2026年10月1日 更新
昭島市のマンションで、私が現場調査のたびに最初に見るのは、屋上でも外壁でもなく「雨水がどこへ逃げていくか」です。屋上のドレン（排水口）に落ち葉が詰まり、敷地の側溝には土砂が溜まり、豪雨のたびに水が建物の足元へ回る。理事会では外壁のひび割れの話ばかりが出て、排水まわりは誰も見ていない。昭島市に限らず、多摩地域で何度も見てきた光景です。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本で壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
昭島市は、多摩川と秋川・浅川・残堀川などの河川、そして玉川上水に囲まれた街です。内陸の平坦な市街地というイメージが強いのですが、市内には土砂災害の警戒区域も指定されています。今日は昭島市と国・東京都・気象庁の公式情報を数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。
結論：昭島市で優先すべきは「屋上・敷地の排水」と「崖地まわりの擁壁・水抜き」です
先に結論を申し上げます。昭島市の分譲・賃貸マンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。
- 屋上ドレンと敷地側溝の排水能力：内水（下水道が処理しきれず起きる浸水）は、川から離れた場所でも起こります
- 崖地・段差地形の擁壁と水抜き穴：市内の土砂災害警戒区域は44箇所、うち特別警戒区域が38箇所あります
- 受変電設備・給水ポンプの設置階：浸水想定より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります
地震の面では、東京都の調査で昭島市の大半の地域が最も低い危険度に分類されています。ただし、これは建物の古さまでは映していません。「地域が安全だから建物も安全」とは考えない。これが、現場で20年やってきた私の基本姿勢です。
昭島市のハザードマップを1枚で読む
昭島市は「洪水・土砂災害ハザードマップ」と「水害（内水）ハザードマップ」の2種類を公開しています。この2枚は見ている水が違います。
| 種別 | 対象 | 昭島市での該当 | 公表・更新 |
|---|---|---|---|
| 洪水（外水） | 多摩川・秋川・浅川・残堀川・大栗川、玉川上水 | あり | 令和8年3月10日更新 |
| 内水 | 下水道の排水能力を超えた雨 | あり（1時間153ミリ・24時間690ミリ想定） | 令和4年3月1日更新 |
| 土砂災害 | 崖・斜面 | あり（警戒区域44箇所、うち特別警戒区域38箇所） | 令和8年8月26日現在 |
| 津波・高潮 | 海沿い | 内陸のため対象外 | － |
| 液状化 | 地震時の地盤 | 東京都・国土地理院の地図で確認 | － |
出典：昭島市「洪水・土砂災害ハザードマップ」、昭島市「水害（内水）ハザードマップ」、東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」。
数字の意味を少し補足します。内水ハザードマップの想定は、1時間最大153ミリ、24時間総雨量690ミリ、発生確率は概ね1,000分の1以下の大雨です。「1,000年に1度」という言葉は遠く聞こえますが、これは「備えの上限をどこに置くか」の目安であり、起こらないという意味ではありません。
多摩川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）は、多摩川流域の48時間総雨量588ミリを前提に作られています（出典：国土交通省 京浜河川事務所「多摩川・浅川・大栗川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」）。ここで大切なのは、図が示す前提を超える雨や、想定されていない場所の浸水もあり得る、と国自身が注記していることです。
私が理事会でお伝えしているのは、「地図は1回見て終わりではなく、建物の設備の位置と重ねて見てください」という点です。自分のマンションの受変電設備、給水ポンプ、エレベーター機械室が地図のどこに当たるかを、重ねるハザードマップで確認してください。
地域特性と漏水事故の関係：平坦な市街地と崖地、地震の危険度
昭島市の地域特性を、漏水と防災の視点で整理します。
1. 内水と排水の詰まり
昭島市の市街地は平坦な場所が多く、ゲリラ豪雨では排水の逃げ場が限られます。気象庁によると、1時間降水量80ミリ以上の大雨の発生回数は、1980年ごろと比べて約1.8〜2.1倍に増えています（出典：気象庁「大雨や猛暑日等のこれまでの変化」、令和5年1月24日発表）。築25年前後のマンションは、建設当時の排水設計が現在の雨の降り方に合っていない可能性があります。
2. 崖地・斜面地と擁壁
市内の土砂災害警戒区域44箇所のうち、38箇所は建物に著しい被害が出るおそれがあるとされる特別警戒区域です。マンションの敷地の一部が崖や擁壁に接している場合、擁壁の水抜き穴の詰まりは、雨水が地中に溜まる原因になります。水が抜けない擁壁は、外壁の漏水より先に大きな問題になりかねません。
3. 地震の危険度は低め、ただし建物は別
東京都の第9回地域危険度測定（令和4年9月公表）では、昭島市は総合危険度で約85%の地域が最も低いランクとされています。建物倒壊危険度が相対的に高い地域は朝日町・玉川町・緑町周辺に見られます（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（昭島市）」）。
私の経験上、地域の危険度が低いことに安心して、屋上や外壁の点検が後回しになる建物が少なくありません。地震が少ない地域でも、雨は毎年降ります。漏水は地震より頻度が高い、日常の災害です。
大規模修繕で押さえるべき漏水ポイント7つ
ここからが本題です。大規模修繕の事前調査で、私が漏水の観点から確認する7か所を、優先度の高い順に並べます。
- 屋上防水：膨れ、ひび割れ、立上りとの取り合い。防水工事は5,000〜8,000円/㎡が一般的な目安です（物件条件で大きく変わります）
- シーリング（目地のゴム状の充填材）：外壁パネルの継ぎ目やサッシまわり。ひび割れや肉やせは、雨水の入口になります
- バルコニーの排水（ドレン・排水溝）：落ち葉や砂の詰まりで、水が溜まって室内側へ回ります
- 屋上・庇のドレン：1か所の詰まりで屋上全体に水が溜まることがあります
- 立上り（防水層の端部）：防水層の端が剥がれると、そこから水が入ります
- サッシまわり：窓枠と外壁の取り合いは、漏水相談の中でも特に多い部位です
- エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります
7つに共通するのは、「水の入口になる、端部と取り合い」だということです。平面の防水層そのものより、端と継ぎ目から漏れる。これが現場で20年見てきた実感です。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
台風や豪雨のあとに「最上階の部屋で天井から水が落ちてきた」という相談を受けることがあります。足場を組んでから調査する場合、手配と架設に時間がかかり、その間に被害が広がります。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場工法）は、足場を組む時間が要りません。原因箇所の特定と応急処置を、足場工法より早く着手できるのが強みです。応急処置としては、シーリングの打ち替えや防水の部分補修などがあります。
費用面でも差が出ます。一例として、10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、足場費168万円に対し、ロープアクセスは59万円という試算があります（参考値。実際の見積は物件により大きく変動します）。工期も足場工法の約6割が目安です。
安全面については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。当社はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。
技術の詳細は、同業者・加盟希望者向けの姉妹サイトロープアクセスドットコムで解説しています。足場工法・ロープアクセス・ハイブリッドの使い分けは、ロープアクセスドットコムの工法比較も参考にしてください。発注者向けの工法説明はロープアクセス工法のご紹介、漏水対応の考え方は漏水対応のご案内にまとめています。
防災上の共用部の位置と修繕優先度
漏水は、防水の問題であると同時に、設備の問題でもあります。共用部の位置を、浸水想定と重ねて見てください。
| 共用部 | 確認すること | 優先度 |
|---|---|---|
| 受変電設備（キュービクル） | 設置階。地下・1階なら浸水対策を検討 | 高 |
| 給水ポンプ | 地下ピットの有無。水没時は断水につながる | 高 |
| 自家発電設備 | 燃料の保管位置、設置階 | 中〜高 |
| エレベーター機械室・ピット | ピットの止水。浸水するとエレベーターが長期停止 | 高 |
| 避難通路・階段 | 荷物の放置がないか、排水が通路に溜まらないか | 中 |
国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公表しています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」）。電気設備が水に浸かると、復旧に長い時間がかかります。上階への移設は費用がかさむため、止水板や、設備まわりの防水・排水の改善から検討するのが現実的です。
私は理事長さまに、「大規模修繕の見積りを取る前に、まず設備の位置だけ図面に落としてみてください」とお伝えしています。それだけで、優先順位が見えてきます。
昭島市で使える制度：管理計画認定と耐震助成
マンション管理計画認定制度
昭島市は、当面の間、市への申請手数料はかかりません。ただし、公益財団法人マンション管理センターの事前確認支援サービスは有料です。窓口は都市計画部 都市計画課 住宅係（電話042-544-4413）です。市のページの最終更新は令和7年12月12日で、令和8年度についての記載は確認できませんでした。申請前に窓口へ最新の内容をご確認ください（出典：昭島市「マンション管理計画認定制度」）。
耐震助成
昭島市の木造住宅耐震診断補助（診断費の3分の2以内、上限8万円）と耐震改修補助（費用の3分の1以内、上限60万円）は、いずれも木造の戸建てが対象で、分譲マンションは対象外です。耐震診断は令和8年度の申請期限が令和8年11月30日で、予算上限に近づいているとの記載があります（出典：昭島市「木造住宅耐震診断補助制度」、更新2026年6月19日。「木造住宅耐震改修等補助制度」、更新2023年5月1日）。
マンションの耐震や修繕の助成については、市の対象かどうかが分かれるため、管理組合向けのご案内や、収益物件の場合はビルオーナー向けのご案内からご相談いただければ、使える制度の整理をお手伝いします。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 昭島市で、川が近くなくても浸水の心配はありますか？
A. あります。市の内水想定は1時間153ミリ、24時間690ミリを前提にしており、川から離れていても、排水が追いつかない場所には水が溜まります。自分の建物の位置は、重ねるハザードマップで確認してください。
Q. 屋上防水の費用はどのくらいですか？
A. 一般的な目安は5,000〜8,000円/㎡です。屋上の面積、既存防水の種類、下地の状態で変わります。無料で概算お見積りを提示できますので、お問合せフォームからご連絡ください。
Q. ロープアクセスで工事をすると、防水や塗装の品質は下がりませんか？
A. 品質は工法ではなく、施工管理で決まります。作業前の調査、下地補修、防水・塗装の工程ごとの検査を行っています。技術の詳細はロープアクセスドットコムをご覧ください。
Q. 工期はどれくらい短くなりますか？
A. 足場工法の約6割が目安です。10階建て・外周80mのマンションで、足場3か月に対しロープアクセス1.5〜2か月です。物件の条件で変わります。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件は、漏水1件で原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。まずは現状の調査から承ります。
Q. 管理組合として、最初に何をすればよいですか？
A. 屋上ドレン、敷地の側溝、擁壁の水抜き穴を目視で確認することです。費用がかからず、効果の大きい確認です。
まとめ：今週、昭島市の理事会で動けること3つ
- 屋上ドレン・敷地の側溝・擁壁の水抜き穴の詰まりを目視で確認する — 費用がかからず、いちばん効く確認です
- 受変電設備・給水ポンプの位置を、洪水・内水ハザードマップと重ねて確認する — 浸水想定より低い位置にあれば、優先的に対策を検討します
- 管理計画認定について、都市計画課住宅係（042-544-4413）に令和8年度の内容を問い合わせる — 過去の表記のまま判断せず、窓口で最新を確認します
自分のマンションが、川の側にあるのか、崖の側にあるのか。ここを最初に確認して修繕計画を組めば、限られた予算でも効果が出やすくなります。
秋の台風シーズンは、まだ続きます。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月1日時点で公表されている昭島市および国土交通省・気象庁・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、事前に昭島市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 昭島市「洪水・土砂災害ハザードマップ」（令和8年3月10日更新）
- 昭島市「水害（内水）ハザードマップ」（令和4年3月1日更新）
- 昭島市「マンション管理計画認定制度」（令和7年12月12日更新）
- 昭島市「木造住宅耐震診断補助制度」（令和8年6月19日更新）
- 東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」（令和8年8月26日現在）
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（昭島市）」（第9回、令和4年9月公表）
- 国土交通省 京浜河川事務所「多摩川・浅川・大栗川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」
- 気象庁「大雨や猛暑日等のこれまでの変化」（令和5年1月24日）
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
- 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月1日
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