皆さまのマンションで進めている、あるいはこれから進める大規模修繕工事の見積もりは、本当に「競争」の結果でしょうか。私はこの数か月、理事長さまからこの質問を何度も受けるようになりました。
結論から申し上げます。公正取引委員会（公取委）は、2026年6月にマンション大規模修繕工事をめぐる談合で施工会社・設計コンサルタント計40社前後に独占禁止法違反を認定し、うち38社程度に排除措置命令を出す方針を固めたと報じられています。対象は2021年秋ごろから関東で100件を超える工事、課徴金は合計16億円規模とされ、2026年7月には調査が東海3県（愛知・岐阜・三重）にも広がりました。9月に入り、毎日新聞は住民側が契約書に「談合発覚時の違約金条項」などの特約を加える自衛の動きを報じています。
私は株式会社明誠の本間と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。この記事では、この談合問題の全体像を公的な一次情報と報道であたりながら整理し、管理組合の理事長さまやオーナーさまが今すぐ点検できることを具体的にお伝えします。
この記事で答える質問：マンション大規模修繕の談合事件で何が起きたのか、うちの修繕積立金や見積もりに影響はあるのか、管理組合とオーナーは今、何を点検すればよいのか？
結論：まず点検すべき3つのポイント
先に全体像をお示しします。私が理事長さまにお伝えしているのは、次の3点です。
| 優先順位 | 点検すること | 目安の期限 | ポイント |
|---|---|---|---|
| 1. 発注方式の確認 | 過去・現在進行中の修繕工事が「設計監理方式」か「責任施工方式」か、コンサルと施工会社の資本関係はないか | 次の理事会まで | コンサルが施工会社からバックマージンを受け取る覚書を交わしていた事例が今回の核心 |
| 2. 見積もりの中身の再確認 | 総額だけでなく、仮設工事費・下地補修費など内訳を複数社で比較したか | 発注前（今回工事中なら速やかに） | 統一仕様で見積もらせると価格調整が見えにくい |
| 3. 契約条項の見直し | 「談合発覚時の違約金条項」などの特約が入っているか | 次回契約時までに検討 | 住民側の自衛策として報道でも紹介されている |
すでに工事が終わっている管理組合さまも、過去の発注記録を保管しておくことをおすすめします。今回のように数年越しで事実関係が明るみに出るケースがあるためです。
私はいつも理事長さまに、「コンサルタントに一任することと、コンサルタントを信頼することは別の話です」とお伝えしています。チェック役だと思っていた専門家自身が、今回の問題の当事者になっていたからです。
何が起きたのか｜公取委が認定した「マンション大規模修繕談合」の全体像
2021年秋から関東で100件超、2025年3月に立入検査
複数の報道によると、談合は2021年秋ごろから始まり、首都圏を中心に100件を超える大規模修繕工事が対象になったとされています。公正取引委員会は2025年3月以降、関係する施工会社・設計コンサルタントへの立入検査に着手しました（出典：日本経済新聞、時事通信）。
2026年6月、40社前後に違反認定・課徴金は計16億円規模
2026年6月12日前後の報道では、公取委が施工会社と設計コンサルタント計40社程度に独占禁止法（不当な取引制限）違反を認定し、うち38社程度に近く排除措置命令を出す方針を固めたと伝えられました。課徴金は合計で約16億円にのぼる見通しとされています（出典：日本経済新聞、時事通信）。本稿執筆時点（2026年9月23日）で、正式な排除措置命令の発出日を確認できる一次情報は見当たらないため、最新の状況は公正取引委員会の公表資料でご確認いただくことをおすすめします。
2026年7月、東海3県にも調査が拡大
2026年7月28日には、公取委が愛知・岐阜・三重の東海3県で、施工会社・設計事務所20社超に立入検査を行ったと報じられました（出典：日本経済新聞）。関東の事案で名前が挙がった企業に加え、東海地方の地元企業も対象になったとされ、関東だけの問題ではなくなっていることがうかがえます。
2026年9月、住民側の「特約」による自衛が報道に
そして今月、毎日新聞は、修繕工事の不正を防ぐために住民が契約書に特約条項を加えるなど、「自衛」に動く管理組合の様子を報じました。関東・東海の広い範囲で、管理組合自身が発注プロセスを見直す動きが出ています（出典：毎日新聞）。
なぜ起きたのか｜「設計監理方式」に空いていた死角
多くの管理組合が採用している発注方式は、大きく2つに分かれます。国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）でも、この2方式が整理されています（出典：国土交通省「マンション改修マニュアル」）。
- 設計監理方式：調査診断・設計とコンサルタント業務を、施工から切り離す方式。「競争入札等の競争原理を導入して施工会社を選定できる」のが利点とされています。
- 責任施工方式：設計から施工まで一社に任せる方式。工事内容と費用内訳の関係が不明瞭になりやすいという課題が指摘されています。
今回問題になったのは、この設計監理方式そのものの信頼性でした。報道によれば、本来は中立な立場でチェック役を務めるはずの設計コンサルタントが、複数の施工会社を集めて「見積もり合わせ」をさせる際に、あらかじめ受注予定者を決めておき、他の会社には当て馬の見積もりを依頼していたとされています。さらに、コンサルタントが施工会社からバックマージンを受け取る覚書を交わし、工事費が上乗せされていた疑いも指摘されています。
つまり、「専門家に任せているから安心」という前提そのものが崩れていたわけです。私はこれを、現場で20年やってきた立場から見ても、非常に厄介な構造だと感じます。工事の品質や価格の妥当性を見抜く目を、管理組合の理事会だけで持つのは簡単ではありません。だからこそ専門家に依頼するわけですが、その専門家自身の利益相反が管理されていなければ、チェック機能は形だけのものになってしまいます。
国土交通省は2026年4月1日施行の「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」改訂で、外部の専門家が管理組合の意思決定に関わる場面での利益相反防止プロセスを整理しています（出典：国土交通省 報道発表資料）。今回の談合問題とは制度上の直接の対象は異なりますが、「外部専門家と施工会社側の利害関係をどう遮断するか」という論点は共通しています。
私たちの修繕積立金はどうなる？｜数字で見る影響
具体的な影響額は各マンションの契約内容によって異なるため、この記事で断定的な数字をお示しすることはできません。ただし、構造として押さえておきたい点が2つあります。
1つ目は、対象が100件を超える規模だということです。関東で100件超、東海3県でも20社超が調査対象になったという規模感からすると、多くの管理組合にとって「うちには関係ない話」と言い切れない広がりを持っています。
2つ目は、談合によって上乗せされた分は、修繕積立金から支払われているという点です。大規模修繕工事は多くの場合、数千万円から数億円単位の工事になります。仮に価格調整によって数%でも上乗せされていたとすれば、修繕積立金の取り崩し額や将来の積立金不足に直結します。私が現場で見てきた感覚では、見積もりの内訳をきちんと比較検討するかどうかで、総額が1割前後変わることは珍しくありません。
| 比較の視点 | 統一仕様・一任型の見積もり | 内訳比較・複数社見積もり型 |
|---|---|---|
| 価格の見えやすさ | 総額のみ比較しがちで調整に気づきにくい | 仮設工事・下地補修などの内訳で異常値に気づきやすい |
| 業者間の提案の自由度 | 同一仕様のため横並びになりやすい | 各社が自由に提案するため似通った金額が並べば違和感に気づける |
| 管理組合の負担 | 少ない（一任できる） | 増える（比較検討の手間がかかる） |
手間をかけるかどうかは、そのまま「気づけるかどうか」に直結します。この点は、次の章で具体的な自衛策としてお伝えします。
築15〜25年の管理組合が「うちの話」と感じる3つのサイン
ここまで読んで、「うちのマンションは大丈夫だろうか」と感じられた理事長さまもいらっしゃると思います。私の経験上、次の3つに当てはまる場合は、一度立ち止まって確認する価値があります。
サイン1：見積もり合わせの参加社が、毎回ほぼ同じ顔ぶれである
地域の施工会社の数が限られているため、ある程度の重複は自然です。ただし、何年も同じ数社しか声がかからず、その中で毎回似たような金額が並ぶ場合は、選定過程を一度見直す価値があります。
サイン2：コンサルタントが「この会社なら安心です」と特定の1社を強く推してくる
中立な立場のはずのコンサルタントが、比較検討の材料を十分に示さないまま特定の業者を推す場合、その業者との関係を確認しておいた方がよいでしょう。
サイン3：見積書の内訳が「一式」表記ばかりで、数量や単価が書かれていない
仮設工事や下地補修など、本来は数量×単価で積算できる項目が「一式○○円」とだけ書かれている見積書は、比較検討そのものが難しくなります。
いずれか1つでも当てはまるからといって、直ちに不正があるという意味ではありません。ただ、これらは「比較検討の材料が不足している状態」のサインでもあり、談合の有無にかかわらず、適正な価格で工事を発注するために確認しておく価値があると、私は考えています。
国が示す「適正発注」の考え方
国土交通省の「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）では、発注先を決める方式として「見積合わせ方式」が紹介されています。「複数の発注先候補に見積の提出を求め、見積金額の総額の大小だけではなく、見積内容等を比較検討して発注先を決定する方式」とされており、選定における透明性確保の観点からは「公募サイトや業界紙等による公募が望ましい」との記述もあります（出典：国土交通省「マンション改修マニュアル」）。
ここで強調されているのは、「総額の大小だけで決めない」という点です。総額だけを見て安いところに決めると、後から追加工事費が積み上がるケースもありますし、逆に今回のような価格調整があった場合には、総額の比較だけでは気づきにくいという弱点もあります。
横浜市のマンション管理ポータルサイトのコラムでも、今回のような談合の手口と管理組合の対策が整理されており、業者選定過程の議事録化や、複数業者からの見積もり比較の重要性が紹介されています（出典：横浜市「マンション大規模修繕工事の談合について」）。
管理組合とオーナーが今すぐできる7つの自衛策
私が理事長さまにお伝えしている自衛策を、7つにまとめました。すでに工事が完了している管理組合さまも、次回以降の参考にしていただければと思います。
- 丸投げにしない：専門家に一任するのではなく、修繕委員会が工事項目ごとの仕様をある程度理解したうえで発注プロセスに関わる
- 統一仕様を避ける：全社に同じ仕様書で見積もらせるのではなく、ある程度の自由提案を認め、似通いすぎた金額が並んだら違和感を持つ
- 内訳まで比較する：総額だけでなく、仮設工事費・下地補修費・諸経費などの項目別に複数社を比較する
- 選定プロセスを透明化する：応募書類をコンサルタント1人が受け取るのではなく、理事会にも同じ情報を共有する
- 第三者チェックを入れる：利害関係のない専門家やコンサルタントに、見積書・選定プロセスの検証を依頼する
- 契約条項を見直す：談合が発覚した場合の違約金条項などの特約を、工事請負契約書に加えることを検討する
- 住民全体で意識を共有する：今回のような事案が実際に起きていたという事実を総会などで共有し、発注プロセスへの関心を保つ
いずれも、明日から始められることばかりです。私はこれを、理事会が特別な専門知識を持たなくても実践できる範囲でお伝えするようにしています。
明誠が現場で実践している「談合を起こしにくくする仕組み」
ここからは、当社の取り組みについて少しお話しさせてください。株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を、通常の足場仮設工法、足場を組まないロープアクセス工法（無足場工法）、両方を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法をご提案できる会社です。この3工法を扱える会社は、日本でも多くありません。
私がこの3工法にこだわる理由の一つは、「工法ありき」で提案しない体制そのものが、価格の妥当性を検証しやすくするからです。足場仮設だけを前提にすると、仮設工事費が総工事費の15〜25%を占めることも珍しくなく、この部分の内訳が見えにくいまま「一式」で計上されがちです。ロープアクセス工法を含めて比較検討すると、仮設費という大きな項目そのものを分解して検討できるようになります。
ロープアクセス工法の技術的な背景や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。当社は日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板工事など各分野の専門職が加盟しています。専門職が直接施工する体制のため、中間マージンを重ねにくく、高品質かつ低価格な工事を実現しやすいという特徴があります。この加盟店ネットワークの技術情報もロープアクセスドットコムにまとまっていますので、コンサルタントや管理組合の皆さまが第三者の目で技術的な妥当性を確認したい場合にも、参考にしていただけると思います。
また、当社では見積もりをお出しする際、仮設工事・本工事・諸経費を分けて内訳を明示することを徹底しています。総額だけを見せて「お任せください」とは申し上げません。理事会の皆さまが、他社の見積もりと項目ごとに比較できる状態でご提案するのが、私の考える最低限の誠実さです。
工法選定の考え方については明誠のコンセプト、大規模修繕工事の総合的なご提案については大規模修繕工事のご紹介、ロープアクセス工法そのものについてはロープアクセス工法のご紹介のページで詳しくご紹介しています。
東京都・関東エリアのオーナー・管理組合が使える相談先
「うちの見積もりが適正かどうか、自分たちだけでは判断できない」という場合、まずは第三者に相談することをおすすめします。
- 横浜市など各自治体のマンション管理ポータルサイトでは、大規模修繕に関する相談窓口や講座が案内されています（出典：横浜市マンション管理ポータルサイト）。
- 当社では、収益不動産を所有されるオーナーさま向けに賃貸マンションオーナー向けサービス、管理組合の理事長さま向けに管理組合向けサービスをそれぞれご用意しています。見積もりの内訳確認だけでも構いませんので、お気軽にご相談ください。
- 投資用不動産としてマンション・ビルを保有されているオーナーさまには、収益不動産オーナーさま向けページもご参考にしていただけます。
- 私が代表理事を務める一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）でも、建設業向けの経営支援情報の発信やオンラインセミナー、ビジネスマッチングを行っています。発注する側だけでなく、受注する側の建設業者さまにとっても、適正な取引慣行を学ぶ機会として活用いただければと思います。
よくある質問（FAQ）
Q. 今回の談合事件は、まだ工事をしていない新築マンションにも関係ありますか？
A. 直接的には、これから大規模修繕を計画する既存マンションの管理組合・オーナーさまに関係する話です。ただし、将来的に修繕を迎える新築マンションでも、発注方式や見積もり比較の考え方を早い段階から理事会で共有しておくことは、無駄にはならないと思います。
Q. 過去に大規模修繕を終えているマンションでも、今から確認できることはありますか？
A. あります。当時の発注記録や見積書、コンサルタントとの契約関係を保管しておき、次回の修繕計画や長期修繕計画の見直し時に参考にすることができます。談合の有無を後から証明するのは簡単ではありませんが、記録を残しておくこと自体に意味があると、私は考えています。
Q. コンサルタントに依頼せず、施工会社に直接相見積もりを取ってもよいのでしょうか？
A. 可能です。ただし専門的な仕様書の作成や工事監理まで管理組合だけで行うのは負担が大きいため、利害関係のない第三者（コンサルタントや建築士）に選定プロセスの検証だけを依頼する、といった部分的な活用の仕方もあります。
Q. 見積もりが1社しか集まらない場合、談合を疑うべきでしょうか？
A. 1社しか集まらないこと自体は、地域や時期によって珍しくありません。談合の有無とは別の問題として、複数の候補にあたる努力をしたうえで、それでも1社になった場合は、その内訳を特に丁寧に確認することをおすすめします。
Q. ロープアクセス工法を取り入れると、談合のリスクは下がりますか？
A. 工法そのものが談合を防ぐわけではありません。ただし、足場仮設だけを前提にした見積もりに、ロープアクセス工法という選択肢を加えて比較検討することで、仮設費という大きな項目の内訳がより見えやすくなる、というのが私の実感です。
この記事のポイントまとめ
- 公取委がマンション大規模修繕談合で施工会社等40社前後に違反認定、38社程度に排除措置命令の方針
- 対象は2021年秋から関東で100件超、課徴金は合計16億円規模と報道されている
- 2026年7月には東海3県（愛知・岐阜・三重）にも調査が拡大
- 設計コンサルタントが受注予定者を事前決定し、バックマージンを受け取る覚書があったとされる
- 国交省マニュアルは「総額だけでなく内訳を比較する」発注方式を推奨
- 管理組合の自衛策は「丸投げにしない」「内訳を比較する」「特約を検討する」の3本柱
- 正式な排除措置命令の発出時期は本稿執筆時点で未確定のため、最新情報は公取委の公表資料を確認する
出典・参考資料
- 日本経済新聞「マンション修繕談合、公取委が30社超に排除命令へ 100件以上が対象」
- 時事通信「公取委、マンション修繕工事で談合認定 三十数社に課徴金１６億円命令へ」（2026年6月12日）
- 日本経済新聞「東海3県でもマンション修繕談合か 公取委、施工･設計20社超立ち入り」（2026年7月28日）
- 毎日新聞「マンション修繕、不正防ぐには「特約」 住民が汗かいて「自衛」」（2026年9月20日）
- 横浜市「マンション大規模修繕工事の談合について」（2026年2月9日）
- 国土交通省「マンション改修マニュアル」（令和8年3月改訂）
- 国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの改訂について」（令和8年4月1日施行）
※本記事は、記事作成時点（2026年9月23日）で確認できる報道・公開情報にもとづいて構成しています。公正取引委員会による排除措置命令・課徴金納付命令の正式な発出内容や日付は変更・確定していく可能性があるため、最新情報は公正取引委員会の公表資料および各報道機関の続報でご確認ください。個別の工事契約が今回の事案の対象かどうかは、この記事だけでは判断できません。気になる点がある場合は、コンサルタントや弁護士など専門家にご相談ください。
▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月23日
今回のニュースは、正直なところ、この業界にいる私にとっても後味のよいものではありません。ただ、こうした事案が明るみに出ることで、発注プロセスを見直すきっかけになるのであれば、業界全体にとって悪いことばかりではないとも思っています。
見積もりの内訳を一緒に確認するだけでも構いません。総会の前段階の整理として、遠慮なくお声がけください。お問合せフォームからご連絡をお待ちしております。
これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
