大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

創業から6000棟超の施工実績

牧之原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

牧之原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

牧之原市の分譲マンションで、2026年度（令和8年度）の大規模修繕に使える補助金・税制はどれか。市の制度・県の制度・国の制度を一次情報だけで並べ、「使える」「使えない」を先に判定します。

結論から書きます。2026年8月27日時点で、牧之原市が分譲マンションの共用部大規模修繕そのものに直接お金を出す市独自の補助制度は、市の公開情報からは確認できませんでした。

がっかりさせる書き出しで申し訳ありません。ただ、これで終わりではないのです。市の制度が薄い分、国と県の制度をどれだけ拾えるかで、同じ工事でも管理組合の手残りが変わります。そして牧之原市の管理組合には、締切が3週間を切っている国の制度が1本あります。

私は東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年近くやってきました。足場を架ける工事も、ロープアクセスという無足場の工事も、その両方を組み合わせる工事もやります。制度の話と、工事屋にしか書けない金額の話を、この記事で1本につなげます。

最終更新：2026年8月27日

この記事で答える質問と、答えの要約

質問 答え
牧之原市に共用部大規模修繕の市独自補助はある？ 2026年8月27日時点の公開情報では確認できず。市の住宅系補助は一戸建て向けが中心
いちばん締切が近い制度は？ 国のマンションストック長寿命化等モデル事業。令和8年9月14日（月）〜9月18日（金）が第3回募集
固定資産税が安くなる制度は？ マンション長寿命化促進税制。令和8年4月1日〜令和13年3月31日まで5年延長、床面積要件が40㎡に緩和
管理計画認定は牧之原市で申請できる？ 静岡県の制度は対象が県内の町域。市である牧之原市は県に申請できない。市の実施状況は公開情報で確認できず→都市住宅課に要確認
県の無料サービスは？ 静岡県のマンション管理士無料派遣。令和8年11月14日（土）締切・受付10件・各組合2回まで
工事費でいちばん削れるのは？ 仮設足場。総工事費の15〜25%を占め、工法選定で数百万円単位が動く

以下、1本ずつ根拠と窓口を書いていきます。

1. 牧之原市の管理組合が置かれている数字を先に見る

制度の話に入る前に、牧之原市という市の輪郭を数字で押さえます。総会で「なぜ今なのか」を説明するとき、この数字がいちばん効きます。

人口41,112人、17,507世帯。前月比マイナス86人

牧之原市が公表している令和8年7月末時点の行政区別人口世帯数表によると、市の総人口は41,112人、世帯数は17,507世帯です。うち日本人が38,278人・15,777世帯、外国人が2,834人・1,730世帯。前月比は日本人でマイナス86人・マイナス27世帯となっています（出典：牧之原市行政区別人口・世帯数（令和8年））。

同じ資料から、65歳以上が14,251人、75歳以上が8,050人。総人口に対して65歳以上が約34.7%、75歳以上が約19.6%という計算になります。

この「75歳以上が5人に1人」という数字を、私は工事屋の目で読みます。総会の議決に必要な頭数の問題であり、工事期間中にバルコニーの荷物を動かせる人が何人いるかの問題であり、仮設足場を架けたときに窓を閉め切って過ごせる人が何人いるかの問題でもあるからです。

全世帯の約1割が外国人世帯という、この連載で初めての条件

もうひとつ、牧之原市には他の静岡県内の市とはっきり違う特徴があります。17,507世帯のうち1,730世帯、つまり約9.9%が外国人世帯という点です（同上）。

これは大規模修繕の実務に直結します。総会の招集通知、工事のお知らせ、ベランダの使用制限、バルコニー避難ハッチの前を空けてくださいという依頼、洗濯物を干せない日の連絡。これらが日本語だけで配られていると、伝わらない住戸が出ます。伝わらないと工程が止まります。私は工程が止まる現場をいくつも見てきましたが、その理由の上位に必ず「連絡が届いていなかった」が入ります。

牧之原市で大規模修繕を計画する管理組合には、工事のお知らせを何か国語で作るかを、業者選定の前に決めておくことをおすすめします。これは金額の話ではなく、工期の話です。掲示物の多言語化は、施工会社に頼めば対応できることが多い項目です。仕様書に一行入れておくかどうかだけの違いです。

海のまちと台地のまち、ひとつの市に二つの条件がある

牧之原市は2005年に相良町と榛原町が合併してできた市です。地形も居住地も、大きく二つに分かれます。

エリア 代表的な地区 建物にかかる主な外部条件
海岸部 静波、相良、波津、地頭方、片浜 潮風による塩害、南海トラフ地震の津波浸水想定、駿河湾からの強い海風
台地部 坂部、布引原、勝間田、牧之原 牧之原台地の風、富士山静岡空港の航空機騒音対策区域（坂部区全域と勝間田区の一部）

同じ牧之原市内でも、静波の海が見えるマンションと、坂部の台地の上のマンションでは、劣化の出方も、必要な仕様も違います。この違いは後半の工法の章でもう一度使います。

2. いちばん締切が近い制度：マンションストック長寿命化等モデル事業（9月14日〜18日）

牧之原市の管理組合にとって、いま最も締切が近い国の制度がこれです。

令和8年度の第3回募集は9月14日（月）〜9月18日（金）

マンションストック長寿命化等モデル事業は、国土交通省が実施する事業で、マンションの長寿命化に資する先導的な改修や建替えのプロジェクトを公募し、調査設計計画費や改修工事費の一部を国が直接補助するものです（出典：国土交通省　マンション総合対策モデル事業）。

令和8年度は複数回に分けて提案が募集されており、第3回の応募期間は令和8年9月14日（月）から9月18日（金）までとされています。第1回の採択プロジェクトはすでに公表されています（出典：国土交通省　報道発表資料）。

この記事の公開日は8月27日ですから、残り約3週間です。

正直に書くと、今から間に合う管理組合は限られます

工事屋として率直に書きます。9月14日の週に提案書を出すには、少なくとも劣化診断の結果と改修計画の骨子ができていないと難しい。理事会で「応募しよう」と決めてから資料を揃えるのでは、間に合わない可能性が高いです。

ただし、間に合わない管理組合にとっても、この制度を知っておく価値があります。理由は3つあります。

  1. この事業は例年、年度内に複数回の募集がある。今年度に間に合わなくても、次の回や来年度に照準を合わせられます
  2. 求められる資料が、そのまま良い大規模修繕の準備リストになる。劣化診断、長期修繕計画の見直し、改修設計の考え方。これらは補助金を取らなくてもやったほうがいい作業です
  3. 「先導性」を求められる制度なので、工法選定の考え方が問われる。ここに、無足場工法という選択肢が入り込む余地があります

応募を考えるなら、今週やることは1つだけ

理事会でこの制度に手を挙げる可能性があるなら、今週やることは「国土交通省のページから令和8年度の公募要領をダウンロードして、必要書類の一覧だけ印刷する」ことです。読み込まなくて構いません。必要書類の一覧を見れば、自分の管理組合が今年度に手が届くのか、来年度に照準を合わせるべきなのかが、15分でわかります。

3. マンション長寿命化促進税制：5年延長と、40㎡への緩和

補助金ではありませんが、実質的にお金が戻ってくる制度です。牧之原市の管理組合にとっては、モデル事業よりも現実的な本命かもしれません。

制度の骨格

一定の要件を満たす大規模修繕工事を行ったマンションについて、翌年度分の建物部分の固定資産税額が減額される制度です。減額割合は市町村の条例で定める範囲とされ、対象となるのは1戸あたり100㎡相当分までです（出典：東京都主税局　長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度）。

令和8年度税制改正で変わった2点

国土交通省が公表した令和8年度税制改正の概要によると、この特例措置について次の変更が行われています（出典：国土交通省　令和8年度税制改正概要）。

項目 内容
適用期間 令和8年4月1日から令和13年3月31日まで、5年間延長
床面積要件 下限を原則40㎡（従来50㎡）に緩和

この2点目が、牧之原市にとって効きます。地方都市の分譲マンションは、40㎡台から50㎡台の住戸を含む構成になっていることが少なくありません。従来の50㎡下限では対象外だった住戸が、40㎡下限になることで対象に入ってくる可能性があります。

今週の宿題は「専有面積一覧を数えること」

具体的な作業に落とします。管理会社に「住戸タイプ別の専有面積一覧」を依頼してください。管理規約の別表にも載っていることがあります。そのうえで、40㎡以上50㎡未満の住戸が何戸あるかを数える。これだけです。30分で終わります。

その戸数が多いほど、税制改正の恩恵が大きい管理組合ということになります。

工事屋として警告しておきたい落とし穴が2つあります

落とし穴1：工事の範囲を分けると税制が飛ぶ

この制度は、対象となる工事の種類が定められています。外壁の修繕等・床の防水・屋根の防水といった工事について、必要な範囲が求められる形です。よくあるのが「予算が厳しいから屋上防水は次回に回そう」という判断です。理事会としては合理的な判断に見えます。しかし工事の範囲が要件を満たさなくなると、減額の対象から外れる可能性があります。

減額対象から外れた結果、節約したはずの金額より減税額のほうが大きかった、ということが起こり得ます。「今回の工事に何を含めるか」を決める会議には、税制の要件表を持ち込んでください。

落とし穴2：過去の工事の証明が最難関

申告には、過去の工事に関する証明書類が必要になる場面があります。前回の大規模修繕を担当した施工会社が廃業していると、この証明が取れません。私は実際に、この一点で申告を諦めた管理組合を見たことがあります。

前回の工事の契約書・工事写真・竣工図書が今どこにあるかを、今のうちに確認しておいてください。管理員室のロッカーの奥にあることが多いです。

申告先は市の税務担当、工事の相談先は都市住宅課

もう一点、実務上つまずきやすいのが窓口です。この制度は固定資産税の減額なので、申告先は市の税務担当課になります。一方、工事や住宅施策の相談は都市住宅課（電話 0548-53-2633）です。管理組合が最初に電話する先を間違えると、たらい回しになって「よくわからなかった」で終わります。

電話をかけるときは、「マンション長寿命化促進税制の申告について、担当課はどちらになりますか」と制度名を正確に言ってください。これだけで話が早くなります。

なお、減額の適用にあたっては市町村による助言・指導などの要件が関わる場面があります。次の章とセットで確認してください。

4. 管理計画認定制度：牧之原市はどうなっているのか

静岡県の制度は「県内の町域」が対象

静岡県は管理計画認定制度を運用していますが、県のページには対象が「県内の町域」とはっきり書かれています（出典：静岡県　マンションの管理）。

牧之原市は市です。したがって、牧之原市内のマンション管理組合が静岡県に管理計画認定を申請することはできません。

牧之原市自身が制度を持っているかは、公開情報では確認できず

では牧之原市が市として認定制度を実施しているのか。2026年8月27日時点で、市の公式サイト内に管理計画認定制度の案内ページは確認できませんでした。

ここは断定を避けます。「ページが見当たらない」ことと「制度がない」ことはイコールではありません。担当課が個別に案内している可能性もあります。

参考までに、県内他市の状況

この連載で調べてきた範囲では、伊豆半島や県中部の市で状況が分かれています。

自治体 管理計画認定制度の窓口 手数料
静岡県（町域） 県住まいづくり課／マンション管理センター経由 事前確認適合証あり4,000円／なし28,100円（令和8年4月1日改定）
焼津市 市が認定主体。申請はマンション管理センターのオンライン経由 市の認定申請手数料は無料
伊東市・熱海市・伊豆の国市 各市が実施 無料
牧之原市 公開情報では確認できず ―

（県の手数料の出典：静岡県　マンションの管理。県は令和8年4月1日に手数料を改定しています）

事前確認適合証の有無で手数料が7倍違うという点は、県域の話ではありますが覚えておく価値があります。マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを経由すると事前確認適合証が付く形になります（出典：公益財団法人マンション管理センター　管理計画認定手続支援サービス）。

だから、電話1本の価値がこの連載でいちばん高い市

牧之原市の管理組合に私がすすめるのは、都市住宅課（0548-53-2633）に次の2点を聞くことです。

  1. 「牧之原市は、マンション管理計画認定制度を実施していますか」
  2. 「実施していない場合、マンション長寿命化促進税制の適用にあたって、市の助言・指導を受けるルートはありますか」

2つ目が本命です。認定制度が使えなくても、税制の適用にたどり着くルートがあるかどうか。これは電話でしか確認できません。5分の電話で、数十万円単位の話が動く可能性があります。

あわせて確認できるとよいこと：マンション管理適正化支援法人

令和7年11月28日に一部施行された改正により、マンション管理適正化支援法人の登録制度が創設されました。登録主体は、市の区域については市、町の区域については県とされており、静岡県は現段階では登録制度を実施していないと明記しています（出典：静岡県　マンションの管理）。

つまり牧之原市域については、市が登録主体になります。県のページも「各市が所管する市の区域における登録制度については、各市のマンション担当部署に直接お問い合わせください」としています。ここも都市住宅課への質問リストに入れておいてください。

5. 牧之原市の住宅系補助を「使える／使えない」で1つずつ判定する

市のページに載っている住宅関連の補助金を、分譲マンションの管理組合が共用部の工事で使えるかどうかという観点で判定します。使えないものを早く確定させることも、理事会の時間を守るという意味では価値があります。

（一覧の出典：牧之原市　住宅関連の補助金について）

制度名 管理組合が共用部工事で使えるか 根拠・注意点
牧之原市創エネ・省エネ・蓄エネ推進事業費補助金（令和8年度） 使えない 交付対象者が「一戸建て住宅」に設置する者と明記。別荘も対象外
木造住宅耐震補強事業（補強計画一体型） 使えない 対象は昭和56年5月以前の木造住宅
ブロック塀等耐震化促進事業 使える可能性が高い 申請者は「ブロック塀の所有者」。敷地内の該当塀があれば検討価値あり
住宅屋根耐風改修事業 原則対象外 瓦屋根が対象。RC造マンション本体には通常無関係
牧之原市空き家活用リフォーム等補助金 使えない 空き家の活用が目的の制度
新婚さん住む住む助成制度／子育て家族定住奨励金 使えない 個人の居住支援。共用部工事とは無関係
感震ブレーカー等設置事業費補助金 要確認 危機管理課（0548-23-0056）所管。共用部への適用可否は要問い合わせ

創エネ・省エネ・蓄エネ補助金は、はっきり「一戸建て」と書いてある

この制度は、太陽光発電システム（上限4万円、市内業者施工なら5万円）、家庭用リチウムイオン蓄電池（上限8万円、市内業者施工なら10万円）、省エネルギー住宅（上限8万円、市内業者施工なら10万円）を対象としています。令和8年6月30日現在の予算執行状況は60%、残額1,680,000円と公表されています（出典：牧之原市創エネ・省エネ・蓄エネ推進事業費補助金（令和8年度）について）。

ただし交付対象者は「牧之原市内に自ら居住し、または居住する予定の一戸建て住宅に自らの所有に係る補助対象設備等を設置する者」と明記されています。分譲マンションの管理組合が共用部で申請できる制度ではありません。

ここははっきりさせておいたほうが、理事会の時間の節約になります。「市の補助金が余っているらしい」という話が総会で出たときに、この一文を示せば5分で終わります。

なお、区分所有者が個人として専有部の設備を入れる場合の可否は、制度の趣旨から見て要確認事項です。環境課（0548-53-2609）にお問い合わせください。

非木造建築物の耐震診断・補強の補助が見当たらない

もうひとつ、正直に書いておきます。牧之原市のTOUKAI-0総合支援事業のページは、木造住宅の耐震化事業、ブロック塀等耐震促進事業、住宅屋根耐風改修事業で構成されており、RC造や鉄骨造といった非木造建築物向けの一般的な耐震診断補助についての記載は、確認できませんでした（出典：今こそ耐震化！牧之原市プロジェクト「TOUKAI-0」総合支援事業）。

この連載で取り上げた焼津市は、木造住宅以外の耐震精密診断について基準単価まで公表していました。牧之原市はページの構成が違います。

繰り返しますが、「ページに載っていない」ことを「制度がない」と断定はしません。旧耐震のマンションをお持ちの管理組合は、都市住宅課に「昭和56年以前のRC造共同住宅の耐震診断について、市の補助はありますか」と直接聞いてください。旧耐震のマンションは、外装よりも耐震のほうが先です。順番を間違えると、せっかく塗ったばかりの外壁に耐震補強のブレースを打ち込むことになります。

6. ブロック塀等耐震化促進事業は、管理組合の敷地でも検討できる

牧之原市の制度のなかで、管理組合が現実に使える可能性がいちばん高いのがこれです。しかも単価がかなり具体的に公表されているという点で、見積りのチェックにも使えます。

3つのメニューと単価

（出典：牧之原市　ブロック塀等耐震化促進事業）

メニュー 対象 補助額の考え方 1敷地あたり上限
（1）ブロック塀等撤去事業 道路・通路（公道）沿いの倒壊のおそれのある塀 工事費と「撤去する塀の長さ×9,200円/m」の少ない額の2分の1以内 200,000円
（2）ブロック塀等撤去事業（安全な通学路等） 緊急輸送路・避難路・通学路沿いの塀 工事費と「撤去する塀の長さ×20,000円/m」の少ない額の3分の2以内 200,000円
（3）ブロック塀等改善事業（安全な通学路等） 緊急輸送路・避難地・避難所に面する塀を安全なフェンス等に造り替える工事 設計・工事費と「新設するフェンス等の延長×38,400円/m」の少ない額の3分の2以内 250,000円

いずれも対象は、4段以上または高さ80cm以上で、地震時に倒壊または転倒の危険性のあるブロック塀です。

手続きで外せない3点

市のページに注記として書かれている内容ですが、実務上ここを外すと補助が受けられません。

  1. 事前に現地確認がある。対象となる塀かどうか、市が確認します。まず都市住宅課（0548-53-2633）に連絡する
  2. 施工業者と契約する前に手続きをする。契約後の申請は対象外です
  3. 受付は各年度の2月末まで。実績報告は3月10日まで（3月10日が土日祝の場合は直近の平日まで）

この3点目が、大規模修繕の工程と衝突しやすい。大規模修繕を年明けから始めると、ブロック塀の実績報告が翌年度にずれ込みます。塀の工事だけ先に切り出して年内に終わらせるという段取りが要る場合があります。

敷地図を30分眺めて、4か所を見てください

管理組合の敷地でブロック塀が残っていそうな場所は、経験上この4か所です。

  • 前面道路沿いの境界（いちばん多い）
  • 駐輪場やゴミ置場の裏側（普段誰も見ない）
  • 駐車場の外周（車止めと兼用になっていることがある）
  • 隣地との境界（隣地所有者との共有になっていることがあり、ここは要注意）

該当しそうな塀があったら、本体工事の見積りに含めず、別契約に切り出すことを検討してください。補助金の申請書類は「この工事にいくらかかるか」を示す必要があり、大規模修繕一式の中に埋まっていると分離が面倒になります。

補助金の議論と、仮設工事の議論の温度差について

ここで、私が現場で何度も見てきた光景を書いておきます。

理事会で、上限20万円のブロック塀補助について1時間議論する。そのあとの議案で、仮設工事一式750万円が5分で承認される。

これは理事の方々が不真面目だからではありません。20万円は判断できて、750万円は判断できないからです。金額が大きくなるほど、内訳がわからなくなり、専門家に任せるしかなくなる。人間として自然な反応です。

だからこそ、この記事の後半で仮設費の話を具体的に書きます。

7. 静岡県の2つの無料サービス。牧之原市の管理組合こそ使うべき理由

市の制度が薄い分、県の制度は取りこぼさないでください。しかも2つとも無料です。

（1）マンション管理士の無料派遣：令和8年11月14日（土）締切

静岡県は令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業として、マンション管理士の無料派遣を実施しています（出典：静岡県　マンションの管理）。

項目 内容
受付件数 10件（上限に達した時点で終了）
派遣回数 各管理組合 2回まで
申込期限 令和8年11月14日（土曜）まで
派遣期限 令和9年1月31日（日曜）まで
申込先 一般社団法人静岡県マンション管理士会　メール t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス 0544-27-6561
費用 無料（県の委託事業）

受付10件です。静岡県全域で10件。しかも申込多数の場合は派遣先を調整するとされています。

2回の使い方を、牧之原版に具体化します

2回しかないので、行き当たりばったりで使うと終わります。私の提案はこうです。

1回目：塩害・強風条件を織り込んだ長期修繕計画と修繕積立金の妥当性チェック

一般的な長期修繕計画のひな型は、標準的な立地を前提にした修繕周期で組まれています。海岸から近い牧之原市の海側のマンションでは、鉄部塗装やシーリングの周期をそのままにしておくと、計画と実際の劣化がずれます。「うちは塩害地です」という前提を入れて、周期と積立金を見てもらってください。

2回目：相見積りの比較と、業者選定のプロセス設計

見積書が3社そろった段階で、比較の視点を第三者に入れてもらいます。金額の高い安いではなく、数量と仕様が同じ条件で比較できているかを見てもらうのが目的です。

申込書には、この3行を書いてください

申込多数の場合は調整があるので、「なぜこの管理組合に派遣する価値があるか」が伝わる書き方をしたほうが有利です。牧之原市の管理組合なら、次の3点を書けます。

  1. 塩害地または津波浸水想定区域に立地していること（該当する場合）
  2. 市独自の共用部修繕補助が確認できず、公的支援へのアクセスが限られていること
  3. 高齢化率が高く、合意形成に時間がかかる見込みであること

事実を書くだけです。盛る必要はありません。

（2）静岡県マンション管理セミナー：牧之原市での開催はありません

県は令和8年度、県内9会場でマンション管理セミナーを開催予定としています（出典：静岡県　マンションの管理）。

開催地 開催日 会場
浜松市 令和8年7月25日（土） 可美公園総合センター
磐田市 令和8年8月29日（土） 磐田商工会議所
三島市 令和8年9月12日（土） 三島市役所
熱海市 令和8年10月予定 ―
沼津市 令和8年10月予定 ―
静岡市 令和8年11月予定 ―
伊東市 令和8年12月予定 ―
富士市 令和9年2月予定 ―
浜松市 令和9年2月予定 ―

牧之原市は開催地に入っていません。近いのは令和8年11月予定の静岡市、あるいは8月29日（土）の磐田市です。この記事の公開が8月27日ですから、磐田会場は明後日です。牧之原市から磐田市までは東名高速で1時間弱。日程が合う方は、選択肢に入れてもよいと思います。

参加するなら、理事長と、次期理事の候補者の2名で行くことをおすすめします。理事の任期が1年の管理組合では、せっかく学んだことが翌年リセットされます。2名で行けば、往復の車中が理事同士で修繕の話をする貴重な時間になります。会議室では出ない本音が、車の中では出ます。

8. 牧之原市の建物条件を、工事費に翻訳する

ここからは工事屋の領域です。制度でいくら取れるかより、工事そのものの組み方で動く金額のほうが、実は大きいのです。

海岸部：塩害は「面によって差が出る」形で現れる

静波、相良、波津、地頭方、片浜といった海岸部のマンションでは、塩害が劣化を早めます。ただし建物全体が均等に傷むわけではありません。海に向いた面だけが先に傷みます。

現場でよく見るのは次の症状です。

  • 海側の面だけチョーキング（塗膜が粉状になる現象）が進んでいる
  • 手すり、避難ハッチ、屋外階段といった鉄部の腐食が海側で先行している
  • シーリング（目地の充填材）の硬化・ひび割れが海側で早い

これを見積書に翻訳すると、こうなります。「外壁塗装 一式」で出てきた見積りは、海側の面に必要な仕様を織り込んでいるかどうかがわからない。方位別に数量と仕様を分けて出してもらってください。

方位 主な劣化要因 確認すべきこと
海側（南〜南東） 塩分の付着、紫外線、飛来塩分による鉄部腐食 下地補修の数量、鉄部のケレン程度、防食仕様
山側・北面 湿気、藻・カビ、乾きにくさ 防藻・防カビ仕様、シーリングの劣化
西面 西日による塗膜劣化、温度変化による膨張収縮 塗料のグレード、シーリングの追従性
屋上・パラペット 紫外線、雨水の滞留、強風 防水層の膨れ、ドレンの詰まり、笠木の浮き

台地部：牧之原台地の風と、空港周辺という条件

坂部、布引原、勝間田といった台地部は、条件が変わります。標高があり、遮るものが少ないため、風が強い。

風の話は仮設工事に直結します。足場を架けると、風を受ける面積が一気に増えます。メッシュシートを張れば風圧を受け、外れれば飛散します。台風シーズンには、シートを畳む作業（いわゆる「シート開放」）が発生し、その分の手間が工程に乗ります。

そして牧之原市には、もうひとつ他の市にない条件があります。

空港周辺の防音仕様を、大規模修繕で壊さないこと

牧之原市は、富士山静岡空港の航空機の離発着により騒音等の影響を受ける可能性が高い地域として、坂部区全域と勝間田区の一部（切山中、切山下、勝田上町内会）について、地域・市・県の三者で航空機騒音対策事業に係る協定を締結しています。平成27年3月に締結された協定では、空港の運用時間は15時間（7時00分〜22時00分）とされています（出典：牧之原市　航空機騒音対策事業に係る協定書について）。

騒音・電波障害についての相談窓口も市が案内しています（出典：牧之原市　静岡空港の航空機騒音・電波障害の相談はこちらへ）。

この地域の建物には、防音を意識した建具・サッシが入っている場合があります。大規模修繕でサッシまわりのシーリングを打ち替えるとき、ここが論点になります。

シーリングの打ち替えは、大規模修繕でほぼ必ず行う工事です。既存のシーリングを撤去し、新しく充填する。このとき、防音性能を担っているのは建具の気密性であり、サッシまわりの止水・気密ラインです。撤去と充填のやり方が雑だと、気密が落ちることがあります。落ちれば、静かだった部屋がうるさくなります。

対策はシンプルです。仕様書に一行入れてください。

「航空機騒音対策として防音仕様の建具が設置されている住戸については、既存の気密・遮音性能を損なわない工法とすること。該当住戸の有無を事前調査で確認すること。」

この一行があるかないかで、施工会社の見積り時の想定が変わります。私の知る限り、これを最初から仕様書に入れている管理組合はほとんどありません。牧之原市の台地部の管理組合には、ぜひ入れてほしい一行です。

津波浸水想定区域なら、受変電設備の高さを議題にする

牧之原市は津波ハザードマップを公開しています。平成26年6月に作成、令和2年3月に更新されたもので、静岡県が第4次地震被害想定として公表した資料をもとに、レベル2（最大クラス）の津波による浸水域と浸水深を示しています（出典：牧之原市　津波ハザードマップ、静岡県　静岡県津波浸水想定）。

海岸部のマンションで、大規模修繕と同時に検討する価値がある箇所を挙げます。工事屋として、足場が架かっているときにしか手を入れにくい場所を優先しています。

箇所 検討する内容
受変電設備（キュービクル） 設置高さ。浸水想定より低い位置にあると、浸水後に電気が止まり、給水ポンプもエレベーターも動かない
エレベーター機械室・ピット 浸水対策。復旧に時間がかかる設備の代表格
地下・半地下駐車場の排水ポンプ 能力と非常電源の有無
1階の防火扉・電気錠 浸水後の作動
屋外受水槽・給水ポンプ 設置位置と固定
屋上出入口の鍵の管理 津波避難時に誰が開けるのか。これは工事ではなく運用の話ですが、修繕の会議で決めるのが現実的です

最後の項目は工事ではありません。ですが、修繕の議論をしている時期は、管理組合が建物のことを最も真剣に考えている時期です。この時期に決めておかないと、平常時には誰も議題にしません。

9. 仮設足場は総工事費の15〜25%。ここが牧之原市でいちばん動く金額です

補助金の話をさんざん書いてきましたが、正直に言えば、牧之原市の管理組合が使える公的支援の金額より、工法選定で動く金額のほうが大きいというのが私の見立てです。

総工事費に対する仮設費の目安

大規模修繕工事において、仮設足場は総工事費のおおむね15〜25%を占めるのが一般的です。金額に置き換えると、こうなります。

総工事費 仮設費の目安（15〜25%）
3,000万円 450万〜750万円
5,000万円 750万〜1,250万円
8,000万円 1,200万〜2,000万円

この金額が、見積書では「仮設工事一式」の一行にまとまっていることがあります。

見積書で聞くべき質問はこの1つだけ

専門知識がなくても言える質問を1つだけ挙げます。

「仮設工事の内訳を、㎡単価とリース期間に分解して出してください。」

足場の費用は、おおまかに「架設・解体の手間」と「部材のリース期間」で決まります。この2つに分解された見積りが出てくれば、工期が延びたときに何がいくら増えるのかが見えます。分解できないという返事なら、その理由を聞いてください。

3つの工法と、選び方

私は3つの工法を扱います。それぞれに向き不向きがあります。

工法 内容 向いている条件 注意点
通常足場工法 建物の周囲に仮設足場を架設 全面的な下地補修が必要、複雑な形状、中低層 仮設費が大きい、工期が長い、防犯・プライバシーへの影響
ロープアクセス工法（無足場工法） 産業用ロープで作業員が降下して施工 高層、足場が架けにくい敷地、部分補修、コスト重視 大量の下地補修には不向き、作業効率は部位により変わる
ハイブリッド工法 部位ごとに足場とロープを使い分け 大規模・複雑な建物、総合的なコスト最適化 工程管理の設計が必要

ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。工法の全体像はロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

先に書いておきますが、ロープアクセス工法は万能ではありません。外壁の下地補修が広範囲に必要な建物では、足場を架けたほうが結果的に安く、早く、品質も安定します。私が「足場でいきましょう」と言う現場は普通にあります。工法を売るのではなく、建物に合わせるのが仕事だと思っています。

牧之原市でハイブリッドが効きやすい3パターン

牧之原市の条件を踏まえると、こういう配分が考えられます。

パターン1：海側だけ足場、他はロープ

海側の面は塩害で下地補修が集中します。ここは足場を架けて丁寧にやる。傷みの少ない山側や妻面はロープアクセスで処理する。補修が必要な面に手厚く、必要のない面は軽く。これが基本の考え方です。

パターン2：低層階は足場、高層階はロープ

台地部の風の強い立地では、足場の高さが上がるほど風の影響を受けます。上部をロープアクセスにすれば、足場の段数が減り、風圧を受ける面積も減ります。

パターン3：駐車場を潰さない配分

地方都市のマンションでは、駐車場が1戸1台以上ある物件が多い。足場を架けると駐車場の一部が使えなくなり、代替駐車場を借りる費用が発生します。牧之原市のように車がないと生活が成り立たない地域では、この影響が大きい。駐車場側の面だけロープアクセスにするという配分で、代替駐車場の費用と住民の不便を減らせる場合があります。

道路条件が厳しい建物ほど、工法の差が金額に出る

もうひとつ、地方都市で見落とされやすい論点があります。足場材の搬入です。

相良や静波の旧市街のように道路が狭い場所では、4トン車が入れず、2トン車で分割搬入することになります。運搬回数が増え、仮設ヤード（材料置場）が取れなければ道路使用許可と交通誘導警備員が必要になります。これらはすべて「仮設工事一式」の中に隠れます。

ロープアクセス工法は、足場材の搬入そのものがありません。道路条件が厳しい建物ほど、工法による金額差が大きく出るというのは、技術的な必然です。

10. モデルケース：牧之原市の条件で計算するとどうなるか

実在の物件ではなく、牧之原市によくある建物条件を想定したモデルケースです。金額は一般的なレンジであり、実際の見積りは現地調査によって変わります。

ケースA：静波の海沿い・築27年・7階建て48戸

項目 全面足場の場合 ハイブリッド工法の場合
工事費 7,600万円 6,500万円
差額 ― ▲1,100万円（1戸あたり約23万円）
工期 6か月 5か月
配分の考え方 ― 海側とバルコニー側は足場、妻面と屋上まわりはロープアクセス

海側は下地補修が集中するので足場を架け、傷みの少ない面をロープアクセスに回す配分です。工期が1か月短くなる分、住民がバルコニーを使えない期間も短くなります。

ケースB：相良の旧市街・築33年・5階建て26戸

項目 全面足場の場合 ロープアクセス主体の場合
工事費 4,100万円 3,350万円
差額 ― ▲750万円（1戸あたり約29万円）
工期 5か月 3.5か月
配分の考え方 ― 道路が狭く仮設ヤードが取れないため、搬入の要らないロープ主体

注目してほしいのは、戸数が少ないほうが1戸あたりの削減額が大きいという点です。26戸で4,100万円なら1戸あたり約158万円。150戸のマンションなら同じ4,100万円でも1戸あたり27万円です。

小規模なマンションほど、1戸あたりの負担が重く、工法選定の効果が大きい。牧之原市には大規模なタワーマンションはほとんどありません。だからこそ、工法の話が効きます。

ただし、工法は「設計前」でなければ実質的に選べません

ここは強調しておきます。設計事務所に設計を発注し、足場前提の設計図書と数量表ができあがってから「ロープアクセスも検討したい」と言っても、実質的にはもう選べません。図面を作り直す時間もお金もないからです。

工法を比較したいなら、設計を発注する前に検討してください。これは私の営業上の都合ではなく、工程上の事実です。

11. 修繕積立金が足りないとき、打ち手は4つです

牧之原市に限らず、地方都市の管理組合で最も多い相談がこれです。

打ち手 内容 向き・不向き
一時金の徴収 総会決議で各戸から徴収 不在所有者や高齢者が多いと議案が通りにくい
借入（住宅金融支援機構） マンション共用部分リフォーム融資 返済計画が必要。管理組合が借主になる
工事の段階施工 数回に分けて実施 仮設費が回数分かかるため、総額は増える
工法の見直し 足場前提を再検討 設計前でなければ実質選べない

段階施工は「安くなる」のではなく「先送り」です

3つ目の段階施工について、誤解が多いので補足します。今年は外壁、3年後に屋上防水、というやり方は、1回あたりの支出は減ります。しかし足場を2回架けることになるので、総額は確実に増えます。

さらに、前述のマンション長寿命化促進税制は工事の範囲について要件があります。段階施工にすることで、税制の対象から外れる可能性もあります。段階施工を検討するときは、「1回にまとめた場合の総額」と「分けた場合の総額＋減税を逃した分」を並べて比較してください。

住宅金融支援機構の3つの制度

管理組合が使える制度として、住宅金融支援機構に次のものがあります（出典：静岡県のページからのリンク先。マンション共用部分リフォーム融資、マンションすまい・る債、マンションライフサイクルシミュレーション）。

3つ目のシミュレーションは無料で使えます。長期修繕計画の妥当性を自分たちで検証する道具として、理事会で一度触ってみる価値があります。

議案の書き方を1つだけ

「一時金50万円」と「月々3,000円の値上げ」は、10年で見ればほぼ同じ金額です。しかし総会での通りやすさはまったく違います。人は一括の大きな数字に反応します。

どちらが正しいという話ではありません。両方の案を並べて議案書に載せること。判断材料を出さずに片方だけ出すと、否決されたときに次の手がなくなります。

12. 人口41,000人の市で、相見積り3社をどう揃えるか

「相見積りは3社以上」と、どの解説記事にも書いてあります。牧之原市でこれをやろうとすると、現実的な壁にぶつかります。

市内3社に限定すると、実質2社になる

人口41,112人の市です。マンションの大規模修繕を専門にやっている会社が市内に何社あるか。数えるとすぐわかりますが、そう多くありません。1社が辞退すれば、比較になりません。

段階的に範囲を広げる

私がすすめるのは、この順番です。

  1. 牧之原市・吉田町・御前崎市から探す（車で30分圏）
  2. 島田市・藤枝市・焼津市まで広げる（車で40分〜1時間圏）
  3. 静岡市・浜松市まで広げる（車で1時間〜1時間半圏）

牧之原市は東名高速の相良牧之原インターチェンジがあり、静岡市までも浜松市までも1時間前後です。この立地は、伊豆半島の市に比べればはるかに恵まれています。相見積りの選択肢という意味では、牧之原市は有利な立地です。

移動費・宿泊費を最初に確定させる

ただし、遠方の会社に声をかけるときは、次の一言を最初に伝えてください。

「移動費は諸経費に含まれますか、それとも別途計上ですか。見積書に明記してください。」

これを言わないと、後から「現場が遠いので」という理由で追加が出ることがあります。3社の見積書で、この扱いがバラバラだと比較になりません。

現地調査は同じ日にまとめる

3社の現地調査を別々の日にやると、天候も、居住者の在宅状況も、見る人の疲れ具合も変わります。同じ日の午前・午後に3社を入れて、同じ条件を見てもらう。理事の立ち会いも1日で済みます。

見積書で比較すべき5点

確認項目 見るべきこと
数量の根拠 図面拾いか、現地実測か。実測なら誰がいつ測ったか
仕様の具体性 メーカー名・製品名・グレード・希釈率・塗布回数まで書いてあるか
下地補修の扱い 「一式」は要注意。数量が超過したときの㎡単価を契約前に明記させる
仮設工事の内訳 ㎡単価とリース期間に分解されているか
別途工事の中身 何が含まれず、いくらかかる見込みか

3つ目が最も重要です。下地補修の数量は、足場を架けて叩いてみないと確定しません。だから「一式」で出てくる。しかし、足場が架かって工事が始まってから「増えました、追加でいくらです」と言われたとき、管理組合に交渉の余地はありません。工事を止められないからです。

追加が出ること自体は工事の性質上あり得ます。問題は単価が事前に決まっていないことです。契約前に㎡単価を決めておく。それだけで、後の紛争のほとんどが防げます。

13. 牧之原市で工事を発注するのに適した時期

工期の設定は、金額と住民の負担の両方に効きます。牧之原市の条件で整理します。

時期 適性 理由
3月下旬〜5月上旬 ○ 気温・湿度が塗装に適する。GWは避けたい作業もある
6月〜7月上旬 △ 梅雨。塗装・防水の乾燥待ちで工程が伸びやすい
7月中旬〜8月 △ 静波・相良は海水浴とサーフィンのシーズン。海沿いの物件は来客が増える
9月〜10月中旬 △ 台風期。足場のシート開放が発生しやすい
10月下旬〜11月 ◎ 天候が安定。牧之原市の狙い目
12月〜2月 ○ 静岡県中部は温暖で晴天率が高い。閑散期で価格交渉の余地がある

最後の行は、交渉材料として使えます。施工会社にとって12月〜2月は現場が空きやすい時期です。「12月着工なら金額はどうなりますか」と一言聞いてみてください。答えは会社によりますが、聞かない理由はありません。

14. 今週できること5つと、18か月の逆算カレンダー

今週やること（すべて無料、合計3時間以内）

  1. 都市住宅課（0548-53-2633）に電話して、管理計画認定制度の実施状況と、長寿命化促進税制における市の助言・指導ルートを確認する
  2. 静岡県マンション管理士会にファクスまたはメールで、無料派遣の申込書を請求する（締切 令和8年11月14日）
  3. 管理会社に住戸タイプ別の専有面積一覧を依頼し、40㎡以上50㎡未満の住戸数を数える
  4. 前回の大規模修繕の契約書・工事写真・竣工図書の所在を確認する（税制の申告で必要になる可能性）
  5. 敷地図を広げて、ブロック塀が残っている箇所を4か所チェックする

18か月の逆算カレンダー

大規模修繕を実施する18か月前から逆算した標準的な流れです。牧之原市の事情を組み込んであります。

時期 やること
18か月前 修繕委員会を設置。都市住宅課に制度の実施状況を確認。津波浸水想定区域なら受変電設備の位置を確認
16か月前 劣化診断の実施。この段階までに工法の選択肢を並べる（設計発注後では実質選べない）
14か月前 長期修繕計画の見直し。県のマンション管理士無料派遣の1回目を使う
12か月前 設計・監理の発注方式を決定。資金計画の骨子（一時金・借入・段階施工の比較表）
10か月前 施工会社の選定開始。現地調査は同じ日にまとめる
8か月前 見積比較。無料派遣の2回目を使う。移動費の扱いを確認
6か月前 総会での議決。一時金案と値上げ案を並記
4か月前 契約。下地補修の超過単価を契約書に明記
3か月前 居住者説明会。多言語の案内文を用意。ブロック塀の補助申請は契約前に
着工 10月下旬〜11月、または12月〜2月が牧之原市の狙い目
竣工後3か月以内 長寿命化促進税制の申告（申告先は市の税務担当課）

よくある質問（FAQ）

Q1. 牧之原市に、マンションの大規模修繕そのものに使える市の補助金はありますか。

A. 2026年8月27日時点の公開情報では、共用部の大規模修繕に直接充てられる市独自の補助制度は確認できませんでした。市の住宅系補助は一戸建て向けが中心です。ただしブロック塀等耐震化促進事業は、敷地内に該当する塀があれば管理組合でも検討できます（上限20万〜25万円）。

Q2. いちばん急ぐべき制度はどれですか。

A. 国のマンションストック長寿命化等モデル事業です。令和8年度第3回の応募期間は令和8年9月14日（月）〜9月18日（金）とされています。今年度に間に合わない場合も、必要書類の一覧を見ておくと、次回に向けた準備リストになります。

Q3. 固定資産税が安くなる制度の条件を教えてください。

A. マンション長寿命化促進税制は、令和8年度税制改正で令和8年4月1日から令和13年3月31日まで5年延長され、床面積要件の下限が原則40㎡（従来50㎡）に緩和されました。外壁の修繕等・床の防水・屋根の防水といった工事の範囲について要件があるため、「屋上防水は次回」という判断が減税を逃す原因になることがあります。

Q4. 牧之原市で管理計画認定は申請できますか。

A. 静岡県の管理計画認定制度は対象が県内の町域と明記されており、市である牧之原市は県に申請できません。市が独自に実施しているかは公開情報では確認できませんでした。都市住宅課（0548-53-2633）にご確認ください。

Q5. ロープアクセス工法にすれば必ず安くなりますか。

A. いいえ。外壁の下地補修が広範囲に必要な建物では、足場を架けたほうが結果的に安く、品質も安定します。海側の面だけ足場、他はロープアクセスというハイブリッド配分が現実的な選択になることが多いです。判断は現地調査の結果によります。

Q6. 外国人の居住者が多い場合、何を準備すればよいですか。

A. 工事のお知らせ、バルコニーの使用制限、避難ハッチ前を空ける依頼などの掲示物・配布物を多言語化することを、業者選定の前に仕様として決めておくことをおすすめします。牧之原市は全世帯の約9.9%が外国人世帯です。連絡が届かないことが、工程遅延の主要因になります。

この記事のポイントまとめ

  • 牧之原市に共用部大規模修繕の市独自補助は、2026年8月27日時点の公開情報では確認できず
  • 国のモデル事業は令和8年9月14日〜18日が第3回募集。残り約3週間
  • 長寿命化促進税制は令和13年3月31日まで5年延長、床面積下限が40㎡に緩和
  • 管理計画認定は県が町域限定のため、牧之原市は都市住宅課への確認が必須
  • ブロック塀等耐震化促進事業は単価が公表済み。上限20万〜25万円
  • 静岡県のマンション管理士無料派遣は令和8年11月14日締切、受付10件
  • 仮設足場は総工事費の15〜25%。工法選定で数百万円が動く
  • 海岸部は塩害、台地部は強風と空港騒音。ひとつの市に二つの条件がある
  • 空港周辺の防音仕様住戸は、シーリング打ち替えで気密を落とさない一行を仕様書に
  • 全世帯の約9.9%が外国人世帯。掲示物の多言語化は工期を守るための投資

関連記事：静岡県内の他市についてもまとめています。島田市／焼津市／藤枝市／下田市／伊東市

関連リソース：ロープアクセス工法の技術情報・安全基準・施工事例は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにまとめています。施工事例は明誠の施工実績もご覧ください。

執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がける改修会社です。通常の足場仮設工事、無足場工法のロープアクセス工事、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案します。ロープアクセス工事では日本初となるフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

工法のご相談・無料調査のお申し込みはお問い合わせフォームからどうぞ。牧之原市および静岡県中西部エリアのマンション管理組合さまからのご相談も承っています。

主なお問い合わせ先

用件 窓口 電話
住宅施策・耐震・ブロック塀 牧之原市 都市住宅課 住宅政策係 0548-53-2633
感震ブレーカー・防災補助 牧之原市 危機管理課 危機管理係 0548-23-0056
創エネ・省エネ・蓄エネ補助 牧之原市 環境課 環境政策係 0548-53-2609
空港の航空機騒音・電波障害 牧之原市 地域振興課 空港交通係 0548-23-0053
マンション管理士無料派遣 一般社団法人静岡県マンション管理士会 ファクス 0544-27-6561
県のマンション施策 静岡県 くらし・環境部建築住宅局 住まいづくり課 054-221-3084

出典・参考資料

牧之原市

静岡県

国土交通省ほか

最後に、この記事を書いていて思ったことを一つ。

牧之原市は、市独自の制度という意味では書けることが少ない市でした。海のまちと台地のまちが一つになっていて、条件もばらばらです。

けれど、制度が少ない市の管理組合ほど、自分たちで動いた分がそのまま結果に出ます。都市住宅課への電話1本、県のファクス1枚、専有面積一覧の30分。この3つは今週できます。そして、工法をいつ検討するかという判断は、設計を発注する前にしかできません。

今週動くなら、まず電話です。

最終更新：2026年8月27日

※本記事は2026年8月27日時点で各自治体・省庁が公開している情報をもとに作成しています。制度の内容・金額・期限・予算枠は変更される可能性があります。申請前に必ず各窓口の最新情報をご確認ください。モデルケースの金額は一般的なレンジを示したものであり、実際の見積りは建物の状態・規模・立地により変わります。