「築40年の中古マンションが、いま選ばれている」——そのニュース、直す側から見ると景色が違います
先日、ある記事が私の周りで少し話題になりました。「家を買うなら新築、はもう変わったのか。なぜ築40年前後の中古マンションが選ばれるのか」という趣旨のものです（出典：ITmedia ビジネスオンライン 2026年7月25日）。
この記事を読んでいて、私は「なるほど、買う側の価値観がここまで動いたか」と感じました。同時に、20年近く大規模修繕の現場に立ってきた人間として、もう一歩踏み込んだことを考えました。中古が選ばれる時代になったとして、では「選ばれ続ける中古」と「選ばれない中古」を分けるものは何か、ということです。
この記事は、賃貸マンションや収益ビルをお持ちのオーナーさま、築古の区分マンションを投資でお持ちの方、そして管理組合の理事長さま・修繕委員の方に向けて書いています。「うちの物件も築年数が気になってきた」「新築を建てる時代ではないと聞くが、では手持ちの建物をどうすればいいのか」——そんな漠然とした期待や不安を、公的なデータと、工事会社の立場から見た「本当に効く打ち手」に翻訳するのが狙いです。
結論から申し上げます。2026年のいま、建物で長く収益を上げる勝ち筋は「新しく建てる」ことではなく、「今ある建物を、正しい工法で、適正なコストで直し続けて活かす」ことに移っています。そして、その「直し方」の巧拙が、これからの中古市場で選ばれるかどうかを左右します。ここからが本題です。
数字で見る「新築離れ・中古選好」——2026年の市場構造
感覚論ではなく、公的なデータで現在地を確認します。
新築マンションは、ついに平均1億円台へ
不動産経済研究所の調査によると、2026年上半期（1〜6月）の首都圏の新築分譲マンションの平均価格は1億135万円となり、半期として初めて1億円台に乗りました。1平方メートルあたりの単価も151.4万円と高水準です（出典：日本経済新聞 2026年7月 不動産経済研究所 首都圏新築分譲マンション市場動向、不動産経済研究所 マンション市場動向）。
先ほどのITmediaの記事によれば、首都圏の新築マンションの平均価格は2015年には約5,500万円でした。それが10年で1億円を超えた計算になります。給料が2倍になった方はほとんどいませんから、「新築は現実的な選択肢から外れつつある」というのが、多くの購入検討者の実感でしょう。
中古の成約は、新築供給の約2.2倍
一方で、中古はどうか。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の集計では、2025年の首都圏の中古マンション成約件数は49,114件で、前年比31.9%増、3年連続の増加となりました。成約の平均価格は5,200万円で13年連続の上昇、1平方メートルあたりの単価も82.98万円で13年連続の上昇です（出典：東日本レインズ 季報 Market Watch）。
新築の供給が細る一方、中古は動いている。ITmediaの記事では、2025年の首都圏の新築マンション供給戸数が2万1,962戸と、オイルショック後の1973年以来という低水準まで落ち込み、中古の成約件数はその約2.2倍に達したと紹介されています。市場の主役が、静かに新築から中古へ移っているのです。
価格高騰は「二極化」も生んでいる
価格の上昇は、都心だけの話ではなくなってきました。不動産情報サービスのLIFULLは、都心の価格高騰の波が神奈川・埼玉・千葉にも及び、千葉県の船橋市・柏市、埼玉県さいたま市浦和区などが牽引して「局地バブル」ともいえる状態になり、同じ県内でも値上がりするエリアとそうでないエリアに分かれる二極化が進んでいると指摘しています（出典：株式会社LIFULL プレスリリース（2026年））。
これは買う側にとっては悩ましい話ですが、建物を持つ側にとっては示唆に富みます。立地という「動かせない条件」で差がつく以上、動かせる条件——つまり建物の状態と管理の質——で勝負するしかない物件も出てくるということです。同じエリア、同じ築年数でも、手入れの行き届いた建物が選ばれ、放置された建物が沈む。二極化の時代は、修繕の差がより残酷に効いてくる時代でもあるのです。
なぜ「築40年前後」が選ばれるのか
さらに興味深いのは、選ばれている中古の「築年数」です。リノベーション会社の調査では、利用者の8割以上が中古マンションを第一候補として検討し、首都圏で購入したマンションの平均築年数は36.5年、築40年前後の物件も珍しくないとされています（出典：ITmedia ビジネスオンライン 2026年7月25日）。
理由は、大きく3つに整理できます。1つ目は価格。築40年前後になると価格が下がりきって安定期に入り、買った後に価値が急落しにくい。浮いた予算をリノベーション（内装や設備の刷新）に回せます。2つ目は立地。築40年前後に建てられたマンションは、駅の近くや公園のそばなど、いまでは新築が建てられない一等地に建っていることが多い。3つ目は総量。そもそも数が多く、選択肢が豊富です。
私はこの3つの理由を読んで、あらためて思いました。買う人は「古いこと」を嫌っているのではない。「価値が読めないこと」を嫌っているのだ、と。
「選ばれる中古」と「選ばれない中古」を分けるもの＝修繕の質
ここが、オーナーさまと管理組合にとって一番大事なところです。
築40年でも選ばれる物件がある一方で、同じ築40年でも見向きもされない物件があります。何が違うのか。立地や間取りももちろんありますが、私が現場で20年見てきて確信しているのは、「外から見える手入れの状態」と「これから直せる状態かどうか」が、想像以上に効いているということです。
買う人・借りる人は、外壁のひび割れ、鉄部のサビ、廊下やバルコニーの防水の傷みを、素人でも敏感に感じ取ります。そして中古の購入者の多くは、購入前に管理組合の「重要事項調査報告書」（そのマンションの管理・修繕の状況をまとめた書類）を確認します。ここには修繕積立金の残高、これまでの修繕履歴、長期修繕計画（今後の修繕の予定表）が載っています。積立金が枯渇していたり、大規模修繕が何年も先送りにされていたりすると、それだけで候補から外れることがあります。
とくに近年は、住宅ローンを扱う金融機関や、中古を仲介する不動産会社が、この管理状態を以前よりシビアに見るようになりました。「管理を買う」という言葉があるとおり、いまや中古マンションの評価は、部屋の内装以上に「建物全体がどう管理され、これからどう直されていくか」で決まります。オーナーさま個人の一室がどれだけ綺麗でも、建物全体の修繕が滞っていれば、その一室まで評価を下げられてしまう。ここに、区分所有という仕組みの難しさと、管理組合の役割の重さがあります。
正直に申し上げます。建物は、放っておけば必ず古びます。ですが「古びた建物」と「手入れされた建物」は、同じ築年数でもまったく別の資産です。前者は買い叩かれ、後者は選ばれる。この差を生むのが、計画的な大規模修繕（12年前後の周期で行う建物全体の改修工事）なのです。
私が忘れられない現場があります。ある築38年、80戸ほどの中規模マンションで、外壁のタイルが一部浮いていました。理事会では「まだ落ちていないから、次の大規模修繕まで待とう」という声が大半でした。私は打診調査（棒で叩いて浮きを探す検査）の結果をお見せしながら、「浮いているタイルは、いつ落ちてもおかしくありません。人に当たれば取り返しがつきません」とお伝えしました。結局、部分補修を先行することになり、剥落を未然に防げました。あのとき先送りしていたら、と考えると、私は今でも背筋が寒くなります。手入れの差は、資産価値の差であると同時に、人の安全の差でもあるのです。
「建て替え」という選択肢は、思うほど簡単ではない
「そこまで古いなら、いっそ建て替えては」と思われる方もいるでしょう。ですが、区分所有マンションの建て替えは、現実にはきわめてハードルが高いのが実情です。建て替えには原則として区分所有者の多数の合意が必要で、加えて解体・新築の費用負担、工事期間中の仮住まい、権利関係の調整など、乗り越えるべき壁がいくつも重なります。合意形成に何年もかかり、途中で頓挫する例も少なくありません。
制度面では区分所有法の見直しなど、建て替えや管理を円滑にしようとする動きも進んでいます。それでも「壊して建て直す」より「直して活かす」ほうが、時間・費用・合意形成のいずれの面でも現実的な選択肢であることが多い。だからこそ、市場全体としても中古を直して使う流れが強まっているのだと、私は現場で実感しています。壊すのは一瞬ですが、住み続けられる建物を守るのは、地道な修繕の積み重ねなのです。
賃貸・収益物件のオーナーにとっての「直す価値」
収益物件をお持ちのオーナーさまには、もう少し踏み込んだ話をさせてください。大規模修繕は「守りの支出」だと捉えられがちですが、実際には「攻めの投資」にもなり得ます。
外壁がくすみ、鉄部にサビが浮いた建物と、清掃・塗装が行き届いた建物では、内見に来た入居希望者の第一印象がまるで違います。第一印象は、成約率と家賃水準に直結します。私の経験上、修繕直後の物件で「募集して数週間で決まった」「近隣より家賃を下げずに済んだ」というお声を、オーナーさまから何度もいただいてきました。空室が1戸埋まるか埋まらないかで、年間の家賃収入は大きく変わります。戸あたりの修繕費を、この「空室を減らす効果」と「家賃を維持する効果」まで含めて考えると、見え方が変わってくるはずです。
ここでロープアクセス工法がもう一つ効いてきます。足場を組む工事は、その間の防犯不安や生活の不便から、既存入居者の退去につながることさえあります。足場を組まない、あるいは最小限にできれば、入居者を止めずに、収益を止めずに直せる。私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。
資産価値を守る大規模修繕——ただし、コストの壁がある
とはいえ、「では大規模修繕をしっかりやりましょう」で話が終わらないのが、2026年の難しさです。工事費そのものが上がり続けているうえに、それを支える修繕積立金が足りていないマンションが少なくありません。
修繕積立金ガイドラインは、令和6年に改定されている
国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を令和6年（2024年）6月に改定しました。ポイントは、当初の積立額を低く抑えて後から段階的に上げていく「段階増額積立方式」で、計画どおりの値上げができず積立金が不足するケースが目立ってきたことを踏まえ、”適切な引上げの考え方”を示した点です。すでに徴収済みの積立金の残高も考慮して、今後の目安を出す計算に見直されています（出典：国土交通省 報道発表資料 令和6年6月 ガイドライン改定、修繕積立金に関するガイドライン（PDF））。
私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「積立金の値上げは、住民の理解という一番のハードルがあります。だからこそ、同じ品質の工事をいかに賢く安く実現するか——つまり工法の選び方が、値上げ幅そのものを左右するんです」と。
コストの壁を越える鍵は「工法」——株式会社明誠の3工法最適提案
大規模修繕のコストで、意外と見落とされているのが「足場代」です。従来の大規模修繕は、建物全体に仮設足場（外壁を囲う鉄骨の作業床）を組みます。この足場の設置・解体・レンタルだけで、工事全体の2〜3割を占めることも珍しくありません。しかも足場は、住戸の窓をふさぎ、防犯上の不安を生み、居住者の生活に長期間の影響を与えます。
ここで、私たち株式会社明誠が強みとしているのが「3つの工法を、建物にとって中立的に提案できる」ことです。他社の多くは「足場ありき」か「ロープありき」のどちらか一方しか持っていません。私たちは両方を持っているからこそ、建物ごとに最適解を選べます。
3工法の比較
| 工法 | 概要 | 向いている建物 | コスト・工期の傾向 |
|---|---|---|---|
| 通常足場工法 | 建物全体に仮設足場を組む従来型 | 中低層、外壁が複雑な形状、全面的な打診・補修が必要な建物 | 足場費がかさむが、面での作業は安定 |
| ロープアクセス工法（無足場工法） | 屋上から産業用ロープで吊り下がり、足場を組まずに直接施工 | 高層、足場が組みにくい狭小地、部分補修、コスト最重視の建物 | 足場費を大幅に削減、工期短縮、生活影響が小さい |
| ハイブリッド工法 | 必要な部位にだけ足場を使い、それ以外はロープアクセスで施工 | 大規模・複雑で、総合的なコスト最適化が要る建物 | 全面足場より安く、全面ロープより確実 |
ロープアクセス（無足場工法）の3つのメリット
ロープアクセス工法とは、屋上から産業用ロープでぶら下がって高所を施工する、足場を組まない工法です。私がこの工法をご提案するとき、必ずお伝えするメリットは次の3点です。
1つ目は、足場コストの削減です。足場を組まない、あるいは最小限で済むぶん、工事全体の費用を抑えられます。2つ目は、工期の短縮です。足場の設置・解体という工程がなくなるため、着手から完了までが早い。3つ目は、居住者・利用者への影響が小さいことです。窓が長期間ふさがれず、賃貸物件なら入居者の生活を止めずに直せる。稼働中のホテルや満室のビルで、この違いは決定的です。
以前、狭い敷地に隣家がびっしり迫った物件で、「足場を組むスペースがなく、他社に断られた」というご相談を受けたことがあります。私たちはロープアクセスで屋上から吊り下がり、外壁の補修と塗装をやり切りました。理事長さまから「足場が無理だと言われて諦めかけていた」とお礼をいただいたとき、この工法を持っている意味を、あらためて実感しました。足場ありきの発想では「できない」で終わる工事が、手段を増やすだけで「できる」に変わる。これが、複数の工法を持つことの本当の価値だと私は思っています。
ただし、ロープアクセスが「不向き」なケースもあります
工事会社として、良い面だけを申し上げるつもりはありません。ロープアクセスにも不向きな場面があります。たとえば、外壁のタイルが広範囲に浮いていて全面的な打診・張り替えが必要な場合や、バルコニー内部の込み入った補修が多い場合は、足場を組んで面で作業したほうが確実で、結果的に安くなることもあります。だからこそ「ロープありき」で押し切らず、建物を実際に見てから工法を決めることが大事なのです。私はこの中立性こそが、お客さまの資産を守る近道だと考えています。
大規模修繕の全体像や工法の選び方については、大規模修繕工事のご紹介とロープアクセス工法のご紹介もあわせてご覧ください。
管理計画認定・長寿命化税制も「選ばれる建物」の武器になる
もう一つ、”選ばれ続ける建物”にするうえで知っておきたい制度があります。マンションの「管理計画認定制度」です。これは、長期修繕計画や修繕積立金の状況など、一定の基準を満たした管理組合を自治体が認定する仕組みです。認定を受けると、管理状態が「見える化」され、中古として売買されるときの安心材料になります。
さらに、認定を受けたマンションなどで一定の長寿命化工事（大規模修繕）を行うと、工事が実施された翌年度の建物部分の固定資産税が、おおむね6分の1〜2分の1減額される制度もあります（詳細・要件は自治体によって異なるため、必ず所在地の自治体と最新の国の資料でご確認ください／出典：国土交通省 マンション管理・再生ポータル）。
「きちんと直して、認定を取り、税の軽減も受ける」。この3点セットが揃った建物は、いざ売るときにも貸すときにも強い。私はこれを、資産価値を守るための”ワンセット”として、理事会でよくご説明しています。
オーナー・管理組合が今日からできる5つのチェック
難しく考える必要はありません。まずは次の5点を確認してみてください。
- 直近の大規模修繕はいつ実施したか（前回から12年以上経っていれば要検討）。
- 長期修繕計画は5年以内に見直されているか（令和6年改定のガイドラインに沿っているか）。
- 修繕積立金は、計画に対して不足していないか。段階増額方式なら、次の値上げは現実的か。
- 外壁・鉄部・屋上防水に、素人目にもわかる劣化サインが出ていないか。
- 見積りを取るとき、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法で比較検討したか。
とくに5つ目は、多くの管理組合で抜けています。足場前提の1社見積りだけで判断すると、本来削れたはずの足場費を丸ごと払うことになりかねません。3工法で比較すると聞くと難しく感じるかもしれませんが、要は「同じ工事を、どの手段で高所に届かせるか」を並べて見比べるだけです。手段が変われば費用も工期も変わる。それを知らずに1つの前提で判断してしまうのは、あまりにもったいない。
もう一つ添えるなら、大規模修繕は「最安の1社」を選ぶ入札ではありません。私は理事長さまに、金額だけでなく「劣化診断の丁寧さ」「工法提案の中立性」「工事中の居住者対応」まで含めて比べてくださいとお伝えしています。安さだけで選んだ結果、必要な補修が抜け落ち、数年後にまた足場を組む羽目になっては本末転倒だからです。
よくある質問（FAQ）
Q. ロープアクセス工法は、足場より品質が落ちませんか？
A. 施工内容が同じであれば、仕上がりの品質に差はありません。ロープアクセスは「作業員が高所へアプローチする手段」の違いであって、塗装や防水・補修そのものの工程は足場工事と同じです。ただし前述のとおり、全面的な打診・張り替えが必要な建物では足場のほうが適することもあります。
Q. 中古で売る予定はないのですが、それでも大規模修繕は必要ですか？
A. はい。売らずに保有し続ける場合でも、外壁の剥落は事故・賠償のリスクになり、劣化の放置は結局のところ将来の修繕費を膨らませます。長く貸して収益を得るためにも、計画的な修繕が最も確実な資産防衛です。
Q. 修繕積立金が足りていません。工事を諦めるしかないですか？
A. 諦める前に、工法の見直しと工事範囲の優先順位づけをおすすめします。3工法の比較で足場費を圧縮できれば、限られた予算でも必要な部位を守れる場合があります。まずは建物を見せていただくのが早道です。
Q. 大規模修繕の周期は何年ですか？
A. 一般的には12年前後を目安とすることが多いですが、建物の立地（海沿いは塩害で劣化が早いなど）や前回工事の仕上げ材によって適切な周期は変わります。周期はあくまで目安で、実際には定期的な点検で劣化の進み方を見ながら判断するのが望ましいと、私は考えています。
Q. ハイブリッド工法とは、具体的にどういう使い分けですか？
A. たとえば、面での補修が必要な低層部や複雑な形状の部分には足場を組み、平滑で作業しやすい高層部の外壁はロープアクセスで施工する、といった使い分けです。「全面足場」より足場費を抑えつつ、「全面ロープ」では届きにくい作業も確実に行えるため、大規模で複雑な建物の総合コスト最適化に向いています。
Q. まず何から相談すればいいですか？
A. まずは建物を実際に見せていただく無料調査からで大丈夫です。図面や過去の修繕履歴があれば、より精度の高いご提案ができます。工法を決めるのはその後で構いません。「うちの建物はどの工法が向いているのか」を一緒に整理するところから始めましょう。
おわりに
中古が選ばれる時代とは、裏を返せば「手入れの差がそのまま資産価値の差になる時代」です。新築という選択肢が遠のいたぶん、いま建物をお持ちの方には、直して活かすという確かな勝ち筋が残されています。しかもその勝ち筋は、正しい工法を選べば、思っているよりコストを抑えて実現できることがあります。値上げありき、足場ありきで諦める前に、一度立ち止まって選択肢を並べてみてほしいのです。
これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。足場かロープか、という二択で悩む前に、まずは「この建物にとって何が最適か」をご一緒に考えさせてください。総会の前段階の整理や、工法比較のためのご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お力になれることがあります（お問合せフォームはこちら）。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
出典・参考資料
- ITmedia ビジネスオンライン「「家を買うなら新築」は変わった？ なぜ、築40年前後の中古マンションが選ばれるのか（2026年7月25日）」
- 日本経済新聞「不動産経済研究所、2026年上半期の首都圏の新築分譲マンション市場動向を発表」／不動産経済研究所 マンション市場動向
- 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「季報 Market Watch／首都圏中古マンション成約動向」
- 株式会社LIFULL「都心の価格高騰で神奈川・埼玉・千葉にも「局地バブル」発生、新築マンション価格の二極化が進む（2026年）」
- 国土交通省「「長期修繕計画作成ガイドライン」及び「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の改定について（令和6年6月）」／マンションの修繕積立金に関するガイドライン（PDF）
- 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト（管理計画認定制度・長寿命化促進税制）」
本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の税制・補助制度の適用可否や法的判断を保証するものではありません。制度の要件・金額・期限は年度や自治体によって異なるため、実際の適用にあたっては所在地の自治体および国の最新の一次情報をご確認ください。
株式会社明誠（東京都東大和市）は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がけ、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を中立的にご提案できる、日本でも数少ない会社です。無料調査・お見積りを承っております。
