新築マンションが平均1億3784万円の時代——23区の“8割が1億円超”でも、あなたの資産価値を決めるのは新築価格ではなく『大規模修繕の質』。収益物件オーナーと管理組合が中古価格の曲がり角で資産を守る実務【2026年7月】

「東京23区の新築マンション、ついに平均1億3784万円」。

このニュースを見て、「もう自分には関係ない世界の話だ」と思われた方こそ、今日は最後まで読んでいただきたいのです。なぜなら、この“新築が買えない時代”の本当の主役は、これから買う人ではなく、すでにマンションを持っている・住んでいるあなただからです。

私は塗装・防水から始めて、足場を組む大規模修繕も、産業用ロープを使った無足場のロープアクセス工法も、20年近く現場でやってきました。その立場から正直に申し上げます。新築がここまで上がると、世の中の合理的な選択は「新しく建てる・買う」から「今ある建物を長く、良く使う」へ確実に傾きます。そして、そのとき資産価値を分けるのは、立地でも新築時の価格でもなく、大規模修繕をどう積み重ねてきたかです。

今日はこの“新築1億円時代”の数字を正確に押さえたうえで、収益物件オーナーと管理組合が、中古価格の曲がり角で資産を守るために何をすべきかを、できるだけ具体的にお話しします。ここからが本題です。

「新築1億3784万円」の中身を、まず正確に押さえる

感情論に入る前に、数字を正確に確認します。曖昧なイメージで動くと、判断を間違えるからです。

2025年度、23区平均は初の1億3784万円

不動産経済研究所が2026年4月20日に発表した調査によると、2025年度（2025年4月〜2026年3月）に東京23区で発売された新築分譲マンションの平均価格は1億3784万円で、前年度から18.5%上昇し、年度としては初めて1億3000万円を超えました（出典：朝日新聞（Yahoo!ニュース）、株式会社不動産経済研究所）。

暦年（1〜12月）ベースでも、2025年の23区平均は1億3613万円で前年比21.8%上昇と報じられています（出典：nippon.com）。年度で見ても暦年で見ても、平均が「1億円台の後半に迫る」という水準に到達したわけです。

数字の桁が大きすぎて、かえって実感が湧かないかもしれません。戸あたり1億3784万円というのは、頭金2割・35年ローンでも月々の返済がおよそ30万円台に乗る世界です。共働きで世帯年収が相当高くなければ、そもそも土俵に上がれません。

「1億円超」は一部の高級区の話ではなくなった

さらに見逃せないのが、1億円超が“特別なエリア”の話ではなくなったという点です。報道によると、東京23区のうち19区、つまり全体の約8割で新築マンションの平均価格が1億円を超え、これまで比較的手が届きやすいとされてきた墨田区・荒川区・板橋区・足立区でも、初めて平均1億円を突破しました（出典：まいどなニュース（Yahoo!ニュース）、マイナビニュース）。

私はこの「19区」という数字に、時代の変わり目を強く感じました。都心の一等地だけが高いのではなく、生活圏として現実的な下町エリアまで、新築というだけで1億円がスタートラインになった。「新築を選ぶ」という選択肢が、多くの人にとって物理的に消えたということです。

なぜここまで上がったのか——現場から見た正体

理由は投機マネーだけではありません。私が毎日現場で肌に感じているのは、建てる・直すためのコストそのものが上がり続けているという事実です。

資材、とりわけ塗料や防水材、鉄・アルミといった建材は、原油とナフサの調達不安を背景に、この2〜3年で目に見えて値上がりしました。同時に、職人の高齢化と人手不足で人件費も上昇しています。2024年4月からは建設業にも時間外労働の上限規制（いわゆる働き方改革関連法の適用、俗に「2024年問題」と呼ばれます）が本格適用され、工期にも余裕を持たせざるを得なくなりました。

新築の価格は、この「上がり続けるコスト」を最も素直に反映します。だからこそ、私はお客さまにいつもこうお伝えしています。「新築が高いのは、裏を返せば、今ある建物を直して使うことの経済合理性が上がっているという合図です」と。

新築が買えないと、既存マンションの価値はどう動くのか

新築が高騰すると、行き場を失った需要は中古市場に向かいます。実際、首都圏の中古マンション価格はこの数年、記録的な上昇を続けてきました。ところが2026年、その流れに変化の兆しが出ています。

中古も上がってきた——だが2026年5月に曲がり角

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータによると、2026年3月の首都圏中古マンションの成約価格は平均5521万円で前年同月比11.6%上昇、成約㎡単価も約6年（71か月）にわたって連続で上昇してきました（出典：公益財団法人東日本不動産流通機構）。新築が買えない層が中古に流れ、中古も釣られて上がる——きれいな連動です。

ところが、です。2026年5月には首都圏中古マンションの成約価格が5067万円まで下がり、19か月ぶりに前年同月を下回りました。成約単価に至っては、約6年（73か月）ぶりに下落へ転じたと報じられています（出典：東日本レインズ関連報道）。金利がじわりと上がり、価格が上がりすぎて実需の手が届かなくなった——そういう「曲がり角」のサインが出始めているのです。

私はここに、オーナーと管理組合にとって非常に大事な意味が隠れていると考えています。市場全体が右肩上がりのときは、正直、多少手入れが悪い物件でも値上がりの波に乗れます。ところが波が止まると、途端に「選ばれる物件」と「選ばれない物件」の差がむき出しになるのです。

立地では説明できない“同じ駅なのに数百万円違う”という現実

私は現場で、同じ駅・同じ築年数なのに、査定額が数百万円違うマンションを何度も見てきました。片方は外壁がひび割れ、シーリング（外壁の目地を埋めるゴム状の防水材）が痩せて黒ずみ、共用廊下の鉄部が錆びている。もう片方は、外壁がきれいに塗り直され、防水も更新され、掲示板には長期修繕計画がきちんと貼り出してある。

買い手が同じ予算を持って両方を見たら、どちらを選ぶかは明白です。立地が同じなら、最後に差をつけるのは建物そのものの手入れ、すなわち大規模修繕の履歴なのです。市場が曲がり角に来たいま、この差はますます値段に直結していきます。

20年後、築40年超マンションは3.3倍になる——国が鳴らす警鐘

「うちはまだ新しいから関係ない」と思われた方にも、避けて通れない未来があります。国土交通省が示しているマンションの高経年化データです。

数字が語る“これから”

国土交通省の資料によると、全国の分譲マンションストックは2024年末時点で約713.1万戸。このうち築40年以上のマンションは約148万戸ですが、10年後の2034年末には約2.0倍の293.2万戸、20年後の2044年末には約3.3倍の482.9万戸に増えると見込まれています（出典：国土交通省「マンションを巡る現状と課題」）。

つまり、これから20年で「高経年マンション」は爆発的に増えます。国土交通省はこの現状を踏まえ、令和7年（2025年）にマンションの管理・再生の円滑化を目的とした法改正（マンションの管理の適正化の推進に関する法律などの改正）を行いました。国全体として、「新築をどんどん建てる」から「膨大な既存ストックをいかに適切に維持・再生するか」へ、政策の軸足が明確に移っているのです。

高経年化は“脅し”ではなく“準備の合図”

私はこの数字を、危機を煽るために引用しているのではありません。むしろ逆です。築40年超が3倍以上に増えるということは、適切に修繕されたマンションが相対的に希少になり、価値が際立つということでもあります。

正直に申し上げます。手入れを怠って「その他大勢の老朽マンション」の中に埋もれるのか、計画的な修繕で「築古でも安心して住める・貸せる・売れるマンション」として抜け出すのか。その分かれ道は、これからの10年でつけた差で決まります。

資産価値を分けるのは「大規模修繕の質」と「修繕履歴」

ここまでの話をひと言でまとめます。新築価格でも、立地でも、築年数でもなく、資産価値の最後の決め手は「大規模修繕をどう積み重ねてきたか」です。ここからは、その中身を掘り下げます。

買い手と査定士は、実はここを見ている

中古マンションを買うとき、慎重な買い手や不動産会社の査定担当は、部屋の内装よりむしろ次の点を確認します。

直近の大規模修繕がいつ行われ、何をしたか（外壁・防水・鉄部・給排水など）
長期修繕計画が現実的に更新されているか
修繕積立金の残高が計画に対して不足していないか
一時金の徴収や借入れの予定がないか

内装は買ってからいくらでも直せます。しかし、外壁や防水、給排水管といった共用部の修繕は個人ではどうにもできず、管理組合の積立と合意形成に依存するからこそ、買い手はそこを厳しく見るのです。修繕履歴がしっかりしている物件は、それだけで「買っても安心」という値札がつきます。

現場で見た“安物買いの銭失い”

もう一つ、正直な話をします。私が現場で20年やってきて一番悔しい思いをするのは、「安さだけで選んだ前回の修繕」が、数年で剥がれてやり直しになっている現場に立ち会うときです。

以前、ある管理組合で外壁補修のお手伝いをしたとき、前回の工事からまだ5〜6年しか経っていないのに、塗膜が広範囲で膨れ、シーリングが切れて雨水が回り始めていました。理事長さまに伺うと、前回は「とにかく一番安い見積り」で決めたとのこと。ふたを開けてみれば、下地処理が省かれ、塗料も本来より薄く塗られていた。結局、本来12年もつはずの工事が、半分の年数でやり直しになったのです。

戸数80戸のマンションで、この“やり直し”が一戸あたりに換算するといくらの損失になるか。私が試算をお見せすると、理事長さまは言葉を失っていました。安物買いの銭失いは、大規模修繕の世界では文字通り「積立金の溶解」です。私はこれを、必ず数字で説明するようにしています。

【自社サービスのご案内】修繕コストを最適化する3つの工法

ここからは利益相反を明示するため、見出しで区切ってお話しします。ここは弊社のサービス紹介です。ただ、工法の選択肢を知っておくことは、他社に依頼される場合でも必ず役に立ちますので、フラットにお読みください。

大規模修繕のコストは「どう直すか」だけでなく「どうやって足場を確保するか」で大きく変わります。弊社は次の3つの工法を、建物ごとに最適な形でご提案できる、日本でも数少ない会社です。

3工法の比較

工法	概要	向いている建物・場面	コスト面の特徴
通常足場工法	建物全体に仮設足場を組む従来型	中低層、形状が複雑、全面的に手を入れる場合	足場架設・解体の費用と工期が必要
ロープアクセス工法（無足場）	産業用ロープで作業員が高所を施工	高層、足場が組みにくい、部分補修、コスト最重視	足場費を大きく圧縮でき、工期も短縮しやすい
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分け	大規模・複雑物件で総合コストを最適化したい場合	必要な箇所だけ足場を使い、総額を抑えやすい

一般に、大規模修繕の工事費のうち足場の仮設費は決して小さくない割合を占めます。ここをロープアクセス工法やハイブリッドで最適化できると、同じ品質でも総額を抑えられる可能性があります。もちろん、すべての建物にロープアクセスが向くわけではありません。「ただし、全面的に下地から手を入れる必要がある場合や、作業の安全性・品質を優先すべき場合は、しっかり足場を組んだ方が良い」——この見極めこそ、3つの工法を持つ会社の腕の見せどころだと私は考えています。

戸あたりに換算して考える

工事費の話は、総額で聞くと大きすぎて実感が湧きません。私はいつも理事長さまに、「戸あたり・月あたりに割り戻して考えましょう」とお伝えしています。

たとえば総額が数千万円規模の工事でも、戸数と積立期間で割れば、一戸あたり月数千円〜の負担に落ちてくることが多いのです。逆に、工法選択でその総額を圧縮できれば、その分だけ積立金の値上げ幅を抑えられる、あるいは他の必要な工事に回せる。この「財布感覚」での説明を、私は必ずワンセットで行うようにしています。弊社の大規模修繕工事のご紹介でも、この考え方を大切にしています。

収益物件オーナー向け——“出口”を見据えた修繕戦略

ここからは、区分マンションやマンション一棟を賃貸に出している収益物件オーナーの方に向けた話です。オーナーにとって修繕は「コスト」ですが、見方を変えれば「出口（売却）と家賃を守るための投資」です。

修繕履歴は、そのまま売却時の“交渉材料”になる

先ほど述べたとおり、中古価格が曲がり角に来た局面では、買い手はますますシビアになります。売却時に「直近で大規模修繕を済ませ、外壁も防水も更新済み、修繕積立金も潤沢」と示せる物件は、価格交渉で強く出られます。逆に、修繕の先送りが積み上がった物件は、指値（値引き交渉）の格好の材料にされます。

私はオーナーの方には、こうお伝えしています。「修繕は費用ではなく、売るときに値切られないための保険だと考えてください」と。特に一棟オーナーの場合、共用部の管理は自分の裁量で決められる分、工法選択でコストを最適化できる余地も大きいのです。

空室対策としての“外観”

もう一つ、家賃と入居率の話です。築古物件でも、外壁がきれいで清潔感があれば、内見の第一印象がまるで変わります。外壁の汚れやひび、鉄部の錆びは、入居希望者に「管理が行き届いていない」という無言のメッセージを送ってしまいます。

大がかりな全面改修まではいかなくても、ロープアクセス工法なら足場を組まずに気になる部分だけを機動的に補修できます。空室が続いて家賃を下げるくらいなら、まず外観を整えて選ばれる物件にする——これは、私が収益物件のオーナーさまに繰り返しお伝えしている考え方です。

管理組合向け——積立金を守りながら資産価値を上げる進め方

分譲マンションの管理組合の理事長さま・修繕委員の方に向けて、実務の進め方を整理します。

まず「現状把握」から

いきなり工事会社を呼ぶ前に、次の順番で足元を固めることをおすすめします。

長期修繕計画を最新の物価・工事費で見直す（数年前の計画は、いまの資材高で確実にズレています）
修繕積立金の残高と、今後の必要額のギャップを把握する
直近の建物診断（劣化調査）を行い、本当に急ぐ工事と、待てる工事を仕分けする
そのうえで、複数社から相見積りを取り、工法の選択肢も含めて比較する

この4ステップを踏むだけで、「業者に言われるまま」の修繕から、「組合が主導する」修繕へと立場が変わります。

総会で必ず聞かれる質問への備え

私が現場でお手伝いすると、総会でほぼ必ず出るのが次の質問です。

「なぜこの金額なのか」→ 足場費・材料費・人件費の内訳で説明する
「もっと安くならないのか」→ 工法選択（ロープアクセス／ハイブリッド）での圧縮余地を示す
「本当に今やる必要があるのか」→ 建物診断の結果で、先送りのリスクを具体的に示す
「積立金は足りるのか」→ 戸あたり・月あたりに割り戻して負担感を共有する

これらに事前に答えを用意しておけば、総会は驚くほどスムーズに進みます。反対のほとんどは、「説明が足りないことへの不安」から生まれる——これが、私が20年見てきた現場の実感です。

デメリット・不向きなケースも正直に

最後に、両論併記のために正直に申し上げます。ロープアクセス工法は万能ではありません。全面的に下地補修が必要な大規模改修や、バルコニー内部など作業導線が確保しづらい部位では、足場を組んだ方が品質・安全・工期の面で有利なことがあります。大切なのは「ロープアクセスありき」でも「足場ありき」でもなく、建物ごとに最適解を選ぶこと。だからこそ、3つの工法を比較検討できる状態を作っておくことが、組合にとっての最大の防衛策になります。

大規模修繕の“質”を見抜く5つのチェックポイント

「修繕の質が資産価値を分ける」と申し上げましたが、では素人の理事長さまやオーナーが、その質をどう見抜けばよいのか。私が現場で「ここを見てください」とお伝えしている5つのポイントを、正直にお話しします。専門家でなくても確認できるものばかりです。

1. 下地処理に時間と手間をかけているか

塗装や防水は、仕上げの塗料そのものより、その前の「下地処理」で寿命が決まります。ひび割れの補修、旧塗膜やサビの除去、高圧洗浄——ここを省くと、どんな高級な塗料を塗っても数年で剥がれます。見積書に下地処理の項目が細かく書かれているか、工程表にその日数が確保されているか。ここが最初の関門です。

2. シーリングを「打ち増し」ではなく「打ち替え」しているか

外壁の目地を埋めるシーリング（防水材）には、古いものの上から足す「打ち増し」と、いったん撤去して新しく入れる「打ち替え」があります。打ち増しは安く速いですが、寿命は短い。長く持たせるなら打ち替えが基本です。どちらを採用しているかを必ず確認してください。

3. 建物診断（劣化調査）の結果に基づいているか

「築12年だから」という年数だけで工事範囲を決めていないか。きちんと建物診断を行い、劣化の実態に合わせて範囲を決めているか。診断なしの“どんぶり勘定”は、過剰工事か手抜きのどちらかに傾きます。

4. 足場・工法の選択に説明があるか

なぜ全面足場なのか、なぜロープアクセスなのか。その選択に「建物の形状・高さ・劣化状況から見てこうです」という根拠が示されているか。私は必ず、複数の工法を比較したうえで「この建物にはこれが最適です」とご説明するようにしています。

5. 保証とアフター点検の中身

工事後の保証年数と、その保証が何を対象にしているか。定期点検の予定があるか。「工事して終わり」ではなく、その後も見てくれる会社かどうかは、長期の資産価値にそのまま効いてきます。

この5点をチェックできるだけで、「安いだけの危ない工事」を避け、積立金を本当に価値ある修繕に向けられます。私はこれを、必ず理事長さまにお渡しするようにしています。

よくある質問（FAQ）

Q. 新築が高いのは投資マネーのせいで、自分の中古物件には関係ないのでは？
A. 直接は無関係に見えても、新築が買えない需要は中古に流れ、中古価格を押し上げてきました。ただ2026年5月には中古が下落に転じており、今後は「手入れの良し悪し」で価格差が開きやすくなります。修繕の巧拙が、より直接的に資産価値へ効いてくる局面です。

Q. 大規模修繕は何年ごとにやるべきですか？
A. 一般には12年前後が一つの目安とされますが、建物の立地・仕様・劣化状況で最適な周期は変わります。まず建物診断を行い、部位ごとに「急ぐもの・待てるもの」を仕分けることをおすすめします。「必ず12年」と機械的に決めつけないことが大切です。

Q. ロープアクセスにすれば必ず安くなりますか？
A. 足場費を圧縮できる可能性は高いですが、すべての建物・工事で安くなると断定はできません。全面改修が必要な場合は足場が適することもあります。工法は建物ごとの比較で選ぶべきものです。

Q. 積立金が不足している場合はどうすれば？
A. まず現実的な長期修繕計画に更新し、必要工事の優先順位を明確にしたうえで、工法選択でコストを抑える余地を検討します。値上げや一時金、借入れの前に、できる工夫がないかを一緒に整理させていただきます。

まとめ——価値を守る主導権は、あなたの手にある

新築が平均1億3784万円、23区の8割が1億円超。この数字は、裏を返せば「今あるマンションを長く良く使うことの価値が上がっている」という合図です。しかし中古市場は2026年5月に曲がり角を迎え、これからは手入れの良し悪しがそのまま価格差になる時代に入ります。

そのとき資産価値を分けるのは、新築価格でも立地でもなく、大規模修繕をどう積み重ねてきたか。そして、その修繕をコスト最適化できるかどうかは、足場・ロープアクセス・ハイブリッドという工法の選択肢をどれだけ持てるかにかかっています。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。修繕の時期でお悩みのとき、あるいは総会前の整理だけでも、お問合せフォームから遠慮なくお声がけください。ご相談だけでも、お力になれることがあります。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

株式会社不動産経済研究所「首都圏新築分譲マンション市場動向（2025年度）」（2026年4月20日発表）
朝日新聞「東京23区の新築マンション、平均1億3784万円で最高値昨年度」（Yahoo!ニュース）
まいどなニュース「墨田・荒川・板橋・足立までも…東京23区中19区で新築マンション1億円超」（Yahoo!ニュース）
マイナビニュース「東京23区の新築マンション平均価格「1億円超えエリア」が19区に広がる」
nippon.com「マンション価格、東京23区は平均1億3613万円―不動産経済研究所」
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年1〜3月期」
国土交通省「マンションを巡る現状と課題」
国土交通省「マンションに関する統計・データ等」