吉田町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版 – 大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

この記事で答える質問：静岡県榛原郡吉田町の分譲マンション管理組合は、2026年度（令和8年度）の大規模修繕にあたって、どの窓口に、いくらの手数料で、何を申請できるのでしょうか。

先に結論から申し上げます。吉田町のマンション管理組合が向き合う窓口は、役場だけではありません。吉田町は「市」ではなく「町」です。この一文字の違いによって、マンション管理計画認定制度の申請先は町役場ではなく静岡県くらし・環境部建築住宅局住まいづくり課になります。そして令和8年4月1日、その認定申請手数料が改定されました。

この連載でこれまで扱ってきた静岡県内の自治体は、湖西市、掛川市、袋井市、富士宮市……すべて「市」でした。市であれば市が自ら推進計画を策定し、市の窓口で認定を受けられます。湖西市の場合、認定申請の市手数料は無料でした。ところが吉田町の管理組合が同じ認定を取ろうとすると、県に申請することになり、手数料は4,000円または28,100円がかかります。同じ静岡県内、車で30分の距離でも、制度の入口はこれだけ違います。

私は建設・改修の現場に20年以上いて、大規模修繕の見積書と総会議案書を数え切れないほど見てきました。その経験から申し上げると、「窓口を間違える」ことによる時間の損失は、補助金の額そのものより大きいことがあります。総会で承認を取ってから「その申請は町ではなく県でした」と分かると、次の総会まで半年待つことになりかねません。

この記事では、吉田町の管理組合とオーナーが2026年度に確認すべき制度を、公的な一次情報だけを根拠にして整理します。数字はすべて出典を付けます。断定できないところは「町に確認してください」と正直に書きます。

最終更新：2026年9月2日

結論：吉田町のマンションが向き合う窓口は3つに分かれています

まず全体像を1枚の表にします。ここを読み違えなければ、あとの手続きは順番に進むだけです。

制度	窓口	費用	吉田町のマンションで使えるか
マンション管理計画認定制度	静岡県住まいづくり課（町域が対象）	4,000円または 28,100円	使える（申請先は県）
マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）	吉田町税務課（申告先）	申告手数料なし	使える（減額割合は町の条例）
住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額	吉田町税務課	申告手数料なし	条件付き（昭和57年1月1日以前所在）
住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額	吉田町税務課	申告手数料なし	条件付き（窓の改修が必須・賃貸を除く）
ブロック塀等耐震化促進事業	吉田町都市環境課	補助	使える（敷地内の道路沿いの塀）
TOUKAI-0＋（外部補強減災化ほか）	吉田町都市環境課	補助	木造住宅が対象のため、RC造マンションは対象外
マンション管理士の無料派遣	一般社団法人静岡県マンション管理士会	無料	使える（県内で受付10件）

出典は以下のとおりです。

静岡県「マンションの管理」（令和8年1月5日更新）
吉田町「固定資産税（土地・家屋・償却資産）・都市計画税」（令和8年4月1日作成）
吉田町「ブロック塀等耐震化促進事業」
吉田町「木造住宅の耐震化プロジェクト「TOUKAI-0＋」事業」

この表を見て、多くの理事の方が「思ったより町の補助が少ない」と感じられると思います。その感覚は正しいです。そして実は、吉田町自身がその不足を計画書に明記しています。この点は本記事の後半で詳しく扱います。だからこそ、補助金頼みではなく「工事のつくり方でコストを下げる」という発想が、吉田町では特に効いてきます。

吉田町は「町」だから、管理計画認定の申請先は静岡県です

マンション管理計画認定制度は、マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律／平成12年法律第149号）に基づき、管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、行政がそれを認定する制度です。

認定の主体は、マンション管理適正化推進計画を作成した市・特別区です。市以外の町村部については、都道府県が認定を行います。静岡県はこの点を明確に書いています。

マンション管理計画認定制度（対象：県内の町域）
（出典：静岡県マンションの管理）

つまり、静岡県は「静岡県マンション管理適正化推進計画」の中に、県内の町域におけるマンション管理適正化推進計画を含めて策定しています。吉田町のマンションは、この県の計画の対象です。

認定基準は「静岡県マンション管理適正化推進計画」で確認する

認定基準は自治体ごとに上乗せがある場合があります。吉田町のマンションについては、静岡県の推進計画に書かれた基準が適用されます。基準そのものは静岡県マンション管理適正化推進計画（PDF）で公開されています。

国の全国共通基準は、国土交通省のリーフレット「マンションの大規模修繕をすると固定資産税が減税されます！」（2025年4月発行）に一覧があります。要点だけ挙げます。

管理者等および監事が定められている
集会（総会）が年1回以上開催されている
管理規約に「緊急時等における専有部分の立入り」「修繕等の履歴情報の保管」「管理組合の財務・管理に関する情報の提供」が定められている
管理費と修繕積立金が区分経理されている
修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内である
長期修繕計画が7年以内に作成または見直しされている
長期修繕計画の計画期間が30年以上あり、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれている
長期修繕計画において将来の一時金の徴収を予定していない
計画期間の最終年度において借入金の残高のない計画となっている
組合員名簿・居住者名簿が適切に備えられ、1年に1回以上内容の確認を行っている

修繕積立金の平均額の基準は「延床面積」で決まります

見落とされやすいのが、修繕積立金の平均額の基準です。国のガイドラインでは、機械式駐車場を除いた月額の専有面積当たり金額が以下のように定められています。

地上階数／建築延床面積	月額の専有面積当たり修繕積立金額
20階未満／5,000㎡未満	235円／㎡・月以上
20階未満／5,000㎡以上10,000㎡未満	170円／㎡・月以上
20階未満／10,000㎡以上20,000㎡未満	200円／㎡・月以上
20階未満／20,000㎡以上	190円／㎡・月以上
20階以上	240円／㎡・月以上

（出典：国土交通省リーフレット、および「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第5条の3に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」）

吉田町のマンションは、規模から見て多くが20階未満・延床5,000㎡未満の区分に入ると考えられます。この区分の基準は235円／㎡・月以上で、5つの区分の中で2番目に高い水準です。延床5,000〜10,000㎡の170円と比べると、1.38倍の水準が求められます。

これは直感に反する数字です。「小さいマンションのほうが1戸あたりの積立金は高く求められる」ということだからです。理由は単純で、外壁面積や屋上面積は戸数に比例して小さくならないからです。戸数が少ないほど、1戸あたりが負担する共用部分の面積が大きくなります。

70㎡の住戸なら、235円×70㎡＝月額16,450円以上が計画期間全体の平均として必要になります。現在の積立金がこれを下回っている管理組合は、認定を目指す場合、値上げの議案が前提になります。ここは正直にお伝えしておきます。

認定申請手数料は令和8年4月1日に改定されました

ここが吉田町の管理組合にとって、今年度いちばん実務に効く変更点です。静岡県は認定申請手数料を令和8年4月1日に改定しました。

認定（新規）の手数料

事前確認適合証	長期修繕計画数	令和8年3月31日まで	令和8年4月1日から
有り	1	3,800円	4,000円
有り	2以上	3,800円＋1,700円×（計画数−1）	4,000円＋1,800円×（計画数−1）
無し	1	26,900円	28,100円
無し	2以上	26,900円＋15,500円×（計画数−1）	28,100円＋16,200円×（計画数−1）

（出典：静岡県マンションの管理。認定の更新も同額）

「事前確認適合証」の有無で手数料が7倍変わります

4,000円と28,100円。差額は24,100円、倍率にして約7倍です。この差を生むのが「事前確認適合証」の有無です。

事前確認適合証とは、マンション管理適正化法第91条に規定する法人（公益財団法人マンション管理センター）が交付する、同法第5条の14各号に掲げる基準に適合することを証する書面です。平たく言えば、県に出す前に、専門機関が先に書類をチェックして「基準を満たしています」という証明書を出してくれるものです。

申請ルートは2つあります。

申請方法	事前確認適合証	県への手数料
【1】公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を利用	有り	4,000円
【2】静岡県住まいづくり課へ直接申請	無し	28,100円

【1】のルートには、さらに3つの選び方があります。

管理状況評価サービスを併用しない場合
一般社団法人マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」を併用する場合
一般社団法人日本マンション管理士会連合会の「マンション適正化診断サービス」を併用する場合

（出典：公益財団法人マンション管理センター管理計画認定手続支援サービス）

ただし「事前確認」自体にも費用がかかります

ここは誠実に補足します。県に払う手数料が4,000円で済むということは、事前確認のサービス側に別途費用が発生するということです。県手数料と事前確認費用の合計で比較しなければ、どちらが安いかは判断できません。

私の実務感覚でお伝えすると、判断の分かれ目は「書類が整っているかどうか」です。長期修繕計画が標準様式に準拠していて、総会議事録も規約も揃っている管理組合なら、直接申請でも書類の差し戻しは少なく済みます。逆に、長期修繕計画を10年以上見直していない、規約が分譲時のままという管理組合は、事前確認を通したほうが結果的に早く、手戻りが少ないことが多いです。

手数料の総額は、まずマンション管理センターの支援サービスのページで確認し、そのうえで静岡県住まいづくり課（054-221-3084）に「町域のマンションで、事前確認なしの直接申請を検討している」と伝えて相談されるのが確実です。

管理計画認定を取ると、何が変わるのか

手数料を払ってまで認定を取る価値があるのか。この問いには、3つの実利で答えられます。

1. 固定資産税が減額される（マンション長寿命化促進税制）

築20年以上・10戸以上で管理計画の認定を取得したマンションが、一定の長寿命化工事を行うと、各区分所有者が翌年度支払う固定資産税（建物部分のみ）が1/2〜1/6の範囲内で減額されます。この点は次章で詳しく扱います。

2. 住宅金融支援機構の融資金利が下がる

国土交通省のリーフレットに明記されている効果です。

【フラット35】：当初5年間について年0.25%の引き下げ
マンション共用部分リフォーム融資：全期間について年0.2%の引き下げ
マンションすまい・る債：利率の上乗せ

（出典：国土交通省リーフレット（PDF））

大規模修繕で共用部分リフォーム融資を使う管理組合にとって、全期間0.2%の引き下げは実額として効きます。仮に3,000万円を15年で借りるなら、0.2%の差は総返済額で数十万円規模の違いになります。これは税制の話とは別に、借入前提の管理組合にとっての直接的なメリットです。

3. 「きちんと管理されている」という外部の証明になる

賃貸に出しているオーナーの方にとっては、この3つ目が最も効くかもしれません。認定は国の制度に基づく公的な評価であり、募集や売却の際の材料になります。

「町だから県に申請する」ことのデメリットは正直あります

一方で、市の窓口に比べると不利な点もあります。市であれば「市の担当者が同じ市内のマンションを継続的に見ている」状態になりますが、県が県内全町域を担当する場合、個別の物件事情まで踏み込んだ相談は難しくなります。

だからこそ、後述する静岡県マンション管理士の無料派遣が効いてきます。これは「県の窓口が遠い」という町域のハンデを埋めるための仕組みだと私は理解しています。

マンション長寿命化促進税制：吉田町の減額割合は「町の条例」で決まります

大規模修繕そのものに直接効く唯一の税制が、これです。制度の骨格を正確に押さえます。

制度の要件（令和8年度時点）

項目	内容
対象マンション	築20年以上かつ10戸以上で、管理計画の認定を取得したマンション
工事要件	長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事）を過去に1度以上実施していて、令和5年4月1日〜令和9年3月31日の間に2回目以降の長寿命化工事を完了していること
減額額	各区分所有者が翌年度支払う固定資産税（建物部分のみ）を1/2〜1/6の範囲内で減額（割合は自治体の条例で決定）
申請期限	工事完了後3か月以内に市町村に申請
積立金の要件	令和3年9月以降に、修繕積立金の額を管理計画の認定基準未満から認定基準以上に引き上げることが必要

（出典：国土交通省マンション税制、および同省リーフレット）

押さえておくべき4つのポイント

第一に、「2回目以降」であること。 新築後はじめての大規模修繕では使えません。過去に1度以上、外壁塗装等・床防水・屋根防水の長寿命化工事を実施していることが前提です。築20年以上という要件と合わせて考えると、築25〜35年で2回目の大規模修繕を迎える管理組合が中心的な対象になります。

第二に、3工事すべてを含むこと。 外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事。この3つが揃っている必要があります。「今回は屋上防水だけ」という工事では要件を満たしません。逆に言えば、工事の切り分け方によって税制が使えるかどうかが変わるということです。これは工事計画を立てる段階で意識しておくべき点です。

第三に、減額割合は吉田町の条例で決まること。 国の制度は「1/2〜1/6の範囲内」としか定めておらず、実際に何分の1になるかは各市町村の条例です。吉田町のホームページには、令和8年9月2日時点でこの制度に関する専用ページが見当たりません。 ここは断定を避けます。吉田町役場税務課資産税部門（0548-33-2108）に、次の3点を電話で確認してください。

マンション長寿命化促進税制に対応する町の条例は制定されていますか。制定されている場合、減額割合は何分の1ですか
減額の対象となる床面積の上限は1戸あたり何㎡ですか（多くの自治体は100㎡）
申告に必要な書類の一覧と、提出先の部署を教えてください

第四に、期限が令和9年3月31日であること。 令和8年9月の今から逆算すると、残りは約1年半です。管理計画認定の取得、修繕積立金の引き上げ議案、工事の発注と完了、そして完了後3か月以内の申告。この工程を積み上げると、総会2回分のスケジュールを見込む必要があります。9月に動き出しても、決して早すぎることはありません。

令和8年4月に新しい証明書の様式が追加されました

もうひとつ、実務家として見逃せない動きがあります。国土交通省は令和8年4月1日付で、この税制に関する新しい通知（国住参マ第305号・第306号）を発出し、証明書の様式を拡充しました。

現在、同省のページに掲載されている様式は次のとおりです。

大規模の修繕等証明書
過去工事証明書
修繕積立金引上証明書
助言・指導内容実施等証明申請書、証明書

（出典：国土交通省マンション税制）

注目すべきは4つ目です。同省のページには「制度の概要」として「管理計画認定マンションの場合」に加えて「助言又は指導を受けた管理組合の管理者等に係るマンションの場合」という資料が別途掲載されています。

これは、管理計画の認定を取得していなくても、マンション管理適正化法第5条の2に基づく助言・指導を受けた管理組合であれば、この税制の対象になり得るということを意味します。認定取得（4,000円〜28,100円＋準備の手間）がハードルになっている管理組合にとっては、もうひとつの入口です。

ただし、町域における助言・指導の主体も静岡県になります。この経路が吉田町のマンションで現実的に使えるかは、静岡県住まいづくり課（054-221-3084）に「助言・指導ルートでの長寿命化促進税制の適用について、町域のマンションの取り扱いを教えてほしい」と確認するのが確実です。制度が動き始めたばかりの領域なので、ここは断定せずに書いておきます。

吉田町のブロック塀等耐震化促進事業：撤去に2/3・上限13万3千円

町の補助で、マンションの敷地に直接使える可能性が高いのがこれです。

補助の内容

項目	内容
対象となる塀	建築基準法に規定する道路沿いに存在する、地盤からの高さ60cm以上の危険なブロック塀、石塀、れんが塀その他これらに類する塀
補助金額	「撤去工事金額の2/3」と「ブロック塀の延長×20,000円/m×2/3」を比較していずれか少ない額（上限133,000円、千円未満切り捨て）
申請時期	撤去工事の着手前に申請が必要
事前確認	補助対象となるかを都市環境課窓口で事前に確認

（出典：吉田町ブロック塀等耐震化促進事業）

上限に届く塀の長さは「10メートル」です

計算してみます。延長×20,000円/m×2/3 が133,000円に達する長さは、133,000 ÷ (20,000 × 2/3) ＝ 約10.0m です。

つまり、塀の延長が約10mを超えると、それ以上長くても補助額は133,000円で頭打ちになります。マンションの敷地境界に沿って20m、30mとブロック塀が続いている場合、補助でカバーできるのは全体の一部です。

一方で、実際の撤去工事金額の2/3という条件もあります。撤去単価が1mあたり20,000円を下回るなら、そちらの少ない額が採用されます。マンションの敷地の塀は基礎が深く、擁壁と一体化していることも多いため、実費が1mあたり20,000円を上回るケースが一般的です。その場合は「延長×20,000円×2/3」のほうが少なくなり、こちらが採用されると考えられます。

まず「5項目の点検」を理事会で回してください

吉田町は、静岡県作成の「ブロック塀の点検と改善」に基づく点検項目を公開しています。専門知識がなくても、理事の方が現場を歩けば確認できる内容です。

通常のブロック塀の点検5項目

基礎の根入れはあるか
塀は高すぎない（地盤から2m以下）か
控壁はあるか
塀の傾き、ひび割れはないか
塀に鉄筋は入っているか

1つでも該当しない場合は危険とされています。（出典：吉田町、および静岡県作成リーフレット「ブロック塀の点検と改善」（PDF））

組積造（れんが造、石造、鉄筋のないブロック造）の場合は6項目になり、高さの基準が1.2m以下と厳しくなります。マンションの敷地内でも、ゴミ集積所の囲いや自転車置場の袖壁がれんが造・石造というケースは珍しくありません。あわせて点検してください。

「控壁」とは、主壁に対して直角方向に突き出した補助的な壁のことです。この用語は町のページでも注記されています。

令和7年度に申請が急減しています

町の耐震改修促進計画には、ブロック塀撤去の助成実績が年度別に掲載されています。

年度	令和4年度	令和5年度	令和6年度	令和7年度	合計
ブロック塀の撤去（件）	11	18	15	6	50

（出典：吉田町耐震改修促進計画（令和8年度〜令和12年度）（PDF）、令和8年3月末現在）

町はこの実績について「助成実績が堅調に推移している」と評価しています。人口29,230人・11,249世帯（面積20.73㎢）の町で4年間に50件ですから、世帯数に対する比率としては確かに堅調です。

ただし、令和7年度は6件で、前年度の15件から4割に減っています。この減少をどう読むかは、私は断定を避けます。対象となる危険な塀が減ってきた結果かもしれませんし、周知が届いていないだけかもしれません。ただ実務家として言えるのは、申請が少ない年度は、予算に余裕がある可能性があるということです。「いずれのメニューも予算に達した時点で受付を終了します」と町が明記している以上、動くなら年度の早いうちです。

TOUKAI-0 は令和7年度で終了し、令和8年度から「TOUKAI-0＋」になりました

静岡県が全国に先駆けて平成13年度から実施してきた木造住宅の耐震化プロジェクト「TOUKAI-0」は、令和7年度をもって終了しました。令和8年度から、新たな事業体系として「TOUKAI-0＋（トウカイゼロプラス）」が始まっています。

県が推進してきた木造住宅の耐震化プロジェクト「ＴＯＵＫＡＩ－０」は、令和７年度をもって終了し、令和８年度から新たな事業体系を構築する。
（出典：吉田町耐震改修促進計画（令和8年度〜令和12年度））

25年続いた県の看板事業の名前が変わった年です。吉田町も令和8年度から、新たに外部補強減災化助成事業と住宅屋根耐風改修助成事業の2メニューを追加しました。

吉田町のTOUKAI-0＋の全メニューは次の6つです。

わが家の専門家診断（静岡県耐震補強相談士による無料耐震診断）
耐震補強計画策定及び耐震補強工事に対する補助金の交付（一体型補助金）
外部補強減災化助成事業（令和8年度新規）
住宅屋根耐風改修助成事業（令和8年度新規）
ブロック塀等耐震化促進事業
耐震シェルター・防災ベッド設置助成事業

（出典：吉田町木造住宅の耐震化プロジェクト「TOUKAI-0＋」事業）

このうち5番のブロック塀以外は、いずれも木造住宅が対象です。 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションは対象外になります。この点は最初に押さえておいてください。

外部補強減災化助成は補助率5分の4 — ただしマンションは対象外です

とはいえ、令和8年度に新設された「外部補強減災化助成事業」の中身は、管理組合の方にも知っておいていただく価値があります。理由は後述します。

項目	内容
対象	木造住宅耐震診断の結果、耐震評点が0.7以上1.0未満と診断された旧基準木造住宅
対象工事	改修促進工事（屋根の軽量化または外付けブレース）
補助額	1棟ごとに、事業に要する経費に5分の4を乗じて得た額と850,000円とを比較していずれか少ない額
前提	申請前に「わが家の専門家診断（無料耐震診断）」を受けること
申請先	吉田町都市環境課

（出典：吉田町外部補強減災化助成事業）

なぜ管理組合にも関係があるのか

補助率5分の4（80%）は、私がこの連載で扱ってきた静岡県内の制度の中で最も高い水準です。 補助率2/3（約67%）が手厚いほうだと考えられている中で、80%という設計は突出しています。

そして注目すべきは、この補助の思想です。「居住空間はそのままで、外部補強による地震対策改修工事」。つまり、中に住んだまま、外側からの工事で性能を上げるという考え方です。

これはまさに、マンションの大規模修繕でロープアクセス工法が選ばれる理由と同じ発想です。居住者の生活を止めず、建物の外側から手を入れる。工事のために引っ越す必要がない。町がこの考え方に補助率80%を付けたという事実は、「居住しながらの外部工事」という手法が行政にも合理的だと評価されていることの傍証だと私は受け止めています。

もう一点。町は補助制度の説明の中で「低コスト工法」の推奨を明記しています。

耐震診断、耐震改修といった基本的な耐震化補助については、低コスト工法※の推奨を図り耐震化の加速を目指す。
※低コスト工法：床や天井の撤去・復旧を最小限に抑え、Ｎ値計算等を活用した精密診断法により合理的な補強を行うなどコストの削減を図りながら、耐震性能を向上させる工法
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

「撤去・復旧を最小限に抑え、コストを削減しながら性能を向上させる」。この一文は木造住宅の話として書かれていますが、思想としては大規模修繕にそのまま通じます。仮設足場を組んで、解体して、復旧して、という工程のどこを削れば性能を落とさずに費用が下がるか。それが工法選択の本質です。

代理受領制度も知っておいてください

もうひとつ、町の計画に書かれている実務的な仕組みです。

代理受領制度は、補助事業の実施における申請者の一時的な費用負担を軽減するため、工事施工者等が申請者の委任を受け、補助金を代理受領できる制度である。この制度では、申請者は工事費等と補助金の差額分のみ用意すればよく取り組みやすい。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

補助金は原則として、工事代金を全額支払ったあとに交付されます。つまり一時的に全額を立て替える必要があります。代理受領制度を使えば、管理組合が用意するのは「工事費−補助金」の差額だけで済みます。

現在この制度が明記されているのは木造住宅の耐震化補助についてですが、ブロック塀等耐震化促進事業でも同様の運用ができるかどうかは、都市環境課（0548-33-2161）に確認する価値があります。修繕積立金の残高がぎりぎりの管理組合にとって、キャッシュフローの差は小さくありません。

吉田町が計画に書いた一文：「充足しているとは言えない」

ここが、この記事でどうしてもお伝えしたい部分です。

吉田町は令和8年3月に策定した耐震改修促進計画の中で、ブロック塀・特定天井・既存不適格昇降機など「その他の建築物等」について、こう書いています。

全般的に耐震化が伸び悩んでいる。また、所有者の負担軽減を図るためには助成制度の創設が必要であると考えるが、財政的な理由等により充足しているとは言えない。
（出典：吉田町耐震改修促進計画（令和8年度〜令和12年度））

私はこの連載で静岡県内の自治体の計画を読み込んできましたが、自治体が自らの助成制度について「充足しているとは言えない」と明記した例は、ここが初めてです。

これは町を批判する話ではありません。むしろ逆で、私はこの率直さを評価しています。面積20.73㎢、人口29,230人の町が、限られた財源をどこに配分するかを判断した結果です。そして町は、その判断を隠さずに公表しました。

管理組合が受け取るべきメッセージ

この一文から、吉田町のマンション管理組合が読み取るべきことは明確です。

吉田町では、大規模修繕のコストを「町の補助金」で下げる余地は限定的です。 ブロック塀の撤去で最大133,000円。それ以外に、共用部分の修繕そのものに直接充てられる町の補助はありません。

したがって、コストを下げる手段は次の3つに絞られます。

国の税制を使う（マンション長寿命化促進税制。ただし認定または助言・指導が前提）
住宅金融支援機構の融資を有利な条件で使う（認定でマンション共用部分リフォーム融資が全期間0.2%引き下げ）
工事そのものの構成でコストを下げる（工法選択、仕様の適正化、発注方式）

このうち3番目は、行政の制度に依存せず、管理組合の判断だけで実行できます。そして金額のインパクトが最も大きい。吉田町のような、町の補助が薄い自治体でこそ、ここに注力する意味があります。

具体的には、大規模修繕の総工事費のうち仮設足場が占める割合は一般に15〜20%程度です。この部分の設計を見直すだけで、工事全体の費用構造が変わります。ロープアクセス工法や、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法は、この論点への実務的な回答です。ロープアクセス工法の一般的な安全基準や技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

耐震改修促進計画が示す、マンションに直結する3つの論点

吉田町の耐震改修促進計画には、木造住宅の話だけでなく、マンションにこそ関係する記述が複数あります。ここは総会での説明材料として、そのまま使える内容です。

論点1：杭の二次設計

過去の大地震において杭が損傷し、継続使用が困難な事例があった。このため、杭基礎を使用している建築物においては、建築基準法では一次設計（中小規模の地震に対する検討）しか規定していないことに留意する。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

計画の別の箇所では、令和6年1月の能登半島地震について「杭頭の破壊が主な原因としてビルが倒壊した」と記載されています。

これは、マンション管理組合にとって重い指摘です。大井川の河口部に位置する吉田町は、地盤条件から杭基礎を採用している建物が多いと考えられます。そして建築基準法は、杭について中小規模の地震しか検討を求めていない。建物本体が新耐震基準を満たしていても、杭は別の話だということです。

これは「不安を煽る」ための情報ではありません。むしろ逆で、外壁や防水の劣化診断とは別に、基礎まわりの点検が意味を持つということです。大規模修繕の際に、地盤面近くのひび割れや不同沈下の兆候、外構との取り合い部分の変状を記録に残しておくことは、コストをかけずにできる備えです。

論点2：長周期地震動と免震・高層建築物

木造住宅よりも長い固有周期を持つ超高層建築物や免震建築物は、長周期の地震動の影響を受けることから、長周期地震動が発生しやすい軟弱な堆積層で覆われている地域では特に注意が必要となる。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

国は南海トラフ巨大地震について、長周期地震動対策が必要な区域をSZ1（建設時の想定を上回る可能性が非常に高い地域）、SZ2（高い地域）、SZ3（ある地域）に区分しています。町は「特に対策が必要とされるSZ1及びSZ2の区域内の建築物に対するフォローアップを県と継続的に行い、所有者等に対し詳細診断や対策工事の啓発を行う」としています。

吉田町がどの区域に該当するかは計画本文では図で示されており、テキストからは特定できませんでした。該当区域を確認したい場合は、都市環境課（0548-33-2161）に「長周期地震動対策の対象区域について、町内はSZ何に該当しますか」と問い合わせてください。

論点3：エレベーターの支持部材と釣合いおもり

町は、県・関係団体と連携して、エレベーターの支持部材の耐震化、釣合いおもりの脱落対策やエスカレーター落下防止対策などの防災対策改修や、地震時のエレベーターの運行方法や閉じこめられた場合の対処方法について周知・啓発を図るとともに、エレベーター及びエスカレーターの所有者や管理者に対して定期検査等に併せ、改善を促す取組を促進する。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

平成30年6月の大阪府北部地震では、多くのビルでエレベーターの緊急異常停止により閉じ込め事案が発生しました。

大規模修繕の議案を組むときに、エレベーターの地震時管制運転装置や釣合いおもりの脱落防止対策を「同時に検討する項目」として並べておくと、後年の追加工事を避けられます。エレベーターは専門業者の領域ですが、足場を組むタイミングと合わせられる工事があるかどうかは、修繕委員会で一度確認しておく価値があります。

あわせて：非構造部材と屋外広告物

地震によって瓦屋根、窓ガラス、外装材等（非構造部材等）や屋外広告物が落下すると、通行人等に死傷者が出るおそれがあるだけではなく、道路通行の妨げとなり避難や救助・消火活動にも影響を及ぼす。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

マンションで言えば、外壁タイルの浮き、モルタルの剥離、看板・アンテナの取り付け金物の腐食がこれに該当します。大規模修繕の打診調査は、まさにこの落下防止のための調査です。

応急仮設住宅は40戸足りない — だから「在宅避難できる建物」が要る

吉田町の計画で、私がもっとも重く受け止めた数字がこれです。

吉田町第４次地震被害想定における建設型応急仮設住宅の必要戸数は約490戸、応急建設住宅建設可能戸数は450戸であり、新規建設予定地の確保は至難の業である。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

必要490戸に対して、建設できるのは450戸。差し引き約40戸分の行き場がありません。 面積20.73㎢という県内でも小さい町で、仮設住宅を建てる土地を新たに確保するのは「至難の業」だと町自身が書いています。

想定される被害は次のとおりです。

区分	南海トラフ巨大地震	相模トラフ地震（首都直下地震）
規模	マグニチュード9.0程度	マグニチュード8.2程度
発生頻度	100〜150年	約2,300年
全壊・焼失棟数	約2,200棟	約0棟
死者数	約40人	約0人

（出典：吉田町耐震改修促進計画、吉田町第4次被害想定）

「命を守る」から「命をつなぐ」へ

だからこそ、町の計画の基本方針はこうなっています。

「地震による住宅・建築物の倒壊から、一人でも多くの県民の命を守り、助かった命をつなぐ」

そして、この方針の技術的な意味を、計画は極めて明確に説明しています。

建築基準法は最低限の基準であり、大地震に対して「倒壊しない」が、「損傷は許容する」ものであるため、被災後の継続使用を担保するものではない。特に、経済設計を追及した構造設計の場合は、耐震性に余力がないことが多いため、被災後の継続使用が困難となる可能性がある。そのため、大地震でも損傷を抑え継続使用するためには、余裕を持った耐震性能を確保する必要がある。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

この一節は、マンション管理組合の総会でそのまま読み上げる価値があります。

「うちは新耐震だから大丈夫」という認識は、半分正しく、半分足りません。新耐震基準が保証しているのは「倒壊しない」ことであって、「地震のあとも住み続けられる」ことではないからです。そして吉田町では、仮設住宅が40戸足りない。倒壊しなくても住めなくなれば、行き場がありません。

経年劣化が耐震性能を下げるという指摘

計画はさらに、こう書いています。

新築時は耐震性能が確保されていても、時間の経過とともに、ひび割れや変形、老朽化などの経年劣化による耐震性能の低下が懸念されるため、定期的な調査により劣化状況を把握し、必要な対策を講じるなど適切なメンテナンスにより、安全性確保を目指す。
（出典：吉田町耐震改修促進計画）

今回の計画では、対象建築物の区分に「経年劣化が進んだ建築物」が新たに加えられました。これまでの計画は昭和56年5月以前の旧耐震基準の建物だけを対象としていましたが、令和8年度からの計画は違います。

これは、新耐震のマンションであっても、劣化が進めば耐震性能が下がるという前提に、行政が公式に立ったということです。大規模修繕は美観のための工事ではなく、耐震性能の維持・回復のための工事である。この位置づけを、町の計画が裏づけてくれています。

総会で「なぜ12年周期で外壁を直すのか」と問われたとき、この一文ほど説得力のある根拠はないと私は思います。

固定資産税・都市計画税：吉田町の税率と「対象外」の落とし穴

税の話を正確に整理します。

吉田町の税率

税目	税率	備考
固定資産税	1.4%	標準税率と同じ
都市計画税	0.15%	制限税率0.3%の半分

（出典：吉田町固定資産税・都市計画税、令和8年4月1日作成）

都市計画税0.15%は、この連載で扱ってきた自治体の中で最も低い水準です。参考までに、湖西市は0.2%でした。制限税率（上限）は0.3%ですから、吉田町はその半分に抑えています。

不動産オーナーの方にとっては、保有コストが相対的に低いということです。ただし、次の点に注意が必要です。

減額されるのは固定資産税だけで、都市計画税は減額されません

吉田町は、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修のいずれの減額措置についても、同じ注記を繰り返しています。

なお、都市計画税は減額されません。
（出典：吉田町固定資産税・都市計画税）

これは総会説明での事故につながりやすいポイントです。「工事をすれば来年の税金が半分になる」と説明してしまうと、実際には都市計画税分が残るため、通知書を見た組合員から「話が違う」と言われます。

正確な説明は「固定資産税額の◯分の1が減額されます。都市計画税は減額の対象外です」です。1文字の違いですが、信頼を左右します。

3つの減額措置の要件を並べて比較する

措置	減額割合	対象床面積	費用要件	建物の要件	賃貸住宅
住宅耐震改修	1/2（長期優良住宅の認定を受けて改修した場合は2/3）	1戸あたり120㎡相当分まで	1戸あたり50万円超	昭和57年1月1日以前から所在	記載なし
バリアフリー改修	1/3	1戸あたり100㎡相当分まで	補助金等を除く自己負担額が50万円超	新築から10年以上経過	除く
省エネ改修	1/3（長期優良住宅の認定を受けて改修した場合は2/3）	1戸あたり120㎡相当分まで	補助金等を除く自己負担額が60万円超	平成26年4月1日以前から所在	除く

（出典：吉田町固定資産税・都市計画税）

いずれも改修工事完了後3か月以内に町税務課へ申告が必要です。そして適用は1回限り、減額されるのは改修工事が完了した翌年度分に限るという点も共通しています。

省エネ改修は「窓の改修」が必須です

大規模修繕との関係で、もっとも見落とされやすいのがここです。

※窓の改修工事を必ず行うことが必要です。
（出典：吉田町固定資産税・都市計画税）

対象工事の例として町が挙げているのは、次の4つです。

窓の改修工事（ガラスの交換や内窓の新設又は交換、サッシの交換など）
窓の改修工事と合わせて行う床の断熱工事
窓の改修工事と合わせて行う天井の断熱工事
窓の改修工事と合わせて行う外壁の断熱工事

つまり、外壁の断熱工事だけを行っても、この減額措置は使えません。 窓の改修とセットである必要があります。

マンションの窓・サッシは、標準管理規約上は共用部分ですが、専用使用権が設定されているのが通例です。大規模修繕でサッシ改修を計画に含める管理組合であれば、各区分所有者が個別にこの減額を申告できる可能性があります。ただし賃貸住宅は除かれるため、賃貸に出している住戸のオーナーは対象外です。

この整理は複雑なので、サッシ改修を計画に含める場合は、税務課資産税部門（0548-33-2108）に「分譲マンションの共用部分サッシ改修について、各区分所有者が省エネ改修の減額を申告できるか」と、工事の前に確認されることをお勧めします。

免税点が令和9年度から引き上げられます

もうひとつ、賃貸オーナーの方に関係する変更です。

免税点：同一人が所有する土地・家屋・償却資産それぞれの課税標準額の合計が次の金額に満たない場合は、固定資産税は課税されません。土地…30万円未満／家屋…20万円未満（令和9年度分から30万円未満）／償却資産…150万円未満（令和9年度分から180万円未満）
（出典：吉田町固定資産税・都市計画税）

家屋の免税点が20万円から30万円へ、償却資産が150万円から180万円へ引き上げられます。賃貸物件の設備を償却資産として申告している方は、令和9年度から課税対象が変わる可能性があります。償却資産は毎年1月1日現在の状況を1月末日までに町へ申告する必要がありますので、あわせてご確認ください。

静岡県のマンション管理士無料派遣は受付10件 — 9月に動く理由

町の補助が薄い分、県が用意している支援は使い切りたいところです。とくにこれは、費用がゼロで、専門家が管理組合に直接来てくれる制度です。

項目	内容
事業名	令和8年度マンション管理組合活動活性化支援事業（マンション管理士の無料派遣）
内容	マンションの管理に当たって困っている事項について、県内のマンション管理組合に専門家（マンション管理士）を派遣し、業務補助及び助言等を行う
費用	無料
受付件数	10件（上限に達した時点で申込終了）
派遣回数	各管理組合2回まで
申込期限	令和8年11月14日（土曜）まで
派遣期限	令和9年1月31日（日曜）まで
申込先	一般社団法人静岡県マンション管理士会（メール：t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス：0544-27-6561）

（出典：静岡県マンションの管理。派遣業務の概要（PDF）、申込書（Word））

「県内で10件」という数字の意味

静岡県には約370万人が住み、分譲マンションは相当数あります。その中で受付件数は10件です。県は「受付件数が上限に達した時点で申込を終了させていただきます」「申込多数の場合、派遣先を調整させていただくことがあります」と明記しています。

申込期限は11月14日ですが、期限まで待つ理由はありません。 定数に達し次第、早期終了すると県が書いています。

何を相談すればいいか

吉田町の管理組合であれば、私なら次の2点を相談テーマにします。

管理計画認定の取得に向けて、長期修繕計画と管理規約に何が足りないか（県への申請が前提になるため、県の基準に詳しい専門家の助言が効く）
修繕積立金の水準が、認定基準（20階未満・延床5,000㎡未満なら235円／㎡・月）に対してどの程度不足しているか

派遣は2回まで使えます。1回目で現状の棚卸し、2回目で総会議案の詰め、という組み立てが現実的です。

県のマンション管理セミナーも開催されています

あわせて、令和8年度のマンション管理セミナーが県内各地で予定されています。吉田町から通える範囲では次のとおりです。

開催地	開催日	会場
磐田市	令和8年8月29日（土曜日）	磐田商工会議所
三島市	令和8年9月12日（土曜日）	三島市役所
静岡市	令和8年11月予定	―
富士市	令和9年2月予定	―
浜松市	令和9年2月予定	―

（出典：静岡県マンションの管理）

この記事の公開時点で直近は9月12日（土）の三島市です。11月の静岡市開催は、吉田町からの距離を考えると最も参加しやすい回になりそうです。日程が確定次第、県のページで確認してください。

区分所有法の改正（令和7年法律第47号）で何が変わるか

管理組合にとって、2026年度に押さえておくべき法改正があります。

令和7年5月30日に、「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律（令和7年法律第47号）」が公布され、同年11月28日に一部施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）」において、新たに「マンション管理適正化支援法人」の登録制度が創設されました。
（出典：静岡県マンションの管理）

支援法人の登録主体も「町域は県」です

支援法人の業務区域	登録主体
市の区域	市
町の区域	県

そして静岡県は、こう明記しています。

静岡県は、現段階では、登録制度は実施していません。

つまり、吉田町の管理組合が「支援法人」の支援を受けられる体制は、令和8年9月時点ではまだ整っていません。これは県を責める話ではなく、制度が始まったばかりだからです。ただし、今後動きが出る領域として、県のページを定期的に確認しておく価値があります。

標準管理規約も改正されています

国土交通省は令和7年にマンション標準管理規約を改正し、県がその紹介パンフレットを掲載しています（マンション標準管理規約改正パンフレット（PDF））。

管理規約が分譲時のまま、あるいは10年以上見直されていない管理組合は、管理計画認定の基準（緊急時等における専有部分の立入り、修繕等の履歴情報の保管、財務・管理情報の提供の3項目の規定）を満たしていない可能性が高いです。規約改正には特別決議（区分所有者および議決権の各4分の3以上）が必要ですから、認定を目指すなら早めの準備が要ります。

注意喚起：管理会社を装った勧誘

県は消費者庁からの注意喚起も掲載しています。マンション管理会社の関係者を装い、マンション全体のインターネット接続サービスが切り替わるかのように告げて契約させる事業者に関するものです（消費者庁からの注意喚起（PDF））。

大規模修繕の周辺でも、同種の手口はあります。理事会に諮られていない「管理組合の名前を使った案内」が届いたときは、まず管理会社に事実確認をしてください。

工法でコストを下げる：足場・ロープアクセス・ハイブリッド

ここまで見てきたとおり、吉田町では大規模修繕の費用を町の補助金で下げる余地は限られています。町自身が「充足しているとは言えない」と書いているとおりです。

では、どこでコストを下げるか。私が一貫してお伝えしているのは、工事の構成そのものを見直すという方法です。

3つの工法の使い分け

工法	内容	向いている条件
通常足場工法	建物の全周に仮設足場を組んで施工する従来型	全面的にタイル補修・外壁改修が必要／複雑な形状／低〜中層
ロープアクセス工法（無足場工法）	産業用ロープで施工者が屋上から降下し、外側から施工する	足場の架設が難しい／工期を短縮したい／居住者の生活影響を抑えたい／部分補修が中心
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	大規模・複雑な物件で、総合的にコストを最適化したい

大規模修繕の総工事費に占める仮設足場の割合は、一般に15〜20%程度です。ここを部分的にロープアクセスへ置き換えられれば、その分が直接効いてきます。

吉田町の立地で効いてくる論点

吉田町は駿河湾と大井川に面した、海に近い町です。海に近い立地の建物は、塩害による劣化の進行が内陸より速い傾向があります。手すり・避難ハッチ・アンテナ支持金物などの鉄部、外壁の目地シーリング、屋上の防水立ち上がりは、点検の頻度を上げる価値があります。

一方で、ロープアクセス工法は部位を限定した点検・補修に強いという特性があります。「12年に1度の大規模修繕で全部やる」のではなく、「劣化の速い部位だけを短いサイクルで手当てし、大規模修繕の周期を延ばす」という考え方が成立します。これは長期修繕計画上の総コストを下げる方向に働きます。

また、吉田町は「シーガーデンシティ構想」を掲げ、海岸部のまちづくりを進めています。町の景観が変わっていく中で、建物の外観を良好に保つことは、賃貸の競争力にも売却時の評価にも直結します。

ロープアクセス工法の安全基準や技術的な解説は、ロープアクセスドットコムで詳しくまとめています。工法の比較検討に入る前に、一度ご覧いただくと理解が早いと思います。

弊社について

株式会社明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを、建物の条件に応じて提案できる会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開しており、塗装・防水・タイル・電気・看板工事など各分野の専門職が加盟しています。専門職が直接施工に入る体制のため、中間コストを抑えた価格をご提示できます。

サービスの詳細はロープアクセス工法のご紹介、管理組合・オーナー向けのご相談はお問合せフォームからお願いいたします。

吉田町の管理組合が9月中にできる3つのこと

制度の話を並べても、動かなければ何も変わりません。今月中に実行できることを3つに絞ります。

1. 電話を2本かける（所要15分）

1本目：静岡県住まいづくり課（054-221-3084）

聞くこと：
– 「吉田町のマンションですが、管理計画認定の申請は県で受け付けていただけますか」
– 「事前確認適合証なしの直接申請の場合、手数料は28,100円という理解で合っていますか」
– 「助言・指導を受けた管理組合として長寿命化促進税制を使う経路は、町域ではどのように取り扱われますか」

2本目：吉田町役場税務課資産税部門（0548-33-2108）

聞くこと：
– 「マンション長寿命化促進税制に対応する町の条例はありますか。減額割合は何分の1ですか」
– 「分譲マンションの共用部分サッシ改修について、各区分所有者が省エネ改修の減額を申告できますか」
– 「申告に必要な書類の一覧をいただけますか」

3本目（敷地にブロック塀がある場合）：吉田町役場都市環境課（0548-33-2161）

聞くこと：
– 「マンションの敷地の道路沿いブロック塀は、ブロック塀等耐震化促進事業の対象になりますか」
– 「令和8年度の予算枠はまだ残っていますか」
– 「補助金の代理受領はブロック塀の事業でも使えますか」

2. マンション管理士の無料派遣に申し込む（所要30分）

申込書は静岡県のページからWordファイルでダウンロードできます。宛先は一般社団法人静岡県マンション管理士会（メール：t_gotoh@tx.thn.ne.jp／ファクス：0544-27-6561）です。

受付10件・先着であることを、申込の優先順位を決めるときに思い出してください。

3. ブロック塀の5項目点検を理事会で回す（所要1時間）

敷地内の塀を歩いて、5項目をチェックします。写真を撮って、延長をメジャーで測る。これだけで、補助金を使えるかどうかの見当がつきます。

基礎の根入れはあるか
高さは2m以下か
控壁はあるか
傾き・ひび割れはないか
鉄筋は入っているか

必ず着工前に申請してください。 工事を始めてしまうと補助の対象外になります。

総会議案書にそのまま書ける文案

理事の方が総会資料を作るときに使える文案を置いておきます。数字と出典はすべて本記事で確認済みのものです。

議案：マンション管理計画認定の取得に向けた検討について

本管理組合が所在する吉田町は「町」であるため、マンション管理計画認定制度の認定主体は静岡県となります（マンション管理適正化法に基づく制度。市・特別区は当該市区が、町村部は都道府県が認定を行います）。

静岡県は令和8年4月1日に認定申請手数料を改定しており、公益財団法人マンション管理センターの事前確認適合証がある場合は4,000円、ない場合は28,100円です（長期修繕計画が1つの場合）。

認定を取得した場合の効果として、(1) マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額（築20年以上・10戸以上、2回目以降の長寿命化工事が対象。減額割合は市町村の条例で1/2〜1/6の範囲）、(2) 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利が全期間0.2%引き下げ、(3) 【フラット35】の当初5年間の金利が0.25%引き下げ、といった実利があります。

ついては、令和9年3月31日を期限とするマンション長寿命化促進税制の適用を視野に、認定取得の可否を検討するため、静岡県が実施するマンション管理士の無料派遣（令和8年度・県内受付10件・各組合2回まで・申込期限令和8年11月14日）への申込みを理事会に一任いただきたく、承認をお願いいたします。

議案：敷地内ブロック塀の点検および撤去補助の申請について

吉田町は、建築基準法に規定する道路沿いに存在する高さ60cm以上の危険なブロック塀等の撤去工事に対し、「撤去工事金額の2/3」と「延長×20,000円/m×2/3」のいずれか少ない額（上限133,000円）を補助しています。

本管理組合の敷地内ブロック塀について、静岡県作成「ブロック塀の点検と改善」に基づく5項目（基礎の根入れ／高さ2m以下／控壁の有無／傾き・ひび割れ／鉄筋の有無）の点検を実施したところ、〇項目が基準を満たしていないことを確認しました。

補助制度は予算に達した時点で受付を終了するとされており、また撤去工事の着手前に申請が必要です。ついては、吉田町都市環境課への事前相談および交付申請を理事会において進めることの承認をお願いいたします。

説明用の一文：なぜ周期的な大規模修繕が必要か

吉田町耐震改修促進計画（令和8年度〜令和12年度）は、「建築基準法は最低限の基準であり、大地震に対して『倒壊しない』が、『損傷は許容する』ものであるため、被災後の継続使用を担保するものではない」と明記しています。

また同計画は、令和8年度から対象建築物の区分に「経年劣化が進んだ建築物」を新たに加え、「新築時は耐震性能が確保されていても、時間の経過とともに、ひび割れや変形、老朽化などの経年劣化による耐震性能の低下が懸念される」として、定期的な調査と適切なメンテナンスの必要性を示しています。

加えて同計画によれば、吉田町第4次地震被害想定における建設型応急仮設住宅の必要戸数は約490戸に対し、建設可能戸数は450戸であり、町自身が「新規建設予定地の確保は至難の業」と記載しています。地震後の避難生活は在宅避難が基本とされており、建物が住み続けられる状態を保つことは、居住者の生活の継続そのものに直結します。

本管理組合が周期的な大規模修繕を計画的に実施することは、資産価値の維持だけでなく、災害後の生活継続の観点からも合理性があると考えます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 吉田町のマンションでも、管理計画認定は取れますか。
A. 取れます。ただし申請先は吉田町役場ではなく、静岡県くらし・環境部建築住宅局住まいづくり課（054-221-3084）です。市以外の町村部は都道府県が認定を行うためです。（出典：静岡県マンションの管理）

Q2. 認定申請の手数料はいくらですか。
A. 令和8年4月1日から、長期修繕計画が1つの場合で、公益財団法人マンション管理センターの事前確認適合証がある場合は4,000円、ない場合は28,100円です。長期修繕計画が2以上ある場合は、それぞれ1,800円／16,200円が計画数に応じて加算されます。認定の更新も同額です。

Q3. 吉田町に、大規模修繕そのものに使える町の補助金はありますか。
A. 令和8年9月2日時点で、共用部分の大規模修繕に直接充てられる町独自の補助金は確認できませんでした。町の補助でマンションの敷地に関係し得るのは、ブロック塀等耐震化促進事業（撤去工事金額の2/3、上限133,000円）です。TOUKAI-0＋の各メニューは木造住宅が対象のため、RC造マンションは対象外です。

Q4. マンション長寿命化促進税制で、吉田町の減額割合は何分の1ですか。
A. 国の制度は「1/2〜1/6の範囲内」と定めており、実際の割合は市町村の条例で決まります。吉田町のホームページには令和8年9月2日時点で該当ページが確認できませんでした。吉田町役場税務課資産税部門（0548-33-2108）へお問い合わせください。

Q5. 築15年で1回目の大規模修繕を控えています。長寿命化促進税制は使えますか。
A. この税制は「築20年以上かつ10戸以上」で、かつ「長寿命化工事を過去に1度以上実施していて、令和5年4月1日〜令和9年3月31日の間に2回目以降の長寿命化工事を完了していること」が要件です。1回目の工事では要件を満たしません。ただし、今回の工事を外壁塗装等・床防水・屋根防水の3工事を含む形で実施しておくと、次回（2回目）に要件を満たしやすくなります。工事の記録と証明書類は保管してください。

Q6. 都市計画税も減額されますか。
A. 減額されません。吉田町は耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修のいずれについても「都市計画税は減額されません」と明記しています。吉田町の都市計画税率は0.15%です。

Q7. 大規模修繕でサッシを交換します。省エネ改修の減額は使えますか。
A. 省エネ改修の減額は「窓の改修工事を必ず行うこと」が要件なので、サッシ交換はその中心になります。ただし、平成26年4月1日以前から所在する住宅であること、補助金等を除く自己負担額が60万円超であること、床面積が40㎡以上240㎡以下であること、そして賃貸住宅は除かれることに注意が必要です。共用部分の一括工事について各区分所有者が申告できるかは、事前に税務課資産税部門（0548-33-2108）にご確認ください。

Q8. マンション管理士の無料派遣は本当に無料ですか。
A. 無料です。静岡県の令和8年度マンション組合活動活性化支援事業として、一般社団法人静岡県マンション管理士会に委託されています。受付件数は県内で10件、各管理組合2回まで、申込期限は令和8年11月14日（土）、派遣期限は令和9年1月31日（日）です。定数に達し次第、早期に受付終了となります。

Q9. ロープアクセス工法は、どんなマンションで効果が出ますか。
A. 足場の架設が難しい立地、工期を短縮したい場合、居住者の生活影響を抑えたい場合、部分的な補修が中心の場合に効果が出やすいです。逆に、全面的なタイル張替えなど作業量が多い工事では、足場のほうが合理的なこともあります。だからこそ、部位ごとに使い分けるハイブリッド工法という選択肢があります。技術情報はロープアクセスドットコムをご覧ください。

Q10. 吉田町のマンションは、地震にどのくらい備えるべきですか。
A. 吉田町耐震改修促進計画によれば、南海トラフ巨大地震（マグニチュード9.0程度、発生頻度100〜150年）で全壊・焼失棟数は約2,200棟、死者数は約40人と想定されています。同計画は、建設型応急仮設住宅の必要戸数約490戸に対し建設可能戸数は450戸で「新規建設予定地の確保は至難の業」としており、在宅避難が基本になります。倒壊を防ぐだけでなく、地震後も住み続けられる状態を保つことが重要だと、町自身が計画に書いています。

この記事のポイントまとめ

吉田町は「町」のため、マンション管理計画認定の申請先は静岡県住まいづくり課である
認定申請手数料は令和8年4月1日に改定され、事前確認あり4,000円・なし28,100円になった
修繕積立金の認定基準は、20階未満・延床5,000㎡未満で235円／㎡・月以上と高い水準
町のブロック塀撤去補助は2/3・上限133,000円、延長約10mで上限に達する
TOUKAI-0は令和7年度で終了し、令和8年度からTOUKAI-0＋に。木造住宅が対象でマンションは対象外
外部補強減災化助成の補助率5分の4は、「居住したまま外部から工事する」思想への行政の評価
町は耐震改修促進計画で「助成制度は財政的な理由等により充足しているとは言えない」と明記
都市計画税率0.15%は制限税率の半分だが、各種減額措置の対象外である点に注意
応急仮設住宅は必要約490戸に対し建設可能450戸。在宅避難を前提とした建物性能が要る
静岡県のマンション管理士無料派遣は県内受付10件・先着。申込期限は令和8年11月14日
町の補助が薄い自治体でこそ、工法選択によるコスト最適化の効果が大きい

出典・参考資料

吉田町（公的一次情報）

吉田町「固定資産税（土地・家屋・償却資産）・都市計画税」（令和8年4月1日作成）
吉田町「木造住宅の耐震化プロジェクト「TOUKAI-0＋（トウカイゼロプラス）」事業」
吉田町「ブロック塀等耐震化促進事業」
吉田町「外部補強減災化助成事業」
吉田町「補助・助成・相談サービス（都市環境）」
吉田町「吉田町耐震改修促進計画（令和8年度〜令和12年度）（PDF）」（令和8年3月）
吉田町「吉田町住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026（PDF）」

静岡県

国土交通省

国土交通省「マンション税制」
国土交通省「マンションの大規模修繕をすると固定資産税が減税されます！（PDF）」（2025年4月発行）
国土交通省「マンション管理計画認定制度」
国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト」

関係団体

公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
一般社団法人静岡県マンション管理士会「公式サイト」
住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

問い合わせ先一覧

窓口	電話	内容
吉田町役場都市環境課	0548-33-2161	ブロック塀、耐震、都市計画
吉田町役場税務課（資産税部門）	0548-33-2108	固定資産税・都市計画税の減額申告
吉田町役場税務課	0548-33-2109	税務全般
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免責事項：本記事は令和8年（2026年）9月2日時点で公開されている情報に基づいて作成しています。制度の内容・金額・期限・受付状況は変更される場合があります。実際に申請される際は、必ず各窓口の公式情報および担当部署への確認をお願いいたします。本記事の情報に基づく判断について、当社は責任を負いかねます。

執筆者：本間幸紘（株式会社明誠代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円および静岡県内で、ロープアクセス工法・通常足場工法・ハイブリッド工法の3つを建物の条件に応じて提案できる改修会社です。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板工事など各分野の専門職が加盟しています。

関連リソース

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管理組合・オーナー向けサービス｜大規模修繕のご相談
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最終更新：2026年9月2日