2026年9月28日 更新
先日、立川駅から歩いて15分ほどの分譲マンションで、地下の機械式駐車場ピットを覗き込んだことがあります。前日の大雨のあと、ピットの底には10センチほど雨水が溜まったままで、排水ポンプは止まっていました。理事長さまは「うちは立川断層のことは気にしていたけれど、まさか駐車場が水浸しになるとは思わなかった」とおっしゃっていました。断層のような地震リスクと、大雨のたびに繰り返す内水氾濫は、まったく別の顔をしたリスクです。この2つを同じ土俵で考えてしまうと、優先順位を間違えます。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
立川市は、JR立川駅を中心に商業施設とオフィスビルが集積する多摩地域の中核都市です。市の南側には多摩川が東西に流れ、北側には玉川上水が流れる、比較的平坦な地形が広がります。そして市の中心部には、その名の通り「立川断層帯」が南北に走っています。市名を冠した断層が自分たちの足元を通っているという事実は、立川市のマンションを語るうえで避けて通れないポイントです。今日はこの断層と、市域南端の低地が抱える水害リスクを数字で整理し、大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。
結論：立川市で優先すべきは「立川断層を前提にした耐震診断」と「多摩川沿い低地の内水・外水リスクの把握」です
先に結論を申し上げます。立川市の大規模修繕で私が最初に確認するのは、次の2点です。
1つ目は立川断層帯が市の中心部を通っている事実を前提に、昭和56年5月31日以前の建物なら地盤の良し悪しにかかわらず耐震診断を検討すること。立川市の多くのエリアは地盤区分上「台地」に分類され、都内では比較的安定した部類に入ります。しかし地盤が良いことと、直下型地震のリスクがないことは別の話です。
2つ目は自分のマンションが市域南端の多摩川沿い低地にあるか、それ以外の台地部にあるかを正確に把握すること。標高でいえば市内最高地点は124.7メートル（西砂町4丁目付近）、最低地点は64.9メートル（錦町6丁目付近）で、その差は約60メートルあります（出典：立川市「立川市の概要」）。同じ立川市内でも、立地によって抱えるリスクの中身がまったく異なります。
立川市のハザードマップを1枚で読む
立川市が公開する外水・内水・土砂災害ハザードマップの指定状況を整理すると、次のようになります。
| リスク | 該当有無 | 内容 |
|---|---|---|
| 洪水浸水想定区域（外水） | あり | 多摩川・残堀川が氾濫した場合の浸水想定区域が、想定最大規模の降雨をもとに指定されています |
| 内水（雨水出水）氾濫 | あり | 下水道の排水能力を超える大雨を想定した内水浸水想定区域図を令和7年6月2日に公表。処理区ごとに時間降雨153〜156mm、日総雨量681〜690mmという降雨規模を想定 |
| 土砂災害警戒区域 | あり | 東京都が市内の斜面部（崖線沿い）に土砂災害警戒区域等を指定。詳細な指定箇所は市役所3階の窓口または東京都の土砂災害警戒区域マップで確認可能 |
| 液状化 | 個別確認が必要 | 多摩川沿いの低地部は沖積低地に区分される地点があり、液状化の可能性について東京都の液状化予測情報や個別の地盤調査での確認をお勧めします |
| 津波・高潮 | 該当なし | 内陸部のため津波の心配はなく、市も「高潮被害は想定されていない」として高潮ハザードマップを作成していません |
出典：立川市「立川市防災マップ、外水、内水・土砂災害ハザードマップ」（最終更新 2026年6月5日）、立川市「内水浸水想定区域図を作成しました」（公表 令和7年6月2日）、立川市「土砂災害警戒区域等の指定」。
「うちは台地の上だから水害とは無縁」と一括りにせず、国土交通省「重ねるハザードマップ」で自分のマンションの地番を直接確認されることをお勧めします。
地域特性と漏水事故の関係：断層の上の台地と、多摩川沿いの低地
立川市は、市域のほとんどが武蔵野台地の上にある「台地1」の地盤区分に該当し、地盤という点では都内でも安定した部類に入ります。ただし、この台地の中に2つの例外があります。
市名を冠した立川断層帯：立川市の中心部を南北に貫く立川断層帯は、全体の長さがおよそ20〜30キロメートル、想定される地震の規模はマグニチュード7.4程度とされています。地震調査委員会の評価では30年以内の発生確率は0.5〜2%で、「日本の主な活断層の中ではやや高いグループ」に分類されています（出典：立川市「立川断層帯について」）。市自身も、首都直下地震・多摩直下地震のいずれにも備える方針を示しており、地盤の良し悪しと断層の存在は切り分けて考える必要があります。
多摩川沿いの低地部：市の最低地点である錦町6丁目付近（標高64.9メートル）は多摩川に近く、外水・内水の両方の浸水想定区域が重なりやすいエリアです。台地の上に広がる住宅街と、多摩川に向かって下る低地部。この2つの顔を持つ地形が、立川市の漏水・防災対策の優先順位を左右します。
地域危険度の実態：東京都都市整備局の地震に関する地域危険度測定調査（令和4年9月公表、第9回）によれば、立川市内で総合危険度が最も高いのは高松町2丁目（ランク3・0.79棟/ha）で、建物倒壊危険度も2.52棟/ha（ランク2）と市内で最も高い数値です。高松町3丁目（総合危険度0.70）が続きます（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（立川市）」）。これは木造住宅の密集度など地域全体の延焼・倒壊リスク量を示す指標であり、個々のマンションの耐震性能を保証するものではありません。鉄筋コンクリート造であっても、昭和56年5月31日以前の建物であれば、地域の危険度にかかわらず建物自体の耐震診断を受ける価値があります。
大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ
私が立川市の物件で調査に入るとき、優先順位をつけて見る7か所です。多摩川沿いの低地や崖線沿いのエリアでは、とくに5番目と7番目を重点的に見ます。
- 屋上防水の立上りと押えコンクリートの打継ぎ — 平場より先に立上りを見ます。ゲリラ豪雨で排水が追いつかず水位が上がったとき、最初に水が越えるのはここです
- ルーフドレンとストレーナー — 落ち葉や飛来物によるドレンの詰まりが、内水氾濫級の大雨で排水不良を招く主原因になりやすい箇所です
- バルコニー排水口と防水層の端部 — 各戸の私物で塞がれていることが多く、総会で一斉点検をかけるのが早道です
- 外壁シーリングの打継ぎ目地とサッシまわりの取り合い — 打替えの目安はおおむね10〜15年。塗り直しても止まらない漏水は、たいていここが原因です
- 地下・半地下の機械室・機械式駐車場ピットの防水と排水ポンプ — 多摩川沿いの低地に近いエリアでは、地上より低い位置にある設備が最も先に影響を受けます
- エキスパンションジョイント（建物のつなぎ目の伸縮部） — 棟続き型・増築部で要注意。外から見えないぶん放置されやすい場所です
- 敷地内の擁壁・法面と雨水桝 — 崖線沿いの物件では、外壁だけでなく擁壁の水抜き穴の詰まりやひび割れも点検対象に含めます
金額の目安も書いておきます。実際の見積は物件の規模・形状・劣化状況で大きく変わりますので、あくまで参考値としてご覧ください。
| 工種 | 単価の目安 |
|---|---|
| 外壁塗装 | 3,500〜4,500円/㎡ |
| 打診調査（外壁タイル・モルタル） | 250〜500円/㎡ |
| 屋上・バルコニー防水 | 5,000〜8,000円/㎡ |
| 30戸規模マンションの大規模修繕総額 | 3,500〜5,000万円（うち仮設足場が15〜25%） |
仮設足場が総額の15〜25%というのは、言い換えれば工事費の5分の1前後が「作業員が登るための費用」だということです。ここに手を入れられるかどうかが、同じ予算で直せる範囲を大きく左右します。
漏水の緊急対応で、ロープアクセスが強い理由
漏水対応で私がいちばん悔しい思いをするのは、「原因が分かっているのに、足場を組むまで直せない」という状況です。大雨のあとにご連絡をいただいて、調査・見積・総会・足場架設で1か月半。そのあいだに次の雨が来ます。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面を上下して作業する無足場工法）なら、足場の架設が要りません。私の実務感覚では、当日から翌日の着手が可能なケースが多いです。部分補修であれば、その日のうちに止水まで持っていけることもあります。
費用の差も具体的に書きます。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場は約168万円、同じ範囲をロープアクセスで施工した場合は約59万円。差額は約109万円です。緊急の部分補修であれば足場を組まない判断ができるので、差はさらに大きくなります。
立川駅周辺のように商業施設やオフィスビルが密集し、歩行者・車両の通行量が多いエリアでは、足場材の搬入路や仮囲いのスペースそのものが確保しづらい物件が少なくありません。この「足場を組まずに済む」という選択肢の価値は、こうした立地でこそ上がります。
技術的な裏付けについては、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、器具構成・二重確保・作業手順まで公開しています。同業の方やフランチャイズ加盟をご検討の方は、そちらのほうが情報が濃いはずです。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。そしてロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を前提にした体制で、私は日本ロープ高所作業協会の事務局も担っています。安全の話を先にするのは、緊急対応こそ段取りが雑になりがちだからです。
工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の技術詳細、漏水対応の進め方はマンション・ビルの漏水調査と補修、費用の組み立て方は大規模修繕の料金の考え方にまとめています。
防災上の共用部は「地下・低所」から優先度が決まります
立川市のように内水浸水想定区域を抱えるエリアの特徴は、短時間豪雨のたびに繰り返し内水氾濫が起きうるという点です。だからこそ、私が現地で確認する順番は「地盤面より低い場所から」です。
| 設備 | 確認すること | 止まると何が起きるか |
|---|---|---|
| 地下・半地下の受変電設備 | 設置高さ、周囲の止水、防水扉の有無 | 全館停電。エレベーター・給水ポンプ・照明が同時に止まります |
| 機械式駐車場ピット | ピット内の排水ポンプの有無と点検頻度 | 冠水による機械故障。復旧に時間と費用がかかります |
| 給水ポンプ・受水槽まわり | ポンプ室の床レベル、排水経路 | 断水。高置水槽式でも揚水が止まれば同じです |
| エレベーターピット | ピット内の湧水・排水ポンプの有無 | 復旧に時間がかかり、高層階の高齢の居住者に直接影響します |
| 自家発電設備・非常用照明 | 設置高さと燃料系統、燃料の備蓄量 | 停電時の最後の砦です。頻発する短時間豪雨への耐性を見ておく価値があります |
気象庁の観測データでは、1時間50ミリを超えるような短時間強雨の発生回数は長期的に増加傾向にあることが示されています（出典：気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」）。頻度が上がるということは、一度の対策で終わらせず、点検を定期化する価値が上がるということでもあります。
国土交通省は「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」を公開しています。新築向けの内容が中心ですが、既存建物でも「設置高さを上げる」「防水区画で囲う」という2つの考え方は流用できます。大規模修繕のタイミングは、この見直しを入れる数少ない機会です。
これは費用ゼロでできる確認です。次の理事会で、メジャーを1本持って地下や機械式駐車場のピットを見に行ってみてください。排水ポンプが正常に作動するか、電源は生きているかを確認するだけで、優先順位がはっきりします。
立川市で使える耐震助成とマンションの税制優遇（令和8年度）
立川市は「木造住宅耐震化助成制度」を実施していますが、これは昭和56年5月31日以前に建築された木造の戸建て・共同住宅が対象で、鉄筋コンクリート造の分譲マンションは対象に含まれません（出典：立川市「木造住宅の耐震化助成制度」、最終更新 2026年7月14日）。
一方、分譲マンションが対象に含まれ得る制度として、「緊急輸送道路沿道建築物耐震化助成制度」があります。特定緊急輸送道路または市指定の緊急輸送道路に接し、昭和56年6月1日より前に建築された一定規模以上の建物が対象で、分譲マンションの場合は管理組合または区分所有者の代表者が申請者となります（出典：立川市「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化助成制度」、最終更新 2026年7月14日）。ここは正直にお伝えする必要があります。助成率・上限額は建物が接する道路の区分によって変わるため、公式ページには一律の金額が明記されていません。自分のマンションが対象の緊急輸送道路に接しているかどうかは、大規模修繕計画の早い段階で市の窓口に確認しておくことをお勧めします。
沿道要件に該当しないマンションについては、国の令和8年度の住宅・建築物の耐震改修支援策が参考になります。マンションの耐震改修は国と地方をあわせて交付率3分の1、民間実施の耐震診断は国と地方をあわせて交付率3分の2という枠組みが示されています（出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）」）。実際の助成の有無・金額は、立川市の住宅担当窓口へ早めにご確認ください。数字が確認できない事項を、確認できたかのように書かないことを私は大切にしています。
一方、マンションの大規模修繕そのものに関わる税制として、マンション長寿命化促進税制（国の制度）があります。長寿命化に資する大規模修繕工事を2度目以降実施したマンションについて、建物部分の固定資産税を減額する仕組みで、適用期間は令和9年3月31日まで延長されています（出典：国土交通省・マンション管理適正化推進センター「マンション長寿命化促進税制の延長について」、更新 2025年10月31日）。立川市も国の制度に基づく減額を実施していますが、対象要件・減額率・申告手続きの詳細は、立川市の税務担当課へご確認ください。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月28日時点で公表されている立川市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず立川市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
よくあるご質問
Q. 立川市は台地の上だから地盤が良く、地震の心配は少ないと聞きました。本当ですか？
A. 市域の多くは地盤区分上「台地」に該当し、地盤という点では比較的安定した部類に入ります。ただし市の中心部には市名を冠した立川断層帯が通っており、地盤の良し悪しと断層による直下型地震のリスクは別の話です。昭和56年5月31日以前の建物であれば耐震診断を受ける価値があります。
Q. 地域危険度が高松町以外は低いなら、うちのマンションは安心ですか？
A. 地域危険度は木造住宅密集地域を中心とした地域全体の延焼・倒壊リスク量を示す指標であり、個々の鉄筋コンクリート造マンションの耐震性能とは別の指標です。立川断層帯が市内を通っていることも踏まえ、築年数の古い建物は個別の耐震診断で確認することをお勧めします。
Q. 多摩川沿いの低地にあるマンションは何を確認すればいいですか？
A. 外壁・屋上の防水だけでなく、地下や機械式駐車場ピットの排水ポンプ、受変電設備の設置高さもあわせて確認することをお勧めします。内水浸水想定区域図では処理区ごとに時間降雨153〜156mmという降雨規模が想定されており、繰り返しの豪雨への備えが必要です。
Q. 立川市の耐震助成は、分譲マンションでも使えますか？
A. 木造住宅耐震化助成制度は対象外ですが、緊急輸送道路沿道建築物耐震化助成制度は分譲マンションも対象に含まれ得ます。対象は昭和56年6月1日より前に建築され、指定された緊急輸送道路に接する建物です。自分のマンションが該当するかは、市の窓口で早めにご確認ください。
Q. マンション長寿命化促進税制は、まだ使えますか？
A. 使えます。適用期間は当初の予定から2年間延長され、令和9年3月31日までとなっています。長寿命化に資する大規模修繕工事を2度目以降実施するマンションが対象です。詳細な要件は立川市の税務担当課にご確認ください。
Q. 足場が組めない面の外壁調査は、どうすればよいですか？
A. ロープアクセス工法での打診調査（250〜500円/㎡が目安）か、ドローンによる外観調査を組み合わせます。立川駅周辺のように人通りや車両通行が多いエリアでは、実務ではこの2つのどちらかになることがよくあります。ドローン調査の条件と限界もあわせてご覧ください。
Q. 賃貸マンションのオーナーでも相談できますか？
A. できます。収益物件では、漏水を1件起こすと原状回復費と空室期間の両方が効いてきます。考え方は収益物件オーナー向けページとビルオーナー向けのご案内にまとめています。
まとめ：今週、立川市の理事会で動けること3つ
- 地下・低所設備（受変電設備・機械式駐車場ピット・給水ポンプ）の排水ポンプを点検する — 費用ゼロで、内水氾濫対策としていちばん効く確認です
- 国土交通省「重ねるハザードマップ」で、自分のマンションが台地部・多摩川沿い低地部のどちらに立地しているかを確認する — 立地でリスクの中身が大きく変わるため、公開ツールでの自己確認が近道です
- 昭和56年5月31日以前の建物なら、立川断層帯の存在を踏まえて耐震診断の実施を検討する — 地盤の良し悪しと断層のリスクは別物として扱う価値があります
立川市は、JR立川駅を中心とした商業・業務の集積地としての利便性が魅力のエリアです。一方で、市の中心部には市名を冠した立川断層帯が通り、市域南端の多摩川沿いには洪水・内水氾濫の浸水想定区域もあります。「地盤が良いから」で終わらせず、自分のマンションがどちらの顔を持つ場所に立っているかを確認すること。ここに絞って修繕計画を組めば、限られた予算でも効果の出やすい対策になります。
工法の選択肢を3つ（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）持っていると、工事の順番を組み替える自由度が上がります。順番が変われば、同じ予算で直せる範囲が変わります。技術面の詳細はロープアクセスドットコムの工法解説もあわせてご覧ください。
ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談はお問合せフォームから、管理組合としての進め方は管理組合向けのご案内をご覧ください。
明誠の施工事例もご覧いただけます。これまでに手がけた約6,000棟のうち、公開できるものを掲載しています。
出典・参考資料
- 立川市「立川市の概要」
- 立川市「立川市防災マップ、外水、内水・土砂災害ハザードマップ」（最終更新 2026年6月5日）
- 立川市「内水浸水想定区域図を作成しました」（公表 令和7年6月2日）
- 立川市「土砂災害警戒区域等の指定」
- 立川市「立川断層帯について」
- 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（立川市）」（地域危険度測定調査 第9回・令和4年9月公表）
- 立川市「木造住宅の耐震化助成制度」（最終更新 2026年7月14日）
- 立川市「緊急輸送道路沿道建築物の耐震化助成制度」（最終更新 2026年7月14日）
- 国土交通省「住宅・建築物の耐震改修の支援策（令和8年度）」
- 国土交通省・マンション管理適正化推進センター「マンション長寿命化促進税制の延長について」（更新 2025年10月31日／適用期間を令和9年3月31日まで延長）
- 気象庁「大雨や猛暑日など（極端現象）のこれまでの変化」
- 国土交通省・国土地理院「重ねるハザードマップ」
- 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月28日
