2026年9月27日 更新
国立市のマンションで理事長さまから「うちは大学通りの近くで、地盤もしっかりしているから、水害の心配はしたことがない」と言われたことがあります。実際、国立駅から大学通りにかけての一帯は武蔵野台地の上にあり、その感覚は間違っていません。ただ、同じ国立市の中でも、南に下って谷保地区まで行くと話は変わります。多摩川に近い低地には洪水の浸水想定区域があり、崖線沿いには土砂災害の警戒区域も指定されています。「同じ市内でも地形でリスクが分かれる」というのは、国立市を語るうえで欠かせない視点です。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
国立市は、一橋大学を中心に整備された「学園都市」として知られています。国立駅から南へ一直線に延びる大学通りは、桜とイチョウの並木、無電柱化された景観で有名です。一方で市の南部には谷保天満宮や城山公園があり、多摩川に向かって下る谷保地区が広がります。台地の上に広がる整然とした住宅街と、低地の農地・住宅が混在する谷保地区。この2つの顔を持つ地形が、実は漏水・防災対策の優先順位を決める鍵になります。今日はこの地形の中身と、大規模修繕で先に手を打つべき場所を数字とあわせて整理します。
結論：国立市で優先すべきは「谷保地区の浸水・土砂災害リスクの把握」と「立川断層を前提にした地盤確認」です
先に結論を申し上げます。国立市の大規模修繕で私が最初に確認するのは、次の2点です。
1つ目は自分のマンションが台地部と谷保低地部のどちらに立地しているかを正確に把握すること。国立市は武蔵野台地の上に位置するエリアが多く、地盤という点では都内でも比較的安定した部類に入ります。ただし南部の谷保地区は多摩川沿いの沖積低地で、地盤の条件も水害リスクも台地部とは別に考える必要があります。
2つ目は立川断層の存在を前提に、地域危険度と建物自体の耐震性能を分けて把握すること。国立市には立川断層が通っており、地盤が良好であることと、断層による直下型地震のリスクがないことは同じ意味ではありません。この2点を切り分けたうえで、大規模修繕の優先順位を組むことをお勧めします。
国立市のハザードマップを1枚で読む
国立市が公開する防災マップ・ハザードマップの各種指定状況を整理すると、次のようになります。
| リスク | 該当有無 | 内容 |
|---|---|---|
| 洪水浸水想定区域 | あり | 多摩川・浅川・大栗川が氾濫した場合の浸水想定区域が、水防法に基づき指定・公表されています（対象は主に南部の谷保地区） |
| 内水（雨水出水）氾濫 | あり | 公共下水道の処理能力を超える降雨を想定した内水ハザードマップを令和3年4月に公表 |
| 土砂災害警戒区域 | あり | 谷保地区（多摩川沿い・南部）に土砂災害警戒区域（イエローゾーン）・土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）を指定 |
| 液状化 | 個別確認が必要 | 谷保・青柳地区の沖積低地部は地盤区分上「氾濫平野」に該当し得るため、東京都の液状化予測に関する情報や個別の地盤調査での確認をお勧めします |
| 津波・高潮 | 該当なし | 内陸部のため、津波・高潮の警戒区域指定は該当しません |
出典：国立市「防災マップ、ハザードマップ」、国立市「多摩川の洪水浸水想定区域の指定・公表がされました」（令和6年4月22日更新）、国立市 土砂災害ハザードマップ（令和7年改訂）。
浸水想定区域は区域によって浸水深が大きく異なります。「うちは谷保だから危ない」「うちは台地上だから安全」と一括りにせず、国土交通省「重ねるハザードマップ」で自分のマンションの地番を直接確認されることをお勧めします。
地域特性と漏水事故の関係：学園都市の台地と、谷保低地の例外
国立市は、大学通り周辺を中心に武蔵野台地の上に広がる住宅都市です。この点は地盤という観点では都内でも条件の良いエリアに入ります。ただし、この台地の縁から多摩川に向かって下る谷保地区には、台地部とは異なる注意点があります。
谷保地区という低地の存在：谷保天満宮や城山公園がある谷保地区は、多摩川の河岸段丘の下に位置する低地で、農地と住宅が混在する地域です。この一帯は前述のとおり洪水浸水想定区域と土砂災害警戒区域の両方が重なっており、大規模修繕を検討する際は、屋上や外壁だけでなく、敷地全体の排水・擁壁の状態まで含めて見ておく必要があります。
立川断層の存在：立川断層は青梅市から国立市にかけて続く約21キロメートルの断層で、国立市内を通過しています。埼玉県の名栗断層と合わせて「立川断層帯」と呼ばれ、府中市方面まで約33キロメートルに及びます（出典：国立市「立川断層」）。市自身も「被害の大きさは断層からの距離だけで決まるものではなく、地盤の良し悪しにも左右される」と説明しており、地盤が良いエリアでも油断はできないという姿勢が読み取れます。
地域危険度の実態：東京都都市整備局の地震に関する地域危険度測定調査によれば、国立市内で総合危険度が最も高いのは西1丁目（ランク2・0.57棟/ha）で、西3丁目（0.42）、中1丁目（0.40）が続きます。建物倒壊危険度がランク2に分類されているのは北2丁目・中1丁目・西1丁目・西3丁目・東3丁目・東4丁目です（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（国立市）」）。これらの数字は木造住宅密集の度合いなど地域全体の延焼・倒壊リスク量を示すものであり、個々のマンションの耐震性能を保証するものではないという点は、毎回お伝えしています。鉄筋コンクリート造のマンションであっても、昭和56年5月31日以前の建物であれば、地域の危険度にかかわらず建物自体の耐震診断を受ける価値があります。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が国立市の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。谷保地区や崖線沿いのエリアでは、とくに5番目と7番目を重点的に見ます。
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りを見ます。ゲリラ豪雨で排水が追いつかず水位が上がったとき、最初に水が越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 大学通りや城山公園周辺の緑地に近いエリアでは、落ち葉によるドレンの詰まりが排水不良の主原因になりやすい箇所です
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多く、総会で一斉点検をかけるのが早道です
- 外壁シーリングの打継ぎ目地とサッシまわりの取り合い — 打替えの目安はおおむね10〜15年。塗り直しても止まらない漏水は、たいていここが原因です
- 地下・半地下の機械室・機械式駐車場ピットの防水と排水ポンプ — 谷保地区や低地に近いエリアでは、地上より低い位置にある設備が最も先に影響を受けます
- エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目の伸縮部） — 棟続き型・増築部で要注意。外から見えないぶん放置されやすい場所です
- 敷地内の擁壁・法面と雨水桝 — 谷保地区の崖線沿いの物件では、外壁だけでなく擁壁の水抜き穴の詰まりやひび割れも点検対象に含めます
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を大きく左右します。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で私がいちばん悔しい思いをするのは、「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。大雨のあとにご連絡をいただいて、調査・見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
大学通り周辺のように街路樹や景観への配慮が求められるエリアでは、足場材の搬入路そのものが確保しづらい物件や、工事の音・振動を長期間出したくない物件が少なくありません。この「足場を組まずに済む」という選択肢の価値は、こうした立地でこそ上がります。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修、費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
防災上の共用部は「地下・低所」から優先度が決まります
谷保地区のような浸水想定区域を抱えるエリアの特徴は、短時間豪雨のたびに繰り返し内水氾濫が起きうるという点です。だからこそ、私が現地で確認する順番は「地盤面より低い場所から」です。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 地下・半地下の受変電設備 | 設置高さ、周囲の止水、防水扉の有無 | 全館停電。エレベーター・給水ポンプ・照明が同時に止まります |
| 機械式駐車場ピット | ピット内の排水ポンプの有無と点検頻度 | 冠水による機械故障。復旧に時間と費用がかかります |
| 給水ポンプ・受水槽まわり | ポンプ室の床レベル、排水経路 | 断水。高置水槽式でも揚水が止まれば同じです |
| エレベーターピット | ピット内の湧水・排水ポンプの有無 | 復旧に時間がかかり、高層階の高齢の居住者に直接影響します |
| 自家発電設備・非常用照明 | 設置高さと燃料系統、燃料の備蓄量 | 停電時の最後の砦です。頻発する短時間豪雨への耐性を見ておく価値があります |
気象庁の観測データでは、1時間50ミリを超えるような短時間強雨の発生回数は長期的に増加傾向にあることが示されています（出典：気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」）。頻度が上がるということは、一度の対策で終わらせず、点検を定期化する価値が上がるということでもあります。
国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公開しています。新築向けの内容が中心ですが、既存建物でも「設置高さを上げる」「防水区画で囲う」という2つの考え方は流用できます。大規模修繕のタイミングは、この見直しを入れる数少ない機会です。
これは費用ゼロでできる確認です。次の理事会で、メジャーを1本持って地下や機械式駐車場のピットを見に行ってみてください。排水ポンプが正常に作動するか、電源は生きているかを確認するだけで、優先順位がはっきりします。
国立市で使える耐震助成とマンションの税制優遇（令和8年度）
国立市は「住宅の耐震化に対する助成」を実施しています。私が確認できた一次情報のページは令和5年7月19日更新のものでした（出典：国立市「住宅の耐震化に対する助成について」）。令和8年度の最新の要件・金額は、下記の枠組みをベースに市の窓口で改めてご確認いただくことをお勧めします。
| 対象 | 助成の枠組み |
|---|---|
| 木造住宅（昭和56年5月31日以前） | 耐震診断：費用の2分の1（上限5万円）、耐震改修：費用の3分の1（上限80万円） |
| 分譲マンション（昭和56年5月31日以前・3階以上・延べ1,000㎡以上の耐火・準耐火建築物） | 耐震診断：費用の3分の2（限度額は床面積により段階設定） |
ここは正直にお伝えする必要があります。国立市の助成は木造住宅だけでなく分譲マンションも対象に含めている点が特徴ですが、限度額や受付枠は年度によって変わり得ます。国の制度としては、令和8年度の住宅・建築物の耐震改修支援策で、マンションの耐震改修は国と地方をあわせて交付率3分の1、民間実施の耐震診断は国と地方をあわせて交付率3分の2という枠組みが示されています（出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）」）。実際の助成額・受付期間は、東京都耐震ポータルサイトまたは国立市の住宅担当窓口へ、大規模修繕計画の早い段階で確認しておくことをお勧めします。数字が確認できない事項を、確認できたかのように書かないことを私は大切にしています。
一方、マンションの大規模修繕そのものに関わる税制として、マンション長寿命化促進税制（国の制度）があります。長寿命化に資する大規模修繕工事を2度目以降実施したマンションについて、建物部分の固定資産税を減額する仕組みで、適用期間は令和9年3月31日まで延長されています（出典：国土交通省・マンション管理適正化推進センター「マンション長寿命化促進税制の延長について」、更新 2025年10月31日）。国立市も国の制度に基づく減額を実施していますが、対象要件・減額率・申告手続きの詳細は、国立市の税務担当課へご確認ください。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月27日時点で公表されている国立市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず国立市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
よくあるご質問
Q. 大学通りの周辺は地盤が良いから、水害の心配はないと聞きました。本当ですか？
A. 大学通り周辺を含む台地部は、地盤という点では比較的安定した部類に入ります。ただし南部の谷保地区は多摩川沿いの低地で、洪水浸水想定区域と土砂災害警戒区域の両方が指定されています。「地盤が良い」ことと「市内全域で水害リスクがない」ことは、同じ意味ではありません。
Q. 地域危険度が低いなら、耐震診断は不要ですか？
A. 地域危険度は地域全体の延焼・倒壊のリスク量を示す指標であり、個々の建物の耐震性能とは別の話です。立川断層が通っていることもあわせて考えると、昭和56年5月31日以前に建てられたマンションであれば、地域の安全度にかかわらず建物自体の耐震診断を受ける価値があります。
Q. 谷保地区のマンションは何を確認すればいいですか？
A. 外壁・屋上の防水だけでなく、地下や機械式駐車場ピットの排水ポンプ、敷地内の擁壁や法面の状態もあわせて確認することをお勧めします。水抜き穴の詰まりやひび割れは、大規模修繕の共通仮設を組むタイミングでまとめて点検すると効率的です。
Q. 国立市の耐震助成は、分譲マンションでも使えますか？
A. 制度上は対象に含まれています。昭和56年5月31日以前に建築された3階以上・延べ1,000㎡以上の耐火・準耐火建築物の分譲マンションが対象です。ただし限度額や受付枠は年度で変わり得るため、申請前に市の窓口で令和8年度の最新条件をご確認ください。
Q. マンション長寿命化促進税制は、まだ使えますか？
A. 使えます。適用期間は当初の予定から2年間延長され、令和9年3月31日までとなっています。長寿命化に資する大規模修繕工事を2度目以降実施するマンションが対象です。詳細な要件は国立市の税務担当課にご確認ください。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。大学通りのように景観や街路樹への配慮が求められるエリアでは、実務ではこの2つのどちらかになることがよくあります。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
まとめ：今週、国立市の理事会で動けること3つ
- 地下・低所設備（受変電設備・機械式駐車場ピット・給水ポンプ）の排水ポンプを点検する — 費用ゼロで、内水氾濫対策としていちばん効く確認です
- 国土交通省「重ねるハザードマップ」で、自分のマンションが台地部・谷保低地部のどちらに立地しているかを確認する — 立地でリスクの中身が大きく変わるため、公開ツールでの自己確認が近道です
- 谷保地区・崖線沿いの物件は、擁壁・法面を大規模修繕の点検範囲に加える — 外壁だけを見て終わらせず、敷地全体を1回の共通仮設でまとめて見ておくと効率的です
国立市は、大学通りに象徴される学園都市としての落ち着いた住環境が魅力のエリアです。一方で、南部の谷保地区には洪水・土砂災害の想定区域があり、市内には立川断層も通っています。「うちのエリアは地盤が良いから」で終わらせず、自分のマンションがどちらの顔を持つ場所に立っているかを確認すること。ここに絞って修繕計画を組めば、限られた予算でも効果の出やすい対策になります。
工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替える自由度が上がります。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 国立市「防災マップ、ハザードマップ」
- 国立市「多摩川の洪水浸水想定区域の指定・公表がされました」（令和6年4月22日更新／多摩川・浅川・大栗川が対象）
- 国立市「土砂災害ハザードマップ（令和7年改訂）」（谷保地区に土砂災害警戒区域・特別警戒区域を指定）
- 国立市「立川断層」
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（国立市）」（地域危険度測定調査）
- 国立市「住宅の耐震化に対する助成について」（最終更新 令和5年7月19日／分譲マンションも対象に含む）
- 国土交通省「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）」
- 国土交通省・マンション管理適正化推進センター「マンション長寿命化促進税制の延長について」（更新 2025年10月31日／適用期間を令和9年3月31日まで延長）
- 気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」
- 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
- 東京都「土砂災害警戒区域マップ」
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月27日
