こんにちは。株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を、足場・ロープアクセス・その組み合わせの3つの工法から最適なかたちでご提案してきました。
今日は東京都東大和市の分譲マンション管理組合の理事長さま、理事のみなさまに向けて、大規模修繕や耐震のときに使える補助金・税制を整理してお届けします。
正直に申し上げます。東大和市には「外壁塗装や防水など共用部の大規模修繕そのものに直接お金を出します」という制度は、現時点で用意されていません。ここを勘違いしたまま総会に臨むと、「補助金が出ると思っていたのに、話が違うじゃないか」と住民のあいだで空気が悪くなります。私は現場で20年近くやってきて、この「期待と現実のズレ」で理事会が止まってしまう場面を何度も見てきました。
だからこそ、東大和市で実際に使える制度を「正しく」知っておくことが、そのまま修繕積立金の負担を軽くする一番の近道になります。「無い制度」を期待するのではなく、「有る制度」を漏れなく重ねる。これが、市の直接補助が限られる東大和市のような自治体で、賢く修繕を進めるための基本姿勢です。ここからが本題です。
まず全体像：東大和市の管理組合が押さえるべき5つの入口
東大和市の分譲マンションが使える支援は、大きく次の5つに分かれます。市の制度、国の税制、東京都の制度が重なり合っているのがポイントです。
| 制度 | 内容 | 実施主体 | 主な対象 |
|---|---|---|---|
| ①マンション管理計画認定制度 | 適正管理のお墨付き。金利優遇・税制の入口 | 東大和市 | 市内の分譲マンション管理組合 |
| ②分譲マンション耐震診断助成 | 診断費用の3分の2（上限200万円） | 東大和市 | 旧耐震・3階以上の分譲マンション |
| ③マンション長寿命化促進税制 | 大規模修繕後の固定資産税を減額 | 国（市が実務） | 築20年・10戸以上など |
| ④マンション改良工事助成 | 共用部リフォーム融資の利子補給 | 東京都 | 機構融資を使う管理組合 |
| ⑤管理アドバイザー・届出制度 | 専門家派遣・管理状況の見える化 | 東京都・東大和市 | 全管理組合 |
一つずつ、実務で本当に使える形に噛みくだいてご説明します。専門用語には、そのつど素人向けの補足を入れていきます。
① マンション管理計画認定制度：東大和市は令和5年10月にスタート
最初に押さえていただきたいのが「マンション管理計画認定制度」です。これは、管理組合がつくった管理計画（長期修繕計画や修繕積立金の積み立て状況など、管理のやり方をまとめた計画）を市に申請し、一定の基準を満たすと「きちんと管理されているマンションです」と自治体が認定してくれる制度です。
国の法律（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）の改正で令和4年4月に全国的に始まった仕組みで、東大和市では令和5年10月から「東大和市マンション管理計画適正化推進計画」を施行し、この認定制度を開始しています（出典：東大和市「マンションの管理計画認定制度」）。
認定を受けると何が良いのか
認定を受けたマンションは、適正に管理されたマンションとして市場での評価が高まることが期待できます。それに加えて、実務的なメリットが2つあります。
一つは、共用部分を改修するときに使える「マンション共用部リフォーム融資」（住宅金融支援機構の管理組合向け融資）の金利が引き下げられること。もう一つは、「マンションすまい・る債」（修繕積立金を計画的に積み立てるための債券）を購入するときの利率が上乗せされることです。
そして、私がもっとも重視しているのが、この認定が後述する長寿命化促進税制（固定資産税の減額）の入口になっているという点です。認定は単体で終わる話ではなく、税金の話とワンセットで効いてきます。私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。
手数料と有効期間
東大和市への申請手数料は無料です。ただし、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」の利用料と、事前確認審査料は別途かかります。ここは「市への手数料はゼロだが、実費は少しかかる」と理解しておいてください。認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です（出典：東大和市 同上）。
申請には総会での決議が前提になります。市のホームページでは「東大和市マンションの管理計画認定申請の手引き」がPDFで公開されていますので、理事会でまず目を通しておくことをおすすめします。
② 分譲マンション耐震診断助成：令和6年4月からの新制度
東大和市は令和6年4月から、分譲マンションの耐震診断に対する助成制度を始めました。旧耐震のマンションにお住まいの管理組合には、まっさきに確認していただきたい制度です。
対象と助成額
対象になるのは、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて建築された、市内にある耐火建築物または準耐火建築物で、かつ3階以上の分譲マンションの管理組合です。
助成額は、耐震診断費用の3分の2、限度額200万円。これは近隣自治体と比べても手厚い水準です。ただし条件があり、耐震診断は評定機関（東京都と耐震改修等の技術評定に関する協定を締結した専門機関）の評定を受ける必要があります(出典：東大和市「耐震診断・耐震改修・除却の助成制度」)。
窓口は、まちづくり部都市づくり課地域整備係（電話 042-563-2111 内線1261）です。
ここが落とし穴：耐震「改修」の助成はマンションには明記されていない
正直に申し上げます。東大和市の耐震助成は、マンションについては「診断」までが対象で、耐震「改修」工事そのものへの助成は、市のページ上では木造住宅（改修費用の3分の1・上限30万円）向けにしか明示されていません。つまり、診断で「補強が必要」と出ても、その工事費に市が直接お金を出す制度は、現時点では用意されていないということです。
「診断は使えるが、改修は自前」という構図です。ここを最初に理解しておかないと、診断後に「では改修も補助が出るはず」と期待して、資金計画が狂います。私はいつも理事長さまに、診断の段階で改修費の資金計画までセットで描いておきましょう、とお伝えしています。
なお、耐震改修に踏み込む場合でも、後述の長寿命化税制や東京都の利子補給を組み合わせることで、実質的な負担は下げられます。制度は「単品」ではなく「重ね方」で考えるのがコツです。
以前、旧耐震のマンションで「診断だけ受けたが、結果が怖くて理事会の引き出しにしまったまま3年経った」という組合にお会いしたことがあります。診断結果は、放っておいても建物が丈夫になるわけではありません。むしろ、耐震診断の助成が使えるうちに診断を済ませ、そこから改修と大規模修繕を一体で計画するほうが、足場やロープアクセスの段取りも一度で済み、トータルの費用はぐっと下がります。私はこれを、いつも診断とセットでご提案するようにしています。
③ マンション長寿命化促進税制：大規模修繕後に固定資産税が下がる
3つ目は国の制度、「マンション長寿命化促進税制」です。これは、一定の要件を満たす大規模修繕（長寿命化工事）を行ったマンションについて、工事が完了した年の翌年度の建物部分の固定資産税を減額するものです。共用部の修繕に直接補助が出ない東大和市において、実質的な「後払いの補助金」として効いてくる制度です。
要件（ここは丁寧に確認を）
国が定める主な要件は次のとおりです（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」）。
- 築20年以上が経過していること
- 総戸数が10戸以上であること
- 過去に「外壁塗装等工事」「床防水工事」「屋根防水工事」のすべてを1度以上行っていること
- 令和3年9月1日以降に修繕積立金を引き上げていること（または管理計画の認定を受けていること）
- 対象となる長寿命化工事（2回目以降の大規模修繕にあたるもの）を、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了していること
減額の対象は1戸あたり床面積100平方メートル相当までで、都市計画税は減額の対象外です。工事完了日から3か月以内に市へ申告する必要があります。
減額割合について一点、正直にお伝えします。国の標準は「3分の1から3分の2の範囲で市区町村の条例で定める」とされており、実際の減額割合は自治体の条例によって異なります。東大和市での具体的な割合は、工事の前に必ず市の資産税担当窓口でご確認ください。ここを「必ず2分の1」などと断定してしまうと、後で数字が合わなくなります。制度記事で数字を断定しないのは、私の20年の失敗から得た教訓です。
大事なのは、①の管理計画認定と③の税制が連動しているという点です。認定を取っておくことが、この税制を使うための積立金要件のクリアにもつながります。だからこそ、認定と税制はワンセットなのです。
④ 東京都マンション改良工事助成：共用部リフォーム融資の利子を補給
4つ目は東京都の制度です。東大和市は東京都に属しますから、都の管理組合向け支援もそのまま使えます。
「マンション改良工事助成制度」は、マンションの共用部分を改良・修繕する際に、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」を利用する管理組合に対して、最長20年間、1％（融資金利が1％未満の場合はその金利まで）の利子補給を行う制度です（出典：東京都マンションポータルサイト「分譲マンションの修繕への助成」）。
大規模修繕は数千万円単位の借入になることも珍しくありません。20年にわたって金利1％分が軽くなるインパクトは、決して小さくありません。私の経験上、借入を伴う修繕を検討する管理組合には、この利子補給は真っ先に検討する価値があります。
令和8年度は先着順で、例年どおりであれば第1期がおおむね令和8年5月中旬から9月末、第2期が10月から翌年2月中旬にかけての募集となります(出典：東京都都庁総合ホームページ 令和8年度募集開始)。予算に達し次第終了となりますので、修繕の時期が見えている組合は早めに動いてください。申込・お問い合わせは、東京都住宅政策本部民間住宅部マンション課（電話 03-5320-7532）です。
⑤ 管理アドバイザー制度・管理状況届出制度：まずは「見える化」から
最後は、お金が直接動く制度ではありませんが、遠回りに見えて実は近道になる2つの仕組みです。
マンション管理状況届出制度は、東京都が平成31年3月に制定した条例（東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例）に基づき、令和2年4月から始まったものです。管理組合が、管理体制・管理規約・総会の開催状況・管理費や修繕積立金の額・修繕の計画などを届け出る仕組みで、東大和市では条例に基づく事務の一部が市に移譲され、市が届出先になっています(出典：東大和市「マンション管理状況届出制度」)。
そして、この届出とセットで効いてくるのが東京都マンション管理アドバイザー制度です。マンションの維持管理について専門家（マンション管理士など）の派遣を受けられる仕組みで、管理状況届出を出している組合は、派遣費用の助成を受けられます(出典：東京都マンションポータルサイト「マンション管理アドバイザー制度」)。
私はいつも理事長さまに、「補助金や税制を使いこなす前に、まず自分たちの管理状況を届出で見える化しておきましょう」とお伝えしています。届出をきっかけに長期修繕計画の穴が見え、そこから認定や税制の話につながっていく。順番としては、これが一番きれいなのです。
省エネ・再エネ補助について（共用部への適用は要確認）
太陽光や蓄電池の補助についても触れておきます。東大和市には、現時点で市独自の住宅用太陽光・蓄電池補助は確認できません。導入を検討する場合は、東京都（クール・ネット東京）と国の補助が中心になります。
ただし、これらの補助は基本的に「自ら居住する住宅」を前提とした制度設計になっているものが多く、マンションの共用部（管理組合名義）への適用可否は、必ず事前に窓口で確認してください。「戸建て向けの数字」をそのままマンション共用部に当てはめて資金計画を立てると、後で対象外と分かって計画が崩れます。ここも断定せず、必ず確認、が鉄則です。
見落としがちな土台：修繕積立金の不足という静かな問題
制度の話をすると、どうしても「いくら戻ってくるか」に関心が向きます。ですが私が現場で一番悔しい思いをするのは、補助金や税制の要件そのものは満たせるのに、手元の修繕積立金が足りず、そもそも工事に踏み切れないという組合に出会うときです。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、建物の規模に応じた積立金の目安が示されています。長期修繕計画に沿ってきちんと積み立ててきた組合であれば問題ありませんが、分譲当初の積立金額を長らく据え置いたままのマンションでは、いざ2回目・3回目の大規模修繕という段になって、数百万円から数千万円単位の不足が表面化することが少なくありません。
ここで効いてくるのが、これまでご説明した制度の「重ね方」です。管理計画認定を取れば、修繕積立金を適正水準に引き上げる後押しになりますし、それが長寿命化税制の要件（令和3年9月1日以降の積立金引き上げ)にも直結します。東京都の利子補給を使えば、不足分を借入でまかなう際の金利負担も抑えられます。
私はいつも理事長さまに、「工事の3年前から積立金と制度を並行して整えましょう」とお伝えしています。直前に慌てて一時金を集めると、住民の合意形成が一気に難しくなるからです。制度は、早く知っておくほど選択肢が増えます。
東大和市の管理組合向け制度 早見表
ここまでを、理事会でそのまま使える形に一枚にまとめます。
| 目的 | 使える制度 | ざっくりの中身 | 窓口 |
|---|---|---|---|
| 適正管理の証明 | 管理計画認定制度 | 市手数料無料・有効5年・金利/税制の入口 | 東大和市 都市づくり課 |
| 旧耐震の診断 | 分譲マンション耐震診断助成 | 診断費の2/3・上限200万円 | 都市づくり課 042-563-2111 |
| 修繕後の節税 | 長寿命化促進税制 | 翌年度の建物固定資産税を減額 | 東大和市 資産税担当 |
| 借入の軽減 | 東京都マンション改良工事助成 | 共用部融資に最長20年・1%利子補給 | 都マンション課 03-5320-7532 |
| 専門家の力 | 都管理アドバイザー・届出制度 | 派遣費助成・管理状況の見える化 | 東大和市・東京都 |
モデルケース：築36年・55戸・旧耐震のマンションの場合
具体的にイメージしていただくために、東大和市によくあるタイプのマンションで考えてみます。築36年、55戸、昭和56年5月以前に建築確認を受けた旧耐震のマンションだとします。
この組合が動くとしたら、私なら次の順番をおすすめします。
まず、管理状況届出を出して現状を見える化し、あわせて管理アドバイザーの派遣を受けて長期修繕計画を点検します。次に、旧耐震ですから耐震診断助成（診断費の3分の2・上限200万円）を使って診断を実施。ここまでで、建物の状態と資金の全体像がはっきりします。
そのうえで、管理計画認定を取得しておく。認定は金利優遇の入口であると同時に、長寿命化税制の積立金要件のクリアにもつながります。そして大規模修繕を実施する段階で、借入をするなら東京都の改良工事助成（利子補給）を、要件を満たすなら長寿命化促進税制（固定資産税の減額）を組み合わせる。
一つひとつは地味でも、重ねると効きます。私が現場で20年見てきて言えるのは、補助金や税制で得する組合は、例外なく「早く動いて、制度を重ねている」ということです。
たとえば、耐震診断に150万円かかったとしても、助成で3分の2の100万円が戻れば、実質の持ち出しは50万円。そこに認定取得による融資金利の引き下げ、長寿命化税制による翌年度の固定資産税減額が乗ってくれば、組合全体でみた負担は、何もしなかった場合と比べて大きく変わります。逆に言えば、これらを知らずに大規模修繕を迎える組合は、使えたはずの制度を毎回取りこぼしているということです。
私たち明誠は、全国の建設業を支援する「JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）」も運営しており、各地の制度や施工の最新情報が集まってきます。東大和市のような「市の直接補助が限られる」エリアこそ、こうしたネットワークで得た知見が、資金計画の精度を上げてくれます。
工法で修繕コストそのものを下げるという発想
ここまで制度の話をしてきましたが、正直に申し上げると、修繕費そのものを下げる一番大きなレバーは「工法の選択」です。
大規模修繕というと、建物全体を足場で覆う「通常足場工法」を思い浮かべる方が多いと思います。ですが、足場の架設・撤去費は、工事全体の中でも決して小さくない割合を占めます。
私たち明誠は、この足場を使わずに産業用ロープで施工する「ロープアクセス工法」（無足場工法）を、日本で初めてフランチャイズ展開している数少ない会社です。足場費を抑えられるうえ、工期の短縮や、居住者のみなさまの生活への影響を最小限にできるのが強みです。ベランダの前が足場で何か月も塞がれるストレスがない、というのは、住んでいる方にとって想像以上に大きい。
もちろん、すべての建物にロープアクセスが最適というわけではありません。形状や高さによっては足場が向く場合もあります。だからこそ私たちは、足場・ロープアクセス・その両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、その建物にとって一番コストと工期のバランスが良いかたちをご提案しています。補助金や税制で数十万円を工夫するのと同じくらい、いや、それ以上に、工法の最適化は効いてきます。詳しくは大規模修繕工事のご紹介もご覧ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q1. 東大和市には共用部の大規模修繕そのものに使える補助金はありますか？
現時点では、外壁塗装や防水など共用部の修繕工事に直接お金を出す市の補助金は確認できません。ただし、長寿命化促進税制による固定資産税の減額や、東京都の利子補給を組み合わせることで、実質的な負担を下げることは可能です。
Q2. 管理計画認定は取るのが難しいですか？
長期修繕計画や修繕積立金の積み立てなど、いくつかの基準を満たす必要がありますが、東大和市への申請手数料は無料です。まずは管理状況届出やアドバイザー派遣で現状を点検し、足りない部分を整えてから申請するのが現実的です。
Q3. 耐震診断助成は改修工事にも使えますか？
東大和市の分譲マンション向け助成は、現時点では「診断」までが対象です。改修工事そのものへの市の直接助成は明示されていませんので、診断の段階で改修費の資金計画までセットで考えておくことをおすすめします。
Q4. 長寿命化税制で固定資産税は具体的に何割下がりますか？
減額割合は自治体の条例によって定められ、標準は3分の1から3分の2の範囲です。東大和市での具体的な割合は、工事前に市の資産税担当窓口で必ずご確認ください。ここは断定を避けます。
Q5. これらの制度は併用できますか？
制度の趣旨が異なるものは基本的に併用できますが、同じ工事費に複数の補助を重ねられない場合もあります。組み合わせ方には要件があるので、計画段階で専門家に一度整理してもらうのが安全です。
Q6. 東京都の利子補給は、いつ申し込めばよいですか？
令和8年度は先着順で、例年どおりなら第1期がおおむね5月中旬から9月末、第2期が10月から翌年2月中旬にかけての募集です。予算に達し次第終了となるため、大規模修繕の時期がおおよそ見えている組合は、融資と工事のスケジュールを逆算して早めに動くことをおすすめします。年度が替わると要件や日程が変わることもあるので、申込前に必ず最新情報をご確認ください。
Q7. 明誠に相談すると、補助金の手続きまで手伝ってもらえますか？
私たちは大規模修繕の施工会社ですが、工法のご提案とあわせて、どの制度がこの建物・この組合に使えそうか、大まかな交通整理のお手伝いはできます。実際の申請手続きは市や東京都の窓口、必要に応じてマンション管理士などの専門家と連携して進めるのが確実です。「まず何から手をつければいいのか分からない」という段階から、遠慮なくご相談ください。
おわりに
東大和市は、共用部の大規模修繕そのものに直接お金を出す制度こそありませんが、管理計画認定・耐震診断助成・長寿命化税制・東京都の利子補給という「重ねて使える」道具は、きちんと揃っています。大事なのは、これらを単品で見ず、順番と組み合わせで設計することです。
そして、その土台になるのが「工法の最適化」です。私たち明誠は、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから、建物にとって一番良いかたちをご提案します。補助金や税制の整理から工法のご相談まで、総会の前段階の交通整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問合せフォームからいつでもどうぞ。
次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
出典・参考資料
- 東大和市「マンションの管理計画認定制度」
- 東大和市「耐震診断・耐震改修・除却の助成制度」
- 東大和市「マンション管理状況届出制度」
- 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
- 東京都マンションポータルサイト「分譲マンションの修繕への助成（マンション改良工事助成制度）」
- 東京都マンションポータルサイト「マンション管理アドバイザー制度」
- 東京都都庁総合ホームページ「令和8年度マンション改良工事助成の募集を開始」
