今朝、いつものようにニュースに目を通していて、思わず手が止まりました。「マンション住民なりすまし、工事関係者が大規模修繕で利益誘導」——。分譲マンションの大規模修繕を話し合う住民の会合に、住民になりすました人物が入り込んでいた、という報道です（出典：読売新聞オンライン（Yahoo!ニュース転載）、日本経済新聞）。
正直に申し上げます。私はこの見出しを、ただの事件記事として読み流すことができませんでした。私たちは日々、マンションやビルの大規模修繕の現場に立っています。だからこそ、「修繕委員会」という場所が、住民の皆さんにとってどれほど大切で、同時にどれほど無防備になりやすいかを、身をもって知っているからです。
大規模修繕は、多くのマンションにとって12年に一度前後、数千万円から、規模によっては億単位のお金が動く一大事業です。その原資は、区分所有者の皆さんが毎月コツコツ積み立ててきた修繕積立金です。今回明らかになったのは、その大きなお金の流れを狙って、「住民のふり」をして意思決定の中枢に潜り込む手口があった、という事実でした。
今日は、この「住民なりすまし」というニュースを入口にして、管理組合の理事長さま、修繕委員の皆さま、そして収益物件をお持ちのオーナーさまが、自分たちの積立金と資産価値を守るために、明日からできる発注ガバナンスの実務を、現場の言葉で7つに絞ってお話しします。特定の会社を告発する話でも、業界を煽る話でもありません。仕組みで身を守る、という前向きな話です。
何が起きたのか——修繕委員会に「住民のふり」をして潜り込む
まず、報道されている事実を整理します。
複数のマンションで、大規模修繕を話し合う住民の会合に、その建物の住民ではない人物が「住民」あるいは「住民の親族」を名乗って参加していた事案が相次いで確認された、という内容です。目的は、工事関係者が自社側に工事の発注を誘導すること。つまり、意思決定のテーブルに味方を送り込み、内側から発注先の選定を有利に運ぼうとした、というわけです（出典：読売新聞オンライン）。
報道によれば、神奈川県内のマンションでは、大阪の工事会社の社員2人が住民になりすまして大規模修繕委員会に加わり、住居侵入の疑いで逮捕される事案も起きています。修繕委員会は、多くの場合マンションの集会室など「居住者しか入れない共用部」で開かれます。そこに部外者が身分を偽って立ち入れば、住居侵入という刑事事件になり得る——ここは押さえておくべき点です。
私が現場の人間として恐ろしいと感じるのは、手口の巧妙さそのものよりも、「気づかれにくさ」です。大規模修繕委員会は、ふだん顔を合わせない住民同士が、ある日突然「委員」として集められる場でもあります。誰が誰だか正確には分からない。その隙間に、なりすましは入り込みます。
「チラシルート」という手口——謝礼と引き換えに情報が抜かれる
報道でとりわけ注目されたのが、「チラシルート」と呼ばれる情報収集の手口です。
読売新聞オンラインによれば、工事会社グループ内の市場調査会社が、ターゲットにしたマンションに「内部調査のアルバイト募集」といった趣旨のチラシをまき、応募してきた住民に月1万5000円程度の謝礼を支払う。その見返りに、大規模修繕に関する住民側の情報——検討状況、予算感、有力視されている業者、住民の温度感など——を吸い上げていた、とされています。そして、潜入担当者が「住民の親族」を装って修繕委員会に加わる、という流れです（出典：読売新聞オンライン）。
ここで起きているのは、情報の非対称性の悪用です。工事を受注したい側が、管理組合が手の内にしている情報を先回りで握る。すると、相見積もりを取っても、あたかも競争しているように見えて、実は結論が最初から誘導されている、という状態が生まれかねません。国も、こうした事案を受けて、管理組合の役員選任時などに本人確認を徹底するよう注意を呼びかけています（出典：読売新聞オンライン）。
謝礼を受け取った住民の多くは、「アンケートに答える簡単なアルバイト」くらいの認識だったのかもしれません。悪意なく協力してしまう。ここに、この手口の一番いやらしいところがあります。だからこそ、個人の善悪ではなく、組合の「仕組み」で防ぐ必要があるのです。
なぜ大規模修繕が狙われるのか——動くお金の大きさ
そもそも、なぜ大規模修繕がこれほど狙われるのでしょうか。答えはシンプルで、動くお金が大きいからです。
国土交通省が初めて実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、工事金額の目安が公表されています。1回目の大規模修繕では、戸あたりの工事金額が100万円超〜125万円以下という帯が最も多いという結果でした（出典：国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」報道発表）。仮に50戸のマンションなら、単純計算で工事総額は5000万円〜6000万円規模。100戸なら1億円を超えます。
これだけの金額が、12年前後に一度、一つの意思決定の場——修繕委員会と総会——で決まっていきます。受注できるかどうかで、一社の売上が大きく変わる。だからこそ、正攻法で選ばれる努力をする会社もあれば、残念ながら裏口から入ろうとする者も出てくる。修繕積立金というまとまったお金の周りには、常にこうした緊張があると考えておいた方が、組合を守るうえでは健全です。
背景にある構造問題——談合とバックマージンの「死角」
「住民なりすまし」は、突然湧いて出た話ではありません。その背景には、大規模修繕という市場が長年抱えてきた構造問題があります。
2026年には、マンションの大規模修繕工事をめぐって談合を繰り返したとして、公正取引委員会が施工会社と設計コンサルタント計約40社の独占禁止法違反を認定し、うち38社に排除措置命令を出す方針を固め、計約16億円規模の課徴金納付も命じる——という報道がありました。各社は遅くとも2021年秋ごろ以降、関東地方のマンションを対象に、見積もり合わせや入札の際に事前調整で受注者や価格を決めていたとされています（出典：毎日新聞（Yahoo!ニュース転載））。この件は、当ブログでも6月に詳しく取り上げました（関連記事：マンション大規模修繕で16億円の談合課徴金——設計コンサル方式の死角と発注先の見極め方）。
実は、国土交通省はこうした事態に、かなり前から警鐘を鳴らしていました。2017年（平成29年）1月には「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」という通知を出し、「一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導する」事例があると、はっきり指摘しています（出典：国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」）。
談合、バックマージン、そして今回のなりすまし。手口は違っても、狙いは一つです。管理組合が持っている「情報」と「意思決定」を、外側からコントロールすること。裏を返せば、組合がこの二つをしっかり自分の手に握っておけば、これらの手口はぐっと効きにくくなる、ということでもあります。
発注方式の基礎——「責任施工方式」と「設計監理方式」、それぞれの落とし穴
守りの実務に入る前に、土台となる「発注方式」を押さえておきます。ここを理解しないと、防衛線の意味が伝わらないからです。
マンション大規模修繕の発注方式は、大きく「責任施工方式」と「設計監理方式」の2つに整理されます。
責任施工方式は、建物の調査診断から工事の設計、施工までを、施工会社に一貫して任せる方式です。管理組合の理事会や修繕委員会が主体となり、数社を公募・比較して発注先を決めます。窓口が一本化されて話が早い、設計監理の専門家費用がかからない、というメリットがあります。一方で、設計から施工まで一社が担うため、工事内容と費用の内訳が不明瞭になりやすく、工事費が割高になりやすい、という弱点も指摘されています。
設計監理方式は、建築士のいる設計事務所やコンサルタントに、調査診断・工事設計・工事監理を委託し、施工とは別の主体に任せる方式です。「診断・設計」と「施工」を分けることで、必要な工事を第三者の目で見極め、競争入札で施工会社を選べる。国土交通省も、工事と監理を分ける考え方を合理的なものとして位置づけています（出典：国土交通省「住宅：マンション管理」）。ただし、設計監理方式だからといって万能ではありません。今回の談合やバックマージンの多くは、まさにこの設計監理方式で「監理する側のコンサル」が中立でなかったために起きています。方式そのものではなく、「中立性が担保されているか」が本質なのです。
つまり、どちらの方式にも落とし穴があります。大切なのは方式の名前ではなく、「情報が開かれているか」「意思決定に部外者の利害が紛れ込んでいないか」です。ここからが、その具体策です。
守りの実務①：役員・修繕委員の「本人確認」と参加者名簿の徹底
最初の防衛線は、拍子抜けするほど基本的なことです。「その場にいる人が、本当にこのマンションの関係者か」を確認する仕組みを持つこと。
今回のなりすましが成立した最大の理由は、修繕委員会の参加者が「顔見知り前提」で運営され、本人確認がなかったことにあります。対策はこうです。修繕委員や理事を選任する際は、区分所有者名簿と照合し、代理出席の場合は委任状と続柄を確認する。委員会には毎回、署名式の出席簿を用意し、「誰が」「どの住戸の関係者として」参加したかを記録に残す。オブザーバーや業者の同席者も、氏名・所属を明示してもらう。
国土交通省の「マンション標準管理規約」も、役員が組合の利益のために職務を行うべきこと、そして利益相反の場面での慎重な取り扱いを求めています（出典：国土交通省「住宅：マンション管理」（標準管理規約））。名簿と出席簿という地味な一手間が、なりすましに対する最も効く一手だと、私は思います。
守りの実務②：利益相反ルールを明文化する（標準管理規約 第37条の2）
二つ目は、利益相反の見える化です。
マンション標準管理規約には、第37条の2として「役員の利益相反取引の防止」の規定があります。役員が自己または第三者のために管理組合と取引しようとするとき、あるいは組合と役員の利益が相反する取引をしようとするときは、理事会でその取引に関する重要な事実を開示し、承認を受けなければならない、という内容です。さらに、その決議に特別の利害関係を持つ理事は議決に加われない、とも定められています（出典：国土交通省「住宅：マンション管理」）。
これを、修繕委員会にも準用する運用を強くおすすめします。委員に就任する際、「特定の工事業者・コンサルと利害関係がないか」を自己申告してもらう。もし関係があるなら、その業者に関わる議決からは外れてもらう。この一手で、「住民の顔をした業者の代理人」が意思決定に加わる余地を大きく減らせます。ルールとして紙に書いてあること自体が、抑止力になります。
守りの実務③：情報を「閉じる」——検討状況を安易に外に出さない
三つ目は、情報管理です。「チラシルート」で抜かれていたのは、まさに検討中の内部情報でした。
大規模修繕の検討過程では、予算感、有力候補、住民の意見といったデリケートな情報が飛び交います。これらが外に漏れると、受注したい側は「刺さる提案」を先回りで作れてしまう。だからこそ、委員会資料の配布範囲を管理し、議事録の取り扱いを決め、住民向けアンケートも組合が自前で（あるいは信頼できる第三者を介して）実施することが大切です。「アルバイト」「謝礼」「内部調査」といった外部からの働きかけには、組合として警戒する——この温度感を共有しておくだけでも、抜かれ方は変わります。
念のため申し添えますが、住民の皆さんが情報提供のアルバイトに応じること自体を責める話ではありません。ほとんどの方は善意で、軽い気持ちで協力しているだけです。だからこそ、「そういう誘いがあり得る」と組合全体で知っておくことが、いちばんの予防になります。
守りの実務④：相見積もりは「同じ土俵」で——数量内訳書をそろえる
四つ目は、見積もりの取り方です。相見積もりは基本ですが、取り方を間違えると意味をなしません。
よくあるのが、各社バラバラの様式・バラバラの前提で見積もりを出させて、総額だけを比べてしまうケース。これでは、安く見える会社が本当に安いのか、単に工事項目を削っているだけなのかが分かりません。おすすめは、共通の「数量内訳書（同じ工事項目・同じ数量が並んだ様式）」を組合側で用意し、各社に同じ土俵で単価を入れてもらう方法です。こうすれば、項目ごとの単価で横並び比較ができ、過剰な仕様や不自然に安い項目が浮かび上がります。
一般的なマンション大規模修繕では、施工会社の選定に「見積もり合わせ」が採用されることが多いのですが、その精度は「様式をそろえられているか」で決まります。ここは、組合が主導権を握るべき一番の勘所です。
守りの実務⑤：材料費と労務費を「分けて」出してもらう
五つ目は、見積書の中身の話です。総額の一行だけでなく、材料費（材）と労務費（工）を分けて記載してもらいましょう。いわゆる「材工分離」です。
材工が分かれていると、値上げや値引きの理由が追えます。「塗料が高くなったので上がりました」なら材料費に、「職人の手間が増えました」なら労務費に反映されるはずです。ここが一括りの「一式」になっていると、どこにいくら乗っているのかが分からず、交渉の土台も、比較の土台も失われます。私たち株式会社明誠がお見積りを差し上げるときも、この材工の内訳をできる限り開くようにしています。数字を開くことは、信頼していただくための最低条件だと考えているからです。
守りの実務⑥：工事費の最大の塊「足場」を見直す——工法という選択肢
六つ目は、コスト構造そのものに踏み込む話です。
大規模修繕の見積書で、実は最も大きな塊のひとつが「仮設足場」です。建物の規模や形状にもよりますが、足場の設置・解体・養生が工事費に占める割合は決して小さくありません。ここにメスを入れずに、塗料のグレードだけで数万円を削っても、全体最適にはなりません（塗料そのものの値上げと見積対策については、マンション大規模修繕の塗料が「買えない・高い」時代に——見積書で張るべき5つの防衛線もあわせてご覧ください）。
そこで検討していただきたいのが、工法の選択肢です。株式会社明誠は、大規模修繕を次の3つの工法から、建物にとって最適なものを中立的にご提案しています。
一つ目は、従来型の仮設足場を組む「通常足場工法」。二つ目は、足場を組まずに産業用ロープで高所へ直接アプローチする「ロープアクセス工法（無足場工法）」。三つ目は、足場が必要な箇所にだけ足場を使い、それ以外はロープで施工する「ハイブリッド工法」です。ロープアクセス工法には、足場コストを削減できる、工期を短縮できる、そして入居者の生活や日照・防犯への影響が小さい、という3つの明確な利点があります。足場が長期間建物を覆うことによる圧迫感や、足場を伝った侵入リスクを避けられるのは、居住者の皆さんにとって想像以上に大きな安心です（詳しくは：ロープアクセス工法のご案内、大規模修繕サービス）。
「足場ありき」でも「ロープありき」でもなく、建物にとってベストな工法を選べること。この3つを提案できる会社は日本でも数少なく、私たちが最も大切にしている強みです（私たちの考え方：株式会社明誠のコンセプト）。
守りの実務⑦：収益物件オーナーの自衛——「他人任せ」が一番危ない
七つ目は、収益物件をお持ちのオーナーさま向けです。
区分マンションを複数戸お持ちの方、あるいは一棟をお持ちの方は、管理組合の理事会や修繕委員会に出席する時間がなかなか取れない、というのが実情だと思います。しかし、大規模修繕の適否は、そのまま物件の資産価値と将来のキャッシュフローに直結します。割高な工事や不要な工事に積立金が消えれば、いずれ一時金の徴収や積立金の値上げという形で、オーナーの負担に跳ね返ってきます。
一棟オーナーの場合は、意思決定を丸ごとご自身で担うことになります。だからこそ、発注方式の選択、相見積もりの様式づくり、材工分離、工法の比較といった一連のプロセスを、信頼できる施工会社と一緒に組み立てることが、そのまま防御になります。私たちは、オーナーさま向けに建物の無料調査からお引き受けしています（収益物件オーナーさま向けサービス）。「まず自分の建物が今どういう状態なのか」を客観的に知ることが、あらゆる自衛の出発点です。
正直に申し上げます——設計監理方式もコンサルも、悪ではありません
ここまで読んで、「では設計監理方式やコンサルは避けるべきなのか」と感じた方がいるかもしれません。そうではありません。
診断・設計と施工を分ける設計監理方式は、本来とても合理的な仕組みです。中立なコンサルタントが入れば、専門知識のない管理組合を強力に支えてくれます。問題は方式ではなく、「中立性が担保されているか」の一点です。誠実に仕事をしているコンサルタントや設計事務所は数多くいます。今日お話しした防衛線は、そうした信頼できるパートナーを、悪意ある一部と区別して見極めるための道具でもあります。業界全体を疑うのではなく、仕組みで健全さを担保する——その姿勢が、結果的に真面目な事業者を守ることにもつながると、私は信じています。
そしてもう一つ、正直に。ロープアクセス工法にも、向かない建物があります。外壁の劣化が激しく打診や下地補修の範囲が広い場合、バルコニーの形状が複雑で作業効率が著しく落ちる場合、あるいは足場を使った方がトータルで安全・確実な場合。こうしたケースでは、無理にロープを勧めることはしません。だからこそ、私たちは3つの工法を持ち、建物を見てから最適を選ぶのです。「うちはロープ専門です」という会社よりも、選択肢を持って中立に判断できる会社の方が、オーナーさまにとって安心だと考えています。
よくある質問
Q1. 修繕委員会に部外者がいるかどうか、どうやって見抜けばいいですか？
まずは出席簿と本人確認の仕組みを導入することです。「どの住戸の、誰の関係者か」を毎回記録し、区分所有者名簿と照合します。代理出席には委任状を求めます。見抜くというより、「なりすませない仕組み」を先に作るのが本筋です。
Q2. 相見積もりは何社くらい取ればよいですか？
一般には3社程度が目安とされますが、社数より「同じ数量内訳書で、同じ土俵で比較できているか」が重要です。バラバラの様式で10社集めるより、そろえた様式で3社を比べる方が、はるかに正確に判断できます。
Q3. すでにコンサルに委託していますが、中立性が不安です。
利益相反の自己申告書を求め、施工会社との資本・取引関係の開示を依頼してください。国土交通省は管理組合向けの相談窓口の周知も行っています（国土交通省 2017年通知）。第三者のセカンドオピニオンを取るのも有効です。
Q4. ロープアクセス工法にすると、本当に足場代は下がりますか？
足場の設置・解体・養生にかかる費用が抑えられるため、多くのケースでコスト削減につながります。ただし建物形状や工事範囲によって効果は変わります。まずは無料調査で、その建物に本当に合うかを見極めるのが確実です。
Q5. 入居者への影響は、足場とロープでどれくらい違いますか？
足場は建物を長期間覆うため、日照・通風・圧迫感に加え、足場を伝った侵入への防犯上の不安があります。ロープアクセスは足場を組まないため、こうした生活影響を小さく抑えられます。工期も短くなる傾向があり、賃貸物件では空室・退去リスクの低減にもつながります。
Q6. 明誠に相談すると、必ずロープアクセスを勧められませんか？
いいえ。私たちは3つの工法を持ち、建物にとって最適なものを中立にご提案します。足場が最適なら足場を、組み合わせが最適ならハイブリッドをお勧めします。まずは現状を知っていただくことを大切にしています（お問い合わせ）。
まとめ——積立金は「仕組み」で守る
「住民なりすまし」というニュースは、衝撃的な事件であると同時に、大規模修繕という市場が抱える構造——情報と意思決定を外から握ろうとする力——を、改めて可視化しました。談合も、バックマージンも、なりすましも、狙いは同じです。
だからこそ、守り方も一つに集約できます。管理組合とオーナーが、情報と意思決定を自分の手に握り、プロセスを開いておくこと。本人確認と出席簿、利益相反ルールの明文化、情報管理、そろえた様式での相見積もり、材工分離、工法という選択肢の検討、そしてオーナー自身の関与。今日の7つは、どれも特別な専門知識を必要としません。仕組みとして持つかどうか、それだけです。
私たち株式会社明誠は、3つの工法を中立にご提案できる立場から、皆さまの積立金と資産価値を守るお手伝いをしています。「うちの建物は今どういう状態で、どの工法が合うのか」——その最初の一歩として、建物の無料調査とお見積りをいつでもお引き受けします。相談だけでも構いません。気になることがあれば、お問い合わせページからお気軽にお声がけください。大切な積立金を、誰かの利益誘導のためではなく、皆さんの建物のために使い切る。そのお手伝いができれば、これに勝る喜びはありません。
出典・参考資料
- 読売新聞オンライン（Yahoo!ニュース転載）「マンション住民なりすまし、工事関係者が大規模修繕で利益誘導…チラシで報酬うたい代理人として会議に出席」 https://news.yahoo.co.jp/articles/b450bf2850b94cb551c26e5091107cc47f6e0d1e
- 日本経済新聞「マンション修繕不正、住人になりすまし利益誘導 渦中の社長に直撃」 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC283AW0Y6A420C2000000/
- 毎日新聞（Yahoo!ニュース転載）「マンション修繕談合、38社に排除命令へ 計16億円課徴金方針」 https://news.yahoo.co.jp/articles/5ea9e87a5718b6e476fa0be0807558072a4e8a37
- 国土交通省「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」（平成29年1月） https://www.mlit.go.jp/common/001230147.pdf
- 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」報道発表資料 https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html
- 国土交通省「住宅：マンション管理」（マンション標準管理規約 第37条の2 ほか） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html
