先月、練馬区・石神井町のマンションで理事長さまから「認定を取りたいが、うちは防災訓練をやっていない」というご相談をいただきました。
その方は制度をよく調べておられました。そして正しく気づいておられました。練馬区の管理計画認定は、防災訓練をやっていないと通りません。
これは国の認定基準には無い話です。練馬区が独自に足している基準です。逆に言えば、練馬区の管理組合さまが「国の17項目だけ見て準備した」場合、最後の最後で足踏みします。
私は大規模修繕の現場を20年以上見てきました。練馬区の分譲マンションは1,549棟。そのうち築30年以上が約37.1％を占めます（出典：練馬区マンション管理適正化推進計画、令和8年3月策定）。数字から整理していきます。
結論：練馬区で管理計画認定を取ると何が変わるか
先に一覧にします。
| 論点 | 練馬区の場合 |
|---|---|
| 認定主体 | 東京都ではなく練馬区（特別区は区が認定主体） |
| 認定基準の項目数 | 20項目（国17＋練馬区独自3） |
| 区独自基準 | 災害対応マニュアル／防災訓練／温室効果ガス削減の表明保証 |
| 新規申請の区手数料 | 4,100円（長期修繕計画2つ目以降は1件あたり＋1,800円） |
| 更新申請の区手数料 | 新規と同額（4,100円） |
| 事前確認適合証 | 必須（区へ直接申請するルートは設けられていない） |
| 認定の有効期間 | 5年。満了日前の6か月以内に更新手続き |
| 区内の認定件数 | 35件（令和8年2月末時点／東京都全体1,065件の約3.3％） |
出典：練馬区「練馬区マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年4月15日）
区への手数料4,100円という数字は、23区のなかでもかなり低い水準です。たとえば板橋区は新規申請で24,200円（支援サービス利用時）です。練馬区は「お金の壁」がほとんど無い区だと言えます。
その代わり、中身の壁があります。そこを順に見ていきます。
練馬区の認定主体と窓口
特別区の区域では、その区が認定主体になります。練馬区内の分譲マンションであれば、東京都ではなく練馬区長が認定します。
窓口は練馬区建築・開発担当部 住宅課 管理係、電話03-5984-1289（直通）です。区は「来庁される場合は事前連絡が必要です」と明示しています。予約なしで行っても手続きは進みません。
対象は練馬区内にある分譲マンションの管理組合です。申請にあたっては管理組合の集会（総会等）での決議が必要になります。ワンオーナーの賃貸マンションは対象外です。
認定基準は20項目：国の17項目に、練馬区が3つ足している
国が定める認定基準は5分野17項目です。（公財）マンション管理センターの整理に沿って並べます。
管理組合の運営（3項目）
- 管理者等が定められていること
- 監事が選任されていること
- 集会（総会）が年1回以上開催されていること
管理規約（3項目）
- 管理規約が作成されていること
- 災害等の緊急時の専有部立ち入り、修繕等の履歴情報の管理について規約に定めがあること
- 財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について規約に定めがあること
管理組合の経理（3項目）
- 管理費と修繕積立金等を明確に区分して経理していること
- 修繕積立金会計から他の会計への充当がないこと
- 直前年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
長期修繕計画の作成及び見直し等（6項目）
- 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
- 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
- 計画期間が30年以上で、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれること
- 将来の一時的な修繕積立金の徴収（一時金）を予定していないこと
- 計画期間全体での修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
- 計画期間の最終年度に借入金の残高がない計画となっていること
その他（2項目）
- 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していること
- 練馬区マンション管理適正化指針に照らして適切であること
（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」。基準の詳細は国土交通省の事務ガイドライン令和8年3月改訂版に拠ります）
そして、ここに練馬区が3項目を足します。
練馬区の独自基準（3項目）
- 災害対応マニュアルを作成していること
- 定期的に防災訓練を実施していること
- 修繕に関して、温室効果ガスの排出量の削減に努めること（表明保証書の提出）
出典：練馬区「認定基準」
私の現場感覚でお伝えすると、国の17項目で引っかかるのは圧倒的に11・12・14です。7年以内に見直していない、計画期間が25年しかない、積立金が国のガイドライン水準を大きく下回る。この3つです。
そして練馬区では、これに18・19が上乗せされます。「規約はある、長期修繕計画もある、でも防災訓練は10年やっていない」という管理組合は、決して珍しくありません。
練馬区の独自基準は、事前確認では見てもらえない
ここが最大の落とし穴です。
（公財）マンション管理センターの事前確認では、地方公共団体の独自基準は確認の対象外とされています。センター自身が明記しています。
つまり、事前確認適合証が出ても、練馬区の18〜20が満たせていなければ認定は下りません。区が申請の流れのSTEP1に「区へ事前相談」を置き、「練馬区の独自基準認定等について、事前に相談をお願いします」と書いているのは、この順番を守ってほしいからです。
もうひとつ、練馬区で押さえておくべき点があります。マンション管理センターの支援サービスには5つの申請パターンがあり、パターン⑤は「管理組合が直接地方公共団体に申請する場合（事前確認なし）」です。しかし練馬区は申請の流れのSTEP3で事前確認適合証の取得を必須としています。事前確認を省くルートは用意されていない、と理解してください。
また、支援システムでオンライン申請をしただけでは手続きは終わりません。区の住宅課窓口へ、2部ずつの書類提出と手数料納付が別途必要です。
区へ持参する3点（各2部）
- 災害対応マニュアルの写し
- 防災訓練実施報告書、もしくは定期的な防災訓練の実施が確認できる書類の写し
- 表明保証書（修繕に関して温室効果ガスの排出量の削減に努めること）
2と3は区が様式（Word）を公開しています。災害対応マニュアルの作成にあたっての留意点は、区の「申請の手引き」23ページに記載があります。
費用の全体像：区に払うのは4,100円だが、総額はそれだけではない
練馬区の管理組合さまによく誤解されるところなので、表で整理します。
| 費目 | 金額 | 支払先 |
|---|---|---|
| 区の認定手数料（新規） | 4,100円 | 練馬区 |
| 長期修繕計画2つ目以降の加算 | 1件あたり1,800円 | 練馬区 |
| システム利用料 | 10,000円（1申請あたり、税込） | マンション管理センター |
| 事前確認審査料 | 10,000円（長期修繕計画1計画あたり、パターン③④の場合・税込） | マンション管理センター等 |
| 更新申請の区手数料 | 新規と同額 | 練馬区 |
出典：練馬区、マンション管理センター
単棟のマンションであれば、おおむね24,100円前後が目安になります（パターン④の場合。パターン①②では事前確認審査料が管理組合と委託先の取り決めになるため変動します）。
5年ごとの更新でも区へ4,100円が必要ですから、10年で2回、20年で4回。金額の重さより、更新を忘れないことのほうがはるかに重要です。有効期間は認定日から5年、更新手続きは満了日前の6か月以内です。区からの通知を待たず、管理組合側で認定日をカレンダー管理してください。
認定を取ると得られる3つの経済効果
1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）
管理計画認定マンションが長寿命化工事（外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事の3つすべて）を完了すると、翌年度の建物部分の固定資産税が減額されます。
東京23区の減額割合は2分の1（1戸あたり100㎡相当分まで）です。
主な要件は、築後20年以上、総戸数10戸以上、過去に長寿命化工事を行っている、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げている、の4点。そして工事完了が令和5年4月1日から令和9年3月31日までであることです。
申告期限は工事完了日から3か月以内、提出先は物件所在区にある都税事務所です。eLTAXでの申告も可能です。
出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」、国土交通省「マンション税制」
現時点（2026年9月22日）で公表されている適用期限は令和9年3月31日の工事完了分までです。大規模修繕は計画から着工まで1年以上かかることが普通ですから、この税制を使うつもりの練馬区の管理組合さまは、逆算するとすでに動き出していなければ間に合わない時期に来ています。
なお、耐震改修・バリアフリー改修・省エネ改修などの固定資産税減額とは、同じ年度に併用できません。
2. 住宅金融支援機構の金利優遇
認定を受けると、「フラット35」および「マンション共用部分リフォーム融資」等で金利優遇を受けられます。詳細は住宅金融支援機構でご確認ください。大規模修繕で借入を使う管理組合にとっては、総支払額に直接効いてきます。
3. 市場での評価
認定を受けた旨の公表に同意したマンションは、（公財）マンション管理センターの管理計画認定マンション閲覧サイトで、マンション名・所在地・認定コードが公表されます。売買時に「適正に管理されているマンション」として見てもらえる材料になります。
練馬区の管理組合に、いま起きていること
令和6年度に実施された練馬区分譲マンション実態調査（有効回答321件、回答率20.7％）の数字は、認定の実務に直結します。
| 項目 | 全体 | 築40年以上（高経年） |
|---|---|---|
| 修繕積立金（月額）15,000円未満 | ― | 85.6％ |
| 長期修繕計画を作成していない | ― | 28.9％ |
| 自主管理（管理業者に委託せず） | 9.3％ | 27.8％ |
| 管理費等を滞納する組合員がいる | ― | 41.1％ |
| 計画期間30年以上の長期修繕計画あり | 61.7％ | 45.6％ |
出典：練馬区マンション管理適正化推進計画（令和8年3月）
認定基準9（滞納額が全体の1割以内）と14（積立金が著しく低額でない）が、高経年のマンションでどれだけ重い壁になるかが見える数字です。
そしてもう一点、練馬区の管理組合さまに知っておいていただきたいことがあります。
練馬区の高経年マンション（築40年以上）は現在6,260戸で、分譲マンション総数に占める比率は11.1％。東京都区部平均の17.3％より低い水準です。つまり今は比較的「若い」区です。
ところが区の推計では、令和25年には戸数で4.34倍（27,140戸）、棟数で3.32倍（1,062棟）に増えます。東京都区部全体の伸びは2.88倍ですから、練馬区の増加ペースは区部平均より明らかに速い。区自身が「今後10〜20年で東京都区部全体と比較して著しく高い状況」と書いています。
区は新しい推進計画（令和8年度〜令和17年度）で、認定マンションの目標を「新築マンションの5割、既存マンションの3割」と掲げました。現在の認定件数は35件。1,549棟に対して2％台です。区がこれから本気で認定を増やしにくるフェーズに入った、ということです。
練馬区が用意している「無料で使える」支援
認定を目指すうえで、練馬区の支援策は率直に言って手厚いです。
分譲マンションアドバイザー制度利用助成（派遣料の全額助成）
（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターのアドバイザー派遣費用を、練馬区が全額助成します。
| 制度・コース | 派遣料 |
|---|---|
| マンション管理アドバイザー Aコース（講座編） | 16,500円 |
| マンション管理アドバイザー Bコース（相談編） | 25,300円 |
| 建替え・改修アドバイザー Aコース（入門編） | 16,500円 |
| 同 Aオプション | 8,800円 |
出典：練馬区「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」（更新日：2026年7月3日）
大規模修繕と認定の文脈で特に使えるのは、Aコースの「A-2 長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン活用の手引きの解説」「A-4 計画修繕工事の進め方」、Bコースの「B-4 修繕計画の作成や修繕積立金等の設定に関すること」「B-5（1）（2）修繕工事の検討・準備段階での相談」です。認定基準10〜15にそのまま対応します。
利用には練馬区の分譲マンション管理組合登録制度への登録が必要で、派遣希望日の約2か月前までに住宅課へ相談が必要です。助成は同一年度内に1回まで。テキスト代・キャンセル料、管理アドバイザーのB-7・B-8・Cコース、建替え・改修アドバイザーのBコースは助成対象外です。
分譲マンション管理運営無料相談（毎月2回・事前予約制）
区内マンション管理士の協力により、毎月2回開催されています。「うちの長期修繕計画で認定は通るのか」を最初に相談する場として、費用ゼロで使えます。
ねりまマンションセミナー“未来塾”
区が継続して開催している管理組合向けセミナーです。
認定の壁が「工事費」だったときに私がお話しすること
要件14「修繕積立金の平均額が著しく低額でない」で止まる管理組合は、本当に多いです。練馬区の高経年マンションの85.6％が積立金15,000円未満という数字が、それを裏づけています。
積立金を上げる決議は重い。だから止まる。
ここで私が必ずお伝えしているのは、分母（積立金）を上げる前に、分子（工事費）を見直す余地があるかどうかです。
30戸規模のマンションの大規模修繕は、総工費で3,500〜5,000万円がひとつの目安です。そのうち仮設足場が15〜25％を占めます。これは建物を直していない費用です。
たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の物件で、仮設足場が約168万円かかるケースでも、ロープアクセス工法（足場を組まず、産業用ロープで作業員が壁面を上下する無足場工法）に置き換えると約59万円という試算になることがあります。差額は約109万円。これは目安であり、建物形状・付帯物・工事範囲で大きく変動しますが、長期修繕計画の総額が数百万円単位で動けば、積立金の月額設定も変わってきます。
外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡、防水は5,000〜8,000円/㎡が参考レンジです（いずれも目安であり、実際の見積は物件により変動します）。工法の選択肢が1つしかない会社と、3つある会社では、この数字の出方が変わります。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法ごとの技術的な違いをもう少し深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで技術情報を公開しています。
料金の考え方や管理組合向けの大規模修繕サービスもあわせてご覧ください。
よくあるご質問
Q. 防災訓練は、どの程度やっていれば「定期的」と認められますか？
A. 区は「定期的な防災訓練の実施が確認できる書類の写し」の提出を求めており、防災訓練報告書の様式（Word）を公開しています。頻度の解釈で迷う場合が多いため、住宅課管理係（03-5984-1289）への事前相談で自組合の状況を確認してください。
Q. 災害対応マニュアルは、何を書けばよいですか？
A. 作成にあたっての留意点が、練馬区の「申請の手引き」23ページに記載されています。手引きは区のホームページからPDFでダウンロードできます。
Q. 表明保証書の「温室効果ガスの排出量の削減に努める」とは、具体的に何をすればよいのですか？
A. 区が様式（Word）を公開しており、提出は表明保証の形式です。実務上は、共用部照明のLED化、給排水設備更新時の省エネ機器選定、屋上・外壁の断熱性能を意識した仕様選定などが、長期修繕計画のなかで対応しやすい項目になります。
Q. 区へ直接申請して、事前確認を省くことはできますか？
A. 練馬区は申請の流れのSTEP3で、（公財）マンション管理センターが発行する事前確認適合証を必要としています。事前確認を省くルートは用意されていません。
Q. 更新のときも区の手数料はかかりますか？
A. かかります。認定申請の際と同額です（長期修繕計画1つなら4,100円）。有効期間は認定日から5年で、満了日前の6か月以内に更新手続きが必要です。
Q. 長期修繕計画が2つある団地型ですが、手数料は上がりますか？
A. 上がります。2つ目以降の長期修繕計画1件あたり1,800円が加算されます。マンション管理センターの事前確認審査料も長期修繕計画1計画あたり10,000円（パターン③④の場合）のため、そちらも増えます。
Q. 申請には総会決議が必要ですか？
A. 必要です。認定申請にあたっては、その旨を集会（総会等）で決議しておく必要があります。臨時総会でも構いません。
Q. 認定を取ると、大規模修繕の費用は安くなりますか？
A. 認定そのものが工事費を下げるわけではありません。ただし共用部分リフォーム融資の金利優遇が受けられるため、借入を使う場合の総支払額は下がります。工事費そのものは、工法選定と仕様の詰め方で変わります。
まとめ：今週、練馬区の管理組合さまが動けること3つ
- 直近の防災訓練がいつだったかを確認する。 練馬区は国の17項目に加えて防災訓練の実施が必須です。ここが未対応なら、他をどれだけ整えても認定は下りません。
- 住宅課管理係（03-5984-1289）に電話し、事前相談の日程を押さえる。 独自基準の解釈は区に聞くのが唯一の正解です。来庁には事前連絡が必要です。
- 長期修繕計画の「作成または見直し年月日」を確認する。 7年以内でなければ、そこが最優先課題です。アドバイザー派遣（Bコース25,300円）は区が全額助成しますが、派遣希望日の約2か月前までの相談が必要です。
この3点で引っかかる項目が出たら、そこが認定のボトルネックです。そのボトルネックが「工事費が重くて積立が追いつかない」であれば、工法の選択肢を増やすことで解ける可能性があります。
明誠の施工事例は https://rita-construction.com/category/%e6%96%bd%e5%b7%a5%e4%ba%8b%e4%be%8b/ からご覧いただけます。ロープアクセスの訓練体制や技術基準についてはロープアクセスドットコムもご参照ください。
認定を取るかどうかの前段階、「うちの長期修繕計画、そもそも通るのか」という整理だけでもお力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォーム）。
10月の理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。練馬区は事前相談が起点になる区です。そこで春の総会に間に合うかどうかが決まります。
出典・参考資料
- 練馬区「練馬区マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年4月15日）
- 練馬区「認定基準（PDF）」
- 練馬区「練馬区マンション管理適正化推進計画 令和8年度〜令和17年度」（令和8年3月）
- 練馬区「分譲マンションアドバイザー制度利用助成」（更新日：2026年7月3日）
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
- 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
- 国土交通省「マンション税制（マンション長寿命化促進税制）」
- 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
- 独立行政法人住宅金融支援機構「住宅金融支援機構ホームページ」
- 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月22日時点で公表されている練馬区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。特にマンション長寿命化促進税制の適用期限（現時点では令和9年3月31日の工事完了分まで）およびアドバイザー制度の助成内容については、実際に申請される前に、必ず練馬区建築・開発担当部 住宅課 管理係（電話 03-5984-1289）および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年9月22日
