の購入費（組立・設置・運搬を含む）も対象事業に含めることができます。共用部のベンチ、メールコーナーのカウンター、集会室の家具などが視野に入ります。

2-3. ただし「賃貸共同住宅が民間建築物に含まれるか」は事前相談が必須

ここが最重要の論点です。市の公式ページで民間建築物として例示されているのは「商業施設、飲食店、オフィスなど」であり、賃貸共同住宅は明記されていません。

制度の建て付けを素直に読むと、次のように整理できます。

「住宅」枠は自己居住用に限定されている
したがって、賃貸共同住宅は「住宅」枠では申請できない
では民間建築物枠に入るのか、それとも制度の対象外なのか ── これは公開情報だけでは断定できません

市も「事業内容や補助対象かどうか等の確認を行いますので、必ず市へ事前相談をお願いします」と明記しています。事前相談先は秦野市森林ふれあい課（0463-82-9631）です。

実務としては、次の順序で進めるのが確実です。

森林ふれあい課へ電話し、「賃貸共同住宅の共用部の木質化は民間建築物枠の対象になるか」を照会する
対象になる場合、市内施工業者と秦野産材の調達ルートを確認する
使用量要件（構造材3立方メートル以上または内装材9平方メートル以上）を満たす設計にする
申請枠登録を9月30日までに提出する

照会は電話一本です。仮に対象外だったとしても、失うのは数分です。対象だった場合の200万円と比べれば、確認しない理由はありません。

2-4. 予算残額と締切 ── 数字で見ると「まだ空いている」

市が公表している令和8年5月26日時点の予算執行状況は次のとおりです。

申請件数	予算執行額	予算残額
2件	210,000円	5,990,000円

年度当初から2か月弱で、執行額は21万円。残額は約599万円です。上限200万円の案件が3件通れば埋まる規模ですが、5月末時点ではまだ大きく空いていたことがわかります。

締切に関するルールは2段階です。

申請枠登録：9月30日（水曜日）までに申請枠登録申込書を提出
交付申請兼実績報告：事業完了後から30日以内に提出

つまり、この制度は「工事が終わってから申請する」タイプです。ただし、予算を確保しておくために先に枠登録をしておく、という設計になっています。年度内に工事が終わる見込みがあるなら、9月30日までに枠登録をしておくのが定石です。

提出は森林ふれあい課へ持参・郵送・電子メールのいずれか。メールでの提出を認めている点は、遠方にお住まいのオーナーにとって実務的です。

2-5. 必要書類は「木材出荷証明書」が鍵

交付申請兼実績報告の際に必要な書類のうち、施工業者と早めに握っておくべきものを挙げます。

交付申請書兼実績報告書（5号様式）、事業計画書兼報告書（2号様式）、秦野産木材使用量計算書（3号様式）、同意書兼誓約書（6号様式）
木材出荷証明書
建築確認済み証の写し（建築確認が不要な場合を除く）
市内施工業者からの領収書または支払証明書の写し
完成図面、建築場所を示した位置図
納税証明書の写し（申請日において市税の納税義務が発生していない場合に限る）
現地状況および秦野産木材を使用した箇所の写真

このうち木材出荷証明書と使用量計算書は、材料の調達段階で手配しないと後から作れません。「秦野産材を使ったつもりだったが証明できない」という事態を避けるため、施工業者に対して発注前に「木のある暮らしづくり補助金を申請する予定である」と明示してください。

また、国税・地方税を滞納している者は対象外という共通事項があります。法人所有の場合、決算期をまたぐ納税状況にご注意ください。

3. 【本命②】木製構造物枠 ── ウッドデッキ・ウッドチップ舗装で50％・上限200万円

同じ制度の中に、建物本体とは別に「木製構造物」の枠があります。

項目	内容
補助対象者	領収書または支払証明書を市内の所在地で発行できる事業者から、秦野産木材を使用して市内において木製構造物を購入する、または当該事業者により施工する方
秦野産材の使用量	木材使用量の100％（構造・性能・デザイン等の理由で困難な部分は対象外）
補助対象経費	購入、組立、設置、運搬に係る経費
下限額	20万円
補助率	50％
上限	200万円

対象例として市が挙げているのは「ウッドデッキ、ウッドチップ舗装など」です。こちらも個人を除く旨の記載がありません。

賃貸物件の運営という観点では、次のような使い道が考えられます。

敷地内の未利用スペースにウッドデッキを設けて、共用の屋外テラスにする
駐輪場や通路の舗装をウッドチップに変更する
植栽帯の縁石をウッドフェンスに置き換える

いずれも入居者から見える部分です。外構は、内見時の第一印象を左右する割に、修繕計画で後回しにされがちな部位です。ここに補助率50％が効くなら、実質負担は半分になります。

ただし木製構造物枠は「木材使用量の100％秦野産材」という、民間建築物枠より厳しい要件があります。設計段階から材料調達を含めて相談してください。

4. 【本命③】神奈川県の太陽光・蓄電池補助は「賃貸共同住宅のオーナー」が名指しで対象

4-1. 県レベルで賃貸オーナーが明示されている数少ない制度

令和8年度神奈川県住宅用太陽光発電・蓄電池導入費補助金は、県内の住宅に太陽光発電設備と蓄電システムを同時に導入する費用の一部を補助する制度です。

申請できる者の定義を、県の公式ページから引用します。

【戸建住宅】補助対象住宅を所有又は区分所有する個人
【共同住宅】県内の分譲共同住宅の管理組合、県内の賃貸共同住宅を所有する個人又は法人

対象となる住宅は「戸建住宅（賃貸住宅を除く。）又は共同住宅」。戸建の賃貸は除外される一方、共同住宅については賃貸を所有する個人・法人が申請者として名指しされています。事務所・店舗等との併用住宅も含まれます。

秦野市内に賃貸マンション・賃貸アパートを一棟所有している個人オーナーも、資産管理法人も、この制度の申請者になれます。

4-2. 補助額は出力と台数で機械的に決まる

設置機器	補助対象経費	補助額
太陽光発電設備	設備費・設置工事費	発電出力1kWあたり7万円
蓄電システム等	設備費・設置工事費	1台あたり15万円

発電出力は、太陽電池モジュールの公称最大出力の合計値と、パワーコンディショナーの定格出力合計値の、低いほうが採用されます。ここを取り違えると想定より下振れします。

蓄電システムは「パッケージ型番ごとの台数」であり、蓄電池ユニットの数ではない、と県のQ&Aで明示されています。

たとえば12kWの太陽光発電と蓄電システム1台なら、7万円×12kW＋15万円×1台＝99万円。ただし補助対象経費が上限となるため、実際の設備費・設置工事費を超えて交付されることはありません。

蓄電システムは、国の二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金の対象機器として、一般社団法人環境共創イニシアチブ（SII）に令和7年度以降に登録されている製品である必要があります。製品選定の段階で登録済かどうかを確認してください。

4-3. 第2期は「9月7日8時30分・先着500件程度・電子申請のみ」

県の新着情報（令和8年8月18日付）から引用します。

9月7日（月曜日）から第2期の申請受付を開始します。なお、受付方法は電子申請システムのみ（先着順）となりますので、ご注意ください。
（注意）先着順での受付となるため、電子申請システム上で受付が「完了」となっていても受付可能件数（500件程度）を超過してからの申請であった場合には、不受理になる可能性があります。

第1期は5月11日開始でしたが、5月12日には「申請額が予算額に達する見込み」として締切られています。開始から2日です。 第2期も同様のスピードになる可能性を前提に準備してください。

読み落としてはいけない点が3つあります。

①郵送・持込は一切受け付けない。 第2期の交付申請は電子申請システムのみです（実績報告は郵送も可）。

②先着順である。 第1期は最終的に「抽選を行わない」という判断が示されましたが、第2期は明確に先着順です。

③「完了」表示が受理を意味しない。 電子申請システム上で処理状況が「完了」と表示されていても、それは県が受付を完了した旨であり、交付決定でも受理確定でもありません。

申請期限は令和8年9月30日（水曜日）ですが、実質的な勝負は9月7日の朝です。

4-4. 賃貸共同住宅で申請する場合の実務上の落とし穴

（1）着手は交付決定の後。審査に2〜3か月かかることがある

県は「必ず交付決定を受けた後に事業に着手してください」「審査に2〜3か月程度かかることがあります」と明記しています。そして事業は令和9年3月31日までに完了していなければなりません。9月末に申請すれば交付決定は年末近く、着工から完了まで3か月しかない、という日程になり得ます。

大規模修繕と同時施工を考えているなら、この日程感は決定的です。屋上防水と太陽光設置を同じ工期でまとめたい場合、防水工事の着工日をいつに置くかが補助金の可否を左右します。

（2）施工業者による代行申請ができない

県は「申請者ご本人による申請が必要です。施工事業者等による代行申請はできません」としています。不受理となる可能性のある案件として「施工業者の法人アカウントで申し込むなど代行申請が疑われる申請」が明示されています。オーナー自身、法人の場合は法人として、電子申請システムのアカウントを用意しておく必要があります。

（3）法人・個人で必要書類が違う

賃貸共同住宅で申請する場合の主な提出書類は以下です。

交付申請書・事業計画書（今年度の様式。昨年度様式は受付不可）
契約書の写し、または経費内訳書類（宛名が申請者と一致していること）
補助対象設備の仕様が確認できる書類（製品カタログ等）
個人なら住民票の写し、法人なら現在事項または履歴事項証明書（いずれも発行日から3か月以内）
法人の場合は役員等全員の氏名一覧表（今年度の指定様式）
建物の登記事項証明書または検査済証の写し（賃貸共同住宅を所有する個人・法人の場合）

登記事項証明書は「登記情報提供サービス等でダウンロードしたものは不可」とされています。法務局で取得する必要があり、これだけで数日かかります。9月7日に間に合わせるなら、書類の手配は今すぐです。

（4）旧耐震の建物は耐震基準適合の証明が要る

昭和56年6月1日より前に建築確認を得て着工した共同住宅の場合、現行の耐震基準に適合させる改修工事が施工されていることを証する書類（耐震基準適合証明書等）が必要です。構造計算書の提出は不可とされています。今年度中に改修を行う場合は実績報告時の提出でも可です。

秦野市内で築45年を超える賃貸物件をお持ちの場合、この一点で申請可否が決まります。

（5）併用の可否は制度ごとに確認する

県のQ&Aでは、国や市町村の補助金との併用は「可能です。ただし、補助金の種類により、県との併用を認めていない場合があります」とされています。秦野市のゼロカーボン補助金は今年度すでに受付終了のため、今年度に関しては市との重複を気にする必要はありません。

5. 【本命④】国の賃貸集合給湯省エネ2026事業 ── 補助対象者が「オーナー等」

賃貸集合給湯省エネ2026事業（令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」）は、既存の賃貸集合住宅における賃貸オーナー等による高効率給湯器への取替を促進する制度です。

制度の骨格は次のとおりです。

補助対象者：賃貸集合住宅のオーナー等（給湯器の交換工事の発注者）
補助額：追い焚きなし5万円/台、追い焚きあり7万円/台が基本。一定の排水工事を行うと加算があります
申請主体：原則として登録事業者（施工業者・管理会社・リース事業者等）が交付申請を行います

秦野市の物件に限らず、全国の既存賃貸集合住宅が対象です。県の太陽光補助と異なり、オーナー自身が電子申請システムを操作する必要はありません。逆に言えば、登録事業者に依頼しなければ申請そのものができません。

実務としては、給湯器の交換を検討している段階で、施工業者に「賃貸集合給湯省エネ2026事業の登録事業者ですか」と確認するのが最初の一歩です。登録していない業者に発注してしまうと、後から補助金は付きません。

なお、給湯器の交換は、入居者から見て設備の新しさが最も伝わりやすい部位のひとつです。追い焚き機能の有無は賃料設定にも直結します。1台あたり5〜7万円の補助は、10戸の物件なら50〜70万円。原状回復のタイミングでまとめて計画する価値があります。

6. 【終了済】秦野市ゼロカーボンな暮らし創出補助金は令和8年度の受付を終えている

秦野市には「ゼロカーボンな暮らし創出補助金」という制度があり、太陽光発電システム、蓄電池システム、ZEHが対象でした。しかし市の公式ページのタイトルは、現時点で【受付終了しました】となっています。

令和8年6月15日時点の申請状況として、市は次のように公表しています。

太陽光発電システム：令和8年6月15日申請分をもって受付終了
蓄電池システム：令和8年6月12日申請分をもって受付終了
ZEH：令和8年5月15日申請分をもって受付終了

年度当初の5月1日以降に受付が始まり、ZEHは2週間、蓄電池は約6週間、太陽光は約6週間で予算に達しています。

秦野市の脱炭素系補助金を狙うのであれば、令和9年度の受付開始直後に動くしかありません。制度が来年度も継続する保証はありませんが、過去の傾向からすれば4月下旬から5月上旬が公表のタイミングです。今年度は県の第2期（9月7日開始）に注力するのが現実的な判断です。

7. 【対象外】秦野市の木造建築物耐震改修等補助は「自ら居住」が条件

秦野市木造建築物耐震改修工事等補助事業は、平成18年6月1日から続く制度で、内容としては手厚いものです。

耐震診断：診断費用の10分の10（限度額8万5千円）
補強設計：設計費用の2分の1（限度額5万円）
耐震改修工事：工事費用の2分の1（限度額90万円）、工事監理費用の2分の1（限度額3万円）

しかし、補助の対象者は市の公式ページに次のように明記されています。

原則として対象となる建築物を自ら所有し、かつ、居住する市民

対象建築物も「自己や親族が居住する建築物で秦野市内に存するもの」。賃貸アパートは対象になりません。木造アパートを複数棟お持ちのオーナーが最も期待する制度ですが、ここは要件が明確です。

なお、この制度で耐震改修工事を行った場合、25万円を上限とする所得税額の控除や固定資産税額の減額を受けられる旨も案内されています。これはオーナーご自身の自宅について検討する余地がある、という位置づけになります。

また、市は令和8年度に耐震化補助制度の無料相談会を各公民館で開催しています。対象は「市内で木造住宅を所有し、住んでいる方」です。相談会での判定を受けたうえで、賃貸物件については別ルートを検討する、という進め方になります。

補助が出ないからといって、旧耐震の賃貸物件の耐震性を放置してよいわけではありません。 昭和56年5月31日以前に在来工法で建てられた木造アパートは、入居者の安全という観点でも、また前述した県の太陽光補助の申請要件（旧耐震の場合は耐震基準適合証明が必要）という観点でも、耐震性の把握そのものに価値があります。市の登録耐震診断技術者名簿は公開されていますので、自費での診断見積りを取ることは可能です。

8. 【条件付き】空家の管理及び活用促進補助金 ── 法人は除外、アパート・マンションも対象外

秦野市の空家の管理及び活用促進補助金は、内容だけ見ればオーナーにとって魅力的です。

適正管理（家財等の片づけ）：対象経費の3分の1以内で最大12万円
活用促進（リフォーム）：対象経費の3分の1以内で最大50万円

活用促進の対象経費は「用途住宅または公益的な事業の拠点に利用するためのリフォーム費用（修繕、改築、設備改善等の工事費用）」。市内施工事業者への委託が条件です。

ところが、対象の絞り込みが二重にかかっています。

制約①：対象者から法人が除外されている

対象者：空家の所有者／空家の購入者又は賃借者（リフォーム費用に限る。）
注意：会社等が所有及び購入等の場合を除く。

資産管理法人で不動産を保有しているオーナーは、この一文で対象外です。

制約②：対象空家が「空家バンク登録の一戸建て住宅」に限られる

対象空家：空家バンク登録の一戸建て住宅（併用住宅を含む。）
注意：本補助金の申請には、空家バンクへの登録が必須です。
注意：アパート、マンション、長屋は対象外

一棟アパートや区分マンションは、この時点で対象外です。

では、誰なら使えるのか。 個人名義で秦野市内の一戸建ての空き家を所有していて、それを賃貸に出す（または売却する）意向があるオーナーです。実際、市が公開している利用者の声には「空き家を賃貸する目的でリフォームを検討していたところ、空家バンクに登録することで受けられるメリット（ホームページへの掲載や補助金）があり決めました」という80代男性の事例が掲載されています。

戸建賃貸への転換を考えているなら、この制度は現実的な選択肢です。 最大50万円のリフォーム補助と、空家バンクによる無料の露出。ただし空家バンクへの登録が前提であること、施工前の申請が必要であること、市の他の補助金の交付を受けていない施工箇所であることが条件です。申請窓口は交通住宅課（0463-82-9642）です。

9. 補助金は「もらって終わり」ではない：オーナーが必ず押さえる税務3点

ここからは、補助金を受け取った後の話です。この部分を理解していないオーナーが、思いのほか多くいらっしゃいます。

9-1. 補助金は雑収入（益金）として課税対象になる

補助金は、原則として受給した年度の雑収入（法人の場合は益金）に計上されます。200万円の補助金を受け取れば、その200万円は課税所得を構成します。

「200万円もらったから、手元に200万円残る」わけではありません。所得税・住民税、あるいは法人税の税率を掛けた分だけ、実質的な受取額は目減りします。

9-2. 修繕費か資本的支出かで、初年度の損金額が大きく変わる

工事費用の側の扱いも重要です。

修繕費として処理できれば、支出した年度に全額を損金算入できます
資本的支出と判定されると、資産に計上して耐用年数にわたって減価償却することになります

原状回復や現状維持のための工事は修繕費、価値を高めたり耐久性を増したりする工事は資本的支出、というのが基本的な考え方です。ただし実務上の線引きは単純ではありません。

たとえば、共用部の内装を秦野産材で木質化する工事は、単なる張替えなのか、グレードアップなのかという判断が入ります。外壁塗装も、同等品での塗り替えなら修繕費、耐用年数が大幅に伸びる高機能塗料への変更なら資本的支出と見られる余地があります。

補助金200万円が益金に立ち、工事費400万円が資本的支出として償却されると、初年度のキャッシュフローと課税所得のバランスは想定と大きくずれます。見積りを取る段階で、工事内訳を「修繕費として処理できる部分」と「資本的支出になる部分」に分けて記載してもらうことをお勧めします。

9-3. 圧縮記帳という選択肢

国庫補助金等で固定資産を取得した場合、一定の要件のもとで圧縮記帳により課税を繰り延べられる制度があります。ただし適用要件があり、すべての補助金・すべての資産に使えるわけではありません。

補助金の交付決定が出た段階で、顧問税理士に「この補助金は圧縮記帳の対象になるか」を確認してください。申告の直前に相談しても、選択できる処理は限られます。

なお、本記事の税務に関する記載は一般的な考え方の整理であり、個別の判断を保証するものではありません。実際の処理は必ず顧問税理士にご確認ください。

10. 秦野市という市場で、賃貸物件はどう戦うか

10-1. 数字で見る秦野市

令和8年8月1日時点の秦野市の推計人口は、次のとおりです。

項目	数値
総人口	161,110人
世帯数	75,219世帯
1世帯あたり	2.14人
面積	103.76平方キロメートル

注目すべきは1世帯あたり2.14人という数字です。人口16万人規模の市で、世帯人員が2.14人ということは、単身・二人世帯が市場の中心を占めていることを意味します。

これは賃貸経営の設計に直結します。ファミリー向け3LDKよりも、単身〜DINKS向けの1K〜2LDKのほうが、市場のボリュームゾーンに近いということです。既存の間取りを変えるのは容易ではありませんが、設備更新や共用部の投資の優先順位を決めるうえでの前提になります。

10-2. 秦野の立地特性 ── 「丹沢の玄関口」という差別化軸

秦野市は小田急小田原線の沿線にあり、新宿から乗り換えなしでアクセスできる一方、市域の大部分が丹沢山地に接しています。市が移住お試し住宅「TANZAWA LIFE」を運営していることからも、自然環境を訴求軸に据えていることがわかります。

賃貸物件のオーナーにとって、これは二面性を持ちます。

プラス面：都心通勤圏でありながら、賃料水準は都心部より大幅に低い。テレワークの定着以降、「多少通勤時間がかかっても広さと環境を取る」層が一定数存在します。丹沢へのアクセス、秦野盆地の湧水といった地域資源は、物件の物語として機能します。

マイナス面：交通利便性で都心近郊に劣る以上、「同じ賃料なら、より良い物件」という比較にさらされます。内見時の第一印象で負けると、賃料を下げる以外の打ち手がなくなります。

だからこそ、秦野産材を使った共用部の木質化という選択肢は、単なる補助金の話にとどまりません。「丹沢の森の木を使った建物」というのは、この土地でしか成立しない差別化です。しかも市の制度は「ホームページ、配布物、SNS等を活用した方法で、秦野産木材の使用又は啓発活動について周知に努めること」を交付条件としています。つまり、発信することが制度上求められているわけです。募集広告に書ける材料が、補助金と一緒についてくる構造になっています。

10-3. 判断軸はNOI ── 補助額の大小ではない

補助金の話をしていると、「いくらもらえるか」に意識が集中しがちです。しかし収益物件の判断軸は、あくまでNOI（純営業収益）がいくら動くかです。

たとえば10戸の賃貸マンションで、共用部の木質化に400万円をかけ、補助金200万円を受け取ったとします。実質負担は200万円（税効果を除く）。この投資が、

空室期間を平均1か月短縮できるなら、賃料7万円×10戸×1か月＝年間70万円相当の改善
あるいは賃料を月2,000円上げられるなら、2,000円×10戸×12か月＝年間24万円の増収

という形で回収されます。補助金は投資判断を後押しする材料であって、投資判断そのものではありません。 補助金があるから工事をするのではなく、やるべき工事があるから補助金を使う、という順序を崩さないことが重要です。

そして出口戦略の観点では、修繕履歴が残っていることが売却時の材料になります。「いつ、どこを、どの仕様で直したか」が記録されている物件は、買主側のデューデリジェンスで評価されます。補助金の申請書類は、そのまま修繕履歴の証拠になります。写真、図面、領収書が制度上求められるからです。

11. 秦野の物件に、足場は本当に必要か ── 工法選定でコストが動く

補助金の話と並行して、大規模修繕そのもののコストにも触れておきます。

外壁塗装や防水工事の見積りにおいて、仮設足場は総額の20〜25％程度を占めることが一般的です。これは工事そのものの品質には直接寄与しない、いわば「職人が作業できる状態を作るための費用」です。

工法の選択肢は3つあります。

① 通常足場工法
建物全体に仮設足場を組む従来型。全面的な改修、複雑な形状の建物、大量の材料搬入が必要なケースに向きます。安定した作業環境が得られる一方、仮設費が大きく、工期も長くなります。また足場は防犯上のリスクにもなり、養生シートで開口部が塞がれるため、入居者の生活には一定の負荷がかかります。

② ロープアクセス工法（無足場工法）
産業用ロープで作業員が壁面を昇降しながら施工する方法です。足場を組まないため仮設費が発生せず、工期も短縮できます。バルコニーの目の前に足場が立たないため、入居者の生活影響は最小限です。部分補修、シーリングの打ち替え、鉄部塗装、外壁の部分改修などに適しています。

③ ハイブリッド工法
部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける方法です。たとえば、面積の大きい正面は足場、狭小地に面した背面や隣地境界ぎりぎりの側面はロープアクセス、といった組み合わせです。総合的なコスト最適化を図る場合、これが最も現実的な解になることが少なくありません。

秦野市内の賃貸物件には、傾斜地に建つもの、隣地との離隔が狭いもの、前面道路が狭く足場資材の搬入が難しいものが含まれます。こうした条件では、足場を組むこと自体に割増費用がかかります。 逆に言えば、ロープアクセスやハイブリッドで足場を減らせる余地が大きい、ということでもあります。

株式会社明誠は、この3つの工法をすべて自社で扱い、建物の形状・立地・劣化状況・予算に応じて最適な組み合わせをご提案しています。大規模修繕の工法とサービス内容、ロープアクセス（無足場）工事の実績もあわせてご覧ください。工法そのものの仕組みや適用条件については、ロープアクセス工法の専門サイトで詳しく解説しています。

なお、補助金の対象工事と工法選定は、切り離して考えないほうが得策です。県の太陽光補助を使うなら屋上に足場や資材の揚重が必要になり、その足場を外壁改修にも使えるなら仮設費を一度で済ませられます。逆に、外壁の部分補修だけならロープアクセスで足場費用そのものを発生させずに済みます。「どの工事を、どの順番で、どの工法でやるか」の設計が、最終的な支出額を最も大きく動かします。

12. 秦野市の収益物件オーナーが、9月30日までにやるべきこと

期限が近い順に、実行可能なアクションを整理します。

【今週中】秦野市森林ふれあい課へ電話（0463-82-9631）

「賃貸共同住宅の共用部の木質化は、木のある暮らしづくり補助金の民間建築物枠の対象になるか」を照会
対象になる場合、秦野産材を扱える市内施工業者を確認
現時点の予算残額を確認（5月26日時点で約599万円）

【9月7日8時30分】神奈川県の太陽光・蓄電池補助・第2期の申請

電子申請システムのアカウントを8月中に作成しておく
登記事項証明書（法務局で取得、3か月以内）を手配 ※オンラインダウンロードは不可
法人の場合、現在事項または履歴事項証明書と役員等全員の氏名一覧表（今年度様式）を準備
旧耐震の建物なら、耐震基準適合証明書等の手配可否を確認
今年度の様式を使う（昨年度様式は受付不可）

【9月30日まで】秦野市木のある暮らしづくり補助金の申請枠登録

申請枠登録申込書（1号様式）、事業計画書兼報告書（2号様式）、秦野産木材使用量計算書（3号様式）を提出
建築確認が必要な工事なら確認申請書・確認済証、位置図、平面図を添付
持参・郵送・電子メールのいずれかで森林ふれあい課へ

【随時】国の賃貸集合給湯省エネ2026事業

給湯器交換を検討している場合、施工業者が登録事業者かどうかを確認
追い焚き機能の有無で補助額が変わるため、機種選定の前に確認

【並行して】大規模修繕の計画づくり

外装の劣化状況を把握する（特に鉄部・シーリング・防水層）
補助対象工事と、それ以外の修繕工事を税務上の性格で切り分けて見積りを取る
足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で比較見積りを取る

【戸建賃貸を検討中の方】空家バンクへの登録

個人名義の一戸建て空き家であれば、空家バンク登録のうえリフォーム補助（最大50万円）を検討
施工前の申請が必要なので、工事を始める前に交通住宅課（0463-82-9642）へ

よくある質問（FAQ）

Q1. 秦野市に住んでいませんが、市内に賃貸マンションを持っています。使える補助金はありますか。

A. あります。神奈川県の太陽光・蓄電池補助（共同住宅枠）と、国の賃貸集合給湯省エネ2026事業は、いずれも所有者の居住地を要件としていません。秦野市の木のある暮らしづくり補助金の民間建築物枠も、公表されている補助対象者の記載に居住要件はありません（ただし賃貸共同住宅が対象になるかは事前相談が必要です）。一方、市の木造建築物耐震改修等補助は「自ら所有し、かつ、居住する市民」が対象のため、対象外となります。

Q2. 木のある暮らしづくり補助金は、外壁塗装や防水工事にも使えますか。

A. 使えません。この制度の補助対象経費は「木造化・木質化に係る工事費」であり、秦野産材の使用量要件（構造材3立方メートル以上、内装材9平方メートル以上）を満たす必要があります。塗装や防水は木材の使用を伴わないため対象外です。ただし、共用部の内装木質化や木製構造物の設置と、外装の大規模修繕を同じ工期でまとめることで、仮設費を圧縮できる可能性はあります。

Q3. 秦野市外の業者に施工を頼んだ場合、木のある暮らしづくり補助金は使えますか。

A. 使えません。住宅枠・民間建築物枠のいずれも「市内施工業者により秦野産木材を使用して」という条件があります。木製構造物枠も「領収書または支払証明書を本市内の所在地で発行できる事業者」からの購入・施工が条件です。業者選定の段階で確認してください。

Q4. 資産管理法人名義の物件でも申請できますか。

A. 制度によって異なります。県の太陽光・蓄電池補助は「県内の賃貸共同住宅を所有する個人又は法人」が申請できます。木のある暮らしづくり補助金の民間建築物枠は「行う方」とのみ記載され、個人・法人の限定がありません（ただし国税・地方税の滞納がないこと等の共通事項があります）。一方、空家の管理及び活用促進補助金は「会社等が所有及び購入等の場合を除く」と明記されており、法人は対象外です。

Q5. 施工業者に補助金の申請を任せてもいいですか。

A. 制度によって異なります。県の太陽光・蓄電池補助は申請者本人による申請が必要で、施工事業者等による代行申請はできません。代行申請が疑われる申請は不受理となる可能性があります。一方、国の賃貸集合給湯省エネ2026事業は、原則として登録事業者が交付申請の手続きを行う制度です。秦野市の木のある暮らしづくり補助金は、市への事前相談が前提となっています。

Q6. 秦野市のゼロカーボン補助金は本当にもう使えないのですか。

A. 令和8年度分については、市の公式ページのタイトルが【受付終了しました】となっており、太陽光発電システムは6月15日、蓄電池システムは6月12日、ZEHは5月15日の申請分をもって受付を終了しています。令和9年度の実施有無・内容は現時点では公表されていません。今年度は県の第2期（9月7日開始）をご検討ください。

Q7. 補助金が出れば、その分だけ手元のキャッシュが増えますか。

A. 単純にはそうなりません。補助金は原則として受給年度の雑収入（益金）として課税対象になります。圧縮記帳などの制度で課税を繰り延べられる場合がありますが、適用要件があります。税引後の実質効果については顧問税理士にご確認ください。

Q8. 大規模修繕と補助金対象工事は、同じタイミングでやったほうがいいですか。

A. 一概には言えません。県の補助金は交付決定後でなければ着手できず、審査に2〜3か月かかることがあります。大規模修繕の工期を補助金の決定待ちで動かせるかどうかが判断の分かれ目です。ただし、足場を使う工事を一度にまとめられれば仮設費を圧縮できるため、日程が合うなら同時施工のメリットは大きいといえます。

Q9. 木のある暮らしづくり補助金の「申請枠登録」と「交付申請」は何が違うのですか。

A. 申請枠登録は、予算枠を先に押さえておくための手続きで、9月30日（水曜日）が締切です。交付申請兼実績報告は、事業完了後から30日以内に提出するもので、こちらが実際の交付手続きになります。年度内に工事が完了する見込みがあるなら、まず9月30日までに枠登録を済ませておくのが確実です。

Q10. 秦野市の物件は傾斜地にあり、足場が組みにくい立地です。何か選択肢はありますか。

A. ロープアクセス工法（無足場工法）が選択肢になり得ます。屋上や躯体にアンカーを設置できるかなど、建物側の条件を現地で確認する必要がありますので、まずは現況をご相談ください。足場が組める部位と組みにくい部位を分けて、ハイブリッドで対応するケースもあります。

制度は変わります。最新は必ず公式でご確認ください

本記事は2026年8月27日時点で公開されている一次情報をもとに作成しています。補助金制度は、予算の消化状況によって受付が前倒しで終了することがあり、要件や様式も年度途中で変更される場合があります。秦野市のゼロカーボン補助金が5月から6月で終了した例のように、「まだ大丈夫」と思っているうちに枠が埋まることは珍しくありません。

申請を検討される際は、必ず各制度の公式ページで最新情報をご確認いただき、判断に迷う点は各窓口へ直接お問い合わせください。

秦野市木のある暮らしづくり補助金について：秦野市環境産業部森林ふれあい課電話 0463-82-9631
秦野市の耐震改修補助について：秦野市都市部建築指導課電話 0463-83-0883
秦野市の空家補助金について：秦野市都市部交通住宅課電話 0463-82-9642
神奈川県太陽光・蓄電池補助について：神奈川県脱炭素戦略本部室補助金審査事務局電話 050-1784-5835（平日8時45分〜17時00分、12時〜13時を除く）
賃貸集合給湯省エネ2026事業について：同事業の公式サイト

株式会社明誠では、秦野市を含む神奈川県内の収益物件について、大規模修繕の工法選定と概算のご相談を承っています。「補助金の対象工事とそれ以外をどう切り分けるか」「傾斜地・狭小地で足場とロープアクセスにどれだけ差が出るか」といった具体的なご相談も歓迎です。ご相談はお問い合わせフォームからお寄せください。

執筆：株式会社明誠代表取締役本間幸紘
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がけ、通常の足場仮設工法、ロープアクセス工法（無足場工法）、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案しています。

最終更新：2026年8月27日

出典・参考資料

※本記事の内容は情報提供を目的としたものであり、税務・法務上の個別判断を保証するものではありません。実際の申請・税務処理にあたっては、各制度の窓口および顧問税理士にご確認ください。

創業から6000棟超の施工実績