大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

創業から6000棟超の施工実績

「開所1年半で、また足場」札幌・147億円の新庁舎でシート1500枚がめくれた件を、オーナーと管理組合はどう読むか｜熱伸縮・契約不適合責任・そして工事費を決めている仮設の話【2026年9月】

「開所1年半で、また足場」札幌・147億円の新庁舎でシート1500枚がめくれた件を、オーナーと管理組合はどう読むか｜熱伸縮・契約不適合責任・そして工事費を決めている仮設の話【2026年9月】

2026年9月2日 更新

この記事で答える質問

  • 札幌市中央区の複合庁舎で何が起きたのか。事実関係はどこまで確認できているのか。
  • 「熱でシートがめくれた」とは、建築の現場では何が起きている現象なのか。
  • 費用を工事会社が負担することになったのは、どういう法的な仕組みによるのか。民間のマンションやビルでも同じことが起きるのか。
  • 築1年半の建物に足場が架かるという事態から、収益不動産オーナーと管理組合は何を学ぶべきなのか。
  • 修繕費のうち、実は何が一番効いているのか。それを下げる方法はあるのか。

1. 結論

2026年8月末、札幌市中央区の複合庁舎（中央区役所・中央保健センター・中央区民センターが入る施設）が、開所からわずか1年半で大がかりな改修工事に入ると報じられました。約147億円をかけて2025年2月に開所した建物です。

窓ガラスの内側に貼られた装飾用の木材シートが、774か所あるほぼすべての窓でめくれ上がり、その枚数は1500枚以上。原因は「熱」でした。

この話は、公共施設の失敗談として消費されがちです。しかし大規模修繕の現場から見ると、収益不動産のオーナーとマンション管理組合にとって、極めて実務的な教訓が3つ含まれています。

  1. 建物の不具合は「築年数」ではなく「納まりと材料の選定」で起きる。 築1年半でも起きるときは起きます。長期修繕計画を「築12年で1回目」といったカレンダーだけで運用していると、こういう事象を拾えません。
  2. 費用の話は、材料費ではなく仮設と工期で決まる。 今回、シートそのものの単価より、建物全体に足場を架け、ガラスを外し、約1年かけて直すという段取りのほうが、はるかに大きなコストを生んでいます。テラスは合計4か月閉鎖されます。
  3. 「誰が払うのか」は契約と時間で決まる。 今回は施工会社の負担と報じられていますが、これは契約不適合責任という制度が生きている時間帯だったからです。この時計は、黙っていると止まります。

そして3番目に付け加えるなら、修繕費を実質的に決めているのは、工事の中身よりも「どうやって外壁に人を近づけるか」という一点です。ここに選択肢を持っているかどうかで、総額は変わります。

2. 何が起きたのか──報道で確認できる事実

まず、事実関係を整理します。以下は複数の報道で共通して確認できる内容です。

項目 内容
施設 札幌市中央区複合庁舎（中央区役所・中央保健センター・中央区民センター）
開所 2025年2月
事業費 約147億円
不具合 窓ガラス内側に貼られた装飾用の木材シートのめくれ・剥離
規模 庁舎の774か所あるほぼ全ての窓、シート1500枚以上
原因 直射日光等により、施工会社の想定を上回る熱がガラス内側にこもり、シートが伸縮して剥離
対策 段階的に足場を設置し、ガラスを取り外して、木目調のアルミ製板に交換
期間 改修工事は2027年8月末まで、約1年かかる見込み
利用者への影響 4階テラスを2026年10〜11月、2027年6〜7月の合計4か月閉鎖
費用負担 工事を行った会社側がすべて負担（金額は未公表）

道産木材やレンガを用い、自然と調和した意匠を売りにした庁舎でした。その意匠の核だった木材シートが、開所1年半で全面的にやり直しになったことになります。

なお、報道各社で工期の見立てには幅があります。「6〜8か月かかる見通しで年内に着手」と報じたものもあれば、「2027年8月末まで約1年」と報じたものもあります。段階的な足場設置を含む全体工程と、実作業の期間の切り分けの違いと考えられます。本記事では、工程と閉鎖期間まで具体的に報じられている内容を基準にしています。

2-1. これは「特殊な失敗」ではない

読者の多くは、「うちのマンションやビルには、窓の内側に木材シートなんて貼っていない」と思われるかもしれません。そのとおりです。

しかし、この事象の本質は「材料が、その場所の熱環境に耐えられなかった」ということであって、材料がシートであるかどうかは本質ではありません。

同じ構図の不具合は、民間の建物で日常的に起きています。

  • 南面・西面の外壁塗膜だけが、他の面より数年早くチョーキング（白亜化）する
  • 屋上防水のシートが、押さえのない部分で膨れる・端部が浮く
  • アルミ笠木やシーリングが、日射を受ける面から先に切れる
  • 濃色系の塗装をした金属部分が、熱で反る・目地が開く
  • 外壁タイルが、日射と凍結融解の繰り返しで浮く

いずれも「日が当たる」「温度が動く」という、どの建物にもある条件が引き金です。今回の庁舎は、その現象がガラスの内側という熱がこもりやすい最悪の条件で、しかも建物のほぼ全面で同時に起きたために、極端な形で表面化しました。

3. 「熱伸縮」という、設計と見積で最も軽く扱われる変数

3-1. 何が起きているのか

物質は温度が上がれば伸び、下がれば縮みます。これ自体は当たり前の話ですが、建築の外皮では、この「当たり前」がかなり過酷な条件で起きます。

夏の晴天時、日射を受けた外壁表面の温度は、気温よりはるかに高くなります。ガラスの内側であればさらに条件は厳しく、いわゆる温室状態になります。冬の札幌なら、朝は氷点下です。同じ材料が、1年のうちに極めて大きな温度幅を往復するわけです。

材料と下地の伸縮率が違えば、その差は接着面に応力として溜まります。接着剤が耐えられる限界を超えたところから、端部が浮き、つなぎ目が開き、めくれます。今回、報道で「シートのつなぎ目が大きく離れている」と描写されているのは、まさにこの応力の逃げ場が継ぎ目だったということです。

3-2. 意匠を優先すると、なぜ修繕費が上がるのか

デザインを重視した仕様は、それ自体が悪いわけではありません。問題は、意匠材ほど「その場所の熱・水・紫外線の条件で、何年もつか」という検証が甘くなりやすいという点です。

しかも意匠材は、たいてい目立つ場所に使われます。目立つ場所は、劣化したときに真っ先に見つかり、真っ先に「みっともない」と言われる場所でもあります。つまり、放置できない。

収益不動産のオーナーにとって、これは資産価値の問題に直結します。エントランス廻りの意匠材、外壁のアクセントパネル、サイン廻りの化粧材──こうした部位が劣化すると、建物全体の印象が一段落ちます。内見時の第一印象が落ちれば、募集条件に跳ね返ります。

だからこそ、新築時・大規模修繕時の仕様決定の段階で、「この材料は、この面で、何年もつのか」を問うことが必要です。カタログの耐候性データは、多くの場合「標準的な条件下」の値です。西日が直撃する面や、ガラス越しに熱がこもる部位は、標準的な条件ではありません。

4. 「工事会社が全額負担」を成立させているもの──契約不適合責任

4-1. 時計は動いている

今回の改修費用は、施工した会社側がすべて負担すると報じられています。これは施工会社の善意ではなく、契約上の責任の話です。

民法では、引き渡された目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合、注文者は履行の追完（修補）、代金の減額、損害賠償、契約の解除を請求できます。これがいわゆる契約不適合責任です。建設工事の請負契約では、この責任を負う期間が契約約款で定められています。

公共工事では、国土交通省が公表している公共建築工事標準仕様書等の官庁営繕関係基準と標準的な請負契約約款の体系のもとで、この責任関係が整理されています。今回のケースは、その枠組みが機能した事例と見ることができます。

4-2. 民間のマンション・ビルではどうなるか

分譲マンションの新築については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について、10年間の瑕疵担保責任（契約不適合責任）が義務づけられています。

ただし、注意が必要なのは次の点です。

  • 10年の対象は「構造」と「雨水の浸入」に限られる。 意匠材の剥がれ、塗装の変色、タイルの浮きの一部などは、この10年保証の対象外になることがあります。
  • 大規模修繕工事のアフター保証は、契約で決まる。 法定ではありません。塗装3〜5年、シーリング5年、防水10年といった年数が一般的ですが、これは見積書と契約書に書いてあるかどうかがすべてです。
  • 期間内に「言う」ことが必要。 不具合を認識しながら通知しないまま期間が過ぎれば、請求できなくなります。

つまり、管理組合やオーナーの側に、点検と記録の体制がなければ、この制度は使えないということです。

実務的には、次の3点をおすすめしています。

  1. 大規模修繕の契約時に、部位ごとの保証年数一覧を書面で受け取る（口頭の「10年もちます」は保証ではありません）
  2. 保証年数の満了半年前に、必ず点検を入れる。管理会社任せにせず、日付を長期修繕計画に書き込む
  3. 不具合を見つけたら、写真・日付・部位をセットで記録し、書面で通知する

この3つを回しているだけで、後年の「言った・言わない」がほぼ消えます。

5. 本当に高いのは、シート代ではない

ここからが、大規模修繕の実務者として最も申し上げたい点です。

今回の改修で発生するコストの中身を、報道されている工程から分解してみます。

コスト要素 内容
仮設 建物全体に段階的に足場を設置・解体
撤去・復旧 窓ガラスを取り外し、旧シートを撤去し、ガラスを復旧
材料・施工 木目調アルミ製板の製作・取付
期間 約1年（段階施工）
機会損失 4階テラスの合計4か月閉鎖、庁舎の景観低下

材料そのものの単価が占める割合は、この中で決して大きくありません。

大規模修繕工事において、仮設足場が工事費全体に占める割合は、一般に2割前後になることが多く、建物の形状・高さ・敷地条件によってはさらに大きくなります。加えて、足場は「架けている期間」がそのまま工期であり、工期はそのまま近隣対応・警備・現場管理費・そして利用者への影響に変換されます。

つまり、建物に人を近づける方法が、工事費と生活影響の両方を決めているのです。

5-1. 収益不動産では、この「閉鎖」が直接キャッシュに効く

庁舎であればテラスの閉鎖は「市民の不便」で済みます。しかし収益不動産では、同じことが数字になります。

  • テナントビル：足場・養生シートによるファサードの視認性低下、看板の隠蔽、来客動線の制限
  • ホテル：客室からの眺望の消失、バルコニー使用不可、稼働率と客室単価への影響、口コミ評価の低下
  • 賃貸マンション：バルコニー使用制限、洗濯物、防犯不安、内見時の印象低下、更新時の交渉力低下
  • 商業施設：ファサード隠蔽による集客への影響

これらは見積書に書かれません。しかし、オーナーの手元に残る金額には確実に効いています。工事費の総額だけを比較する見積比較は、この部分を丸ごと無視しているということです。

5-2. 国も「仮設が効く」と明記している

これは現場感覚だけの話ではありません。国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定／令和6年6月改定）では、超高層マンション（一般に20階以上）について、外壁等の修繕のために特殊な足場が必要となること等から、修繕工事費が高くなる傾向にあると整理されています。

同ガイドラインでは、20階以上のマンションの修繕積立金の目安として338円／平方メートル・月という水準が示されています。仮に専有面積70平方メートルであれば、月額約2万3,660円という計算になります。

国が公式文書で「仮設のせいで高くなる」と書いているという事実は、管理組合の総会で工法を議論するときに、そのまま使える材料です。

6. 「築浅だから大丈夫」は、計画ではない

6-1. 長期修繕計画は30年以上が基本

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成20年6月策定／令和6年6月改定）では、長期修繕計画の計画期間を30年以上とし、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とすることが標準とされています。令和6年6月の改定では、修繕周期についても一律の年数ではなく幅を持たせた考え方が示されました（改定の概要は国土交通省の報道発表で確認できます）。

「幅を持たせる」という改定の意味は重要です。建物の劣化は、築年数だけで決まらないという前提に、国のガイドラインが寄ったということだからです。

海に近いか。日射条件はどうか。前回どんな材料でどんな下地処理をしたか。これらによって、次の修繕が必要な時期は前後します。札幌の庁舎は、その極端な例にすぎません。

6-2. 制度としての点検は、すでに存在している

一定規模以上の建築物には、建築基準法第12条に基づく定期報告制度があります。外壁のタイル・モルタル等の仕上げについては、定期報告制度における外壁のタイル等の調査として、打診等による調査が求められ、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分については、一定期間ごとに全面的な打診等による調査を行うこととされています。

近年は、打診と同等以上の精度を確保できる場合に、赤外線調査（無人航空機によるものを含む）を用いる方法についても、国土交通省のガイドラインが整備されています。

つまり、「調べる」ための手段は、法制度の側でも広がっているということです。にもかかわらず、多くの建物で調査が形骸化しているのは、「調べるためにわざわざ足場を架けるのは高い」という壁があるからです。

ここは、後述する工法の選択で解ける問題です。

7. オーナーの85.4%が不安、最大の懸念は「修繕費と維持管理コスト」

2026年8月、株式会社中央プロパティーが全国の40代以上の不動産オーナー137名を対象に実施した調査結果が公表されました。所有不動産の資産価値見直しと組み換えに関する実態調査です。

主な結果は次のとおりです。

項目 数値
将来への不安または現状への不満を抱えている 85.4%
「収益を生んでおらず、税金等の持ち出しになっている」 34.3%
今後の運用における懸念のトップ「建物の修繕費や維持管理コストの増大」 43.1%
資産組み換えに踏み切れない理由「新たな借入をしてまでリスクを背負いたくない」 30.6%

（出典：株式会社中央プロパティー「インフレ・市況変化に伴う、所有不動産の『資産価値見直し』と『組み換え』に関する実態調査」2026年8月、n=137）

サンプル数137という規模ですので、この数字を過度に一般化することは避けるべきです。しかし、懸念のトップが「修繕費・維持管理コストの増大」であり、同時に「新たな借入は避けたい」が組み換えの最大の障壁になっているという構図は、現場での相談内容と一致します。

つまり、多くのオーナーが置かれている状況は、こうです。

建物は直さなければいけない。しかし、これ以上の借入はしたくない。売却も簡単ではない。

この条件下でできることは、実はそれほど多くありません。「工事の必要性を減らす」（＝点検と予防保全の精度を上げる）か、「同じ工事を安くやる」（＝工法を選ぶ）かの二つです。

札幌の庁舎の件は、前者を怠ると後者の負担がどれだけ重くなるかを、非常に分かりやすい形で示した事例だと言えます。

8. 「同じ工事を安くやる」ための、たった一つの大きな変数

8-1. 仮設足場を前提にしない、という選択肢

株式会社明誠では、大規模修繕工事において次の3つの工法を扱っています。

工法 概要 向いている条件
通常足場工法 従来型の仮設足場を架設して施工 中低層、施工範囲が全面的、形状が複雑
ロープアクセス工法（無足場工法） 産業用ロープで作業員が外壁に直接アクセスして施工 高層、足場架設が困難、部分補修、居住者・利用者への影響を抑えたい
ハイブリッド工法 部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける 大規模・複雑な建物で総合的なコスト最適化が必要

ロープアクセス工法の本質は、「安い工法」ではありません。足場という巨大な固定費を、必要な部位だけに限定できるという点にあります。

  • 足場の架設・解体そのものが不要（または最小限）になる
  • 工期が短縮される（架設・解体の期間がゼロに近づく）
  • 足場・養生シートによる採光と眺望の阻害がない
  • 足場を伝った侵入という防犯上の懸念が生じない
  • 部分補修に、その日のうちに着手できる

札幌の庁舎のように「特定の部位（窓廻り）だけを、建物のほぼ全面にわたって直す」という工事は、本来、工法選択の効果が最も大きく出るタイプの工事です。もちろん今回はガラスの取り外しを伴うため、足場が必要な判断だったと考えられますが、「足場か、そうでないか」を検討する余地があったかどうかは、民間建物でも常に問うべき論点です。

8-2. 「安いから無足場」ではありません

誤解のないよう申し上げますが、ロープアクセス工法がすべての建物・すべての工事で最適なわけではありません。

  • 外壁の全面改修で、施工面積が非常に大きい場合は、足場のほうが総合的に有利になることがあります
  • サッシ交換や躯体補修など、資機材の揚重が必要な工事には足場が必要です
  • 建物の形状によっては、支点が取れず適用できない部位があります

だからこそ、3つの工法をすべて自社で扱えることに意味があると考えています。足場工事会社は足場を、無足場業者はロープアクセスを勧めます。それぞれの立場では自然なことですが、建物にとって最適とは限りません。

明誠は、日本で初めてとなるロープアクセス工事のフランチャイズ展開を行っており、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職が加盟しています。工法と職種の両方に選択肢を持っているため、「この建物のこの部位には、この工法」という組み合わせを、利害から切り離して提案できます。

工法別の詳しい比較や施工事例は、ロープアクセス工法の専門サイトにまとめています。

8-3. まず「調べる」から始める

最も費用対効果が高いのは、実は工事ではなく調査です。

ロープアクセスであれば、足場を架けずに、外壁の任意の位置に人が到達して、目視と打診で確認できます。ドローンによる赤外線調査と組み合わせれば、面的なスクリーニングと点的な精査を役割分担させることもできます。

これにより、次のような判断が可能になります。

  • 本当に全面をやる必要があるのか、部分補修で足りるのか
  • 次の大規模修繕を、計画どおりの時期にやるべきか、前倒し・後ろ倒しすべきか
  • 前回工事の保証期間内に対応すべき不具合が残っていないか

調査の精度が上がると、長期修繕計画の精度が上がり、修繕積立金の設定根拠が変わります。 これは、値上げの説明にも、値上げを回避する説明にも使えます。

9. オーナー・管理組合の実務チェックリスト

今日から確認できる項目を並べます。

契約と保証

  • [ ] 前回の大規模修繕工事の契約書に、部位ごとの保証年数一覧が添付されているか
  • [ ] その保証年数の満了日を、カレンダーまたは長期修繕計画に書き込んでいるか
  • [ ] 満了半年前の点検が、誰の担当として決まっているか
  • [ ] 新築後10年未満の建物の場合、品確法の10年保証の対象部位を把握しているか

建物の状態

  • [ ] 南面・西面の外壁・シーリング・意匠材の状態を、他の面と比較して見たことがあるか
  • [ ] 建築基準法第12条の定期報告を提出している建物か。直近の報告内容を読んだか
  • [ ] 外壁の打診調査を、最後にいつ、どの範囲で実施したか記録があるか
  • [ ] 「見た目が悪い」で放置している部位のリストがあるか

計画とお金

  • [ ] 長期修繕計画の計画期間は30年以上あるか。最終見直しはいつか
  • [ ] 修繕積立金の水準を、国のガイドラインの目安と比較したことがあるか
  • [ ] 次回工事の想定額に、仮設足場費が全体の何割として計上されているか把握しているか

工法

  • [ ] 前回の見積は、足場前提の1パターンだけだったか
  • [ ] 部分補修で対応できる部位と、全面改修が必要な部位を切り分けたことがあるか
  • [ ] 工事期間中のバルコニー使用制限・眺望阻害・稼働率への影響を、金額に換算したことがあるか

チェックが3つ以上つかなかった項目があれば、そこが次の一手です。

10. よくある質問

Q1. 築1年半で不具合が出た場合、必ず施工会社の負担になるのですか。

必ずではありません。契約不適合責任の対象となるかどうかは、その不具合が「契約の内容に適合しないもの」と評価できるかによります。設計上の指示に従って施工した結果である場合や、注文者の指定した材料に起因する場合など、責任の所在が単純でないケースもあります。重要なのは、不具合を発見した時点で速やかに書面で通知し、記録を残すことです。

Q2. うちのマンションは築15年ですが、意匠材のチェックはどうすればいいですか。

まず、南面と西面を優先して確認してください。日射条件が最も厳しい面から症状が出ます。次に、金属と樹脂・シートなど、異なる材料が接している部分を見てください。伸縮率の違いが最も出やすいのが、この接合部です。目視で判断がつかない場合は、部分的な打診調査から始めることをおすすめします。

Q3. ロープアクセス工法は、足場と比べて品質が落ちませんか。

作業員が外壁面に直接近づいて施工するという点では、足場と同じです。むしろ、足場の場合は建地・布・ブラケットが邪魔になる位置が生じますが、ロープアクセスでは支点を変えることで死角を減らせます。一方で、大量の資機材を持ち込む工事や、揚重が必要な工事には向きません。品質の問題ではなく、工事の種類との相性の問題とご理解ください。

Q4. 修繕積立金が国のガイドラインの目安より低い場合、すぐに値上げすべきですか。

即断は避けたほうがよいと考えます。ガイドラインの数値は目安であり、実際に必要な額は建物の仕様・形状・立地・前回工事の内容によって変わります。まず現状の建物の状態を調査し、次回工事の実額の見通しを立てること。その上で、必要額から逆算するのが順序です。値上げの提案は、根拠となる調査結果があるかどうかで、総会での通り方がまったく変わります。

Q5. テナントビルやホテルのオーナーですが、分譲マンション向けの話とどう違いますか。

構造はほぼ同じですが、工事の影響がそのまま収益に直結する点が決定的に違います。ホテルであれば、足場と養生シートによる眺望の消失は客室単価と口コミに影響します。テナントビルであれば、ファサードの隠蔽は入居企業の来客対応に影響します。この「営業への影響」を金額に換算すると、工法選択の損益分岐点は、分譲マンションの場合とは別の場所に来ます。

Q6. 相談だけでもできますか。

可能です。図面と過去の修繕履歴をお持ちいただければ、現状の把握と工法の方向性についてお話しできます。他社で取得済みのお見積りの内容確認だけでも構いません。特に「仮設費が総額のどれくらいを占めているか」は、その場で確認できます。

11. まとめ

札幌市中央区の複合庁舎で起きたことを、もう一度整理します。

  • 約147億円をかけた建物が、開所1年半で、774か所ほぼ全ての窓・1500枚以上のシートの張り替えを迫られた
  • 原因は、施工会社の想定を上回る熱によるシートの伸縮
  • 対策は、建物全体への段階的な足場設置とガラス取り外しを伴う、約1年の工事
  • 費用は工事会社が負担するが、テラスは合計4か月閉鎖され、利用者への影響は避けられない

ここから読み取るべきことは、「公共工事はずさんだ」ではありません。

建物の不具合は築年数と無関係に起こりうること。そして、それを直すコストの大部分は、材料ではなく「外壁に人を近づける方法」が決めているということ。 この2点です。

不動産オーナーの85.4%が将来に不安を抱え、その最大の懸念が修繕費と維持管理コストの増大である、という調査結果があります。借入を増やさずに建物を維持していくには、工事を減らすか、同じ工事を安くやるしかありません。

そのどちらにも、「足場を架けずに調べられる」「部位ごとに工法を選べる」という選択肢が効いてきます。

株式会社明誠は、通常足場工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・ハイブリッド工法の3つを自社で扱い、建物ごとに最適な組み合わせをご提案しています。工法比較と施工事例はこちらをご覧ください。

まずは、お手元の長期修繕計画と、前回工事の保証年数一覧を開いてみてください。話はそこから始まります。

参考・一次情報

執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を専門とし、通常の足場仮設工法・ロープアクセス工法（無足場工法）・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法をご提案しています。ロープアクセス工事としては日本で初めてとなるフランチャイズ展開を行い、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職が加盟することで、高品質かつ適正価格の施工体制を構築しています。

また、一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）を運営し、全国の建設業者に向けた経営支援情報の発信、オンラインセミナー、交流会、ビジネスマッチングを行っています。

株式会社明誠
TEL：042-508-3567
Mail：info@meiseitosou.com

最終更新日：2026年9月2日